MỤC LỤC
Chẳng hạn, theo quy định tại Điều 90, Luật thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 ngày 14 tháng 11 năm 2008, được bổ sung, sửa đổi năm 2014 (Luật thi hành án dân sự), trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án. - Nguyên tắc 5: Trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở thì tổ chức, cá nhân mua tài sản bảo đảm hoặc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm phải thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất; trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất thì chỉ được hưởng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở.
Trong số các trung tâm mua bán nợ, hoạt động tích cực và đáng chú ý nhất là Công ty TNHH Một thành viên Quản lý tài sản của các TCTD Việt Nam (VAMC). Thành lập dựa trên Quyết định số 843/QĐ-TTg phê duyệt đề án xử lý nợ xấu của các TCTD VAMC đã ra đời. “VAMC là công cụ đặc biệt của Nhà nước nhằm góp. phần xử lý nhanh nợ xấu, lành mạnh hóa tài chính, giảm thiểu rủi ro cho các TCTD, doanh nghiệp và thúc đẩy tăng cường tín dụng hợp lý cho nền kinh tế. Về hoạt động của VAMC. i) Mua nợ xấu của các TCTD bằng trái phiếu đặc biệt hoặc giá trị thị trường;. ii) Xử lý nợ xấu và tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu: Thu hồi nợ, tài sản bảo đảm; cơ cấu lại khoản nợ xấu, điều chỉnh điều kiện trả nợ, chuyển nợ thành vốn góp, vốn cổ phần của khách hàng vay, hỗ trợ khách hàng vay; Thu nợ bằng nhận chính tài sản bảo đảm; Thu giữ, Bán tài sản bảo đảm; Bán nợ; Khởi kiện, yêu cầu Tòa án tiến hành các thủ tục phá sản đối với khách hàng vay;. iii) Các hoạt động khác. Cụ thể, Nghị quyết 42/2017QH14 cho phép VAMC được thỏa thuận với các TCTD Việt Nam: (i) Mua khoản nợ xấu với giá mua bằng giá trị định giá của tổ chức định giá độc lập; (ii) Xử lý, bán, thu hồi nợ theo quy định của pháp luật và phân chia phần giá trị còn lại của số tiền thu hồi được từ khoản nợ xấu này sau khi trừ giá mua và các chi phí xử lý. Về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản: Nghị quyết 42/2017/QH14 cho phép TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trung tâm mua bán nợ được chuyển nhượng tài sản bảo đảm là dự án bất động khi có đầy đủ các điều kiện sau đây:. i) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật;. ii) Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;. iii) Dự án không có tranh chấp đã được thụ lý chưa giải quyết hoặc đang giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền về quyền sử dụng đất; không đang bị kê biên để bảo. đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;. iv) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, để bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan, nghị quyết còn quy định bên nhận chuyển nhượng dự án phải:. v) Đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;. vi) Kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án và tiến hành các thủ tục để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng.
Khi khách hàng có tài sản thế chấp, lòng tin của ngân hàng thương mại đối với khách hàng đó sẽ tăng lên, người đi vay có thể vay với số tiền lớn hơn, đồng thời khách hàng vay vẫn có thể sử dụng tài sản mang ra thế chấp để sản xuất, kinh doanh, tạo thu nhập, lợi nhuận do không phải chuyển giao tài sản như biện pháp cầm cố tài sản. Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp (sau đây gọi chung là Trung tâm Đăng ký) thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng động sản và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền đăng ký của các cơ quan quy định tại Khoản 1, 2 và 3 Điều này.”. Như vậy, pháp luật quy định cụ thể các cơ quan có thẩm quyền đăng ký, công bố thông tin về tài sản thế chấp bao gồm: Cục Hàng không Việt Nam, Cục Hàng hải Việt Nam hoặc Chi cục hàng hải, Cảng vụ hàng hải theo phân cấp của Cục Hàng hải Việt Nam, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai, Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm. - Về hiệu lực đăng ký tài sản thế chấp. Nghị định 102/2017/NĐ-CP Về đăng ký biện pháp bảo đảm, quy định về thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm như sau:. Thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm. Trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển, thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký. Trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tài sản là động sản khác, thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là thời điểm nội dung đăng ký. được cập nhật vào cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm. Trường hợp đăng ký thay đổi do bổ sung tài sản bảo đảm mà các bên không ký kết hợp đồng bảo đảm mới hoặc do bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm và tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm các bên không có thỏa thuận về việc bảo đảm cho các nghĩa vụ phát sinh trong tương lai, thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm đối với tài sản bổ sung hoặc nghĩa vụ bổ sung là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký thay đổi vào sổ đăng ký hoặc cập nhật vào cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm..”. Về cơ bản, thời điểm đăng ký tài sản thế chấp có hiệu lực cũng được căn cứ theo quy định về hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm. Pháp luật ghi nhận thời điểm có hiệu lực của đăng ký tài sản thế chấp bắt đầu kể từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền đăng ký ghi nội dung vào sổ đăng ký. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc có sự thay đổi, bổ sung tài sản thế chấp thì thời điểm có hiệu lực đăng ký tài sản thế chấp là thời điểm cơ quan có thẩm quyền ghi nhận sửa đổi, bổ sung trong sổ đăng ký. Pháp luật bắt buộc đăng ký tài sản thế chấp đối với: thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển. Do đó, đăng ký tài sản thế chấp sẽ có hiệu lực đối với bên thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký biện pháp thế chấp tài sản. Thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp thế chấp tài sản rất quan trọng đối với các chủ thể, bởi lẽ thời điểm có hiệu lực sẽ là căn cứ để xác định thứ tự thanh toán, cũng như ưu tiên thanh toán trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp bảo đảm. - Về thứ tự ưu tiên khi xử lý tài sản thế chấp đối với tài sản đã được đăng ký:. “Quyền ưu tiờn được coi là giỏ trị cốt lừi của giao dịch bảo đảm. Đõy là đặc quyền dành cho chủ nợ có bảo đảm. Quyền ưu tiên được hiểu là quyền được ưu tiên thanh toán trước chủ thể khác khi xử lý tài sản bảo đảm. Quyền ưu tiên có ý nghĩa trong trường hợp tài sản của bên bảo đảm không đủ thanh toán cho các yêu cầu của chủ thể. Quyền ưu tiên thanh toán được áp dụng khi xử lý tài sản bảo đảm đối với trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ. Khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp, quyền ưu tiên thanh toán sẽ dựa trên thứ tự đăng ký biện pháp bảo. Bên nào đăng ký biện pháp bảo đảm trước về mặt thời gian sẽ được thanh toán trước. Như vậy, thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm thật sự quan trọng đảm bảo quyền lợi của các chủ nợ có bảo đảm12. Đăng ký thông báo về xử lý tài sản thế chấp. Xử lý tài sản thế chấp là biện pháp cuối cùng của các ngân hàng thương mại thu hồi lại nợ vay. Căn cứ khoản 1 Điều 300 BLDS: “Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác”. Như vậy, trước khi xử lý tài sản thế chấp, bên xử lý tài sản thế chấp phải thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp bằng một trong hai phương thức:. i) Thông báo bằng văn bản cho các bên cùng nhận bảo đảm khác theo địa chỉ được bên bảo đảm cung cấp. ii) Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai. “Phương thức thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm thực hiện theo thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì bên nhận bảo đảm gửi trực tiếp văn bản thông báo cho bên bảo đảm hoặc thông qua ủy quyền, dịch vụ bưu chính, phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu hoặc phương thức khác đến địa chỉ được bên bảo đảm cung cấp. Trường hợp bên bảo đảm thay đổi địa chỉ mà không thông báo cho bên nhận bảo đảm biết thì địa chỉ của bên bảo đảm được xác định theo địa chỉ đã được bên bảo đảm cung cấp trước đó, theo hợp đồng bảo đảm hoặc theo thông tin được lưu trữ tại cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm”. Hồ sơ đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp được quy định tại Điều 25 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT về hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như sau:. Người yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về xử lý tài sản thế chấp nộp một. Đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp theo mẫu theo quy định của pháp luật;. Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp;. Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền. Hoặc những giấy tờ chứng minh Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:. i) Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền;. ii) Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1 Điều 13 của Thông tư này, nếu có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký thế chấp.
Bên cạnh đó, trong quá trình áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp trên thực tế các ngân hàng thương mại còn gặp nhiều khó khăn, bất cập, vướng mắc, không tạo được sự chủ động, cũng như không bảo đảm được các quyền lợi của ngân hàng thương mại trong quá trình xử lý tài sản thế chấp. Việc xử lý tài sản thế chấp vừa có ý nghĩa đối với ngân hàng thương mại vừa quan trọng đối với khách hàng, chính vì vậy việc nhận thức đầy đủ hơn, đúng đắn hơn về vị trí, vai trò của hoạt động xử lý tài sản thế chấp trong ngân hàng thương mại là thật sự cần thiết.