Thị trường bất động sản Việt Nam: Đặc điểm, giá đất và phương pháp định giá

Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:. a) Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát. Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là trong một thời gian dài chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa nói riêng. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường, đồng thời vừa vận động theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức. b) Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường. Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội. Trong thời gian sốt đất giá đất tăng nhanh, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, có thời kỳ giá đất tăng đột biến, đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư. Trong thời gian trên giá đất tại Hà Nội tăng từ 3 đến 5 lần so với trước khi sốt đất. Đặc biệt là trong khoảng thời gian từ tháng 4/2001 đến 4/2002 giá nhà đất của thành phố tăng đột biến và tăng cao liên tục, việc mua bán nhà đất diễn ra sôi sục, người mua trong nhiều trường hợp không cần mặc cả, không quan tâm tới tính hợp lệ của giấy tờ nhà đất. Ở các địa phương khác, giá nhà đất không biến động lớn bằng Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh nhưng cũng có những biến động bất thường và tác động tiêu cực đến các hoạt động kinh tế và đời sống của dân cư. Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên. Phần lớn người đi mua đất không phải để xây dựng nhà ở hay để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh mà là để bán kiếm lời khi giá đất lên cao hoặc để giữ tiền do tâm lý sợ tiền mất giá. Mặt khác, những thông tin ảo do các môi giới và một số người đầu cơ đất tung ta nhằm đẩy giá đất lên cao để thu lợi cũng tác động lớn đến giá đất. c) Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. -Do chưa chú ý đúng mức tới thị trường bất động sản và chưa thừa nhận thị trường đất đai nờn Nhà nước chưa cú khung phỏp lý rừ ràng cho thị trường bất động sản núi chung, thị trường đất đai nói riêng hoạt động và do đó các cơ quan Nhà nước hầu như không quản lý được các tổ chức và cá nhân tham gia vào thị trường đất đai và bất động sản.

KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT

Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường.

ĐẶC TRƯNG CỦA GIÁ ĐẤT

Nhưng trong thị trường đất đai thì cung của đất là do tựnhiên cung cấp, đất đai mà con người có thểsửdụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung cấp kinh tếcũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sựphát triển kinh tếnên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủyếu ảnh hưởng đến giá đất. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai (diện tích đất tự nhiên của mỗi quốc gia và của cả thế giới là có hạn) nên tính co dãn trong cung cấp nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nờn yờu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nờn giỏ đất ngày càng lộ rừ cụ thể tăng lờn, thứ đến, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên.

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

Hàng hóa thông thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trịcàng giảm, nhưng sửdụng đất không những không có hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tựnhiên theo sựphát triển kinh tế, xã hội. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai (diện tích đất tự nhiên của mỗi quốc gia và của cả thế giới là có hạn) nên tính co dãn trong cung cấp nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nờn yờu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nờn giỏ đất ngày càng lộ rừ cụ thể tăng lờn, thứ đến, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Nhân tố thông thường. Nhân tố thông thường là nói vềnhững nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổbiến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở đểquyết định giá cụthểcho các loại đất. Nhân tốhành chính chủyếu là chỉsựcan thiệp của Nhà nước đến giá cả đất. Nhà nước xuất phát từlợi ích toàn xã hội và từ góc độphát triển kinh tếvĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chếviệc sửdụng một loại đất nào đó.. Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quảsửdụng đất tổng thể. Sựcan thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độnhà ở; quy hoạch đô thị;. chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độquản lý giao thông và sựbiến đổi vềhành chính.. Chế độvề đất:Chế độ đất bao gồm chế độsởhữu đất và chế độsửdụng đất.. Chế độvề đất khống chếtrực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất. Ở nước ta trong một thời gian dài thực hiện chế độsửdụng đất, nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, phương thức lưu chuyển đất chỉcó cấp phát, do đó thực ra không tồn tại giá đất. Theo đà cải cách chế độsửdụng đất, đất trở thành hàng hóa đặc biệt bắt đầu hội nhập vào lĩnh vực lưu thông, từ đó xuất hiện giá cả đất đểthực hiện đền bù kinh tế trong nhượng độ quyền sử dụng đất. Đồng thời cùng với việc hoàn thiện một bước chế độsửdụng đất phải trảtiền, dưới tác động của kinh tếthị trường, sự tăng giảm của giá đất càng phù hợp với quy luật thị trường. Chế độnhà ở:Từgiải phóng đến nay chế độnhà ởtruyền thống ở nước ta là chế độphúc lợi tiền thuê thấp. Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua họat động kinh doanh của bản thân nó đểthu hồi, chỉcó thểdựa vào tài chính Nhà nước cấp phát để duy trì. Cho nên trong tình trạng này, trong tiền thuê nhà không bao hàm tiền thuê đất, giá đất. Mục tiêu của cải cách chế độnhà ởlà hủy bỏviệc bù đắp đó, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý. Quy hoạch đô thị:Trong quy hoạch đô thị, các quy định vềcông dụng, tỷlệdung tích và mật độkiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Cùng một mảnh đất dùng cho kinh doanh, dùng cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn. Nhìn chung mà nói, đất dùng cho kinh doanh có hiệu quảlớn nhất, thứ đến là dùng cho nhà ở, đất dùng cho công nghiệp có hiệu quả thấp hơn. Việc quy định mục đích sửdụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sựduy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quảsửdụng tổng thểvà tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quảxã hội và hiệu quảkinh tếtrong sửdụng đất. Suất dung tích là tỷlệ giữa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sửdụng trong khu đất xây dựng, nếu suất dung tích lớn, thì trên một đơn vịdiện tích đất sửdụng có diện tích xây dựng lớn, có thể thu được lợi cao, vì vậy mà giá cho đơn vịdiện tích đất cũng cao; ngược lại thì giá đất lại thấp. Ởnhững khu vực hạn chếsuất dung tích, sựcao thấp của tỷ lệdung tích trực tiếp ảnh hưởng giá đất cao thấp trong khu vực bịhạn chế đó. Chính sách về giá đất:Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thếcủa giá cả đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủnới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạxuống hoặc ngưng trệlại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp. Chính sách thuế:Mức thuếphải gánh chịu cao hay thấp, bất kểxí nghiệp hay cá nhân, nó đều có quan hệ ảnh hưởng rất lớn. Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, dân cư giảm, nên giá cả đất giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tếhạthấp. Lúc này các xí nghiệp không đủ sức hoặc không muốn mởrộng đầu tư, khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuếthì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên. Thay đổi vềhành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả đất ở đó tăng. Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại, một là nâng cấp, ví như một thành phố được. nâng cấp tử đô thịloại 2 lên đô thịloại 1, hoặc nơi nào đó không phải là thịtrấn nâng lên thành thị trấn.. một loại khác là tuy cấp bậc không thay đổi, nhưng quyền quản lý chuyển từ khu này sang khu khác được chính sách ưu đãi thu hút hàng loạt đầu tư nước ngoài, phát triển kinh tế nhanh chóng, từ đó kéo theo giá đất tăng lên. Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Mật độnhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. Nguyên nhân chủ yếu là ởNhật Bản là nước có mật độnhân khẩu thành thịcao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tếphát triển, tốc độphát triển kinh tếthành thịcủa Mỹcũng rất nhanh, nhưng do mật độnhân khẩu thấp, tỷlệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ. Tốchất nhân khẩu:Tốchất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tốchất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tốnày nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ởcho nhân khẩu có tốchất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó vềtâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên. Cấu thành nhân khẩu gia đình:Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thịhóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bịthay thếbằng gia đình nhỏlấy đôi vợchồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ởmột cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộkhép kín diện tích nhỏ, và nhà ởcho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xõy nhà ở tăng lờn và xu thế tăng giỏ này ngày càng rừ ràng. Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tốxã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủyếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thịhóa. Trạng thái ổn định chính trị:Tình trạng ổn định chính trịlà tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việcđầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏra có thểthu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽrớt xuống. An ninh xó hội: Nhõn tốnày ảnhhưởng đến giỏ đất rừ và dễthấy. Bất luận là khu nhà ởhay khu thương nghiệp, trật tựxã hội tốt, thì mọi người sẽcảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ởmức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị. Đầu cơ nhà đất:Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sựbiến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tốnày có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủcầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá. Tiến trình đô thịhóa:Một trong những kết quảcủa phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thịhóa. Những khu vực có trình độcông nghiệp hóa hoặc đô thịhóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ởhai mặt sau đây: Một là ởkhu vực thành phốcó mật độnhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷlệnhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thịhóa có tốc độnhanh, thì mức độvà tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường. Sựphát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thểtách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tếthếgiới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước. Tình hình kinh tếthếgiới:Sựphát triển kinh tếcủa một quốc gia ngoài việc không thểcô lập và tách rời với sựphát triển của kinh tếthếgiới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sựphát triển kinh tếcủa quốc gia khác. Thị trường thếgiới càng mởrộng thì mối quan hệnày càng trởnên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tếcủa mỗi quốc gia đều liên quan đến sựphát triển hay suy thoái của kinh tếthếgiới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tếcó tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹhạthấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tếthếgiới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại. Nhân tố chính trịquốc tế:Mối quan hệchính trịgiữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệkinh tế. Cho nên, mối quan hệtốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao; ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong tỏa kinh tếlẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo. Sựdiễn biến của tình hình kinh tếcó tác dụng quan trọng đối với quốc tếdân sinh và ảnh hưởng đến địa vịquốc tếcủa mỗi quốc gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tếvà ổn định kinh tế, tất cảvật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Tình trạng phát triển kinh tế:Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tếlà thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệlành mạnh, kinh tếphồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mởrộng khiến giá đất tăng lên. Từsựphát triển kinh tếcủa các nước, các khu vực và sựbiến động vềyêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thếbiến động vềnhu cầu đất đại thểlà thống nhất với xu thếcủa chu kỳkinh tế. Mức độdự trữ và đầu tư: Mức độdựtrữvà mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dựtrữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dựtrữ và đầu tư" trong kinh tếhọc. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độdựtrữ và đầu tư đối với giá đất, có thểkhái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độdựtrữ đối với mức giá đất. Tích lũy tư bản phải dựa vào dựtrữ, mà dựtrữnhiều hay ít lại do năng lực dựtrữvà nguyện vọng dựtrữquyết định. Khi năng lực dựtrữcàng lớn mà nguyện vọng dự trữcàng cao, hạn ngạch dựtrữcàng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh. Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cảtài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cảcác tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời kỳtích cóp khádài. Trường hợp tỷlệdựtrữcao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dựtrữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sựbiến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau. Nói chung một loạt thời kỳcó tỷlệdựtrữ cao thường là thời kỳtích lũy dựtrữsiêu ngạch; trong khi tỷlệdựtrữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳnóng bỏng vềtài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt. Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ:Tình trạng tài chính và tiền tệlà phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủyếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị. trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽdẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng. Trình độthu nhập và tiêu dùng của dân cư:Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽcó nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện vềnhà ởlà yêu cầu càng cao vềchất lượng, diện tích nhà ở. Cho khi xem xét thị trường đất từsự thay đổi mức độ thu nhập và mức độtiêu dùng có thểrút ra kết luận sau đây: Một là tỷlệsố gia đình có thu nhập cao được ở nhà chuyên dùng để ở là tương đối cao. Hai là tỷlệ gia đình có thu nhập cao được sửdụng nhà mới xây dựng là tương đối cao. Ba là tỷlệnhững người có thu nhập cao tựcó nhà ở tương đối cao, còn người thuê nhà thì thu nhập là tương đối thấp. Bốn là bình quân diện tích nhà ởtính theo đầu người trong gia đình thường tỷlệthuận với bình quân mức thu nhập tính theo đầu người. Biến động vật giá:Sựbiến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người. Tài sản nhà đất càng ởtrong thời kỳvật giá biến động càng thểhiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệthuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷlệ tăng giá càng cao thỡ giỏ đất cũng càng cao, chỳng cựng chung xu thế "nước lờn thuyền lờn". Điều cần núi rừ là: giỏ nhà đất tăng vọt chỉphát sinh ởkhu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủcầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất. Mức lãi suất:Một trong những đặc điểm chủyếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thểsửdụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thểcó khả năng chi trảngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thếchấp đểcó khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách vềcho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình vềbiến động mức lãi suất. Những nhân tố chung nói trên thường là ởtầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố đó phát sinh sựkhác nhau giữa các địa phương và các quốc gia vềmức giá đất. Còn sựkhác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tốkhu vực và nhân tốcá biệt. Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tốkhu vực và nhân tốcá biệt. Nhân tốkhu vực. Nhân tốkhu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tếcủa nơi có đất, những đặc tính địa phương do sựliên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó. Nhân tốvịtrí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói vềvịtrí kinh tế, là nói vềvịtrí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cảmức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phốhoặc các loại đất. b) Điều kiện giao thông. Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông.. c) Điều kiện thiết bịhạtầng. Điều kiện thiết bịhạtầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bịhạ tầng và thiết bịphục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện.. Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ sốbảo đảm, mức độ đồng bộvà cựli.. d) Chất lượng môi trường. Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độô nhiễm tiếng ồn.. cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghềnghiệp của dân cư, trình độgiáo dục và mức thu nhập.. e) Hạn chếcủa quy hoạch đô thị. Nhân tốquy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá đất, chủyếu có tính chất sửdụng đất trong khu vực, kết cấu sửdụng, những điều kiện hạn chếsửdụng đất, chế độquản lý giao thông khu vực.. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sửdụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví dụ như khu nhà ởthì đặc biệt chú trọng sựhoàn mỹcủa môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện.. Nhân tốcá biệt. Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tốcá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cảcủa từng thửa đất. Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sửdụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễdàng trong quá trình sửdụng và khả năng tài chính của người sửdụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cảcủa thửa đất. Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất. Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đềuờnhong thuận lợi cho người sửdụng đất với bất cứmục đích sửdụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó. Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữnhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc.. đều không thuận lợi cho việc sửdụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất. Độdốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất. e) Điều kiện cơ sởhạtầng. Điều kiện cơ sở hạtầng có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệthống điện, điện thoại, internet.. f) Hạn chếcủa quy hoạch đô thị. Nhân tốquy hoạch đô thị được xem là nhân tốcá biệt bao gồm tỷ lệdung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độxây dựng, loại hình sửdụng đất.. Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa.. Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. h) Thời hạn sửdụng đất.

PHÂN LOẠI GIÁ ĐẤT

Giá đất thị trường là giá bán quyền sửdụng của một mảnh đất nào đó có thểthực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sửdụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoảthuận với nhau tại một thời điểm xác định. Xét về phương diện tổng quát, giá bán quyền sửdụng đất chính là mệnh giá của quyền sửdụng mảnh đất đó trên thực tếtrong một không gian và thời gian xác định. Giá trịthị trường của đất đai được xác định dựa trên cơ sởcác yếu tốsau:. - Sựthoảthuận, nhất trí giữa người bán và người mua;. - Mục đích của người mua và bán đất;. - Nhu cầu về đất đai của thị trường;. -Tác động của môi trường sống và xã hội;. - Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt. Lưu ý trong khi điều tra giá trị thị trường của đất đai trong những trường hợp mua bán đặc biệt như: ép giá, mua bán trong gia đình.. Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một lô đất có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong sốcác mục đích đó, bao giờcũng phải xác định một mục đích sửdụng chính - gọi là mục đích sửdụng xác định. Mục đích sửdụng chính là cơ sởtạo ra giá trịsửdụng, nó được xác định căn cứvào mục đích đầu tư của người sử dụng đất. ởViệt Nam mục đích sửdụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sửdụng đất được xác định trong giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của mảnh đất đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trịsử dụng. Trong lý thuyết kinh tếcác nhà kinh tếvẫn thường gọi chúng là giá trịtiềm năng. d) Giá trị trao đổi. Tại các địa phương, khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường của những loại đất, vị trí đất nhất định (trong điều kiện bình thường tại địa phương) có biến động liên tục kéo dài từ 60 ngày trở lên gây chênh lệch giá lớn, giảm 10% trở lên so với giá do UBND cấp tỉnh quyết định thì sẽ điều chỉnh theo hướng giảm xuống. Nếu tăng 20% trở lên so với giá UBND cấp tỉnh quyết định, sẽ phải tăng giá; tuy nhiên tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 20% mức giá tối đa của khung giá được quy định tại Nghị định này. Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định này được quy định cho các loại đất được phân loại tại Điều 13 Luật Đất đai gồm:. a) Đối với nhóm đất nông nghiệp: khung giá được quy định theo các loại đất: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối, theo 3 loại xã: đồng bằng; trung du và miền núi. b) Đối với nhóm đất phi nông nghiệp:. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn được quy định giá thấp nhất2.500 đồng/m2tại xã miền núi, cao nhất 900.000 đồng/m2 tại xã đồng bằng. c) Đối với nhóm đất chưa sử dụng. Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá của các loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và phương pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề quy định tại Điều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá đất phù hợp. Khi đất chưa sử dụng được cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng do Chính phủ quy định để định mức giá đất cụ thể. Như vậy giá đất do Nhà nước quy định giúp cho người quản lý và người sửdụng đất tiếp cận với cơ chếthị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất. đai, để người sửdụng thực hiện theo nghĩa vụcủa mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sửdụng và pháp luật. c) Giá đấu giá quyền sửdụng đất. Đấu giá là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trảgiá - Ai trảgiá cao nhất thì được. Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Tại Điều 10 củaQuyết định này quy định giá khởi điểm và bước giá để đấu giá:. a) Nguyên tắc xác định giá khởi điểm. Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. b) Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp việc quyết định theo thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.

CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1. Địa tô

Trong các nước tư bản hiện đại, cùng với sự phát triển của kĩ thuật nông nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp bằng cấu thành hữu cơ tư bảntrong công nghiệp, thậm chí còn cao hơn trong công nghiệp, trong tình hình này, địa tô tuyệt đối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả sản xuất, mà là đến từ giá cả độc quyền của hàng nông sản. (1) Bên cung và bên cầu đều không dễdàng biết được ở đâu có thông tin vềcung hoặc cầu. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thếnhau cũng có giới hạn. Do đó, đất đai không thểchỉlấy nguyên tắc cân bằng đểquyết định giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tốnày ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tốthời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sựxem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từhiện tại mà xét về tương lai. Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệcung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở. tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn chotất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm. Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị. Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển. Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể. Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo đó được rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Quan hệcung- cầu giải thích những khác biệt lớn vềgiá trị đất giữa khu vực đô thịvà nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định vềsố lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trịcủa đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thểgiảm những khác biệt mang tính cục bộgiữa các vùng. Nhìn chung ởViệt Nam trong thời gian tới quan hệcung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sửdụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển.. đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mởthêm nhiều ngành nghềthu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độphát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch.. cũng mởra khả năng thu hút lực lượng lao động từkhu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp là một trong những yếu tố tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu tốtiến bộkỹthuật, đầu tư thiết bịmáy móc sẽlàm dư thừa lao động. Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệcung cầu về đất, đó là đất đai chưa được sửdụng thực sựtrởthành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sửdụng đất có 6 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thếchấp và góp vốn. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bịhạn chếbởi các điều kiện cần thiết đểkhông dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở. c) Cung về đất và các yếu tố ảnh hưởng. Cung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và sinh hoạt do lãnh thổ cung cấp. Có thểchia cung về đất làm hai loại cung tựnhiên và cung kinh tế. Cung tự nhiên là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng và tài nguyên đất đai chưa khai thác sửdụng. Cung tự nhiên tương đối ổn định và không có tính co dãn. Cung tự nhiên chịu ảnh hưởng của các yếu tố: các điều kiện phù hợp cho sản xuất và sinh hoạt của con người; các điều kiện vềthổ nhưỡng và khí hậu phù hợp với sự sinh trưởng và phát triển của động thực vật; có thểcung cấp tài nguyên, nước ngọt và các điều kiện cần thiết khác cho con người và sản xuất phát triển. Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động đểkhai thác và sửdụng sẽtrởthành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống con người trở thành nguồn cung kinh tế về đất đai. Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và có tính đàn hồi. Biến đổi của lượng cung kinh tếvề đất đai không chỉlà biến đổi tổng lượng mà còn biến đổi trên số lượng và diện tích của một loại đất sửdụng nào đó. Ta có thểthấy ởcác phần sau đây. Cung nhóm đất nông nghiệp. Trong cơ chếthị trường, mức cung về nhóm đất nông nghiệp có thể tăng hoặc giảm, mặc dù vềlý thuyết diện tích đất đai được xem như không thay đổi và mức cung cũng không biến động. Sự tăng lên của mức cung nhóm đất nông nghiệp chủyếu là quá trình chuyển những diện tích đất chưa. sửdụng thành đất nông nghiệp mới khai phá có thểdùng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc để nuôi trồng thuỷsản. Tuy mức độcó thểnhiều ít khác nhau, nhưng hầu như năm nào nhóm đất nông nghiệp cũng được tăng lên bằng cách này. Do vậy trong cân đối đất đai, đặc biệt trong phạm vi rộng, nói chung không thể không đềcập đến sựchuyển hoá. Quá trình này tuy làm tăng cung đất nông nghiệp nhưng lại ít tạo sự sôi động thị trường đất nông nghiệp. Quá trình lưu chuyển trong nhóm đất nông nghiệp giữa các chủthể tuy không làm tăng tổng cung của nhóm đất nông nghiệp của nền kinh tế, song vai trò của nó khá quan trọng trong quá trình phát triển nền sản xuất nông nghiệp, cũng như làm sôi động thị trường đất nông nghiệp. Nắm được mức tăng vềcung của đất nông nghiệp giúp ta dễ dàng tìm ra và phân tích các nhân tố làm tăng mức cung trong thị trường đất đai. Điều đó phụthuộc trước hết vào chính sách khai hoang của Nhà nước trong từng thời kỳ. Các nhân tố chi phối trong mức độ lưu chuyển đất nông nghiệp giữa các chủthểvới nhau bao gồm: cơ chếquản lý đất nông nghiệp; các chính sách về đất nông nghiệp; trình độsản xuất hàng hoá trong nông nghiệp; phong tục tập quán của nông dân.. Vềsuy giảm mức cung nhóm đất nông nghiệp có thểbiểu hiện ở xu hướng chuyển nhanh đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp do quá trình đô thị hoá đang diễn ra ngày càng nhanh, mạnh ởhầu hết các quốc gia, các vùng. Nội dung chuyển này bao gồm: dành đất đểhình thành khu công nghiệp mới; đất đểsản xuất vật liệu xây dựng; đất cho công nghiệp khai khoáng; giao thông;. thuỷlợi; du lịch.. Sự tác động đến quá trình giảm cung đất nông nghiệp cũng do nhiều nhân tố tác động đến như: các chính sách và cơ chếquản lý vĩ mô nền kinh tế; tốc độphát triển của công nghiệp hoá, đô thịhoá và hiện đại hoá nền kinh tếquốc dân.. Cung nhóm đất phi nông nghiệp. Do nhu cầu về nhóm đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, vì thếbất luận hoàn cảnh kinh tế-xã hội của một quốc gia như thế nào, nguồn cung nhóm đất phi nông nghiệp cũng sẽ tăng lên. Trên thực tế, nhóm đất phi nông nghiệp được hình thành từba nguồn sau đây:. Thứ nhất, từ nhóm đất nông nghiệp, ở hầu hết các quốc gia, dù Nhà nước không muốn, nhưng sựchuyển hoá nhóm đất nông nghiệp thành nhóm đất phi nông nghiệp ở trong các đô thịvẫn là nguồn chủyếu. Điều này xuất phát từ đặc điểm hình thành các đô thị. Phần lớn đô thị được hình thành và phát triển trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia. Sựchuyển hoá ngày càng nhiều từ nhóm đất nông nghiệp thành nhóm đất phi nông nghiệp đang là thách thức lớn đối với hệthống quản lý Nhà nước ởhầu hết các quốc gia trên thếgiới. Việt Nam cũng không nằm ngoài số đó. Hệ thống quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này cần đáp ứng hai yêu cầu cơ bản: kìm giữ được tốc chuyển hoá ởmức hợp lý, tức là không đểtình trạng căng thẳng về đất ở các đô thịxảy ra, vừa không làm mất an toàn lương thực quốc gia; đồng thời cần có cơ chế thích hợp để hình thành quỹ tài chính phục vụ cho khai phá các vùng đất mới, nhằm bù đắp một phần sự hao hụt nhóm đất nông nghiệp do đô thị hoá đặc biệt là đất sản xuất nông nghiệp. Nguồn thứ hai làm cung nhóm đất phi nông nghiệp là nhóm đất chưa sửdụng ven đô. Đây là nguồn quan trọng đối với các đô thịhình thành và phát triển không phải trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia. Nguồn thứba tăng cung nhóm đất phi nông nghiệp là sự lưu chuyển trong nội bộ nhóm đất phi nông nghiệp. Đó là sựchuyển nhượng quyền sửdụng các thành phần khác nhau của nhóm đất phi nông nghiệp giữa các chủthể đang sửdụng đất. Với hai nguồn trên vừa có ý nghĩa trong quan hệcung-cầu nhóm đất phi nông nghiệp, vừa làm tăng tổng cung nhóm đất phi nông nghiệp. Với nguồn thứ ba này tuy không làm tổng cung nhóm đất phi nông nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ cung cầu nhóm đất phi nông nghiệp, trong sự sôi động của thị trường nhóm đất phi nông nghiệp do mức cầu quyết định. Các nhân tố ảnh hưởng đến cung nhóm đất phi nông nghiệp chính là các nhân tố ảnh hưởng đến ba nguồn nói trên. Nó bao gồm từ việc quy hoạch địa điểm, quy mô của các đô thị đến các chính sách, cơ chếquản lý đất đai nói chung và quản lý nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp nói riêng. b) Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng. Nhu cầu của con người về đất phục vụsản xuất và sinh hoạt phân ra hai loại lớn: nhu cầu nhóm đất nông nghiệp và nhu cầu về đất phi nông nghiệp. Cầu nhóm đất nông nghiệp. Biến động của cầu nhóm đất nông nghiệp là kết quảcủa các xu hướng làm tăng hay làm giảm lượng cầu gây nên. Diện tích nhóm đất nông nghiệp có thểphải tăng lên để đáp ứng nhu cầu nông sản cho xã hội. Nhu cầu này buộc xã hội phải có sựchuyển hoá các loại chưa sửdụng sang nhóm đất nông nghiệp. Nhu cầu của xã hội vềnông sản trong cơ chế thị trường có thể được phản ánh qua giá nông sản trên thị trường, hoặc cũng có thể nhận thấy nhờ các phân tích khoa học của các nhà hoạnh định chính sách. Trên thực tế, xét vềtổng thểcó thể lượng cầu nhóm đất nông nghiệp không biến động, hoặc biến động ít, do nhu cầu nhóm đất nông nghiệp xét trong mối quan hệvới các loại đất khác là cân bằng. Tuy nhiên ngay cảtrong trường hợp đó, xét trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn có sựbiến động vềmức cầu nhóm đất nông nghiệp. Sự biến động trong nội bộ đó là do cầu của các chủ thể trong nông nghiệp biến động. Diễn biến nội bộ đó do một số chủ thể không cần nhóm đất nông nghiệp nữa, ngược lại một số khác lại cần thêm đất đểtạo thêm việc làm, tạo thu nhập cho mình bằng kinh doanh sản xuất nông nghiệp. Cũng có một sốchủthểcần mua thêm đất nhằm đảm bảo ổn định cuộc sống cho các thếhệmai sau của họ.. Xét vềlâu dài, trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh tế, tổng lượng cầu về nhóm đất nông nghiệp có xu hướng giảm tương đối, và sẽlàm giảm tuyệt đối so với các loại đất khác, cũng như so với nhu cầu lượng nông sản của xã hội. Cơ sởcủa xu hướng này là sựphát triển của lực lượng sản xuất của xã hội ngày càng cao tạo điều kiện để tăng năng xuất cây trồng vật nuôi trong nông nghiệp. Điều đó làm cho nhu cầu vềdiện tích nhóm đất nông nghiệp tăng chậm hơn tốc độ tăng nhu cầu nông sản của xã hội. Ngoài ra còn một nguyên nhân khá quan trọng là xu hướng giảm sút tương đối tỷxuất lợi nhuận của sản xuất nông nghiệp so với các ngành khác. Nguyên nhân này làm cho các thếhệ trước thường không rời bỏ nông nghiệp ở nông thôn đểsang ngành khác. Tuy nhiên không phải tất cả người có ruộng muốn đi đều thực hiện được nguyện vọng của mình. Cầu nhóm đất phi nông nghiệp. Mức cầu nhóm đất phi nông nghiệp có xu hướng ngày càng tăng do quy mô và tốc độ tăng lên nhanh chóng của quá trình đô thịhoá. Xu thếcông nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tếtất yếu kéo theo xu thế đô thị hoá: các đô thịcũ ngày càng mở rộng quy mô, ởnhiều nơi lại xuất hiện nhiều điểm đô thịmới. các khu công nghiệp mới tăng lên với tốc độcao cũng kéo theo sựhình thành hệthống dịch vụvà cuộc sống đô thị ởcác khu đó. Khi phân tích các nhân tố tác động đến xu hướng tăng lượng cầu nhóm đất phi nông nghiệp, ngoài các nhân tố đã nêu trên, còn cần chú ý đến khía cạnh chính sách của vấn đề. Nói chung mức độ tác động của mỗi nhân tốcòn phụthuộc vào hệthống chính sách của Nhà nước liên quan đến sự phát triển các đô thị và các khu công nghiệp. Đồng thời các nhân tố ảnh hưởng đến tình hình cung về nhóm đất phi nông nghiệp cũng cần đề cập đến khi phân tích mức cầu nhóm đất phi nông nghiệp. c) Xác định giá đất dựa vào quan hệcung cầu.

PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủyếu là phù hợp đối với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tếnói chung và cảsựphát triển của thị trường nhà đất, nên xác định được thu nhập là một việc làm khó khăn, (đây là một hạn chếcủa phương pháp thu nhập). Trình tựvà phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập a) Trình tự định giá. Tính tổng thu nhập. Tổng thu nhập có được từkết hợp của các yếu tốthiết bị, lao động, kinh doanh.. có liên quan đối với đất đai có mục đích thu nhập. Khi tính tổng thu nhập thì trước tiên phân tích các loại thu nhập có thểsản sinh, sau đó căn cứvào những nguyên tắc thông thường, liên tục và ổn định để xác định tổng thu nhập của đất đai. Tính tổng chi phí và chi phí khấu hao, thu nhập nhà ở.. Tổng chi phí bao gồm chi phí lao động và chi phí vốn trực tiếp đầu tư để có được thu nhập. Trong những tình hình khác nhau thì tổng chi phí bao gồm những hạng mục khác nhau. Cho nên, khi tính tổng chi phí, trước tiên, phải phân tích các khoản chi phí có thể có, sau đó trên cơ sởphân tích toàn diện, tính tổng sốchi phí tất yếu bình thường trong một năm thì có được tổng chi phí. Tính thu nhập của đất đai. Lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí và chi phí khấu hao nhà ở, thu nhập nhà ở, thì có được thu nhập ròng. Xác định suất lợi tức hoàn vốn phù hợp. Suất lợi tức hoàn vốn là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất cao hay thấp, cần phải lựa chọn một cách thận trọng. Thông thường phải thông qua nhiều con đường để xác định mọi khả năng của suất lợi tức hoàn vốn, sau đó lại thông qua phân tích tổng hợp, so sánh, để xác định suất lợi tức hoàn vốn có thểsửdụng. Lựa chọn công thức tính giá đất. Căn cứ các điều kiện về đối tượng xác định và mục đích xác định đểlựa chọn công thức tính tương ứng, dùng suất lợi tức hoàn vốn tương ứng với thu nhập đểtiến hành hoàn vốn thì có được giá cảthu nhập của đất đai hoặc tài sản nhà đất. b) Tính tổng thu nhập. Thu nhập đất đai có thểchia ra thu nhập thực tếvà thu nhập khách quan. Thu nhập thực tếlà thu nhập có được từthực tế, do đó năng lực cá nhân có ảnh hưởng rất lớn đến thu nhập thực tếnên không thể dùng nó làm căn cứ xác định. Thu nhập khách quan là thu nhập thông thường nói chung sau khi đã loại trừcác yếu tốthuộc loại đặc thù, ngẫu nhiên trong thu nhập, có thểtrực tiếp dùng nó để xác định. Thu nhập của đất đai cũng có thểchia ra thu nhập hữu hình và thu nhập vô hình. Thu nhập hữu hình là những thu nhập có thểbiểu hiện bằng hình thức tiền tệ, còn thu nhập vô hình thì khó dùng hình thức tiền tệ đểthểhiện. Khi tính thu nhập cần phải phân tích toàn diện các loại thu nhập theo những nguyên tắc nhất định, xác định hợp lý những thu nhập khách quan. Khi xác định thu nhập khách quan thường phải xem xét đến các điều kiện dưới đây:. Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai là thu nhập có được từ người sử dụng bình thường có tốchất tốt. Thu nhập đó phải được duy trì và sản sinh có quy luật, nghĩa là sử dụng loại thu nhập có được một cách ổn định và lâu dài. Thu nhập đó phải an toàn tin cậy, có nghĩa là cốgắng loại trừrủi ro của thu nhập. c) Tính tổng chi phí. Khi nhà đầu tư thông qua vay vốn để đầu tư, một phần trong thu nhập đầu tư dùng vốn tự có để đầu tư, thì toàn bộthu nhập là thu nhập của mình (một phần trong đó có thể hiểu rằng do lợi tức tiền vay chuyển hoá sang); nếu các hạng mục đầu tư giống nhau, thì bất kểlà sửdụng vốn tựcó hay vốn đi vay thì thu nhập đầu tư đều như nhau. Như vậy khi tìm giá cả đất đai có thể dùng tổng thu nhập trừ đi các khoản chi phí nói trên, thu nhập nhà ởvà phí khấu hao hàng năm đểtính, không nên xem suất lợi tức là một khoản chi phí đểtrừtrùng lặp một lần nữa. Tính tổng chi phí trong thu nhập kinh doanh của xí nghiệp. Tổng chi phí kinh doanh của xí nghiệp thường bao gồm: phí nguyên liệu, phí vận tải, phí khấu hao, phí quản lý thông thường, tiền lương công nhân viên chức và tiền thuế.. Khi tính tổng chi phí kinh doanh dưới những phương thức sửdụng đất khác nhau nói trên, phải căn cứvào tình hình thực tế để xác định các hạng mục chi phí, căn cứvào những hạng mục thực tế mà người cho thuê phải đảm nhận đểlàm chuẩn trong tính toán. Nếu các khoản duy tu, bảo hiểm nhà ở là do người thuê đảm nhận thì trong khoản thu tiền thuê không bao gồm những chi phí này, những chi phí đó cũng không tính vào tổng chi phí kinh doanh đểkhấu trừ. d) Xác định thu nhập ròng. Xác định thu nhập ròng cho thuê tài sản nhà đất. Căn cứvào tính tổng thu nhập và chi phí nói trên, là có được thu nhập cho thuê tài sản nhà đất:. Thu nhập ròng cho thuê tài sản nhà đất =. Tổng thu nhập cho thuê tài sản nhà đất - Tổng chi phí cho thuê Xác định thu nhập ròng cho thuê nhà. Thu nhập ròng cho thuê nhà là phần thu nhập về nhà khi cho thuê nhà đất, công thức tính là:. Thu nhập ròng cho thuê nhà = Giá trị hiện hành của nhà x Suất hoàn vốn nhà Tính thu nhập ròng đất đai. Tính thu nhập ròng đất đai có thể căn cứ vào đối tượng xác định cụ thể đểlựa chọn những phương thức tính khác nhau. Tính thu nhập ròngđất đai trong cho thuê đất đai. Tính thu nhập ròngđất đai trong cho thuê nhà đất. Thu nhập ròng đất đai = Thu nhập hàng năm cho thuê tài sản nhà đất - Thu nhập hàng năm vềnhà ở. Tính thu nhập ròng đất đai trong tài sản nhà đất của những xí nghiệp thông thường. Thu nhập ròng của đất đai là phần còn lại của thu nhập sau khi đã trừ đi các khoản giá nguyên liệu, phí vận tải, phí khấu hao, tiền lương, lợi nhuận, thuếvà các khoản chi phí khác. Tính thu nhập ròngđất đai của người sửdụng. Có thể dùng phương pháp gián tiếp đểtính thu nhập ròng đất đai của người sử dụng, nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của loại đất đai tương tự, lân cận và thông qua so sánh với các nhân tố cá biệt đểtiến hành điều chỉnh một cách thích đáng, sau đó xác định thu nhập ròng của đất đai đó. Tính thu nhập ròng của đất đai chờphát triển. Có thể dùng phương pháp thặng dư tương tự đểtính ra thu nhập ròng của đất đai chờphát triển. Trước tiên giảthiết thu nhập ròng có thể có được của tài sản nhà đất chờphát triển trong điều kiện sửdụng có hiệu quảnhất, sau đó trừ đi những chi phí tất yếu để có được thu nhập đó đểtính ra thu nhập ròng đất đai của đối tượng xác định. e) Xác định suất lợi tức hoàn vốn Khái niệm vềsuất lợi tức hoàn vốn.

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 1. Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp

Trình tự xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp có thể tóm tắt theo sơ đồ (hình 4.3). Sau đây sẽ trình bày cụ thể từng bước trong phương pháp so sánh trực tiếp. a) Thu thập thông tin giao dịch. Thu thập thông tin về giao dịch trong thị trường đất đai, là điều kiện tiền đề và cơ sở của việc xác định giá đất giá cả đất đai bằng phương pháp so sánh. Nếu thông tin quá ít, sẽ làm cho kết. quả xác định giá đất không đủ chính xác, thậm chí còn có thể làm cho phương pháp so sánh không thể thực hiện được. Biểu điều tra mẫu giao dịch. Hạng mục Trạng. thái Hạng mục Trạng. thái Hạng mục Trạng. thái Địa điểm. Nhân tố khu vực. Khoảng cách đến trung tâm dịch vụ thương nghiệp. Cấp thành phố. Nhân tố cá biệt. Loại sử dụng Cấp quận chất. Trạng thái sử dụng Cấp tiểu khu Diện tích. Giá cả giao dịch. Tổng giá Khoảng cách. đến thiết bị công cộng. Thiết bị văn. thể Chiều rộng. chiều sâu Giá đất. đai Thiết bị. công cộng Giá tài. sản Tình hình đường. Chiều rộng Hình dáng. Tình trạng tài sản. Diện tích Lưu lượng. xe Loại hình giáp. mặt đường Kết cấu. Tình hình giao thông công cộng. Số tuyến Công. tuyến Vị trí giáp mặt. Hình thức Khoảng cách. đến các thiết bị giao thông đối ngoại. Ngày giao dịch Bến xe ô tô Chiều sâu giáp. Tình hình giao dịch Cảng. Giá đất tiêu chuẩn Sân bay. Suất dung tích. Ngày điều tra Cấp, thoát nước. Cấp điện, nhiệt Khác. Cung cấp khí. đốt Hạn chế về quy hoạch. Thông tin Hạn chế về sử dụng. Khác Ghi chú. Nội dung thu thập mẫu giao dịch thường bao gồm, địa điểm của đất đai, mục đích sử dụng, diện tích, hình dáng, điều kiện giao thông trong vùng, giá cả giao dịch, ngày giao dịch thành, tình hình cơ bản của hai bên giao dịch, cho đến tình hình thị trường giao dịch.. Đối với mỗi mẫu giao dịch thu thập được đều phải kiểm tra cẩn thận để đảm bảo độ chính xác của tài liệu. Có nhiều cách để thu thập mẫu giao dịch, thường có:. Tra đọc thông tin giao dịch tài sản nhà đất của các cơ quan chính phủ có liên quan;. Tra đọc tin tức giao dịch tài sản nhà đất trên báo chí có liên quan;. Điều tra phỏng vấn người làm kinh doanh tài sản nhà đất để tìm hiểu các loại thông tin;. Bằng những cách khác b) Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh. (2) Dùng hệ số hiệu chỉnh niên kỳ để tiến hành hiệu chỉnh niên kỳ đối với giá đất mẫu giao dịch, sẽ có:. Giá đất sau khi hiệu chỉnh niên kỳ = Giá cả mẫu giao dịch x K h) Hiệu chỉnh suất dung tích. Như đã nói ở trên, suất dung tích là tỷ lệ của tổng diện tích xây dựng so với diện tích của cả thửa đất. Trong khu vực đô thị, thì quy hoạch đô thị có những quy định hạn chế nhất định đối với suất dung tích của khu vực đó. Suất dung tích lớn hay nhỏ ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ sử dụng đất cao hay thấp. Nói chung, suất dung tích càng lớn, hiệu quả sử dụng đất sẽ càng cao, từ đó mà giá đất cũng được nâng cao tương ứng, cho nên khi xác định giá đất giá đất phải tiến hành hiệu chỉnh suất dung tích, thông qua hiệu chỉnh suất dung tích, loại trừ được những sai khác về mức giá đất do sự khác nhau về suất dung tích tạo ra. Phương pháp hiệu chỉnh cụ thể của việc hiệu chỉnh suất dung tích cũng dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh giá đất. Hiệu chỉnh suất dung tích trước tiên phải điều tra phỏng vấn để biết được chỉ tiêu được quy định về suất dung tích, và mức hiện trạng của suất dung tích theo quy hoạch đô thị của khu vực có đất chờ định giá. Sau đó căn cứ vào phân tích tương quan của suất dung tích với giá đất, xây dựng hệ số hiệu chỉnh suất dung tích, cuối cùng dùng hệ số hiệu chỉnh suất dung tích để hiệu chỉnh giá đất được điều chỉnh. Hiệu chỉnh suất dung tích có thể dùng công thức sau đây để tính toán:. Giá cả mẫu giao dịch sau khi hiệu. chỉnh suất dung tích. = Giá cả thửa đất. Hệ số hiệu chỉnh suất dung tích của thửa đất chờ định giá. đất mẫu so sánh i) Xác định cuối cùng giá cả đất đai.

PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

Xác định đơn giá thửa đất chờ định giá. Hiệu chỉnh tình huống. Hiệu chỉnh thời gian. Hiệu chỉnh suất dung. Hiệu chỉnh nhân tố khu vực. Hiệu chỉnh nhân tố các. Vì sự khác biệt về giá cả tính thử của 4 tính toán nói trên không lớn, nên dùng phép bình quân để tính được đơn giá của thửa đất chờ định giá là:. Xác định giá cả cao nhất mà nhà đầu tư có đất chờ phát triển có thể chi trả. Ðối với mỗi hạng mục phát triển, nhà đầu tư phải phân tích và dự toán giá cả bất động sản sau khi đã hoàn thành phát triển, giá thành phát triển và lợi nhuận bình thường mà ông ta cần thu được, từ đó để xác định giá cao nhất của khu đất mà ông ta chi trả được, giá mua thực tế của nhà đầu tư phải thấp hơn hoặc bằng với giá đó để bảo đảm được thu nhập bình thường. Xác định lợi nhuận định kỳ của hạng mục phát triển cụ thể. Sau khi có được đất đai, chi phí để có được đất lúc đó là chi phí đã biết, lấy tổng giá trị phát triển đất đai, trừ đi chi phí mua đất, chi phí phát triển thì phần còn lại là lợi nhuận thu được từ hạng mục phát triển đó. Nếu khoản lợi nhuận đó cao hơn hoặc bằng với lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư thì hạng mục đó là khả thi, nếu không thì hạng mục đó phải tiến hành chậm lại hoặc tạm thời huỷ bỏ. Xác định chi phí giá thành cao nhất có thể phát sinh trong các hạngmục phát triển. Khi đã xác định được chi phí mua đất và lợi nhuận mong muốn, thì có thể dùng phương pháp thặng dư để tính toán số khống chế cao nhất của các chi phí giá thành trong quá trình phát triển để đảm bảo chi phí giá thành của các hạng mục trong quá trình phát triển được khống chế một cách có hiệu quả. c) Công thức tính toán của phương pháp thặng dư. Căn cứ vào nguyên lý của phương pháp thặng dư, công thức cơ bản dùng phương pháp thặng dư để xác định giá đất như sau:. Trong đó: V là giá cả của đất được mua để phát triển;. A là tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của bất động sản sau khi đã hoàn thành phát triển;. B là giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển;. C là lợi nhuận hợp lý của người phát triển. Trong đó: i là cơ số của chi phí xây dựng dùng để tính tỷ lệ phần trăm chi phí cho nhân viên chuyên môn;. r là suất lợi tức bình thường;. p là suất lợi tức bình thường. Lưu ý cả 2 công thức này chưa tính đến trường hợp phát sinh giá đất và chi phí của các hạng mục vào những thời gian khác nhau, nghĩa là chưa tính đến sự khác nhau về giá trị theo thời gian của các chi phí phát triển, mà trong công tác định giá thực tế, phải xem xét một cách cẩn thận đối với thời gian của giá đất và đầu tư cho các khoản chi phí và thời gian cụ thể có được thu nhập, những phân tích cụ thể thì xem những nội dung có liên quan của mục 1 chương này, màkhông nên máy móc sử dụng công thức này. d) Ðặc điểm của phương pháp thặng dư và phạm vi ứng dụng Ðặc điểm của phương pháp thặng dư. Lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tổng vốn dự chi (theo một tỷ lệ nhất định của tổng vốn dự chi để tính toán lợi nhuận, thì tỷ lệ đó thường gọi là tỷ lệ thù lao thu hồi đầu tư), tỷ lệ này cao hay thấp là phụ thuộc vào sự khác nhau của từng khu vực và loại hình của các hạng mục. Ví dụ: tỷ lệ thường dùng để tính toán lợi nhuận khi định giá theo phương pháp thặng dư ở nước Anh thường bằng 20% tổng vốn dự chi hoặc 17% tổng giá bất động sản. Ở trung Quốc quy định: lợi nhuận của thương nhân phát triển phải tính theo một tỷ lệ thù lao thu hồi vốn đầu tư giống nhau theo những thời kỳ đầu tư khác nhau, trong đó thời gian đầu tư 1 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 20%, thời gian đầu tư 2 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 30%, thời gian đầu tư 3 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 40%. Có khi cũng dùng tỷ lệ lợi nhuận hàng năm để tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển, phương pháp tính toán tương tự như phương pháp tính toán lợi tức kể trên. e) Tính toán và xác định mức giá. Khi tính toán, thường lấy những số liệu nói trên trực tiếp điền vào các công thức ban đầu để tiến hành tính toán, tức là:. Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Chi phí ngoài dự kiến - Lợi tức - Chi phí cho thuê - Tiền thuế - Lợi nhuận thích hợp của thương nhân phát triển. Lúc đó tuy trong phần lợi tức ở bên phải cũng bao gồm cả số chưa biết về giá đất, lợi nhuận nếu tính theo tỷ lệ thù lao thu hồi vốn hoặc lợi nhuận hàng năm cũng gồm có số chưa biết về giá đất nhưng trong đẳng thức chỉ có giá đất là số chưa biết, nên không ảnh hưởng đến việc tính toán mức giá đất. Trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư cũng có thể dùng một loại phương thức tính toán khác, để tránh xuất hiện tình huống 2 vế của đẳng thức đều có số chưa biết. Nghĩa là khi tính toán lợi tức, chỉ xem xét lợi tức của chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, chi phí ngoài dự kiến, lợi tức về giá đất tạm thời không tính, sau đó điền số liệu vào công thức là có thể có được mức giá đất, chỉ có điều mức giá đất đó là mức giá đất của bất động sản khi hoàn thành phát triển, chỉ cần bổ sung cập nhật là có được giá đất hiện hành. Ðó là một loại phương pháp thường dùng trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư ở nước ngoài. Ðiều cần nói là: thực chất của 2 phương pháp này là hoàn toàn giống nhau, nghĩa là trị số của 2 vế trong đẳng thức phải là trong cùng một thời điểm và kết quả tính toán phải hoàn toàn thống nhất. Giá trị thặng dư tính toán được theo công thức nêu trên là chi phí lớn nhất mà thương nhân có thể chi trả để có được vùng đất phát triển trong điều kiện lúc đó. Do khi thương nhân nhận được quyền sử dụng khu đất, ngoài việc chi trả khoản tiền về giá đất, còn phải chi trả các chi phí về thủ tục pháp luật có liên quan đến việc nhận quyền sử dụng đất, chi phí về định giá đất và chi phí đăng ký cấp giấy chứng nhận.. Cho nên phải trừ các khoản này trong giá trị thặng dư mới có được giá đất. Các chi phí phải trừ nói trên, thường là tính theo một tỷ lệ của giá đất chưa biết. Ví dụ, giá trị. Cuối cùng căn cứ vào mức giá đất tính được, kết hợp với kinh nghiệm của người định giá và các nhân tố khác để xác định tổng hợp giá đất. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư a) Đối tượng định giá. Thửa đất chờ định giá là khu đất trống, đã được quy hoạch cho phép xây dựng, tổng diện tích xây dựng là 800 m2, niên hạn sử dụng đất là 50 năm. Một công ty phát triển nào đó muốn tham gia đấu giá thửa đất đó, yêu cầu tính toán mức giá đất cao nhất có thể bỏ giá trong điều kiện trước mắt. b) Quá trình định giá.

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 1. Khái quát phương pháp chi phí

Khi này người định giá tiến hành 2 định giá theo sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU) và theo công trình đang tồn tại (EU). Quy tắc để lựa chọn quyết định đối với người mua ngôi nhà là: lựa chọn tái phát triển khu đất nếu VHBU> VEU. Phương pháp chi phí có các mặt hạn chế sau đây:. Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên những hạnchế của phương pháp so sánh trực tiếp đã đề cập đến ở phần phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí. Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đẵ bằng với giá trị toàn bộ. Việc ước tính giảm giá tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá. Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này. Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp. Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực. c) Phạm vi áp dụng và yêu cầu. Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp sau:. -Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu.. là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường;. -Định giá cho các mục đích bảo hiểm;. - Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu. Trình tự tiến hànhphương pháp chi phí Phương pháp chi phí bao gồm các bước thực hiện sau:. Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi như miếng đất đó là trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất. Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích luỹ của các công trình xây dưng hiện có trên miếng đất. Khấu trừ khoản giảm giá tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc đểthay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích luỹ. Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí. Các phương pháp xác định chi phí. Có 2 phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá: chi phí tái tạo; chi phí thay thế. a) Chi phí tái tạo. Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu đó. Nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác của các công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất lượng tay nghề,kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó. Về mặt lý luận phương pháp này được coi là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không thực tế, khi thực hiện đối với các công trình lỗi thờicũ kỹ, bởi vì sẽ khó tìm ra nguồn kinh phí để tái tạo lại cái không hiệu quả và đã lỗi thời. b) Chi phí thay thế. Chi phí thay thế chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúngnhững tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành. Điều đó có nghĩa rằng: các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình; Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ. Thông thường phương phápchi phí thay thế cho số lượng tính toán ít hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành. Do đó nó được coi là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo, trong thực tế việc đánh giá theo chi phí thay thế được sử dụng nhiều hơn so với đánh giá theo chi phí tái tạo. c) Các phương pháp ước tính chi phí. Trong thực tế, có khả năng một tài sản tăng giá chứ không phải giảm giá, điều này xảy ra khi có sự khan hiếm bất thường (hoặc như tài sản là đồ cổ). Sự tăng giá cũng có thể xảy ra khi lạm phát làm yếu đi sức mua của đồng tiền. Các trường hợp tăng giá bị loại trừ không được xem xét trong phần này. Cần phải lưu ý đến sự khác nhau giữa sự giảm giá và sự khấu hao, đó cũng là sự khác nhau giữa nhiệm vụ của nhà định giá và nhà kế toán. Nhiệm vụ của nhà định giá là ước tính số lượng giảm giá tích luỹ của tài sản, không quan tâm đến khấu hao dự tính để bồi hoàn cho người cho người chủ sở hữu những mất mát giá trị của đầu tư ban đầu. Nhà định giá phải quan tâm đến giá trị hiện tại của các quyền tương lai đối với thunhập tạo ra từ tài sản. Ví dụ: Tính giảm giá tích luỹ của một tài sản nhà ở, nếu chúng ta biết chi phí thay thế hiện hành của tài sản đó tính được là 800 triệu đồng, và biết giá bán thị trường hiện hành của tài sản tương tự cùng ở trong điều kiện tương tự là 600 triệu đồng. Như vậy, thị trường tự động phản ánh sự thu nhỏ tính hữu ích của tài sản qua mức giá thấp hơn từ tất cả các nguyên nhân: tuổi, hư hỏng tự nhiên, hoặc do con người, hoặc do lỗi thời chức năng hoặc bên ngoài. Các nguyên nhân chính gây giảm giá tích luỹ là: sự giảm giá tự nhiên; lỗi thời chức năng;. lỗi thời bên ngoài. Sự giảm giá tự nhiên: hư hỏng qua quá trình sử dụng; hoạt động của các yếu tố như tuổi, sự phá huỷ của mối mọt và các vật hại, sự tàn phá của các cơn bão hoặc nhiệt độ cao; sự hư hỏng do con người gây ra như sao lãng, nước, chất nổ hoặc do người phá hoại. Có thể phân loại: giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và giảm giá tự nhiên không sửa chữa được. Nhiệm vụ của sửa chữa là:. sửa chữa các thiếu sót để tạo ra hoạt động có hiệu quả; những sửa chữa có liên quan đến việc làm tăng thêm giá trị hoặc tăng thêm thu nhập hoạt động thực của tài sản. Sự giảm giá có dự tính trước bao gồm các chi phí cần thiết cho các hạng mục chủ yếu cần phải được bảo dưỡng thay thế hoặc trang bị lại theo giai đoạn, bao gồm: mái, cấp nước, dây điện, nhiệt, sơn lại theo chu kỳ và hoàn chỉnh lại bề mặt bên trong và bên ngoài. Dạng khác của giảm giá có thể sửa chữa được là các trì hoãn sửa chữa được đo như phần trăm của chi phí mới. Trong giảm giá tự nhiên không sửa chữa được cần đo mất mát tích luỹ do hư hỏng bởi tuổi thọ kéo dài của các phần chịu tải nặng của công trình. Lỗi thời chức năng: do sai sót trong thiết kế như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, vị trí bếp, phòng tắm, phòng ngủ.. không thích hợp, lãng phí diện tích; Sự không đầy đủ trong kết cấu như tường và trần không có cách âm, không có đủ dây điện, ống nước, quạt, nhiệt.. và thiếu chức năng khác gây hạn chế sự dụng tài sản có hiệu quả; sự thừa quá mức các phương tiện kết cấu: hệ thống sưởi hoặc làm lạnh quá cỡ, các phòng tắm, phòng bếp quá nhiều, tường dày quá mức bình thường;. lỗi thời về thiết bị như kiểu bếp lỗi thời, thiết bị cấp nước nống không có điều khiển tự động.. Có thể phân ra: lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được và lỗi thời chức năng không thể sửa chữa được. Lỗi thời bên ngoài: các nguy hiểm và phiền toái bên cạnh như luồng giao thông, khói, bụi, tiếng động..; các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu các công trình; các công trình nâng cao ở bên trên hoặc bên dười đất làm ảnh hưởng đến giá trị của miếng đất; việc giảm yêu cầu gây ra do sự di chuyển dân số, sự suy thoái kinh tế, hoặc các yếu tố kinh tế khác làm cho giá trị tài sản thấp hơn. Có thể phân ra: lỗi thời bên ngoài có thể sửa chữa được và lỗi thời bên ngoài không thể sửa chữa được. Ngoài ra sự giảm giá còn phải kể đến các hư hỏng về vật lý. Có những hư hỏng về vật lý có thể sữa chữa được: hỏng mái; hỏng vòi và ống nước; hỏng đường đi bộ và đường ôtô; bảo dưỡng kém các bức tường ngoài; hỏng vật liệu trang trí; hỏng sàn; hỏng vách; hỏng bồn tắm; hỏng thiết bị bếp; hỏng bơm nước; hỏng thiết bị thông gió và nhiệt; hỏng điện; nứt sàn.. Nhưng có những hư hỏng về vật lý không thể sữa chữa được, đó là các hư hỏng của các hạng mục không thể thay thế được. b) Phương pháp đo giảm giá tích luỹ.

PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY

Trong khi phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản thì cần xem xét đến mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, xác định mối tương quan của yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản với giá bất động sản, kiểm định lại sự tương quan theo các chỉ số kiểm định (Ttar, Fvv). Việc hiệu chỉnh giá đất đối với nhân tố vị trí, hình dáng, khu vực, nhân tố cá biệt, đều so sánh với thửa đất chờ định giá, chữ số trong biểu là âm, thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch thành là kém hơn thửa đất chờ định giá, nếu số liệu trong biểu là dương thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch thành là tốt hơn thửa đất chờ định giá;.

ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM

• ĐỊNH GIÁ NHểM ĐẤT NễNG NGHIỆP Khung giá quy định
• ĐỊNH GIÁ NHểM ĐẤT PHI NễNG NGHIỆP
• ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH

Lưu ý khi phân hạng đất trồng cây hàng năm thực hiện phân hạng đất trồng lúa trước, trên cơ sở đó phân hạng đất trồng các loại cây khác(Thông tư liên bộ số 92/TT-LB ngày 10/11/1993). Khi phân hạng đất đối với đất trồng lúa phải dựa vào tiêu chuẩn hạng đất của 5 yếu tố là chủ yếu và kết hợp với việc tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm. Năng suất đạt được là yếu tố kiểm tra lại việc phân hạng đất theo 5 yếu tố như sau:. - Ruộng đất được xếp vào cùng một hạng đất tính thuế phải có cùng tiêu chuẩn của 5 yếu tố;. trường hợp cùng đạt tiêu chuẩn hạng đất của 5 yếu tố, nhưng năng suất đạt được khác nhau, thì vẫn cùng một hạng đất tính thuế. - Ruộng đất cùng đạt được năng suất như nhau nhưng khác nhau về tiêu chuẩn hạng đất theo 5 yếu tố, thì ruộng có thang điểm của 5 yếu tố đạt cao sẽ xếp vào hạng đất tính thuế cao, ruộng có thang điểm của 5 yếu tố đạt thấp sẽ xếp vào hạng tính thuế thấp. Năng suất dùng để tham khảo, kiểm tra việc phân hạng đất tính thuế là năng suất đạt được trong điều kiện thời tiết bình thường với trình độ canh tác và thâm canh trung bình ở địa phương. Khi phân hạng đất đối với đất trồng các loại cây hàng năm, phải dựa trên tiêu chuẩn hạng đất của 5 yếu tố và kết quả phân hạng đất lúa, so sánh 5 yếu tố của hạng đất trồng lúa ở nơi liền cạnh hoặc gần nhất với 5 yếu tố của đất trồng cây hàng năm khác. Ðất có mặt nước vừa nuôi trồng thuỷ sản vừa trồng cây hàng năm, thì thực hiện phân hạng đất tính thuế như đất trồng cây hàng năm. Ao, hồ, đầm dùng vào nuôi trồng thuỷ sản, thực hiện phân hạng đất theo trồng cây hàng năm liền cạnh hoặc nơi gần nhất. Quy định điểm cho từng hạng đất đối với cây lâu năm được thay đổi tại Điều 1 Quyết định số 619-TTg ngày 27/12/1993 của Thủ tướng Chính phủ về vệc điều chỉnh tổng hợp điểm hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp như sau:. Quy định điểm cho từng hạng đất đối với cây lâu năm. Hạng đất Tổng số điểm của 5 yếu tố. I Từ 40 điểm trở lên và trong 4 yếu tố: chất đất, khí hậu, thời tiết, điều kiện tưới tiêu, địa hình không có yếu tố nào xấu nhất. b) Ðối với đất làm muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn. Định giá cho từng hạng đất. a)Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng hạng đất phân chia theo 3 vùng đồng bằng, trung du và miền núi. Ðối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thịtrấn, khu đô thị mới chưa được xếp loại đô thị nằm ở khu vực đất nông thôn (ngoài địa giới của đất đô thị như thành phố, thị xã đã được xếp loại đô thị), khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị loại V quy định tại Khoản 1 và giới hạn cho phép vận dụng qui định tại Khoản 2 Ðiều 6 Nghị định số 188/2004/NÐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Một số luật định giá áp dụng trong định giá đất đô thị a) Luật Hoffman và Hoffman-Neill. Luật Hoffman và Hoffman-Neill được phát biểu đầu tiên khoảng năm 1866. Luật này được áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, dựa trên giả định rằng 50 ft đầu từ mặt tiền của một lô đất có độ sâu 100 ft, có giá trị bằng 2/3 giá trị của lô đất. Luật này đã được tính toán theo bảng độ sâu chia theo đơn vị độ dài của Anh là ft Với độ sâu từ 1-200 ft. Luật này nguyên gốc là ở Luân đôn; nó là cách tốt nhất để nhớ, người định giá hay sinh viên không nhất thiết phải tuân theo hoặc thứ tự để giảng giải cho độ sâu. Luật này được áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, nguyên tắc này là giá trị của một lô đất thay đổi trực tiếp với căn bậc 2 của độ sâu, và nhân tố độ sâu là giá trị căn bậc hai của độ sâu so với độ sâu của lô đât. Nó sẽ tương đương với độ sâu 50 ft. Ðiều đó đáng lưu ý để tìm ra những nguyên tắc mà chúng thay đổi sẽ cho những kết quả với những lý do khác nhau. e) Nguyên tắc tính giá trị của lô đất có hình thể không bình thường (Nguyên tắc của Úc). Một nguyên tắc được sử dụng nhiều ở Úc để xác định giá trị của những lô đất có hình thể không bình thường. Trước tiên phải xác định được mặt tiền tương đương. Chiều rộng mặt tiền tương đương bằng hai lần mặt tiền cộng thêm vào chiều rộng của đường đáy và chia kếtquả làm 3. Giá trị của lô đất bằng giá trị của 1 đơn vị gốc nhân với chiều rộng mặt tiền tương đương và nhân tố độ sâu. d: chiều rộng mặt tiền tương đương?. dm: chiều rộng mặt tiền dđ: chiều dài đáy. G là giá 1m mặt đường d là chiều dài mặt tiền df là hệ số chiều sâu. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH. Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. a) Ðối với đất nông nghiệp tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tốithiểu 500 mét. b) Ðối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 mét. c) Ðối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đôthị thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200 mét. d) Trường hợp khu vực đất giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều rộng từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh của mỗi bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh theo quy định tại điểm a, b, c khoản này. Nếu chiều rộng của sông, hồ, kênh trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh. a) Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có đất giáp ranh phải căn cứ vào quy định tại khoản 1 Ðiều 12 Nghị định này thoả thuận với nhau về giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất tại khu vựcgiáp ranh, theo nguyên tắc:. - Ðất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó. - Ðối với đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương như quy định tại khoản 1 Ðiều 12 Nghị định này nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Trường hợp đặc biệt mức giá có thể chênh lệch nhau, nhưng tỷ lệ chênh lệch tối đa không quá 20%. b) Trường hợp các tỉnh có đất tại khu vực giáp ranh như qui định tại điểm a khoản 1 Ðiều này mà không thoả thuận được với nhau để quy định mức giá, thì báo cáo Bộ Tài chính quyết định.