MỤC LỤC
48): “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị đất ddos theo quy định của pháp luật”. Thực tế các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai 1988 không hướng dẫn nội dung về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ tập trung vào việc đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp,đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác.Thực chất đây lại là qui định việc thưc hiện nghĩa vụ với Nhà nuớc khi đuợc giao đất (mà sau này, khi thực hiện luật đất đai1993, được coi là tiền sử dụng đất) trong đó có phần nhỏ được phân bổ lại cho người bị thu hồi đất.
Tuy nhiên, bước vào thời kỳ đổi mới, trước những yêu cầu phát triển ngày càng lớn, nhu cầu sử dụng đất tăng cao, không chỉ là đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho phát triển công nghiệp, xây dựng đô thị, mà ngay cả đất đô thị cũng cần được thu hồi để mở rộng giao thông, phát triển hạ tầng, đáp ứng đòi hỏi quá trình hiện đại hoá đô thị và phát triển bền vững kinh tế- xã hội. Do vậy trong giai đoạn này chính sách GPMB đã có bước phát triển mới, trong đó có việc Nhà nước sử dụng công cụ giá đất khi tính đền bù thiệt hại cho người sử dụng đaats khi bị thu hồi thể hiện nguyên tắc cơ bản trong công tác đền bù là bên cạnh lợi ích chung của Nhà nước, phải đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân.
Người sử dụng đất ổn định được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận thì được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, và vì lợi ích quốc gia công cộng, Nhà nước thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng có bồi thường tàI sản cho người sử dụng đất bị thu hồi.
Về chính sách tái định cư, Nghị định 90/CP không quy định các chính sách cụ thể về TĐC cho người sử dụng đất khi bị thu hồi đất mà chỉ nêu quỹ dất sử dụng để đền bù thiệt hại và nêu ra nguyên tắc về đền bù thiệt hại đối với đất ở, đó là được đền bù bằng đất theo đúng diện tích, hạng đất thu hồi (Khoản 2 Điều 8), đối với đất ở đô thị thì đền bù chủ yếu bằng tiền hoặc bằng nhà ở. So với các văn bản trước, Nghị định số 90/CP có mức độ chi tiết và tính toàn diện cao hơn, quy định rừ hơn đối tượng được hưởng chớnh sỏch đền bự thiệt hại, phõn biệt rừ giữa đơn vị, hộ gia đỡnh sử dụng bất hợp phỏp hay hợp phỏp để cú chế độ đền bù hay không đền bù, mức độ đền bù tuỳ theo tính hợp pháp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản của người bị thu hồi đất.
Thái Lan là đất nước cho phép hình thức sở hữu cá nhân về đất đai, do vậy về nguyên tắc Nhà nước hoặc các tô chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án với chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở hữu) trên cơ sở một hợp đồng. Theo đánh giá chung của các tổ chức cho vay vốn, như WB, ADB thì ngành điện lực thực hiện tốt nhất việc đền bù, tái đinh cư, với khẩu hiệu “ Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn”, thông qua viẹc cung cấp cơ sở hạ tầng nhiều hơn, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển.
Quan điểm cơ bản của Trung quốc là cố gắng hạn chế mức tối đa việc di chuyển dân trong khả năng có thể, nhưng nếu phải giải toả và di chuyển thì phải có các kế hoạch để đảm bảo quyền lợi cho người dân, tạo điều kiện để người dân khôi phục lại hoặc cải thiện thêm mức sống ban đầu của họ. Mục tiêu chính trong chính sách này là cung cấp cơ hội phát triển cho người tái định cư với phương pháp tiếp cận cơ bản là tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư.
Điều này có thể xuất phát từ thời bao cấp tập trung, khi còn thịnh hành quan niệm về lợi ích xã hội và lợi ích công cộng được đặt lên trên hết, và do đất đai là sở hữu toàn dân, khi cần nhà nước có thể lấy lại được ngay, còn việc đền bù thiệt hại còn tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể chứ không phải là bắt buộc (Vì một số dự án nhà nước động viên nhân dân phá dỡ nhà cửa, trả lại một phần đất đai mà không cần đền bù), riêng việc các hộ bị ảnh hưởng phải tự khắc phục các khó khăn gặp phải được coi là hết sức bình thường, dù cho họ có thiệt thòi ít nhiều so với trước. Đây là một trong những khác biệt có khả năng gây ra vấn đề xã hội lớn khi áp dụng chính sách tái định cư của ADB mà theo đó thì người sử dụng đất thiếu các chứng chỉ hợp về quyền sử dụng đất sẽ không phải là vật cản đối với việc đền bù thiệt hại, chỉ những người “nhảy dù” sau ngày kết thúc danh sách các hộ bị ảnh hưởng nhằm mục đích kiếm lời từ chính sách đền bù thiệt hại của dự án mới là những người bất hợp pháp và không được đền bù, còn tất cả những người tồn tại trước ngày lập danh sách này đều có quyền được đền bù, không phụ thuộc vào quyền sở hữu đối với đất thu hồi.
Khi có cuộc kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao ( công bố kết luận ngày 15/5/1995)thì UBND Thành phố mới xem xét, nhìn nhận một cách nghiêm túc việc cải tổ lại công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn và quy về một đầu mối quản lý thống nhất, đó là Sở Địa chính- Nhà đất như hiện nay. Phương án bồi thường thiệt hại sẽ được UBND quận, huyện báo cáo Hội đồng thẩm định Thành phố (do Giám đốc Sở Tài chính- Vật giá làm chủ tịch ) để thẩm định, báo cáo UBND Thành phố quyết đinh phê duyệt. Căn cứ quyết định của UBND Thành phố phê duyệt phương án đền bù thiệt hại, UBND quận, huyện cùng chủ đầu tư tổ chức thanh toán tiền bồi thường thiệt hại. Vì số lượng các dự án sử dụng đất trên địa bàn là quá lớn, hơn nữa để gắn liền trách nhiệm của Chủ tịch UBND quận, huyện trong việc đền bù, GPMB, UBND Thành phố đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép UBND Thành phố được uỷ quyền quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại cho Chủ tịch UBND các quận, huyện. Chư bao giờ công tác đền bù, GPMB trên địa bàn lại sục sôi, nóng bỏng như giai đoạn này, Thành uỷ, Hội đồng nhân dân và UBND Thành phố đã có nhiều cuộc họp để chỉ đạo giải quyết những khó khăn, vướng mắc, xây dựng quy chế, cơ chế đền bù, GPMB.. Dường như tất cả đã bị cuốn theo “ cơn lốc” của công tác đền bù, GPMB. Tại công văn số 771/CP-ĐP1 ngày 24/8/2001, Thủ tướng Chính phủ đã có ý kiến chỉ đạo đồng ý cho UBND Thành phố Hà Nội tổ chức làm thí điểm một số vấn đề, trong đó có việc uỷ quyền cho Chủ tịch UBND quận, huyện quyết địnhu phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất. công tác bồi thường thiệt hại, GPMB.), UBND Thành phố Hà Nội đã uỷ quyền cho Chủ tịch UBND quận, huyện quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất.
Như vậy, Quyết định 1231/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội , đã áp dụng chính sách tưương đối “mềm” đối với các trường hợp phải di chuyển nhà ở trong khu đô thị và “cứng” đối với bồi thường thiệt hại vè tài sản là công trình xây dựng trên đất, trong khi đó thực trạng công tác quản lý đất đai, xây dựng của Thành phố còn lỏng lẻo. Nhìn chung, trong giai đoạn trước năm 1993, mặc dù chính sách đền bù,Giải phóng mặt bằng chưa đầy đủ, chưa hoàn thiện nhưng với số lượng dự án không nhiều và điều quan trọng là thị trường đất đai không sôi động, không có sự chênh lệch lớn về giá trị quyền sử dụng đất, nên về cơ bản, khiếu nại, tố cáo của công dân đối với phương án đền bù,Giải phóng mặt bằng là rất ít.
+ Đối với nhà tư nhân bị thu hồi, được mua nhà mới có diện tích không thấp hơn diện tích nhà, đất ở bị thu hồi nhưng không được vượt quá mức diện tích tối đa đã quy định tại khoản 2- Trường hợp được mua nhà một tầng hoặc nhà nhiều tầng bố trí cho 1 hộ gia đình; Nếu diện tích nhà bán tương đương diện tích nhà, đất ở bị thu hồi, giá bán nhà tính theo khung giá đã đền bù cho diện tích nhà bị thu hồi, giá đất bằng 100% theo quy định; Nếu diện tích nhà bán lớn hơn diện tích nhà, đất bị thu hồi, phần chênh lệch diện tích bán theo giá nhà đảm bảo kinh doanh, giá đất bằng 100% theo quy định. Việc xác nhận thời điểm sử dụng đất trên thực tế là rất khó, vì công tác quản lý đất đai của chúng ta không có sự liên tục và kế thừa đầy đủ, nhất là những khu vực trước đây còn là khu dân cư nông thôn, nhưng nay lại là khu dân cư đô thị, giá đất có sự chênh lệch lớn, cán bộ cấp phường không có thông tin đầy đủ, nhiều trường hợp đã xác nhận rồi, nhưng khi có khiếu kiện, UBND phường lại huỷ nội dung đã xác nhận, gây khó khăn cho công tác đền bù, Giải phóng mặt bằng : ví dụ như đối với các trường hợp tại phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, khi lập phương án đền bù thiệt hại để thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đê Hữu Hồng, UBND phường đã xác nhận đất của một số trường hợp ở chân đê là đất ở cũ, do ông bà cha mẹ để lại hoặc đất được sử dụng trước khi có Luật đất đai, nhưng khi có khiéu kiện và các cơ quan Nhà nước tổ chức thanh tra, kiểm tra thì UBND phường lại có văen bản xinh rút những nội dung đã xác nhận.
Ví dụ dự án sử dụng đất nông nghiệp với quy mô lớn đầu tiên là dự án Khu vui chơi- giải trí- sân gôn tại xã Kim Nỗ, huyện Đông Anh (120ha, thu hồi đất năm 1995) nhân dân không đồng tình với phương án đền bù của UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt, đòi mức giá cao hơn, yêu cầu có chính sách tuyển dụng lao động, tình hình an ninh, trật tự ở địa phương nhiều lúc rất căng thẳng (rào làng, đào đường, phá hỏng máy móc..).Khi tổ chức xong công tác GPMB (1999) thì chủ đầu tư không còn cơ hội để kinh doanh nữa và cùng với cuộc khủng hoảng Châu A dự án này cho đến nay đã không được triển khai. Đối với đất đô thị vấn đề này được thể hiện qua dự án đường 32 đoạn qua địa bàn huyện Từ Liêm, khi Nhà nước thu hồi đất đẻ mở rộng đường 32 (năm 1995) nhất là việc giải toả khu tập thể Văn công Mai Dịch hay khu tái định cư Dịch Vọng, khiếu nại của nhân dân thực sự găy gắt, tạo sự quan tâm của rất nhiều cơ quan thông tin, báo chí.
Thực tế việc đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp là không có mà chỉ được hỗ trợ bằng 4 năm sản lượng và hỗ trợ đào tạo chuyển nghề nên hầu hết người đan đã không được hưởng kết quả của quá trình đô thị hoá, bởi họ không có đủ điều kiện tái tạo khôi phục cuộc sống như cũ. Tình trạng chủ đầu tư có hỗ trợ thêm cho các hộ dân để nhanh chóng có mặt bằng đang làm phá vỡ chính sách đền bù thiệt hại củat Nhà nước gây khiếu kiện, tâm lý so bì giữa dự án này và dự án kia ví dụ : dự án khu đô thị Nam Thăng Long, chủ đầu tư tự thoả thuận hỗ trợ cho các hộ dân với mức 350.000 đ/m2- (tính cả cây và đất).
Nhưng sự biến động của doanh thu do chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi cũng khiến cho mức hỗ trợ đào tạo chuyển nghề cho lao động nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất bị lạc hậu, Điều 12 Quyết định 20/QĐ-UB quy định mức hỗ trợ tính trên cơ sở sản lượng vào thời điểm năm 1998 là 10 tấn thóc/ ha với giá thóc là 2.200 đông/kg doanh thu 22 triệu đồng / ha, cho đến nay theo báo cáo hàng năm của các quận, huyện doanh thu nình quân đã đạt từ 45-60 triệu/ha gấp 2-3 lần so với thời điểm ban hành. Chính nội dung này đã tạo ra bất cập về chính sách xã hội, nếu như một công dân được Nhà nước cho thuê nhà từ năm 1960, có sử dụng thêm phần diện tich đất trong khuôn viên (nhất là đối với các biệt thự cũ)khi bị thu hồi chỉ được đền bù thiệt hại 60% tiền sử dụng đất đối với phần đất sử dụng thêm đó, trong khi một cụng dõn khỏc lấn chiếm đất, nhảy dự hoặc sử dụng khụng cú hồ sơ rừ ràng, nhưng lại được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp trước 18/12/1980 lại được đền bù thiệt hại 100% tiền sử dụng đất.
Cũng xuất phát từ những bất cập của chính sách, mà cụ thể là Nghị định 22/CP ; Phó Thủ tướng Nguyễn Công Tạn đã có lần nói rằng “ Nhà nước ta đã ban hành hàng nghìn văn bản pháp luật nhưng chưa thấy cái nào lại dở như Nghị định 22/1998 vì Nhà nước thì không thực hiện được, dân thì không đồng tình, cả nước có trên 5 triệu lượt đơn khiếu kiện về đất đai, nếu bằng ấy người mà làm cách mạng thì chính quyền của ta có còn không ?. Luật lao động, Luật khiếu nại tố cáo..trong khi các quy định tại các luật và văn bản của Chính phủ lại chưa đồng bộ, đầy đủ, cụ thể, một số quy định giữa các luật và văn bản của Chính phủ còn có sự khác biệt mâu thuẫn như Nghị đinh 52/CP, Nghị định 89/CP trước đây và Nghị định 38/2000/NĐ-CP hiện nay..chưa thống nhát với Nghị định 22/CP về thời điểm thế nào gọi là sử dụng đất ổn định, chưa thống nhất về trách nhiệm tổ chức thực hiện đền bù thiệt hại, trách nhiệm chi trả tiền đền bù, trách nhiệm xây dựng cơ sở hạ tầng khu tái định đư.
+ Đội ngũ cán bộ thực hiện công tác đền bù,Giải phóng mặt bằng ở hầu hết tất cả các địa phương, dự án đều yếu và thiếu, trong khi công tác tập huấn, bồi dưỡng kiến thức còn chậm và không thường xuyên cũng đã hạn chế để tổ chức thực hiện công tác đèn bù thiệt hại,Giải phóng mặt bằng. Vấn đề đền bù thiệt hại, Giải phóng mặt bằng là một vấn đề mang tính thời sự, có tác động trực tiếp tới lợi ích của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư và Nhà nước nên những tồn tại, thiếu sót được xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân, trên đây mới chỉ là một số nguyên nhân chủ yếu cần được sửa chữa và bổ sung ngay.