Định giá tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn

Phân loại tài sản đảm bảo

Một tổ chức tín dụng bất kỳ đều có quyền lựa chọn tài sản đủ điều kiện làm tài sản bảo đảm tiền vay, và có quyền lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản. a) Tài sản cầm cố. - Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác;. - Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ;. - Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu, các giấy tờ khác trị giá được bằng tiền. Riêng đối với cổ phiếu của tổ chức tín dụng phát hành, khách hàng vay không được cầm cố tại chính tổ chức tín dụng đó;. - Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác;. - Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;. - Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật;. - Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay thao quy định của Luật Hàng không dân dụng trong trường hợp được cầm cố;. - Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố như: hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận;. - Các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật. b) Tài sản thế chấp. - Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận;.

Điều kiện để một tài sản trở thành tài sản đảm bảo tiền vay

- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;. - Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật;. - Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay thao quy định của Luật Hàng không dân dụng trong trường hợp được cầm cố;. - Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố như: hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận;. - Các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật. b) Tài sản thế chấp. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các công trình gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;. - Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;. - Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của Luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp;. - Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận;. - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. - Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước;. - Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.  Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.  Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm cam kết về cam kết của mình. Đảm bảo tiền vay không bằng tài sản. Đảm bảo không bằng tài sản là việc tổ chức tín dụng cho vay dựa trên sự tin tưởng đối với khách hàng vay hoặc bên bảo lónh.Người vay không phải chuyển giao bất cứ tài sản nào cho tổ chức tín dụng nắm giữ. Tuy vậy, khách hàng phải trình bày dự án khả thi của mình bảo đảm chắc chắn khả năng trả nợ đối với khoản xin vay. Theo thông tư số 06/2000/TT-NHNN xác định các biện pháp bảo đảm tiền vay trong trường hợp này sẽ là:. a) TCTD chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảo đảm bằng tài sản;. b) TCTD Nhà nước được cho vay không có bảo đảm bằng tài sản theo chỉ định của Chính Phủ;. c) TCTD cá nhân, hộ gia đỡnh nghèo vay vốn có bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể chính trị - xã hội. Với những nghiờn cứu trờn đừy chuyờn đề chỉ tập trung nghiờn cứu về định giá những tài sản có đủ những điều kiện là tài sản bảo đảm tiền vay.

Tầm quan trọng của việc đảm bảo an toàn bằng tài sản trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng

- Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước;. - Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.  Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.  Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm cam kết về cam kết của mình. Đảm bảo tiền vay không bằng tài sản. Đảm bảo không bằng tài sản là việc tổ chức tín dụng cho vay dựa trên sự tin tưởng đối với khách hàng vay hoặc bên bảo lónh.Người vay không phải chuyển giao bất cứ tài sản nào cho tổ chức tín dụng nắm giữ. Tuy vậy, khách hàng phải trình bày dự án khả thi của mình bảo đảm chắc chắn khả năng trả nợ đối với khoản xin vay. Theo thông tư số 06/2000/TT-NHNN xác định các biện pháp bảo đảm tiền vay trong trường hợp này sẽ là:. a) TCTD chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảo đảm bằng tài sản;. b) TCTD Nhà nước được cho vay không có bảo đảm bằng tài sản theo chỉ định của Chính Phủ;. c) TCTD cá nhân, hộ gia đỡnh nghèo vay vốn có bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể chính trị - xã hội. Trong nhiều năm qua, các tổ chức tín dụng Việt Nam đã từng bước hoàn thiện các cơ chế về quản lý tài sản bảo đảm tiền vay.Như đã núi,việc cho vay có tài sản đảm bảo nhằm giúp cho các tổ chức TCTD có nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu từ nguồn thu nhập thứ nhất do chính khoản vay tạo ra không có khả năng chi trả.Tuy nhiên, việc định giá sao cho đúng, phù hợp với giá thị trường và không ảnh hưởng đến mối quan hệ giữa các TCTD với khách hàng là một vấn đề rất cần được quan từm.Bởi lẽ, nếu định giỏ thấp sẽ ảnh hưởng đến quy mô vay của khách hàng, họ sẽ chỉ được vay với số vốn ít hơn số mà họ cần.Khi đó khách hàng sẽ không hài lòng, họ có xu hướng không vay vốn ở TCTD nữa mà sẽ tìm đến các TCTD khác nơi họ có thể vay được nhiều hơn.Ngược lại, nếu định giá quá cao, TCTD sẽ gặp rủi ro lớn trong việc thu hồi nợ và lãi vay và sẽ gặp phải nhiều tổn thất hơn trong thực tế.Vậy phải định giá như thế nào để tài sản đảm bảo đem lại hiệu quả cao nhất cho cả TCTD lẫn khách hàng?.

Khái niệm định giá tài sản

Thêm nữa, việc quản lý tài sản cũng dễ dàng hơn khi các TCTD nắm giữ tài sản hoặc giữ những giấy tờ sở hữu chỳng đó được nhà nước xác nhận. Như vậy, theo cách hiểu này thì Định giá tài sản đảm bảo chính là sự ước tính về giá trị thị trường của tài sản được đem làm tài sản bảo đảm tiền vay tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích bảo đảm.

Tiêu chuẩn định giá tài sản áp dụng trên lãnh thổ Việt Nam

 Các phương pháp thẩm định giỏ khỏc theo thông lệ quốc tế ( nếu có) muốn áp dụng phải được Bộ Tài chính chấp thuận. Các tiêu chuẩn thẩm định giá áp dụng trên lãnh thổ Việt Nam.  Tiêu chuẩn số 01: Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản. *) “Giỏ trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.”. *) Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh.Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán. *) Giá trị thị trường được xác định thông qua căn cứ sau:. - Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản;. giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường. - Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản. Việc đỏnh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường. - Kết quả khảo sát thực tế.  Tiêu chuẩn số 02: Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản. Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên giá trị thị trường, tuy nhiên có những loại tài sản riêng biệt nó đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường. *) Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…. - Nghĩa là: Việc đỏnh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó. *) Các giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…cần phải được xem xét một cách kỹ lưỡng để đỏnh giá một cách chính xác và phù hợp nhất đối với từng loại tài sản đó.  Tiêu chuẩn số 03: Những quy tắc hành nghề thẩm định giá tài sản. Đừy là tiờu chuẩn quy định những quy tắc đạo đức chi phối thẩm định viên về giỏ, cỏc tổ chức có hoạt động thẩm định giá. *) Doanh ngiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôn trọng và chấp hành đúng pháp luật của Nhà nước trong quá trình hành nghề. Thẩm định viên phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản. *) Tổ chức thẩm định giá, thẩm định viên phải tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn thẩm định giá như sau:. - Tiêu chuẩn đạo đức: Độc lập; Chính trực; Khách quan; Bí mật; Công khai, minh bạch. - Trình độ chuyên môn: Năng lực chuyờn môn và tính thận trọng; Tư cách nghề nghiệp; Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn.  Tiêu chuẩn số 04: Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản. Đừy là tiờu chuẩn quy định hỡnh thức, nội dung của bỏo cỏo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá thực hiện, công bố khi hoàn thành công việc thẩm định giá tài sản. *) Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản qua thẩm định giá. Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toỏn…Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị , thẩm định viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan.Bản chất của thẩm định giá trị tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến qua trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành thẩm định giá.

Quy trình định giá tài sản áp dụng cho các tổ chức định giá

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toỏn…Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị , thẩm định viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan.Bản chất của thẩm định giá trị tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến qua trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành thẩm định giá. Thẩm định viên phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra những kết luận về giá trị của tài sản. Nội dung của tiờu chuẩn này sẽ được làm rừ trong mục 3.3.3 của chuyờn đề này. - Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh. - Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, bảo đảm nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng. - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện. - Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá. Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. *) Khảo sát hiện trường. Để thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa, những giao dịch mua bán tài sản, thông qua các cuộc phỏng vấn kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng, thông tin trờn cỏc phương tiện thông tin đại chỳng, cỏc văn bản pháp lý thể hiện quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội có liên quan đến tài sản ….

Những khái quát chung về NHTM

Tài sản đảm bảo trong cho vay ở Ngân hàng Thương Mại

Định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Giá trị của một tài sản bất kỳ luôn chịu ảnh hưởng của quy luật giá trị và những quy luật kinh tế khác.

Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CHI NHÁNH NHNo&PTNT THĂNG LONG

Thực trạng và phương hướng hoạt động kinh doanh

Nghiên cứu, triển khai thực hiện các dịch vụ mới, một số dịch vụ đắc thù áp dụng đối với một số doanh nghiệp lớn khi được NHNo&PTNT Việt Nam cho phép: Tư vấn, môi giới bất động sản, thu cước điện thoại, chi trả bảo hiểm xã hội,…. - Phân loại nợ, trích dự phòng, xử lí rủi ro theo đúng quy định của NHNNVN, NH NHNo&PTNT Việt Nam, khụng dấu nợ xấu, qua đú nắm rừ thực trạng các khoản nợ để có biện pháp xử lý cụ thể làm giảm thiểu nợ xấu, giảm chi phớ trớch rủi ro, nâng cao hiệu quả sủ dụng vốn kinh doanh.

Hoạt động định giá tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long

Tại Chi nhánh Thăng Long, tín dụng có bảo đảm thế chấp tập trung hầu hết vào các DNNQD, hộ kinh doanh cá thể, và các thành phần khỏc.Lớ do, các tổ chức kinh tế này thường là hoạt động với lượng vốn nhỏ,việc thực hiện các pháp lệnh về thống kê, kế toán thực hiện chưa nghiêm túc, thêm nữa các số liệu trong các báo cáo đưa lên ngân hàng thường chưa phản ánh chính xác về thực trạng tài chính cũng như tình hình hoạt động kinhh doanh nên không thể dùng tín chấp bảo đảm mà thường phải cú cỏc tài sản bảo đảm thì ngân hàng mới quyết định cho vay. - Theo mô tả pháp lý (hồ sơ kỹ thuật thửa đất - Sơ đồ trích thửa) b) Xác định chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đích thực của BĐS. 2) Xác định các quyền sở hữu, sử dụng đối với bất động sản - Quyền sử dụng đất. - Quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất 3) Xác định mục đích thẩm định giá. - Xác định mục đích thẩm định giá. - Xác định phương pháp và những tài liệu liên quan đến cần thiết cho thẩm định giá. 4) Xác định thời điểm thẩm định giá và ngày thẩm định giá. 5) Thoả thuận với khách hàng về giá dịch vụ và thời gian hoàn thành Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá. Trong bước này cần giải quyết những vấn đề sau:. - Nhận biết những tài liệu cần thiết và nguồn tài liệu - Thiết kế chương trình nghiên cứu. + Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu + Xác định nhu cầu về nhân lực thẩm định giá - Xây dựng đề cương của báo cáo thẩm định giá - Xây dựng chương trình thời biểu công tác Bước 3: Thu thập tài liệu. - Phân biệt tài liệu chủ yếu và thứ yếu. - Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, xã hội, chính sách, môi trường. - Các tài liệu chi tiết về BĐS cần thẩm định giá và BĐS có thể so sánh. - Kiểm chứng số liệu thu thập được. Bước 4: Vận dụng và phân tích tài liệu - Phân tích thị trường. - Phân tích tài sản. - Phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. Qua phân tích chọn ra phương pháp định giá thích hợp nhất:.  Phương pháp chi phí.  Phương pháp so sánh trực tiếp.  Phương pháp thu nhập.  Phương pháp thặng dư.  Phương pháp lợi nhuận. Có một phương pháp chớnh cũn cỏc phương pháp còn lại dùng để đối chiếu. Bước 5: Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo thẩm định giá. Truyền đạt kết quả và các kết luận cán bộ thẩm định giá một cách có hiệu quả và có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin. Kết quả thẩm định giá phải được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn bản. Bước 6: Báo cáo thẩm định giá Nêu ra những nội dung chính sau:. - Mục tiêu của việc thẩm định giá. - Mô tả chính xác BĐS cần thẩm định giá - Thời hạn ước tính giá trị. - Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính. b) Với máy móc, thiết bị. Bước 1: Xác định vấn đề:Thẩm định giá một dây truyền máy, thiết bị hay máy móc lẻ, số lượng. - Công dụng, nước sản xuất - Đặc tính kỹ thuật. - Mục đích thẩm định giá. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá và biểu đồ thực hiện Bước 3: Thu thập tài liệu để làm cơ sở so sánh. Bước 4: Phân tích số liệu, tài liệu. - Phân tích thị trường, các yếu tố ảnh hưởng đến giá - Phân tích giá máy móc, phân tích với máy chủ thể Bước 5: Chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp - Phương pháp khấu hao. - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí khấu trừ. Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giỏ mỏy, thiết bị. Các phương thức định giá tài sản đảm bảo được áp dụng Trong mục này phần đầu tiên sẽ trình bày về nội dung định giá các loại tài sản bảo đảm và đưa ra các ví dụ minh hoạ, phần tiếp sau đó sẽ những nhận xét về hoạt động này tại Chi nhánh Thăng Long. a)Với bất động sản. Tại chi nhánh Thăng Long các BĐS thế chấp thường là quyền sử dụng đất và các công trình xây dựng trên đất. Khi định giá đất thế chấp, các cán bộ thẩm định sẽ phải kiểm tra, xem xét giá thực tế chuyển nhượng tại vị trớ đú, khả năng sinh lời loại đất, loại nhà, tham khảo khung giá địa phương, tham khảo giá nhà, giá đất trên bản thông tin thị trường, các trung tâm giao dịch nhà đất, tham khảo giá chuyển nhượng nhà đất thực tế ở địa bàn xung quanh, các vùng lân cận, tại thời điểm nhận thế chấp, giá xác định nhận thế chấp thương thấp hơn mặt bằng chung. Với những tài sản đảm bảo giá trị nhỏ thì cán bộ tín dụng là người trực tiếp thẩm định và phương pháp sử dụng thường là so sánh kết hợp với giá trị thị trường. *) Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.

CÁC BIỆN PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CHI NHÁNH

Thị trường hoạt động định giá hiện nay chưa sôi động và thực sự rất ít tổ chức định giá. Thêm nữa, về khả năng dự báo kinh tế để qua đó cán bộ tín dụng thấy được những xu hướng tăng hay giảm,đi lờn hay đi xuống.Đừy là một vấn đề mà không chỉ có hoạt động định giá mà các hoạt động khác cũng mong muốn có được một môi trường hoạt động bền vững.

NHNo&PTNT THĂNG LONG

Cử cán bộ cũ hướng dẫn cán bộ mới trong thẩm định cho vay, tiếp tục đào tạo và đào tạo lại( cử cán bộ đi học các lớp ngắn hạn về thẩm định giá, thẩm định dự án và phân tích tài chớnh…) nhằm nâng cao nghiệp vụ cho cán bộ định giá khi thẩm định để cho vay hoặc đào tạo chuyờn mụn hoỏ nhằm nắm rừ quy trỡnh công nghệ các ngành, từ đó đáp ứng nhanh nhu cầu khách hàng, giảm chi phí. Về quản lý vấn đề định giá và quy trình định giá. Định giá là một hoạt động khoa học phức tạp đòi hỏi những kỹ năng và những kiến thức vô cùng lớn.Tại phòng tín dụng Chi nhánh Thăng Long hiện nay việc định giá nhìn chung là sử dụng phương pháp đơn giản nhất và phụ thuộc vào ý kiến chủ quan là nhiều hơn cả do vậy chứa đựng nhiều rủi ro tín dụng. Bởi vậy, nghiên cứu về định giá và áp dụng những phương pháp khoa học trong định giá là vô cùng cần thiết. Để quá trình định giá tài sản bảo đảm có chất lượng tốt hơn nên chăng ngân hàng có những tiêu thức đánh giá giá trị của tài sản bảo đảm dựa trên những thông tin xác thực, có căn cứ khoa học. Lập ra hội đồng định giá tài sản để có quyết định chính xác hơn, có thông tin đầy đủ hơn về tài sản.Một số đông người tham gia thẩm định thì độ chính xác và an toàn sẽ cao hơn. Tất nhiên phần quyết định vẫn là thuộc về cán bộ trực tiếp phụ trách khách hàng. Ngoài việc phòng tín dụng và phòng thẩm định kết hợp trong hoạt động định giá tài sản bảo đảm thì Chi nhánh nên kết hợp với các tổ chức chuyên định giá. Việc kết hợp này không những đem lại con số chính xác cho các tài sản bảo đảm cần thẩm định mà còn đem lại những kinh nghiệm định giá cho các cán bộ thẩm định và tín dụng của Chi nhánh. Về thụng tin và lưu trữ thụng tin, theo dừi khỏch hàng và ngõn hàng Thông tin tín dụng có thể thu thập được từ các cơ quan chuyên cung cấp thông tin như trung tâm thông tin tín dụng CIC, từ các tổ chức tín dụng khác, từ các nguồn thông tin trờn cỏc phương tiện thông tin đại chúng, trên cơ sở các quan hệ của Ngân hàng với tổ chức khác. Hiện nay, ngành Ngân hàng đã và đang ứng dụng công nghệ thông tin nhiều nhất để đơn giản hoá hoạt động của mỡnh.Việc ứng dụng công nghệ trong mọi khâu đặc biệt là với việc thu thập thông tin phục vụ cho vay và đảm bảo khoản cho vay đang được tất cả các ngân hàng chú trọng.Cũng với công nghệ Ngân hàng thì việc quản lý nội bộ, việc kiểm tra, kiểm soát khách hàng cũng sẽ được nâng cao hơn. Để phục vụ cho công tác định giá tài sản bảo đảm, Chi nhánh nên phát triển một nhánh thông tin con trong webside nội bộ ngân hàng.Trong đó chứa đựng thông tin thị trường nhà đất, thị trường giá cả các loại hàng, máy móc, thiết bị, thông tin về xu thế phát triển khoa học công nghệ. Một số giải pháp khác. Đa dạng hoỏ cỏc loại tài sản bảo đảm: những phân tích về thực trạng ở trên cho thấy danh mục tài sản bảo đảm của Chi nhánh chỉ giới hạn trong những tài sản thông dụng, những tài sản có độ an toàn cao như: kỳ phiếu, trái phiếu, sổ tiết kiệm, nhà ở, quyền sử dụng đất, …cỏc tài sản bảo đảm khác như: hàng hoá, các khoản phải thu, các quyền, hợp đồng bán hàng, hợp đồng bảo hiểm…hầu như chưa xuất hiện. Việc ngân hàng nhận cầm cố bằng nhiều loại tài sản bảo đảm có giá trị khác cũng có thể mở rộng tài trợ tín dụng cho ngân hàng. Ngân hàng tham gia mua bảo hiểm tín dụng hoặc có thể yêu cầu khách hàng vay vốn mua bảo hiểm cho tài sản đảm bảo. Có chế độ ưu tiên đối với những khách hàng này.Việc làm này của chi nhánh không những khuyến khích mở rộng quan hệ với khách hàng mà còn dễ dàng xác định mức cho vay và an toàn cho khoản cho vay. Thường xuyờn theo dừi, giỏm sỏt hoạt động sản xuất, cường đọ sử dụng, bảo quản tài sản bảo đảm để có những đánh giá kịp thời. Điều này sẽ làm ý thức người vay vốn cao hơn, tránh được những xử lý phiền phức khi rủi ro đối với tài sản xảy ra như kiện tụng, phải yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản hoặc giảm dư nợ cho vay của khách hàng. Thực hiện tốt công tác Marketing : Do trước đây có nhiều ý kiến cho rằng NHNo chỉ cho vay đối với nông nghiệp và nụng thụn.Nhưng hiện nay các ngân hàng đều đa dạng hoá lĩnh vực kinh doanh và với một địa bàn có rất nhiều tổ chức tín dụng thì việc quảng bá thương hiệu riêng của chi nhánh. cũng là một hình thức nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của toàn chi nhánh nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng. KIẾN NGHỊ CỦA CHI NHÁNH VỚI CÁC BấN LIÊN QUAN 3.1. Kiến nghị với NHNo&PTNT Việt Nam. Ở Chi nhánh Thăng Long với vấn đề tài sản đảm bảo và định giá tài sản bảo đảm có 2 vấn đề chính đó là :. - Hợp đồng thế chấp tài sản không công chứng được nên không đăng ký được giao dịch bảo đảm. - Việc định giá gặp nhiều khó khăn do phần lớn tài sản thế chấp là bất động sản đều không có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp. Là một Chi nhánh lớn trong hệ thống ngân hàng nông nghiẹp và phát triển nông thôn. Chi nhánh đó cú những kiến nghị với NHNo&PTNT Việt Nam trong việc ban hành những cơ chế tháo gỡ cho vấn đề này và kính đề nghị có những văn bản hướng dẫn cũng như các chương trình đào tạo về định giá tài sản bảo đảm để cán bộ ngân hàng có những kiến thức kỹ năng hoàn thiện hơn trong vấn đề định giá tài sản bảo đảm. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước. - Hệ thống hoỏ cỏc văn bản liên quan đến bảo đảm tiền vay và định giá tài sản bảo đảm tiền vay. Bởi mỗi khi chính phủ có văn bản mới ban hành thì sẽ có những văn bản hướng dẫn của cỏc bờn liờn quan.Thực tế cho thấy rất nhiều lần những văn bản này hướng dẫn chồng chéo lên nhau thậm chí chồng chéo lên nhau gây khó khăn cho hoạt động của chi nhỏnh.Vỡ vậy, kính đề nghị NHNN có sự chỉ đạo xuyên suốt, rành mạch và kịp thời hệ thống hoỏ cỏc văn bản liên quan đến hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động bảo đảm tiền vay nói riêng tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động của các cán bộ tín dụng. - Nâng cao hiệu quả hoạt động của trung tâm thông tin tín dụng để nó thực sự trở thành một thư viện thông tin phục vụ cho sự phát triển của hoạt động tín dụng trên lãnh thổ Việt Nam. Kiến nghị với Bộ Tài chính. Thành lập những trung tâm, các cơ quan định giá có chất lượng tốt kết hợp với hoạt động tín dụng của các tổ chức tín dụng trong toàn bộ nền kinh tế. BTC nờn cú những điều chỉnh thường xuyên trong việc kiểm tra, tuyển chọn thẩm định viên về giá và họ có thể đào tạo ra những thẩm định viên nòng cốt về giá tham gia vào các doanh nghiệp định giá độc lập hoặc các ngân hàng. BTC cần quy định về việc kiểm toán các doanh nghiệp đi vay vốn Ngân Hàng. Sự đúng đắn và chính xác của các số liệu trên sổ sách kế toán là rất cần thiết để nhân viên định giá có được các con số đáng tin cậy về tài sản bảo đảm của khách hàng. Kiến nghị với Chính Phủ. *) Cần một sự nhất quỏn, rừ ràng, hoàn thiện trong việc ban hành cỏc văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động tín dụng và bảo đảm tiền vay. Đôi khi những văn bản được ban hành ra hàng loạt và những quy định thì chồng chéo lờn nhau, cú trường hợp thỡ rất khụng rừ ràng nhất là đối với cụm từ “ trừ trường hợp pháp luật có quy định khỏc” khi này thỡ cỏc tổ chức thi hành luật không biết phải áp dụng văn bản nào thì mới là chính xác. *) Tạo điều kiện dễ dàng hơn để thành lập các doanh nghiệp thẩm định giá: Với tất cả những lập luận trên đây có thể thấy hoạt động định giá trong thời gian sắp tới là rất quan trọng.Đừy là thị trường tiềm năng cho Việt Nam trong thời gian sắp tới. Doanh nghiệp định giá sẽ thay cho các ngân hàng chịu trách nhiệm về định giá tài sản, báo cáo tài chính, dự án đầu tư, giá trị doanh nghiệp…một cách chính xác, khách quan, trung thực hơn…họ sẽ là những tổ chức giải quyết những vấn đề vướng mắc trong định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng ngày hôm nay. *) Hiện nay, chính phủ cần có một tổ chức cấp thẻ thẩm định viên về giá. Đối với Chi nhánh Thăng Long, đứng trước những thách thức, những cơ hội, sự cạnh tranh gay gắt rất cần một định hướng phù hợp cho bất kỳ một hoạt động nào dù là nhỏ nhất.Riờng trong hoạt động định giá tài sản đảm bảo tôi cũng hy vọng một chút nghiên cứu này sẽ đóng góp thêm được phần nào vào từng bước hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản ở Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long nói chung và NHNo&PTNT Việt Nam nói riêng.