Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội

Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 1. Ngân hàng thương mại

Như vậy, mặc dù có nhiều cách thể hiện khác nhau về định nghĩa NHTM (nó tùy thuộc vào tập quán pháp luật của từng quốc gia, từng vùng lãnh thổ) nhưng khi đi sâu phân tích, khai thác nội dung của từng định nghĩa đó, người ta dễ dàng nhận thấy rằng: tất cả các NHTM đều có chung một tính chất đó là việc nhận tiền ký thác – tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn, để sử dụng vàocác nghiệp vụ cho vay, chiết khấu và các dịch vụ kinh doanh khác của chính ngân hàng đó. Ví dụ một doanh nghiệp chế biến cà phê, đến mùa vụ cà phê cần tăng khối lượng cá giá thấp để chế biến kịp thời vụ, ngân hàng có thể cho doanh nghiệp sử dụng một hạn mức tín dụng từ cuối tháng 10 đến hết tháng 1, cho phép doanh nghiệp được rút tiền vay nhiều lần trong suốt giai đoạn này, qui mô của hạn mức tín dụng này được xác định trên cơ sở dự tính về lượng vốn lớn nhất mà doanh nghiệp có thể cần tại bất kỳ thời điểm nào trong suốt thời hạn duy trì hạn mức tín dụng.

Thẩm định dự án đầu tư bất động sản 1. Dự án đầu tư bất động sản

Trên góc độ người tài trợ, các Ngân hàng, tổ chức tài chính, đánh giá dự án chủ yếu trên phương diện khả thi, hiệu quả tài chính và xem xét khả năng thu nợ của Ngân hàng, có thể đưa ra khái niệm về thẩm định DAĐT như sau: "Thẩm định dự án đầu tư là quá trình xem xét, phân tích, đánh giá dự án một cách khách quan, khoa học và toàn diện trên các nội dung, lựa chọn dự án để quyết định tài trợ hoặc cho vay vốn.". Nội dung của phương pháp này là sử dụng các số liệu điều tra thống kê, dựa trên các căn cứ, kinh nghiệm và vận dụng các phương pháp dự báo thích hợp, để kiểm tra cung cầu về sản phẩm của dự án, về giá cả sản phẩm, thiết bị, nguy ên vật liệu,… ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án, để đưa ra các xu hướng, dự báo các khả năng có thể xảy ra của dự án.

Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội

 Thẩm định tổng quát: Khi tiếp nhận hồ sơ xin vay vốn các dự án BĐS, cán bộ thẩm định tiến hành kiểm tra một cách khái quát các nội dung cần thẩm định của dự án, qua đó đánh giá một cách chung nhất tính đầy đủ, phù hợp, hợp lý của dự án như: hồ sơ dự án, tư cách pháp lý của chủ đầu tư…Từ đó, các cán bộ thẩm định có thể hình dung khái quát về dự án, các vấn đề chủ yếu của dự án, mục tiêu, các giải pháp chủ yếu, các lợi ích cơ bản, hình dung ra quy mô và tầm cỡ dự án. Các dự án BĐS thường có thời gian thực hiện kéo dài nên khi thẩm định, các cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã chú ý đến việc sử dụng phương pháp dự báo khi thẩm định nội dung thị trường của dự án.Với phương pháp này cán bộ thẩm định sử dụng các số liệu điều tra thống kê, các phương pháp dự báo thích hợp để kiểm tra cung cầu về các sản phẩm của dự án BĐS, về giá cả BĐS, thiết bị, nguyên vật liệu và các đầu vào khi tiến hành xây dựng công trình… ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án. ∙ Một số hạn chế còn tồn tại khi thẩm định khía cạnh tài chính của dự án BĐS tại chi nhánh: Trong hầu hết các dự án được thẩm định, cán bộ thẩm địnhmới chỉ lựa chọn một số chỉ tiêu cơ bản để tính toán như: NPV, IRR, T, tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, các chỉ tiêu khác như chỉ tiêu điểm hoà vốn, lợi ích- chi phí, năng lực hoà vốn… chưa được quan tâm và thông thường là bị bỏ qua.

Giới thiệu chung về dự án đầu tư

Ví dụ minh họa: Thẩm định dự án đầu tư BĐS “Đầu tư xây dựng khu nhà ở để kinh doanh hoàn vốn đầu tư xây dựng khu tái định cư tại ô đất NO4, NO5 thuộc Khu đô thị mới Thượng Thanh, phường Thượng Thanh, quận Long Biên, thành phố Hà Nội”. - Nhà đầu tư bằng nguồn vốn của mình và các nguồn vốn huy động hợp pháp khác đầu tư xây dựng khu nhà ở tái định cư tại ô đất NO5 bao gồm hai tòa nhà CT6 và CT7 (60% diện tích) trên diện tích đất khoảng 6.968m2 từ giai đoạn bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng, hoàn thiện công trình để bổ sung vào quỹ nhà ở tái định cư của thành phố theo hình thức chìa khóa trao tay. Tổng mức đầu tư xây dựng khu nhà ở tái định cư tại ô đất NO5 được cân đối với tiền sử dụng đất của khu nhà ở kinh doanh thu hồi vốn tại ô đất NO4, NO5.

Nội dung thẩm định dự án

THẨM ĐỊNH HỒ SƠ XIN VAY VỐN

Dự án Đầu tư xây dựng khu nhà ở để kinh doanh hoàn vốn đầu tư xây dựng khu tái định cư tại ô đất NO4, NO5 thuộc Khu đô thị mới Thượng Thanh, phường Thượng Thanh, quận Long Biên, thành phố Hà Nội là một dự án lớn, có tổng mức đầu tư là 975.277.319.393 đ ( Chín trăm bảy mươi lăm tỉ hai trăm bảy mươi bảy triệu ba trăm mười chín nghìn ba trăm chín mươi ba đồng). Những dự án gần khu vực của 02 dự án đang thẩm định đều đã giải quyết hết hàng tổn kho như: Dự án chung cư Định Công do Công ty Mộc và Xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư đã bán hết 77 căn hộ tồn kho; Dự án chung cư 250 Minh Khai do Công ty May Thăng Long làm chủ đầu tư đã bán hết 78 căn hộ tồn kho; tũa nhà ngừ 102 Trường Chinh do Cụng ty Cơ điện và xõy dựng Việt Nam làm chủ đầu tư cũng đã bán hết 98 căn hộ tồn kho…. Như vậy, cùng với các giải pháp đồng bộ tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu được triển khai trong năm 2013 và đã phát huy tác dụng bước đầu, kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát được kiềm chế, lãi suất tín dụng tiếp tục giảm, thị trường bất động sản năm 2014 sẽ có chuyển biến theo hướng tích cực, đặc biệt là thị trường căn bộ hạng trung tại Hà Nội.

Chính phủ đã nhân thức được khó khăn của nền kinh tế hiện tại nằm ở nợ xấu nên đã chính thức cho phép loại BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và tích cực cho ra đời công ty mua bán nợ quốc gia – VAMC với vốn khoảng 4.78 tỷ USD nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất và đặc biệt là giúp cho ngành Bất Động Sản bớt khó khăn qua việc giảm tỷ lệ nợ xấu xuống dưới 3%.  Giải pháp xây dựng, kĩ thuật về phần móng, phần thân, phần hoàn thiện, hệ thống điện nước, điện thoại và thông tin liên lạc, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, điều hòa không khí, phòng cháy chữa cháy, hệ thống thang máy, chống sét…đã được dự án đề cập với các giải pháp đảm bảo yêu cầu kĩ thuật tiên tiến, tính thẩm mỹ, bền vững cho công trình.

Biện pháp quản lý tài sản thế chấp

Phương diện thẩm định tài chính đã được thực hiện dựa trên hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính đầy đủ như: NPV, IRR, thời gian hoàn vốn, thời gian trả nợ, các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp: hệ số vốn tự có so với vốn đi vay, tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư, chỉ tiêu lợi nhuận thuần hàng năm và cả đời dự án. Định hướng cho công tác thẩm định tại chi nhánh trong thời gian tới Nhìn ra được những hạn chế còn tồn tại trong công tác thẩm định của chi nhánh, ban giám đốc và toàn thể cán bộ của chi nhánh đã đề ra những định hướng phát triển trong thời gian tới nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định các dự án xin vay vốn nói chung và dự án BĐS nói riêng tại chi nhánh. - Nhà nước cần không ngừng hoàn thiện hệ thống pháp luật và các cơ chế chính sách Nhà nước cần đưa ra các chính sách phát triển kinh tế hợp lý, tránh những đột biến xuất hiện làm ảnh hưởng xấu đến hoạt động kinh doanh của các tổ chức tín dụng nói chung và các ngân hàng nói riêng, gây thiệt hại cho ngân hàng, chủ đầu tư và toàn thể nền kinh tế.