Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại Vinaconex

Phân loại đầu tư bất động sản 1. Theo nguồn vốn

Theo nguồn vốn đầu tư, đầu tư bất động sản có thể chia ra làm hai loại chính sau:. a) Vốn từ trong nước. + Vốn ngân sách nhà nước. + Vốn trái phiếu chính phủ. + Vốn tín dụng đầu tư phát triển nhà nước. + Vốn của các doanh nghiệp nhà nước. • Vốn huy động từ dân cư và khu vực tư nhân. b) Vốn từ nước ngoài. • Vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA – Official Development Assistant (thường chiếm tỉ trọng ít trong đầu tư bất động sản). • Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI – Foreign Direct Investment. • Vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại Quốc Tế. • Vốn huy động từ thị trường vốn Quốc Tế. Vi mô a) Bên trong.

Vốn và nguồn vốn đầu tư bất động sản 1. Vốn đầu tư bất động sản

Vốn đầu tư bất động sản là những hàng hóa sẵn có để sử dụng làm yếu tố đầu vào trong quá trình đầu tư bất động sản (Theo kinh tế học cổ điển). Với vai trò là yếu tố đầu vào như vậy, vốn đầu tư bất động sản có thể bao gồm: tiền bạc, máy móc, công cụ lao động, bản quyền, bí quyết công nghệ hay nhân lực. + Có thể tồn tại dưới cả dạng vật chất (tiền bạc, máy móc…) hay phi vật chất (bí quyết công nghệ).

Nguồn huy động vốn đầu tư bất động sản là phần tích lũy của các cá nhân, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp và chính phủ ở trong cũng như ngoài nước có thể được đưa vào quá trình đầu tư tạo ra các bất động sản.

Các giai đoạn của quá trình đầu tư bất động sản

Làm tốt được các công tác này, giai đoạn sau sẽ có điều kiện thuận lợi để hoạt động, nhanh chóng phát huy hết năng lực vận hành dự kiến, qua đó nhanh chóng thu hồi được vốn đầu tư để dần tiến đến có lợi nhuận. Nếu các kết quả do giai đoạn thực hiện đầu tư tạo ra đảm bảo tính đồng bộ, giá thành hợp lý, chất lượng tốt, đúng tiến độ, địa điểm thích hợp hay quy mô tối ưu thì hiệu quả hoạt động của các kết quả này và mục tiêu cụ thể của dự án chỉ còn phụ thuộc hoàn toàn vào quá trình tổ chức quản lý hoạt động của các kết quả. Chính vì vậy, yêu cầu đặt ra đối với giai đoạn cuối cùng của quá trình đầu tư bất động sản là phải thành lập ra được một đội ngủ quản lý có trình độ chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm để vận hành các khu đô thị mới, các cao ốc văn phòng cho thuê, các khách sạn – khu nghỉ mát, các trung tâm thương mại hay các khu công nghiệp.

Nói tóm lại, đối với bất cứ một dự án đầu tư phát triển nói chung hay một dự án đầu tư bất động sản nói riêng nào đó thì tầm quan trọng của cả ba giai đoạn đều cần phải hết sức quan tâm, tuy nhiên, giai đoạn đầu tiên vẫn được coi là quan trọng nhất vì nó tạo ra tiền đề, cơ sở để hai giai đoạn sau có thể phát huy được một cách tốt nhất.

Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản 1. Kết quả đầu tư

+ CPXD: Chi phí xây dựng, bao gồm: Chi phí xây dựng công trình, phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, san lấp mặt bằng, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ….

N NTTT I

Giới thiệu về tổng công ty Vinaconex 1. Quá trình hình thành và phát triển

Khác với các đơn vị khác trực thuộc bộ xây dựng, ngay từ khi mới thành lập, Vinaconex đã xác định phương châm kinh doanh đa ngành và hiện là một trong những tổng công ty đa doanh hàng đầu của bộ xây dựng với chức năng chính là xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, cơ sở hạ tầng, cấp thoát nước và môi trường, xuất nhập khẩu máy móc, thiết bị, vật tư phục vụ ngành xây dựng và các ngành kinh tế khác; đưa lao động đi làm việc có thời hạn ở nước ngoài và đầu tư vào các lĩnh vực như sản xuất vật liệu xây dựng, các khu đô thị, khu công nghiệp, các dự án điện, nước…. Thêm vào đó, nhằm tận dụng được tiềm năng của thị trường vốn để nâng cao năng lực cạnh tranh và sản xuất cũng như mở rộng quy mô, Vinaconex đã mạnh dạn đi đầu trong việc cổ phần hoá, chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp. Tổng công ty hiện có trên 70 đơn vị đầu mối trực thuộc hoạt động trên khắp mọi miền của đất nước với đội ngũ hơn 40.000 cán bộ, kỹ sư, chuyên gia, công nhân viên (trong đó có nhiều người đã được đào tạo và làm việc tại nước ngoài), có kiến thức chuyên sâu và giàu kinh nghiệm.

Đến nay, tổng công ty đã thực sự tạo dựng được uy tín và thương hiệu trên thị trường, được các khách hàng trong và ngoài nước quan tâm, tôn trọng, đánh giá cao và đặt niềm tin để thiết lập quan hệ hợp tác kinh doanh trong các lĩnh vực mà hai bên cùng quan tâm.

Thực trạng đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty Vinaconex 1. Vốn và nguồn vốn

Điều này thực sự đúng đối với tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu & xây dựng Việt Nam khi mà Vinaconex thường xuyên dành một phần lớn trong tổng vốn đầu tư hàng năm của mình để rót cho hoạt động đầu tư bất động sản, đặc biệt là trong giai đoạn 2003 – 2008, giai đoạn mà hầu hết các dự án lớn của Vinaconex như: khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính, khu đô thị mới Bắc An Khánh, tòa nhà Vinaconex Tower, khách sạn Holiday View, khu đô thị du lịch Cái Giá (Cát Bà) hay khu công nghiệp Bắc Phú Cát… đều đang được triển khai một cách hết sức khẩn trương. (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Nhìn chung trong giai đoạn này, vốn dành cho đầu tư bất động sản của Vinaconex luôn ở mức cao (dù có biến động khá thất thường do tính chất đặc thù của công cuộc đầu tư xây dựng công trình), đạt bình quân 1.124,82 tỷ đồng/năm, tỷ trọng bỡnh quõn ở mức 32,275%/năm. Cũng qua hai bảng số liệu trên, đặc biệt là từ bảng 1.1 về quy mô và tốc độ tăng trưởng, dễ thấy tổng vốn dành cho hoạt động đầu tư bất động sản của Vinaconex là không ổn định qua các năm, đặc biệt là trong hai năm 2006 và 2007, tổng vốn dành cho hoạt động đầu tư bất động sản của tổng công ty tăng đột biến, đây có thể xem là điều dễ hiểu bởi trong hai năm này, cùng với những dự án đang được thực hiện theo.

Nhân Chính, trung tâm thương mại Hà Đông, trung tâm thương mại Thanh Hóa… thì những dự án lớn nhất của Vinaconex như: tòa nhà Vinaconex Tower, khu công nghiệp Bắc Phú Cát, khu đô thị du lịch Cái Giá (Cát Bà, Hải Phòng), khu đô thị mới Thảo Điền hay trung tâm thương mại Chợ Mơ… đều lần lượt được bắt tay vào khởi công.