MỤC LỤC
Đối với hình thức doanh nghiệp Việt Nam mà nhà dau tư nước ngoài mua cô phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 88/2009/QĐ-TTg ban hành Quy chế góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong các doanh nghiệp Việt Nam và Thông tư 131/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện quy chế góp vốn, mua cô phần của Nhà đầu tư nước ngoài trong các doanh nghiệp Việt Nam. Theo đó, Nhà đầu tư nước ngoài quy định tại Quy chế này bao gồm: tổ chức thành lập và hoạt động theo pháp luật nước ngoài và chi nhánh của các tổ chức này ở nước ngoài và tại Việt Nam; tổ chức thành lập và hoạt động ở Việt Nam có ty lệ tham gia góp vốn bên nước ngoài trên 49%; Quỹ đầu tư, công ty đầu tư chứng khoán có tỷ lệ tham gia góp vốn của bên nước ngoài trên 49%; cá nhân nước ngoài là người không mang quốc tịch Việt Nam, cư trú tại nước ngoài hoặc tại Việt Nam.
Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải quyết van đề nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo hướng dẫn và quản lý của nhà nước; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Khi nước ta chuyền từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường, pháp luật đất dai được sửa đổi, b6 sung và hoàn thiện nhằm đáp ứng các yêu cầu quản lý, sử dụng đất đai theo cơ chế thị trường xong vẫn duy trì quan điểm nhất quán về sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Luật Đất đai năm 2003 đã có nhiều ưu đãi đối với các chủ đầu tư nước ngoài, nhất là các doanh nghiệp sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cụ thể như được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất,; được thé chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản tại các tô chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam; được góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại dé hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất. Nhà đầu tư nước ngoài được thành lập tô chức kinh tế cụ thé ở đây là thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (trừ trường hợp đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cô phần, phần vốn góp hoặc đầu tư theo hợp đồng) thì trước hết phải có dự án đầu tư, thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại Điều 37 Luật Dau tư năm 2014 và phải đáp ứng các điều kiện: (i) tỷ lệ sở hữu vốn quy định tại Khoản 3 Điều 37 Luật Dau tư năm 2014; (ii) Hình thức đầu tư, phạm vi hoạt động, đối tác Việt Nam tham gia thực hiện hoạt động đầu tư và điều kiện khác theo quy định của Điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên (khoản 1 Điều 22 Luật Đầu tư năm 2014).
Vỡ, Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 nờu rừ: “Kinh doanh bat động sản là việc dau tu vốn dé thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vu tu vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh loi”. Pháp luật đã quy định chặt chẽ hơn về điều kiện của cá nhân được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ này dé dam bao quyén lợi cua các bên khi tham gia giao dich bất động sản, cụ thể là cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải có trình độ tốt nghiệp trung học phô thông trở lên; đã qua sát hạch kiến thức môi giới về bat động sản.
Theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền giao dịch quyền sử dụng đất như tô chức kinh tế nếu: (1) là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng cô phan của doanh nghiệp Việt Nam mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cô phan chi phối và doanh nghiệp này sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất hoặc đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (2) là doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp von bằng quyền sử dụng dat, hoặc với người Việt Nam định cư ở nước ngoài góp vốn băng quyền sử dụng đất với tư cách tô chức kinh tế trong nước; hoặc (3) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê. Theo đó, tô chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm ba nhóm (Điều 159 Luật Nhà ở năm. Thứ nhất là t6 chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nha ở theo dự án. tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;. Thứ hai, doanh nghiệp có von đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng. nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. Thứ ba, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Bên cạnh đó, cũng Điều 159 quy định thêm về tổ chức, cá nhân nước ngoài. được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:. “a) Dau tư xdy dung nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và. pháp luật có liên quan;. b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gom căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ hoặc xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở được phép phân lô trong dự án dau tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo dam quốc phòng, an.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sau khi có quyết định cho phép chuyên nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thâm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước và cơ quan nhà nước có thầm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.Căn cứ quyết định cho phép chuyên nhượng toàn bộ hoặc một phan dự án của cơ quan có thâm quyền va hợp đồng chuyền nhượng toàn bộ hoặc một phan dự án đã được hai bên ký kết, cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường làm thủ tục thu hồi đất từ bên chuyển nhượng và giao đất cho bên nhận chuyển nhượng và tổ chức bàn giao. Khi nhận chuyền nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài có quyền và nghĩa vụ: kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyền giao; tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt; trường hợp nhận chuyên nhượng một phan dự án bat động sản phải có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyên nhượng dự án về việc đảm bảo tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dung; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng (khoản 2 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014).
Khi nhận chuyền nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài có quyền và nghĩa vụ: kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyền giao; tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt; trường hợp nhận chuyên nhượng một phan dự án bat động sản phải có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyên nhượng dự án về việc đảm bảo tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dung; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng (khoản 2 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VE QUYỀN VÀ NGHĨA VU CUA. nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ. b) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liên với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuê đất theo dung mục dich đã được xác định trong thời hạn còn lại;. c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn lién với đất thuê khi có đủ diéu kiện quy định tại Điều 189 của Luật này;. d) Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tu xây dựng kinh doanh nhà ở. ” Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ sau đây:. b) Chuyển nhượng quyên sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gan liên với đất trong thời hạn sử dụng đất;. c) Cho thuê, cho thuê lại quyên sử dung đất, tài sản thuộc sở hữu của minh gắn liên với đất trong thời han sử dụng dat;. d) Thế chap bằng quyên sử dung đất, tài san thuộc sở hữu của minh gan liền với đất tại các tổ chức tin dung được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng dat;. Có thé thấy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất dé thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam chỉ được phép thế chấp băng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc. sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam mà không được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng nước ngoài [9, tr.56]. Điều này cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp, đặc biệt đối với trường hợp doanh nghiệp đầu tư lớn cả về giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, rất cần vốn đề mở rộng sản xuất; đồng thời cũng làm hạn chế thu hút dong tài chính từ các tổ chức tín dung nước ngoài vào. Đối với trường hợp doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoai, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tô chức kinh tế mà tô chức kinh tế góp vốn băng quyền sử dụng đất thì doanh nghiệp liên doanh có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này trong các trường hợp sau đây [28]:. - Đất của tô chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đắt, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;. - Đất của tô chức kinh tế góp vốn do nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. - Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyên thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài thì có các quyền và nghĩa vụ theo khoản 4 Điều 184 Luật Đất đai năm 2013 như sau:. “4) Quyên và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2 Điều 183 của Luật này đổi với trường hợp quyên sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được su dụng dé thực hiện các dự án đầu tư nhà ở dé bán và doanh nghiệp 100%. vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê dat hàng năm theo quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này;. b) Quyển và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 3 Điều 183 của Luật này đối với trường hợp quyên sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được su dụng dé thực hiện các dự án dau tư nhà ở dé bán và doanh nghiệp 100%. vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê dat thu tiền thuê đất một lan cho cả thời gian thuê theo quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này;. c) Quyên và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 3 Điều 183 của Luật này đối với trường hợp quyên sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án dau tư nhà ở dé bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao dat theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này.”. - Đối với kinh doanh dich vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyên: thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản; hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng: thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm với khách hàng về kết quả môi giới; có quyền khác trong hợp đồng (Điều 66 Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014).
Về van đề người nước ngoài sở hữu nha ở tại Việt Nam thi theo Cục đăng ký va thống kê (thuộc Tổng cục Quản lý dat đai — Bộ Tài nguyên và Môi trường), tính đến ngày 1/2/2013 cả nước có 427 trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sở hữu nha tại Việt Nam (Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 342. trường hợp). Luật Nhà ở năm 2014 ra đời với những sửa đôi, bồ sung về việc nới lỏng điều kiện cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như đã đề cập phân tích ở trên sẽ tác động tích cực đến thị trường bat động sản năm 2015 trên nhiều khía cạnh, đặc biệt sẽ làm cho thị trường bất động sản tăng độ mở cho người nước ngoài được.
Thứ ba, việc tiếp tục xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai Việt Nam nhằm đáp ứng các yêu cầu hội nhập và phát triển về quyền kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cần quán triệt quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai của Nghị quyết 19-NQ/TW - Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời ky day mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng dé đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công. Thứ ba, rà soát, sửa đổi b6 sung và ban hành các quy định về xây dựng, lưu trữ và cung cấp thông tin về bất động sản theo hướng: Việc xây dựng, lưu trữ hệ thong thông tin về bất động sản cần được quan lý dưới dang “số hóa” dé thuận tiện việc truy cập, tra cứu; các thông tin về bất động sản liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh bất động sản cần được công bố rộng rãi ra công chúng; thiết lập một hệ cơ sở dữ liệu quốc gia về hệ thông tin bat động sản va hệ thong dir ligu nay được giao cho một cơ quan chiu trách nhiệm thống nhất quản lý; xác lập cơ chế phối hợp trong việc trao đối, chia sẻ thông tin về bất động sản giữa các cơ quan quản lý nhà nước về nhà, đất; xây dựng và ban hành quy định bắt buộc các nhà đầu tư kinh doanh bắt động sản định kỳ công bố công khai các thông tin về năng lực tài chính, doanh thu, lợi nhuận.