MỤC LỤC
Luận văn tiếp tục khai thác các nội dung mới mẻ như cập nhật các quy định pháp luật hiện hành gan với sự đổi mới của xã hội và nền kinh tế, tập hợp các quan điểm nghiên cứu, xây dựng nội dung nghiên cứu lý luận về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản và pháp luật bề bảo đảm tiền vay bằng thế chấp. Phân tích sâu sắc thực trạng pháp luật hiện hành đề tìm ra điểm bắt cập, hạn chế về mặt pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật đề từ đó mạnh dạn đưa ra những kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản trong hoạt động.
Trên cơ sở kế thừa những quan điểm khoa học của một số nhà nghiên cứu trong các công trình khoa học về lý luận và thực.
Bảo đảm tiền vay băng thế chấp tài sản giúp bên vay xác định đúng đắn nhu cầu vay vốn của bản thân, nhu cầu đó là hợp pháp; khả năng vay vốn của mình đến đâu qua việc chứng minh điều kiện về khả năng tài chính, phương án sử dụng vốn; trường hợp nao thì được vay vốn ngắn, trung hay dài hạn, chọn ngân hàng thương mại nào làm đối tác khi bên vay đáp ứng được các điều kiện của nhiều ngân hàng thương mại. Theo quan điểm về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của Cộng hoà Pháp tại Điều 2017 và Điều 2114 Bộ luật Dân sự Pháp: Cam có là một hợp đồng theo đó người có nghĩa vụ giao cho người có quyền một tài sản nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, còn quyền thé chấp là quyền trên những bat động sản được sử dụng vào việc thi hành một nghĩa vụ [6, Điều 2017 và Điều 2114].
Như vậy, Pháp luật về bảo đảm tiền vay băng thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại được hiểu là tổng thé các quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thâm quyền bàn hành quy định về các điều kiện mà bên khách hàng vay phải đáp ứng để bên cho vay (ngân hàng thương mại) có thể tiền hành hoạt động bảo đảm tiền vay bang thé chấp tài sản theo hợp đồng tín dụng đã xác lập. Đề trở thành chủ thê cho vay (bên nhận thế chấp), các ngân hàng thương mại phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật ngân hàng quy định (Tổ chức cần được cấp giấy phép hoạt động và thành lập từ Ngân hàng Nhà nước;. có điều lệ được chấp thuận bởi Ngân hàng Nhà nước; tô chức phải có giấy. chứng nhận đăng ký kinh doanh hợp pháp; có người đại diện có đủ năng lực và. quyền hạn đề thực hiện hợp đồng tín dụng với bên khách hàng).
Cho nên ngoài quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chính (hợp đồng tín dụng) được quy định trong pháp luật ngân hang như quyền yêu cầu bên cho vay thực hiện nghĩa vụ giải ngân, quyền từ chối cung cấp thông tin về hoạt động kinh doanh không liên quan đến việc sử dụng vốn vay hay nghĩa vụ sử dụng khoản vay đúng mục đích, hoàn trả cả gốc và lã vay,. Bảo quản và giữ gìn tài sản thế chấp, nhằm đảm bảo răng giá trị của tài sản không bị mắt hoặc giảm sút trong suốt thời gian thế chấp.
Luận văn khắc họa các van đề lý luận về bảo đảm tiền vay bằng thé chấp tài sản và pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại dưới các khía cạnh về chủ thể tham gia quan hệ thế chấp, đặc điểm, đối tượng thế chấp; hợp đồng thế chấp; quyền và nghĩa vụ các bên tham gia quan hệ thé chap; xử lý tài sản thế chấp,. Luận văn đi sâu nghiên cứu thế chấp tài sản thuộc sở hữu của người đi vay trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại có thê thấy bên thế chấp phải dùng chính tài sản của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho bên đi vay và ngân hàng có quyền xử ký tài sản đó khi có vi phạm nghĩa vụ trả nợ tiền vay.
Do vậy, với tư cách là chủ thể tham gia quan hệ cấp tín dụng và là bên nhận thé chấp, thì ngân hàng thương mại có thê tự do cho vay đối với khách hàng vay vốn đáp ứng điều kiện pháp luật quy định, không thuộc đối tượng trường hợp không được cấp tín dụng tùy vào tình hình lưu thông tiền tệ của ngân hàng thương mại từng giai đoạn. Về điều kiện dé trở thành chủ thé cấp vốn cho vay cũng chính là bên nhận thế chấp, ngân hàng thương mại phải tuân theo các điều kiện được quy định bởi pháp luật hiện hành và luật các tổ chức tín dụng bao gồm: Ngân hàng và các tô chức tín dụng phải có giấy phép hoạt động và được thành lập theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; có điều lệ được chấp thuận bởi Ngân hàng Nhà nước; có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hợp pháp; người đại diện có đủ năng lực và quyên hạn để thực hiện hợp đồng tín dụng với bên khách hàng.
Hợp đồng thế chấp bao gồm một bản gốc kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản trích lục hồ sơ liên quan đến khu đất thé chấp do bên nhận thé chấp quản lý (trừ trường hợp quyền sử dụng đất được thế chấp cho nhiều bên cho vay trong trường hợp cùng cho vay cho một dự án đầu tư). Hợp đồng thé chấp bao gồm ban do cơ quan thé chấp giữ, bản do bên thé chấp giữ, và bản do cơ quan công chứng nha nước hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện nơi chứng thực được lập. Trường hợp luật không quy định hợp đồng thé chấp phải công chứng hoặc chứng thực mà các bên không đăng ký thì hợp đồng thế chấp chỉ có hiệu lực đối với các bên, bởi vì các bên tự nguyện xác lập thế chấp và được cơ quan nhà nước có thầm quyền chứng thực thì có giá trị pháp lý đối với các bên. định này đã khắc phục được việc hành chính hoá các giao dịch dân sự và trái. với nguyên tắc tự do, tự nguyện của pháp luật dân sự. Tuy nhiên sự xác định hình thức công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc hiện nay chưa được quy định rừ trong một văn bản cụ thờ, trong khi, nếu rơi vào trường hợp thế chấp bắt buộc phải công chứng, chứng thực thì đây là điều kiện có hiệu lực của thế chấp tài sản. Nội dung hop dong thé chấp. Theo quy định của Bộ luật Dan sự 2015, nội dung cua hop đồng thế chấp cũng bao gồm những nội dung cơ bản của một hợp đồng giao dịch dân sự thông thường. Ngoài ra, nội dung hợp đồng thế chấp cũng sẽ chứa đựng những nội dung riêng đặc thù về quan hệ thế chấp bao gồm: Họ tên, địa chỉ của các bên. hoặc của người đại diện các bên; Số, ngày tháng năm của hợp đồng vay vốn; Địa chi của tài sản thé chấp; Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản của bên thé chấp; Nghĩa vụ cần được bảo đảm; thời hạn thế chấp; phương thức xử lý tài sản thế chấp khi đến thời hạn mà bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ của mình; Quyền. và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng: Trách nhiệm của các bên. khi vi phạm hợp đồng: Những thỏa thuận khác của các bên nếu có. Thời điểm có hiệu lực của thé chấp. Theo Bộ luật Dân sự quy định chung về hiệu lực của hợp đồng, hợp đồng. thé chap tài sản cũng như các hợp đồng khác đều có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài. san phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba ké từ thời điểm đăng ký. Như vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp mà các bên cần lưu ý đó là các thời điểm như từ lúc giao kết, hay thời điểm đăng ký. Trừ các trường. hợp có thỏa thuận khác giữa các bên với nhau vì pháp luật dân sự luôn tôn trọng. và ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên. Các quy định tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai còn chứa đựng nhiều mâu thuẫn giữa các quy định trong hệ thống pháp luật. Đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai theo quy định: giao dịch bảo đảm băng tài sản hình thành trong tương lai được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu. Tuy nhiên, Nghị định số 99/2022/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm yêu cầu hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm cần có hợp đồng bảo đảm có chứng thực. Do đó, trong thực tế, có trường hợp cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm từ chối việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký. Kết quả là, người nhận bảo đảm đối với tài sản mà hình thành trong tương lai sẽ không thê được ưu tiên trong thứ tự thanh toán. Tổ chức tín dụng phải chấp nhận bảo đảm bang tài sản kết hợp, bao. gồm cả tài sản hiện có và tài sản mà sẽ hình thành trong tương lai, dé đảm bảo ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản hiện có mà không thể tách biệt được với tài. sản hình thành trong tương lai. Trên thực tế, khi tham gia xác lập quan hệ tín dụng và quan hệ thế chấp, khách hàng vay vốn chỉ có thể thỏa thuận với ngân hàng dựa trên những nội dung ngân hàng đã có sẵn theo quy định hoặc mẫu hợp đồng thế chấp đã được cơ quan có thâm quyền phê duyệt theo quy chế cho vay của ngân hàng thương mại. Khách hàng vay chỉ có lựa chọn chấp thuận hoặc không chấp thuận các điều kiện có sẵn trong hợp đồng. Các điều khoản trên có xu hướng bảo vệ lợi ích của bên cho vay, tuy nhiên điều đó là chấp nhận được bởi trong quan hệ tín dụng hay thé chấp, bên cho vay chịu nhiễu rủi ro hon so với bên vay mặc dù đã có tài sản thế chấp làm bảo đảm cho khoản vay đó. Thực trạng quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng. Trong tình huống hợp đồng thế chấp được sử dụng nhằm bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng, bên nhận thế chấp là ngân hàng thương mai - tức là bên cung cấp nguồn vốn trong hợp đồng tin dụng sẽ là chủ. thé có quyền nắm giữ giấy tờ chứng minh tai sản thế chấp, theo đúng quy định của pháp luật. Các điều luật hiện hành đã thiết lập một hệ thống quyền và nghĩa vụ tương ứng của các bên, phù hợp với các tiêu chuan pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới về việc sử dụng tài sản thế chấp như biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ. Việc quyền và nghĩa vụ của cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp được định rừ và chỉ tiết tại Bộ luật Dõn sự năm 2015, trong khoảng từ Điều 320 đến 323. a) Quyền và nghĩa vụ của bên thé chấp. Điều nay là hợp lý nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận thé chấp (ngân hàng thương mai) khi bên nghĩa vụ vi phạm điều khoản thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Về phương thức xử lý tài sản bao đảm, Căn cứ theo quy định tại khoản 1, Điều 303, Bộ luật dân sự 2015, Bên thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp sau đây: Bán đấu giá tài sản; Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; Phương thức khác. a) Bán dau giá tài sản: Trường hợp này, việc bán đấu giá tai sản thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán dau giá tài sản. b) Bên nhận thế chấp tự bán tài sản: Việc tự bán tài sản thế chấp của bên nhận bảo đảm được thực hiện theo quy định về bán tài sản trong Bộ luật dân sự 2015. - Khi có kết quả bán tài sản, người sở hữu tài sản và bên được ủy quyền xử lý tài sản cần tuân theo các thủ tục theo quy định của luật pháp dé chuyên quyền sở hữu tài sản cho người mua. c) Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện.
Dé bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tat cả các bên tham gia trong giao dịch thé chap Quyền sử dụng đất của người thứ ba và để cung cấp thêm cơ hội tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, hệ thống tòa án các cấp cần đảm bảo giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thé chấp Quyền sử dung đất của người thứ ba và hợp đồng bảo đảm chung bằng tài sản từ người thứ ba trong hoạt động. Một là, pháp luật cần có quy định đề tăng quyền chủ động và sức mạnh cho bên nhận thế chấp khi thực hiện quyền thu giữ tài sản thế chấp đề xử lý; Hai là, cần quy định thủ tục tố tụng dân sự rút gọn khi xử lý tài sản thé chấp được tiến hành theo thủ tục tư pháp tại Tòa án; Ba là, cần tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thé chấp về việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản thé chap, đồng thời cần có quy định hướng dan thứ tự các bước đề xử lý tài sản thế chấp,.
Từ những nghiên cứu thực trạng pháp luật và đối chiếu với thực tiễn hoạt động bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, cùng những yêu cầu đặt ra đối với các quy định của pháp luật về thé chap, từ đó người viết đề xuất một số kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp và bảo lãnh, góp phần vào quá trình hoàn thiện các biện pháp bao đảm nói chung và biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thé chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại nói riêng. Tác giả hy vọng những kiến nghị trong luận văn, dé hoạt động tín dụng tại các Ngân hang thương mại có thé phát triển và đạt hiệu quả cao thì lãnh đạo ngân hàng cần ban hành các quy trình, quy định cụ thể trong việc nhận tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng, quy định về bảo đảm nghĩa vụ bằng thế chấp tài sản.
Bằng cách kết hợp việc nghiên cứu thực trạng áp dụng thế chấp tài sản trong việc cấp tín dụng từ các bên thứ ba và việc so sánh với các hệ thống quy định đã có, nghiên cứu này đã đưa ra nhận định về những tiễn bộ đã đạt được cũng như những hạn chế còn tồn tai trong việc áp dụng các biện pháp thé chấp tài sản. Hy vọng rằng thông qua nghiên cứu này, những ý tưởng được trình bày có thé góp phan ít nhiều vào kho tư liệu tham khảo hữu ích cho các Ngân hàng Thương mại và cơ quan có thâm quyền trong việc xây dựng, điều chỉnh và hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến việc thé chấp tài sản từ bên thứ ba, nhằm bảo đảm khả năng thanh toán nợ trong hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại tại Việt Nam.