Cải tiến quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank dựa trên phương pháp so sánh
MỤC LỤC
Xác định BĐS
Khi định giá BĐS thế chấp bằng phương pháp so sánh, các cán bộ thẩm định thường tỡm hiều những tài sản nằm trong khu vực BĐS mục tiờu, vớ dụ cựng ngừ, cùng con đường, cùng làng… Tuy nhiên, nếu giao dịch ở những khu vực đó ít, có thể tham khảo các BĐS khác với điều kiện phải có những tương đồng nhất định.Yếu tố về giao thông và lợi thế kinh doanh, cũng như khả năng chuyển nhượng là yếu tố rất quan trọng trong việc điều chỉnh giá. Bên cạnh đó việc áp dụng phương pháp so sánh rất phù hợp bởi vì một yêu cầu của rất quan trọng trong định giá bất động sản thế chấp là mức giá bất động sản được ấn định không chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà còn có ý nghĩa quan trọng trong tương lai, tức là người định giá phải chú ý đến việc bán tài sản đảm bảo trong tương lai, nếu giá bán tài sản không đủ để trang trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí khác thì người nhận thế chấp sẽ bị lỗ.
Ước lượng giá
Hiện nay Nhà nước đã ban hành khung giá xây dựng nhà ở, các ngân hàng áp dụng vào tính, tùy theo mức độ hao mòn và phần còn lại bao nhiêu, cán bộ thẩm định sẽ linh hoạt điều chỉnh cho phù hợp, cũng tùy vào sự biến động giá cả trên thị trường để tăng hay giảm chi phí xây dựng. Khi sử dụng phương pháp này, việc ước tính các loại chi phí để định giá theo chi phí người định giá cần chú ý: nếu những chỗ thay thế được và xây dựng thành tài sản nhà đất mới thì việc định giá theo phương pháp xây dựng là hợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì người định giá phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu của nó với ngôi nhà khác.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VPBANK
Kiểm tra tính pháp lý của tài sản và chủ tài sản, yêu cầu bổ sung nếu
- Đất được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó không do ngân sách nhà nước cấp, đất mà các hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng hợp pháp từ người khác hoặc do nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá đất của UBND tỉnh, TP trực thuộc trung Ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp. - Đất được nhà nước cho tổ chúc kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng. Nhưng định giá Bất động sản là tài sản bảo đảm còn gặp khó khăn hơn rất nhiều, bởi lẽ định giá tại thời điểm hiện tại nhưng có trường hợp phải đem phát mãi thì cũng ít nhất một năm sau mới được thực hiện, cho nên khoảng cách giữa thời gian định giá với thời điểm phát mãi bất động sản là chứa đựng rủ ro cho cán bộ thẩm định là rất lớn, cũng là rủi ro cho chính hoạt động tín dụng của Ngân hàng.
NỘI DUNG THẨM ĐỊNH
Kết luận: Cán bộ định giá tài sản căn cứ chủ yếu trên các bản sao giấy tờ sở hữu để định giá, nhưng nếu các giấy tờ sở hữu bản gốc khớp đúng với nội dung các giấy tờ bản sao sử dụng để định giá, thì Tài sản định giá thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của Ông Bùi Văn Biên. - Căn cứ thông tin, tài liệu lien quan đến tài sản mà khách hàng cung cấp cho Ngân hàng (Khách hàng chịu trách nhiệm về tính xác thực của những thông tin, tài liệu…. liên quan đến tài sản). - Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: mỗi tài sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nhưng giá trị của chúng được thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
ĐỀ XUẤT CỦA CÁN BỘ ĐỊNH GIÁ
GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VPBANK
Trên cơ sở các yếu tố này, các chỉ tiêu kế hoạch chủ yếu dự .Trong tình hình hiện nay, việc hoàn thành các chỉ tiêu trên là khá thách thức, đòi hỏi sự nỗ lực cao của toàn thể cán bộ nhân viên Ngân hàng, đồng thời chỉ có thể thực hiện được nếu NHNN không áp dụng thêm công cụ điều tiết mạnh là tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, vì nếu áp dụng biện pháp này thì thanh khoản trên thị trường sẽ hết sức căng thẳng, các Ngân hàng sẽ buộc phải hy sinh mục tiêu hiệu quả, lợi nhuận để đảm bảo khả năng chi trả. ► Chương trình thúc đẩy Bán hàng (SSP) bao gồm các quy trình, công cụ, đào tạo và cơ chế khuyến khích… để giúp các chi nhánh đạt được các tiến bộ bền vững về năng lực bán hàng của tất cả các nhân viên bán hàng, bao gồm các cán bộ tín dụng và giao dịch viên để biến mỗi chi nhánh, phòng giao dịch trở thành những điểm bán hàng hiệu quả. ► Tập trung hóa có chọn lọc một số quy trình chủ chốt: Tiến tới tập trung hóa các hoạt động hỗ trợ vận hành một cách phù hợp và hiệu quả, nhằm đảm bảo kiểm soát tập trung. Tập trung phân tích, đánh giá các quy trình tín dụng và giao dịch hiện tại, từ đó xác định cách thức tập trung hóa hoặc tối ưu hóa các quy trình này nhằm giúp VPBank đáp ứng khả năng xử lý một khối lượng công việc lớn gấp nhiều lần theo như mục tiêu tăng trưởng trong 3-4 năm tới. Kết hợp với cải tiến công tác quản lý rủi ro tín dụng, cải tiến quy trình sẽ đưa đến những công cụ quản lý rủi ro tín dụng tiên tiến để đảm bảo VPBank vẫn có khả nằng kiểm soát tốt rủi ro tín dụng và thời gian phê duyệt tín dụng nhanh chóng cho khách hàng. ► Cơ cấu Tổ chức, quản lý kết quả công việc và chiến lược nhân sự: Xây dựng và kiện toàn bộ máy hoạt động, xây dựng một mô hình cơ cấu tổ chức hiện đại, phân định rừ ràng giữa cỏc bộ phận kinh doanh và bộ phận hỗ trợ, xõy dựng cỏc cơ chế bỏo cỏo hợp lý và đảm bảo trách nhiệm giải trình về kết quả kinh doanh; Phát hiện và bồi dưỡng cán bộ tiềm năng cho các cấp, xây dựng chương trình đào tạo và phát triển phù hợp để chuẩn bị cho mở rộng mạng lưới và sự phát triển lâu dài. 3.2 Định hướng của phòng thẩm định tài sản bảo đảm. Ngoài việc tuân thủ định hướng chung của ngân hàng, phòng thẩm định tài sản đảm bảo cũng có những mục tiêu đặt ra như sau:. Thực hiện đúng những quy định của pháp luật cũng như của Ngân hàng về thẩm định tài sản bảo đảm. Đào tạo nhân viên bằng các khóa học ,cho đi học bồi dưỡng hoặc học hỏi kinh nghiệm của các ngân hàng khác. Đạt chỉ tiêu do ngân hàng đề ra, hạn chế tối thiểu hồ sơ hủy do lỗi của cán bộ thẩm định. Tạo mối quan hệ với khách hàng, các tổ chức định giá. Xây dựng khung giá đất trên tất cả các địa phương trong cả nước. Hoàn thiện phương pháp định giá một cách hiệu quả và khách quan. 3.3 Một số giải pháp nâng cao chất lượng định giá thế chấp đất tại ngân hàng VPBank 3.3.1 Giải pháp về phía ngân hàng. 3.3.1.1 Chú trọng và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực của phòng thẩm định tài sản bảo đảm. Khi Ngân hàng ngày càng tăng vốn điều lệ, mở rộng phạm vi hoạt động với nhiều chi nhánh và điểm giao dịch trên toàn quốc thì sẽ gia tăng lượng khách hàng. Cũng có nghĩa là hồ sơ cần thẩm định sẽ nhiều lên, công việc thẩm định ngày càng nhiều về số lượng và cần đảm bảo về chất lượng. Đây cũng là một áp lực cho phòng thẩm định tài sản. Do vậy điều đầu tiên, Ngân hàng cần phải chú trọng đến việc tuyển chọn, đào tạo cán bộ thẩm định. Cần có đợt thi tuyển công khai, minh bạch và công bằng, nhằm tạo điều kiện cho những người có khả năng thực sự vào làm việc, chú ý đền những sinh viên mới tốt nghiệp, mặc dù chưa có kinh nghiệm làm việc nhưng có thái độ và tinh thần học hỏi nhanh. Bên cạnh đó, nâng cao chất lượng thẩm định viên nghĩa là tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán bộ theo học khoá đào tạo thẩm định viên, và thi lấy thẻ thẩm định viên), khi đó chữ kí của thẩm định viên mới có giá trị pháp lý nếu có hiện tượng tranh chấp. Ngoài ra, trong thẩm định khách hàng vay vốn, ngoài thẩm định tư cách, năng lực pháp lý, năng lực điều hành, sản xuất kinh doanh, uy tín của khách hàng và người giới thiệu thì cán bộ tín dụng nên quan tâm tới các nhân tố khác như các chỉ số dự báo trước khi cho vay: giá vàng, lạm phát các biến cố có thể dự đoán về kinh tế, chính tri, xã hội.Và những thông tin này có thể khai thác từ kênh báo chí để cán bộ tín dụng bổ sung trong chu trình thẩm định.