Giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Bất động sản Tôgi

Nguyên tắc phù hợp

Phù hợp trong thị trường bất động sản được hiểu là sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động sản (gồm đất đai và công trình trên đất). Vì vậy một bất động sản cùng lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh - dịch vụ; giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng,.

Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, tổng cung không thay đổi, cung bất động sản hầu như không đáp ứng đủ cầu dẫn đến mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông thường. Ngày nay, sự phát triển vượt bậc của khoa học kĩ thuật cho phép các nhà cung cấp bất động sản không ngừng cung ứng các bất động sản khác nhau nhằm đáp ứng yêu cầu của xã hội.

Nguyên tắc đóng góp

Nhưng khi một trong số những đối thủ có sức mạnh thị trường thì cạnh tranh mang lại cho người thắng thế đó cơ hội tăng lợi nhuận bằng cách tăng giá mặt hàng. Cạnh tranh về vị trí, cạnh tranh về tính phù hợp thị hiếu; cạnh tranh trong vùng, cạnh tranh giữa các khu vực trong nước;.

Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Tăng giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản mục tiêu được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị. - Nguyên tắc “giảm” cho rằng: Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

• Phương pháp so sánh trực tiếp
• Phương pháp chi phí
• Phương pháp vốn hóa
• Phương pháp thặng dư
• Phương pháp lợi nhuận

Trong hoàn cảnh nước ta hiện nay, không những người định giá phải nắm vững các qui định hiện hành của nhà nước về đơn giá xây dựng cho từng cấp nhà, loại nhà và tuổi kinh tế của chúng, mà còn phải tham khảo thêm giá thị trường của từng loại vật liệu xây dựng công trình gắn liền với đất. Phương pháp thặng dư (hay còn gọi là phương pháp giá trị còn lại hay phương pháp phát triển lý thuyết) là phương pháp ước tính giá trị của bất động sản bằng cách trừ các giá trị đóng góp của các công trình trên đất có tính đến phần giảm giá của chúng từ giá trị hoàn thành hoặc phát triển công trình đã được cải thiện.

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI

NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA CÔNG TY TÔGI

• Quá trình thành lập công ty ảnh hưởng đến hoạt động định giá
• Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của “Trung tâm định giá và giao dịch bất động sản”

Ngoài hội sở chính tại Hà Nội, công ty Tôgi có các chi nhánh tại Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, Thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh và Xí nghiệp Thiết kế - Xây dựng tại Hà Nội. Được sự cho phép của Hội đồng quản trị, ngày 17/11/2004 công ty hoàn tất thủ tục bổ sung ngành nghề kinh doanh “Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất”.

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ Ở CÔNG TY TÔGI 1.Kết quả đạt được

Một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản như công ty Tôgi muốn tồn tại và phát triển thì yếu tố quan hệ là rất cần thiết, không những vậy mà còn có ý nghĩa duy trì sự tồn tại của doanh nghiệp. - Ngân hàng kỹ thương Việt Nam Techcombank - Ngân hàng thương mại Việt Nam Vietcombank - Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn AGB - Các ngân hàng PNB, VIB, MayBank, VID, Citybank - Quỹ môi trường Việt Nam.

2.Cách tiến hành định giá bất động sản ở công ty Tôgi

3.Thực trạng công tác định giá của công ty Tôgi ở một số bất động sản cụ thể

Trường hợp định giá những căn nhà nhỏ lẻ

Trong thực tế hoạt động ngoài những bất động sản được tiến hành định giá theo trường hợp như trên (sử dụng phương pháp chi phí và phương pháp so sánh), công ty còn nhận được những yêu cầu định giá những bất động sản có giá trị lớn đòi hỏi phải kết hợp các phương pháp định giá khác nhau để đưa đến giá bất động sản phù hợp nhất. Từ phần trình bày trên về một số bất động sản cụ thể được định giá ở công ty Tôgi, ta thấy được vai trò của người định giá vô cùng quan trọng trong quá trình định giá, từ giai đoạn thu thập thông tin đến xử lí thông tin, tiếp theo là việc lựa chọn các phương pháp định giá và đưa ra giá bất động sản mục tiêu.

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI 1. Ưu điểm

• Một số vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân

Ngoài ra, các nhân viên định giá của công ty là những người rất chịu khó trong việc tìm hiểu thông tin thị trường, tạo dựng các mối quan hệ để từ đó xây dựng nên hệ thống cung cấp thông tin cho các cuộc định giá.Tuy hệ thống này hoạt động chưa phải chính thức và mức độ chuyên nghiệp, chính xác chưa cao nhưng nó là kết quả đáng khen ngợi của tinh thần làm việc và. Phục vụ cho việc sử dụng phương pháp định giá so sánh trực tiếp và để có các dữ liệu đầu vào trong quá trình sử dụng các phương pháp khác như phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp vốn hóa chuyên viên định giá của công ty đã phải tiến hành việc khảo sát thực địa, tìm kiếm thông tin trên thị trường, thu thập và xử lý chúng để làm căn cứ cho định giá bất động sản mục tiêu. Thực tế này giúp chứng thư định giá có vẻ đơn giản hơn, khiến bất cứ người đọc nào cũng có thể hiểu được và không phải băn khoăn việc điều chỉnh các chênh lệch giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu (vì đánh giá việc điều chỉnh các chênh lệch là rất khó và không chính xác với những người không có chuyên môn, hơn nữa việc điều chỉnh các chênh lệch chỉ mang tính tương đối, phụ thuộc năng lực và ý kiến chủ quan của cán bộ định giá).

Với sự hình thành muộn và việc phát triển trong điều kiện chưa cú khung phỏp lý rừ ràng, sự phỏt triển yếu kộm của cụng nghệ thụng tin là một rào cản khá lớn gây bất lợi trong việc định giá bất động sản nói chung, khiến một số nhân viên của công ty trong quá trình định giá vẫn không tránh khỏi những nhầm lẫn, thiếu sót, hay bỏ qua các bước thực hiện trong qui trình định giá chung.

PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI

1.Các giải pháp từ phía Nhà nước

Giải pháp này còn tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm giảm đi số lượng các cuộc tranh chấp đất đai đang diễn ra rất phổ biến và làm tăng lên số lượng các cuộc giao dịch (vì người sở hữu bất động sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể mua bán, thế chấp, góp vốn kinh doanh.). - Định giá đất phục vụ mục đích tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, tính lệ phí trước bạ hoặc phục vụ mục đích thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất: sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa với hình thức định giá phát sinh khi có yêu cầu.

2.Một số giải pháp thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hỗ trợ công tác định giá bất động sản nói riêng

• Các giải pháp từ phía công ty Tôgi

Việc thị trường bất động sản nước ta “đóng băng” trong thời gian vừa qua đã làm cho các ngân hàng có tâm lý e ngại và đa số các ngân hàng đã không cho các doanh nghiệp bất động sản vay thêm vốn, trong khi đó bất động sản không bán được đã khiến cho một loạt các doanh nghiệp bất động sản của nước ta lâm vào tình trạng thiếu vốn và có nguy có phá sản. Ví dụ khi thu thập giá thị trường của bất động sản ở một khu phố hay vùng hay ở khu trung cư, ta có thể thu thập thông tin từ các hộ gia đình khu phố đó hoặc thông qua cán bộ địa chính, cán bộ quản lý khu phố hoặc cán bộ quản lý khu trung cư hoặc từ những công ty hoạt động kinh doanh bất động sản nằm trong vùng – khu vực đó.