MỤC LỤC
Đối với nhà, công trình mới phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thoả thuận trong hợp đồng. Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền xây dựng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa voà sử dụng đối với nhà, công trình thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hoàn thành trong tương lai. Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, sự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ dự án được duyệt.
- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật. Nhà định giá phải có đầy đủ các kỹ năng về định giá, giàu kinh nghiệm, nắm rừ thụng tin về BĐS trờn thị trường và đặc biệt là phải đảm bảo về tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp để có thể đưa ra một mức giá hợp lý, khách quan cho BĐS. Luật sư trong lĩnh vực BĐS: tham gia đàm phán các hợp đồng thuê, hợp đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm BĐS, kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ sở hữu BĐS theo yêu cầu của các nhà đầu tư, tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sở hữu BĐS.
- Chính sách quản lý BĐS: Do BĐS là một tài sản có giá trị lớn không chỉ của người sử dụng mà còn cho cả quốc gia nên Nhà nước có vai trò thực hiện vai trò quản lý, điều hành chi phối thị trường BĐS bằng chính sách và hành lang pháp lý.,. Các chính sách như chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chính sách đầu tư xây dựng nhà cho thuê, xây dựng mức giá cho thuê của Nhà nước, các quy định về tiêu chuẩn hoá các khu đô thị, tiêu chuẩn hoá về xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí… cũng ảnh hưởng đến cầu hàng hoá BĐS. Tuy nhiên, do một số tính chất đặc thù của thị trường BĐS như: tổng cung về đất đai là cố định, lượng cung của các BĐS gắn liền với đất cũng có hạn, cầu về BĐS tăng rất nhanh so với tốc độ tăng của cung, thông tin về hàng hoá BĐS không đầy đủ v.v.
Thông qua việc phân tích chu kỳ hoạt động của thị trường, có thể xác định được thị trường đang ở giai đoạn nào trong chu kỳ, từ đó các nhà đầu tư có thể đưa ra được các chiến lược, các kế hoạch đầu tư, phát triển KD BĐS hợp lý, thích ứng với từng giai đoạn trong chu kỳ kinh doanh. Luật đât đai năm 1988 đã cho phép: “Người được phép thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được người khác chuyêể nhượng nhà ở sau khi được các cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất có ngôi nhà đó” (trang 45). Tuy mới hình thành nhưng thị trường BĐS đã từng bước góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến BĐS trở thành nguồn lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Theo ước tính có 30% số các giao sịch về BĐS là đăng ký, chủ yếu là thực hiện thông qua các tổ chức như: Nhà nước giao đất, cho thuê dất, thế chấp còn lại 70% là các giao dịch mua bán, trao đổi cho thuê,… được thực hiện trao tay và một số các trường hợp thì do Uy ban nhân dân xã, phường,thị trấn xác nhận. Để tăng cường hiệu quả sử sụng và kinh doanh BĐS thực sự trở thành nguồn lực to lớn phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá và hiện đại hoá, thì năm 2003 Luật đất đai mới được ban hành thay thế Luật đất đai cũ năm 1998 nhằm tăng cường công tác quản ký Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS.
Hoạt động đầu cơ BĐS là hiện tượng mà các cá nhân hoặc doanh nghiệp tuy không có nhu cầu sử dụng BĐS nhưng họ vẫn mua BĐS với số lượng lớn nhỏ tuỳ thuộc vào khoản tiền nhàn rỗi của mình và có thể bằng các nguồn vốn huy động khác như bạn bè, họ hang hoặc vay của các tổ chức tín dụng để bán ra kiếm lời khi giá BĐS tăng. Hiện nay ở Việt Nam tồn tại hai hệ thống giá đất: hệ thống giá đất do NN ban hành và hệ thống giá đất hình thành trên thị trường do các chủ thể giao dịch tự thỏa thuận (giá thị trường), đấu giá QSDĐ và đấu thầu các dự án có SDĐ. Theo khoản 1 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng.
Hiện nay, ngoài nguồn vốn tự có của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS thì nguồn vốn vay cho hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam chủ yếu là vay từ các tổ chức tài chính tín dụng, một phần từ các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư. Điều này là do nhu cầu về trụ sở của các công ty, các doanh nghiệp, nhu cầu về vốn của các dự án đầu tư BĐS tăng, ví dụ như ngân hàng ACB đã đầu tư 42 tỉ đồng tương ứng với 4, 2 triệu cổ phiếu vào công ty cổ phần khu công nghiệp Tân Tạo từ năm 2000, đến nay tính theo giá trị cổ phiếu thì đã gấp 14 lần so với số vốn ban đầu, chưa kể cổ tức mà công ty được nhận hàng năm. Mặt khác, vẫn còn có nhiều vụ tranh chấp đất đai không được giải quyết dứt điểm, không chỉ gây khó khăn và bất bình trong nhân dân, mà còn làm cho các BĐS này không đủ điều kiện làm thủ tục vay thế chấp hoặc đang trong quá trình làm GCNQSDĐ cũng phải dừng lại, vì vậy cũng ảnh hưởng đến điều kiện pháp lý của BĐS khi tiến hành làm thủ tục vay.
Sự phá băng của thị trường BĐS gây ra giảm nguồn thu cho Nhà nước trong thời gian nhất định, nhưng là một bước cần thiết để đưa thị trường đi vào ổn định với mức giá phù hợp với khả năng thanh toán của đa số ngươi có nhu cầu. Có biện pháp tháo gỡ về vốn cho các nhà đầu tư hiện nay đang bị ngân hang đòi thanh toán nợ vì nếu không giải quyết sẽ dẫn tới sự phá sản của hang loạt doanh nghiệp kinh doanh BĐS, dẫn tới phá sản của các ngân hang, tác động xấu đến thị trường…. Để chống đầu cơ công khai bán nhà, đất theo khung giá Nhà nước, tổ chức bán đấu giá công khai rộng rãi trong dân chúng, thông báo công khai các dự án của các công ty kinh doanh BĐS đang triển khai để người dân nắm được.
Việc mua bán phải kèm theo đó là quyền sử dụng đất đối với BĐS và cần đăng ký chứng thực để lần sau nó được đứng tên chủ mới nếu họ có nhu cầu chuyển nhượng và khi được chứng thực tài sản ấy cũng có giá trị hơn. Qua kiểm tra các tỉnh báo cao mới chỉ có 30% phải thu hồi do sợ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, có nơi để trống đến 5 năm mà vẫn không tiến hành thu hồi và những dự án triển khai không đúng tiến độ thì càng nhiều. Nghị định 17 cho phép nhà đầu tư được trả tiền sử dụng đất theo tiến độ, được chuyển nhượng dự án đã hoàn thiện hạ tần cho các tổ chức kinh tế khác, được phân lô bán nền đối với các khu vực không thuộc các đô thị mới của thành phố, thị xã hoặc các đô thị mới được quy hoạch phát triển… NĐ 17 tác động tích cực sẽ là cơ hội tốt cho các doanh nghiệp vốn muốn đầu tư vào thị trường BĐS.