MỤC LỤC
Thẩm định theo trình tự : Sau khi thẩm định tổng quát,cán bộ thẩm định tiếp tục đi sâu vào phân tích 1cách khách quan, khoa học, chi tiết nội dung cụ thể ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi, tính hiệu quả, tính hiện thực của dự án trên khía cạnh pháp lí, thị trường, kĩ thuật, công nghệ, xã hội để xem xét 1cách chi tiết nhất, sâu sắc nhất đối với quy mô tính khả thi và độ rủi ro của dự án để từ đó phát hiện, đánh giá các sai sót có thể xảy ra để đưa ý kiến sửa đổi, bố sung..Mỗi nôi dung xem xét tại bươc này đều dưa ra các ý kiến đánh giá của cán bộ thẩm định,trưởng phòng kinh doanh và giám đốc để có phân tích khách quan và hợp lí nhất. Ngân hàng Thanh Trì áp dụng phương pháp phân tích độ nhạy trong việc kiểm tra tính vững chắc về hiệu quả tài chính của dự án,để từ đó lựa chọn được những dự án có tính ổn định,quy mô cao.Cơ sở của phương pháp này là các cán bộ thẩm định dự kiến một số tình huống bất trắc có thẩy xảy ra trong tương lai đối với dự án rồi khảo sát tác động của những yếu tố đó đến hiệu quả đầu tư và khả năng hoà vốn của dự án., tự đó đưa ra kết luận về mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của những yếu tố đó,rồi khẳng định tính vững chắc của dự án trong những trường hợp cụ thể.
Doanh thu của dự án là tổng giá trị hàng hoá và dịch vụ thu được trong năm dự kiến bao gồm : doanh thu từ sản phẩm chính,phế liệu và dịch vụ cung cấp cho bên ngoài .Doanh thu hàng năm được xác định dựa trên cơ sở sản lượng tieu thụ dự kiến hnàg năm và giá buôn bán sảnh phẩm dịch vụ của dự án.Thôg thương trong những năm đầu hoạt động ,công suất thiết kế thường thấp hơn so với dụ kiến (50-75%) và mức tiêu thụ cũng đạt không cao ,do đó doanh thu cũng thấp hơn so với các năm.Trong phần này, cán bộ Thanh Trì thẩm định doanh thu, kiểm tra tính hợp lý của giá bán sản phẩm. Phương pháp sử dụng để thẩm định là phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu của các dự án có tính chất tương tự, để giúp cho các cán bộ thẩm tra chính xác các khoản đầu tư từ tài sản cố định, giá trị thanh lý tài sản cố định, vốn lưu động thu hồi cuối kỳ.Tiếp theo ,cán bộ thẩm định thẩm định dòng tiền từ hoạt động tài chính, bao gồm các khoản: Khoản nhu ghép vốn tự có, vốn vay, các khoản trả gốc và lãi vay, chi cổ tức, chi phúc lợi và khen thưởng..Phương pháp thẩm định là phương pháp từ trên xuống.
Do công ty mới được thành lập và đang trong giai đoạn đầu tư, hoạt động kinh doanh của công ty hiện nay chủ yếu là đầu tư tài chính ngắn hạn tạm thời từ nguồn tiền góp vốn của các cổ đông sáng lập của công ty.
Việc tồn quỹ tiền mặt như vậy một mặt giúp công ty chủ động trong hoạt động kinh doanh một mặt cũng là sự chuẩn bị của công ty để sang quý I/2010 công ty sẽ tiến hành triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ cho cán bộ cấp Bộtrưởng, trên Bộ trưởng, đương chức công tác tại cơ quan của Quốc. Tuy nhiên nếu so sánh về tỷ lệ giữa doanh thu bán hàng và phải thu của khách hàng năm 2009 thì thấy công ty bị chiếm dụng vốn khá nhiều, do vậy, công ty cần phải đầy nhanh quá trình thu hồi vốn tránh để đối tác chiếm dụng vốn lâu dài, ảnh hưởng đến tình hình sử dụng vốn cũng như giảm hiệu quả kinh doanh của đơn vị.
Năm 2009, doanh thu của công ty có sự sụt giảm đáng kể là do trong năm công ty tập trung vào việc tìm kiếm các dự án đầu tư như: Các dự án về nhà ở phục vụ cho cán bộ Quốc hội, dự án nhà ở CBCNV Viện bỏng- Hà Tây (hiện đang được triển khai). Nhìn chung, các chỉ tiêu về tính thanh khoản của Công ty sang năm 2009 đều tăng so với năm 2008, nguyên nhân là do sang năm 2009 tài sản ngắn hạn tăng do tăng tiền và các khoản tương đương tiền, các tài sản ngắn hạn khác cũng tăng do có được từ tạm ứng trong khi nợ ngắn hạn lại không có sự thay đổi so với năm 2008.
Theo thống kê, đến thời điểm này, các dự ántại Làng Việt Kiều Châu Âu - Mỗ lao - Hà Đông - Hà Nội, Đô thị mới Văn Phú- Hà Đông, Đô thị mới Phùng Khoang, Khu đô thị Dương Nội…cũng đang được triển khai và trong khoảng 1, 2 năm tới các khu đô thị này sẽ được hoàn thành và đưa vào sử dụng. Nguồn nguyên vật liệu đầu vào trong quá trình đầu tư chủ yếu là nguồn nguyên vật liệu sẵn có ở trong nước như: Sắt, thép, xi măng, gạch, cát, đá…., việc tìm kiếm các nhà cung cấp trên thị trường tương đối dễ dàng, giá cả của các nguyên vật liệu này hiện nay cũng đã bình ổn và hầu như không có sự biến động lớn.
- Công nghệ, thiết bị: Khi tiến hành thi công, công ty sẽ thực hiện thuê ngoài, do vậy, công ty sẽ có nhiều lựa chọn hơn đối với các nhà thầu, khi đó, công ty có thể chọn những nhà thầu có công nghệ thiết bị tốt để phục vụ cho việc đầu tư dự án. Nằm trong khu đô thị được thiết kế đồng bộ với các ranh giới khu đất là các tuyến đường lớn của thành phố và các đường chính của khu vực, công trình được thiết kế với cấu trúc đơn giản là nhà khung BTCT với khẩu độ hợp lý, tường bao và ngăn chia bằng gạch rỗng, mái BTCT dán ngói.
Toàn bộ công trình được thiết kế với 9 mẫu nhà tương ứng với 31 vị trí lô đất khác nhau trên tổng mặt bằng, bám sát thiết kế và các chỉ tiêu quy hoạch, đồng thời tạo lên sự hợp lý về công năng cho từng khu đất. Tầng lửng: Được bố trí trên gara, được dùng làm phòng ở cho người giúp việc.
Ga ra ô tô được bố trí khá riêng biệt và tiện lợi cho giao thông.
Phòng ở người giúp việc và gara ô tô được bố trí khá riêng biệt và tiện lợi cho sử dụng.
Công ty được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, với số vốn điều lệ ban đầu do 6 cổ đông góp là 80 tỷ đồng, năm 2009, công ty đã thực hiện tăng vốn điều lệ thêm 40 tỷ đồng, do vậy, theo đăng ký kinh doanh và báo cáo khoản mục vốn đầu tư của chủ sở hữu, đến thời điểm hiện tại vốn điều lệ của công ty là 120 tỷ đồng. Nhu cầu lao động phục vụ cho vận hành gồm: Ban điều hành, nhân công vận hành kỹ thuật, nhân công phục vụ công tác vệ sinh toàn bộ khu vực của dự án… Với nhân công tuyển ngoài, đòi hỏi phải có tay nghề, trình độ kỹ thuật đã qua đào tạo theo đúng ngành nghề, hoặc đào tạo một số cán bộ cũ tại các công ty cổ đông góp vốn, nâng cao tay nghề, đào tạo thêm về trình độ kỹ thuật đưa vào phục vụ cho dự án.
Luật thuế thu nhập các nhân được áp dụng từ 01/01/2009 người dân sẽ có lợi hơn, tuy nhiên việc áp dụng luật thuế mới này một mặt nào đó không khuyến khích cho người dân tự cải thiện chỗ ở của mình, từ đó không khuyến khích được những giao dịch trên thị trường bất động sản. Kiến nghị: Khi Chủ đầu tư tổ chức đấu thầu, ký hợp đồng thi công đối với các đơn vị thi công, đề nghị Chủ đầu tư yêu cầu các đơn vị thi công làm bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh bảo hành, nhằm giảm bớt rủi ro trong quá trình xây dựng hoàn tất.
Tuỳ từng quy mô dự án mà nôi dung thẩm định tại ngân hàng Thanh Trì có sự thay đổi và kết hợp cho phù hợp.Với những dự án lớn, đòi hỏi vốn nhiều, rủi ro cao thì nội dung đựoc tiến hàng tỉ mỉ, kĩ càng, đánh giá và có sự góp ý của các cán bộ, các chuyên gia có kinh nghiệm để đnáh giá được hết tầm ảnh hưởng của dụ án tới ngân hàng và xã hội.Còn những dự án nhỏ, phạm vi hẹp nội dung được tiến hành đơn giản hơn nhưng không bỏ qua các phương án phong chống rủi ro. Ngân hàng nông nghiệp vẫn thuọc hệ thống ngân hàng nhà nước nên khâu tuyển cỏcn bộ cũn mang nặng tớnh khỏch quan, quan hệ .Cán bộ phần lớn là cán bộ mới vào ngành, trỡnh độ chưa chuyờn nghiệp, còn cha có kinh nghiệm nghiệp vụ trong khi đó khối lợng thẩm định dự án là rất lớn và rất đa dạng trên nhiều lĩnh vực, do đó đòi hỏi cán bộ phải có trình độ nhất định về nghiệp vụ chuyên môn, kiến thức về các vấn đề của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHO CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tại ngân hàng NN&PTNT Thanh.
Một một cán bộ tín dụng không thể am hiểu tất cả các dự án thuộc mọi ngành nghề kinh doanh khác nhau nên chỉ phân công một cán bộ tín dụng phụ trách một hoặc một số ngành nghề nhất định để từ ddó cán bộ tín dụng sẽ có điều kiện đi sâu tìm hiểu các ván đè có liên quan thuộc lĩnh vực mình đảm nhiệm,tạc điều kiện dễ dàng thu thập thông tin và thẩm định có chất lượng hơn để từ đó đưa ra nhứng quyết định đúng đắn nhất. Đặc biệt trong nghiệp vụ thẩm định tài chính dự án, mà ở đó việc tính toán rất khó khăn và phức tạp mà việc tính toán thủ công thường sẽ tốn nhiều thời gian công sức và nhiều khi không đem lại kết quả như mong muốn, Bởi vvậy mà với việc sử dụng các phần mền chuyên dụng sẽ giúp cho ccác cán bộ khắc phục được những khó khăn trên,để có thể nhanh chóng hiện đại hoá hệ thống thông tin, ngân hàng .Để làm.