Giải pháp xác định giá nhà đất tại thị trường Hà Nội
MỤC LỤC
Đặc điểm cơ bản của thị trờng nhà đất ờng nhà đất
Thị trờng nhà đất bao gồm hàng loạt các thị trờng nhỏ, mỗi thị trờng mang bản chất địa phơng với quy mô và trình độ phát triển khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, cá miền do điều kiện tự nhiên, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá và xã hội khác nhau quy định. Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhng tổng cung đất là cố định và việc kiểm soát bằng quy hoạch có ảnh hởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục.
Cung nhà đất Cung nhà đất
Phải có thị trờng nhà đất xuất hiện và quỹ nhà đất đó tham gia vào giao dịch trên thị trờng là đợc thừa nhận. Nhà đất là loại tài sản mang tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt. Đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lợng, tính không đồng nhất, tính không thay thế, tính cố định về vị trí và tính vĩnh cửu. Xuất phát từ tính chất đặc biệt của đất đai mà lợng cung về đất cũng mang những nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông thờng khác:. Đất đai là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lợng giới hạn và con ngời không thể tự tạo ra thêm đất đai mới đợc để làm tăng cung theo ý muốn chủ quan từ đó giữa các loại đất theo mục đích sử dụng khác nhau thì sự thay đổi về cung của loại đất đó có thể tác động làm thay đổi cung của loại đất khác. Hơn nữa, lợng cung về đất không thể điều chỉnh trong lu thông theo không gian cũng nh chủng loại hoặc chất lợng là do tính cố định về vị trí và tính không. đồng nhất của đất đai. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu nhà. đất một cách cục bộ về không gian và chủng loại đất theo từng địa phơng hay từng vùng lãnh thổ. Không nh các hàng hoá thông thờng khác là có thể điều chuyển đợc đúng chủng loại hàng hoá mà nhu cầu thị trờng cần từ địa phơng này sang địa phơng khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác để giữ cân bằng cung- cầu hợp lý. Đây là một. đặc điểm không thể bỏ qua đợc trong khi xây dựng và hoạch định các chính sách. điều tiết vĩ mô nền kinh tế có thị trờng nhà đất. Mặt khác tổng cung về nhà đất là một số lợng giới hạn gần nh không đổi, nên không thể đẩy tổng cung nhà đất tăng lên một cách tuyệt đối đợc theo ý muốn chủ quan nh đẩy cung các hàng hoá dịch vụ thông thờng cho nên vấn đề điều chỉnh, biến đổi tổng cung của từng loại nhà đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong nền kinh tế và đời sống xã hội. Cung về nhà đất phục vụ cho sản xuất ở khu vực miền núi có thể tăng thêm một cách tuyệt đối từ việc khai phá nguồn đất đai tự nhiên cha sử dụng, song lại giảm dần do sự điều chuyển, bổ sung cho cung về nhà đất đáp ứng sản xuất kinh doanh ở khu vực nông thôn và thành phố. Ngoài ra cung về nhà đất đáp ứng cho khu vực miền núi chủ yếu tự tăng lên tơng đối cho chính những ngời chủ sở hữu, sử dụng nhà đất thuộc khu vực này không còn nhu cầu sử dụng nữa mà sẵn sàng bán ra thị trờng để tiếp tục có nhu cầu sử dụng nhà đất ở khu vực khác hoặc thực sự không có nhu cầu nữa. Từ đó bản chất mối quan hệ cân bằng cung- cầu nhà đất. đáp ứng nhu cầu cho khu vc miền núi là sự lu chuyển nhà đất giữa những ngời chủ sở hữu, sử dụng trong nội bộ khu vực còn tăng cung tuyệt đối từ nguồn cung mới là ít và có giới hạn. Bên cạnh đó, mức tăng cung tuyệt đối nhà đất cho sản xuất kinh doanh khu vực nông thôn, thành phố và loại nhà đất phục vụ cho mục đích sinh hoạt của con ngời là đất ở và nhà ở từ nguồn cung nhà đất ở khu vực miền núi chuyển sang là chủ yếu. Nh vậy mức tăng cung nhà đất cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về nhà đất ở nhóm cung khác. Trên thực tế, cung về nhà đất là không biến đổi nhng có thể tăng tơng đối trong giới hạn có cận trên, còn lợng cung về từng loại nhà đất thờng xuyên biến thiên tăng giảm theo trạng thái cân. bằng động so với lợng cầu nhà đất tơng đơng cùng loại dới sự điều tiết bằng chính sách kinh tế vĩ mô của Chính phủ để phù hợp xu thế phát triển kinhtế xã hội. Hiện nay tại nớc ta cung về nhà đất cơ bản đã hội tụ đủ các điều kiện đã nhắc. đến ở trên và nảy sinh rất kịp thời để đáp ứng cho cầu về nhà đất ở các nhóm khác nhau, góp phần tạo nên mầm mống cho thị trờng nhà đất ngầm ngoài tầm kiểm soát của nhà nớc. Khi trình độ phát triển của lực lợng sản xuất càng cao, đời sống xã hội càng phát triển thì lợnh cung về nhà đất cho sản xuất khu vực miền núi cũng giảm một cách tơng đối còn cung về nhà đất cho khu vực nông thôn ,thành phố và phục vụ cho sinh hoạt của con ngời là đất ở và nhà ở lại tăng lên nhanh chóng đấp ứng vơí lợng cầu ngày càng tăng ở nhóm này. Trong số đó hiện nay ở n- ớc ta có nhóm cung về nhà đất phục vụ cho sinh hoạt của con ngời là đất ở và nhà ở diễn ra sôi động nhất và tự do nhất, đặc biệt ở các đô thị lớn nh Thủ đô Hà Nội , Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng lợng cung này đã và đang xuất hiện ở cả ba khu vực, đó là: khu vực Nhà nớc, khu vực t nhân và khu vực tự phát. Khu vực Nhà nớc: là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do Nhà nớc hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nớc đầu t xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách hoặc coi nh vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nớc. Là nguồn cung đất ở, nhà ở có tính ổn định và tổ chức cao, có kế hoạch rừ ràng, cụ thể theo định hớng chiến lợc phỏt triển của mỗi quốc gia. Đây là khu vực mà Nhà nớc nắm đợc lợng cung để can thiệp và điều tiết trực tiếp vào thị trờng. Hàng năm ở bất kỳ một quốc gia nào cũng có một lợng vốn. ngân sách đầu t vào khu vực này nhng có thể ở nhiều dạng và hình thức biểu hiện rất khác nhau. Khu vực t nhân: Là nguồn cung nhà đất khá lớn cho thị trờng. Lợng cung nhà đất của khu vực này tăng là do đầu t phát triển từ nguồn vốn không phải của ngân sách Nhà nớc mà do các tổ chức, công ty hoặc cá nhân thực hiện có tuân theo các quy trình, quy phạm chính thức của pháp luật mà Nhà nớc quản lý về lĩnh vực xây dựng nhà ở. Do vạy Nhà nớc không thể kiểm soát đợc toàn bộ lợng cung nhà đất ở khu vực này mà chỉ điều tiết thông qua các chính sách tài chính, tín dụng, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Khu vực tự phát: chủ yếu mang tính tự cung tự cấp, trớc hết cân. đối cung cầu cho bản thân. Các hoạt động về tăng cung nhà đất khu vực này hoàn toàn độc lập với những nguyên tắc quy định trong kỹ thuật xây dựng và kiến trúc nhà ở của Nhà nớc và cũng đựơc đầu t, phát triển từ nguồn vốn t nh©n. Những nguồn nhà đất đợc hình thành bằng cách tự xây dựng, thiết kế riêng tuỳ theo khả năng nguồn tài chính của mình nên ở đây chúng rất đa dạng về cấp. độ, mang tính chất và phạm vi địa bàn khác nhaukhông theo một tiêu chuẩn kỹ thuật nào cả nhng rồi nó cũng tạo thành một nguồn có lợng cung về nhà đất khá. lớn và phong phú trên thị trờng. Sở dĩ nguồn cung về nhà đất ở khu vực tự phát ngày càng tăng có thể một phần do tính chủ quan của bản thân những ngời tham gia vào khu vực náy tạo ra những lý do quan trọng hơn và khách quan hơn là những quyết định pháp lý của Chính phủ thực hiện cha nghiêm ngặt hoặc đặt ngời. dân rơi vào tình thế phải chấp nhận tự phát khó đợc đa vào khu vực nhà ở chính thức. Hiện nay ở nớc ta lợng cung về nhà ở và đất ở phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của con ngời tăng cha cao, cha đáp ứng đợc lợng cầu phát sinh hàng năm, đặc biệt là diện tích nhà ởdo hệ số sử dụng đất còn ở mức thấp. Một xã hội càng phát triển, cầu nhà ở càng hớng tới các tiêu chuẩn cao cấp và vì vậy cung nhà ở khu vực t nhân càng có nhiều cơ hội phát triển, cung nhà ở khu vực tự phát càng giảm dần. 1.3-Những nhân tố ảnh hởng đến cung nhà đất a) Quỹ nhà đất trong quy hoạch của Chính phủ. Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thờng do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng đất đai do Nhà nớc quản lý và định. Nhà nớc thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Một vùng đất nằm ngay trong thành phố, nếu nó đợc quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì. cho việc tăng cung về nhà đất. Chỉ cần một quyết định của Chính phủ về chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng. đồng nghĩa với tăng cung về nhà ở. Do vậy tổng cung về nhà đất trớc hết phụ thuộc vào quỹ đất đợc quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng. đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà. đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp. b) Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng. Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về nhà đất. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của nhà đất hiện có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn đợc nhiều yêu cầu khác nhau của thị trờng. Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi nh cung bằng không đối với thị trờng nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu đợc xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trờng nhà đất. Chính vì vậy, tiếp theo quy hoạch, đầu t phát triển kết cấu hạ tầng là một giải pháp cực kỳ quan trọng do Chính phủ hoặc chính quyền địa phơng là ngời quyết định. c) Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở. Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lợng cung về nhà ở. Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc. độ phát triển của nguồn xây dựng nhà ở mạnh hơn nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng giảm thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá. hạ sẽ đợc mở rộng hơn. Các yếu tố nguyên liệu và kỹ thuật đầu vào của quá trình xây dựng nhà ở còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau. tạo thêm tính phong phú và cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các. điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải đợc thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của công nghệ và kỹ thuật xây dựng. d) Chính sách và pháp luật của Nhà nớc. Chính sách của Nhà nớc đối với phát triển và cải tạo nguồn cung về nhà đất không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, không phải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị trờng mà thông qua các hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hoá các quan hệ về nhà đất đến việc đầu t phát triển kết cấu hạ tầng.
Cầu nhà đất Cầu nhà đất
Nếu việc đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nớc không đợc triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trơng chính sách khác có hấp dẫn. đến bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cung nhà đất. Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi về lợng cung nhà đất. Chính sách của Nhà nớc đối với phát triển và cải tạo nguồn cung về nhà đất không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, không phải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị trờng mà thông qua các hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hoá các quan hệ về nhà đất đến việc đầu t phát triển kết cấu hạ tầng. Đó là những tác động hữu hiệu nhất đến việc. điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan hệ cung cầu về nhà đất. thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua đợc tơng ứng với nguồn lực tài chính có khă năng thanh toán. Nh vậy, cầu về nhà đất là khối lợng nhà đất mà ngời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận đợc khối lợng nhà đất đó trên thị trờng. Ngời mua ở đây thờng là ngời tiêu dùng và có thể là ngời sử dụng nhà đất để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hoặc cho sinh hoạt của con ngời. Trên thực tế, không thể đồng nhất đợc hai khái niệm nhu cầu về nhà đất và cầu về nhà đất. Sự khác biệt khi so sánh hai khái niệm này không chỉ về quy mô, phạm vi mà còn cả về đặc điẻm, tính chất khi phát sinh, xuất hiện chúng. Nhu cầu về nhà đất thờng xuất hiện với một quy mô lớn, xuất hiện trên phạm vi rộng và có thể nảy sinh với tất cả các đối tợng, thành phần trong xã hội, song cầu thực tế trên thị trờng lại hoàn toàn không trùng khớp với nhu cầu cả về lợng và chất do có những nhu cầu phát sinh nhng lại không có khả năng thanh toán. Bất cứ ở nớc nào cũng vậy đều có những nhóm đối tợng, thành phần trong xã hội xuất hiện nhu cầu tiêu dùng, sử dụng nhng lại không trở thành cầu thực tế trên thị trờng vì thiếu khả. năng thanh toán, ngợc lại có những đối tợng, thành phần không có nhu cầu sử dụng, tiêu dùng nhng lại có nhu cầu tích luỹ đầu cơ để tìm kiếm lợi nhuận chênh lệch và có đủ khả năng thanh toán nên có cầu thực tế xuất hiện trên thị trờng. Chính vì vậy cầu về nhà đất là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán về điều kiện hoạt động của thị trờng. Cầu về nhà đất luôn biến động theo tiến trình phát triển của xã hội nên cầu về nhà đất có những đặc điểm chủ yếu sau:. Trên thị trờng nhà đất cầu thờng tăng nhanh hơn cung. Khác với các loại hàng hoá khác, nhà ở và đất ở của ngời dân bao giờ cũng ở tình trạng thiếu thốn, đặc biệt là ở các khu đô thị và các thành phố. Bởi vì, nơi đây có mật độ dân c lớn, bên cạnh lợng cung về nhà đất có hạn thì lợng cầu về nhà. đất lại quá cao, dẫn đến giá nhà ở và đất ở cao lên và hơn rất nhiều so với các vùng khác là tất yếu. Chất lợng nhà ở ngày càng cao và nhu cầu, thị hiếu của ngời sử dụng thay đổi nhanh chóng. Trong thực tế tốc độ tăng về chất lợng nhà ở còn nhanh hơn tốc độ tăng giá nhà ở. Hiện nay, ở nớc ta cầu về nhà đất đã tạo ra mầm mống cho một thị trờng ngầm về nhà đất , không có tổ chức, các cơ quan quản lý Nhà nớc không thể điều tiết đợc. Cầu về đất ở và nhà ở diễn ra khá sôi động, đặc biệt ở các đô thị lớn nh thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng.. Lợng cầu này nảy sinh khá lớn trên thị trờng tự do xuất phát từ nhu cầu về chỗ ở thực tế tăng lên quá nhanh. Quyền có chỗ ở là quyền cơ bản của con ngời đợc Nhà nớc công nhận và chăm lo thông qua các chính sách nhằm tạo. điều kiện để mỗi thành viên trong xã hội tạo lập đợc chỗ ở phù hợp với nhu cầu. và khả năng nguồn lực tài chính của mình. Nhu cầu về chỗ ở tăng nhanh có thể. đợc phân tích bởi các nguyên nhân sau:. Biến động tăng dân số cả về tăng tự nhiên lẫn tăng cơ học. Nhiều hộ gia đình, cá nhân cha có nhà đang phải ở chung, ở nhờ hoặc đang phải sống tạm bợ tại các khu nhà “ổ chuột”. Nhu cầu chỗ ở của cán bộ, công nhân viên chức, lực lợng vũ trang cha có nhà hoặc mới chuyển đến. Nhu cầu tăng thêm diện tích cho những hộ đang ở quá chật. Nhu cầu chỗ ở cho lao động tại các khu công nghiệp tập trung míi x©y dùng. Nhu cầu chỗ ở để giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện quy hoạch. Nhu cầu chỗ ở cho ngời nớc ngoài đến sinh sống ở nớc ta làm việc hoặc kinh doanh. Các chơng trình phục vụ nhu cầu ở của con ngời.. Những nhu cầu trên thờng là những nhu cầu rất cấp bách, thiết thực cho cuộc sống sinh hoạt của con ngời, cho nên có thể bằng mọi nguồn lực tài chính của cá. nhân hoặc hộ gia đình kể cả đi vay và bằng mọi phơng thức thanh toán kể cả trả. chậm, trả góp để thực hiện nhu cầu đó trên thị trờng. ở nớc ta, đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về nhà ở và đất ở sang mua bán và kinh doanh nhà ở và đất ở. Điều đó đã làm cho thị trờng nhà đất càng sôi. động trong những năm gần đây, cũng nh kinh doanh nhà đất trở thành một loại hình kinh doanh phổ biến trong nền kinh tế. Trong những năm đổi mới, kinh tế nớc ta đã có những chuyển biến tích cực, các doanh nghiệp nhiều hơn, ngời dân đã có nguồn thu nhập cao hơn, nhu cầu về nhà ở tăng lên. Có nhiều nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà ở song có các nhân tố chủ yếu sau:. a) Sự tăng trởng về dân số và các nhu cầu phát triển. Tăng trởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hộivà theo đó là cầu về đất đai và nhà ở tăng lên. Trớc hết, tăng dân số làm tăng cầu về đất đai cho hoạt động sản xuất ở khu vực I, đặc biệt là các lĩnh vực nông lâm ng nghiệp. Trong giai đoạn đầu của quá. trình phát triển đất nớc, giai đoạn bùng nổ dân số trong khi quá trình công nghiệp hoá mới bắt đầu, năng suất lao động còn thấp, các khu vực hoạt động phi nông nghiệp cha phát triển nên toàn bộ lực lợng lao động xã hội còn tập trung chủ yếu trong lĩnh vực nông nghiệp làm cho nhu cầu đất đai sản xuất nông nghiệp tăng, kéo theo cầu đất đai cho sản xuất tăng. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, do nền sản xuất xã hội cha mang tính xã hội hoá cao, sản xuất còn mang nặng tính tự cung tự cấp, nên cầu đất đai cho sản xuất cha đợc trở thành hàng hoá, cha xuất hiện phổ biến trên thị trờng nhà đất. Chính vì vậy, mặc dù nhu cầu đất đai cho sản xuất trong giai đoạn này cha tăng theo tốc độ tăng của nhu cầu. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng kéo theo gia tăng của số lợng hộ gia. đình độc lập. Trong xu thế phát triển của xã hội, kết cấu gia đình hạt nhânlà xu h- ớng phát triển chính trong hệ thống kết cấu gia đình của xã hội. Trong trờng hợp số lợng hộ gia đình độc lập tăng thêm thì cầu về diện tích nhà ở và đất ởcũng tăng lên moọt cách tơng ứng.Kết cấu độ tuổi của dân số cũng là một nhân tố tác động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở. Dân số ở độ tuổi kết hôn cao cũng đồng nghĩa với nhu cầu về nhà ở và các căn hộ độc lập cũng tăng lên. Ngoài ra, tập quán sinh hoạt cũng ảnh hởng đến cầu về nhà đất của các nhóm dân c khác nhau. Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thơng mại, y tế, văn hoá giáo dục,.. đều là các nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất, nhất là tại các vùng trung tâm. vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trờng nhà đất cũng bắt đầu từ những trung tâm này. b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai. Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung cầu nhà đất. Trớc hết là sự thay đổi về mục đích và tính chất sử dụng đất đai trong sản xuất. Trong sản xuất tự cung tự cấp, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉ đợc thoả. mãn bằng sự điều chỉnh cân bằng vốn có của tự nhiên. Đến giai đoạn phát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về đất đai cho phát triển sản xuất của trang trại không còn dựa vào con đờng đi khai phá tự nhiên mà. chủ yếu đợc giải quyết bằng cách tập trung đất đai thông qua thị trờng chuyển quyền sử dụng đất. Rừ ràng khi đú nhu cầu về đất đai cho sản xuất mới thực sự hình thành cầu về đất đai trên thị trờng. Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất giữa các hoạt động sản xuất khác nhau cũng làm nảy sinh quan hệ về cầu đất đai cho sản xuất. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở, các khu thơng mại, các khu vui chơi giải trí. Xã hội càng phát triển, nhu cầu về đất đai cho sản xuất càng giảm song thay vào đó nhu cầu về đất đai phục vụ cho các hoạt. động xây dựng, giao thông, dịch vụ, thơng mại và nhà ở càng tăng lên rất nhiều. Do vậy, nếu nh vẫn duy trì mục đích sử dụng đất đai cho lĩnh vực sản xuất của khu vực I thì cầu về đất đai cho sản xuất sẽ thấp. Trái lại khi chuyển mục đích sử dụng sang phục vụ cho các hoạt động của khu vực III thì cầu về các loại nhà đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ và thơng mại tăng lên rất nhiều. Điều đó chỳng ta cú thể thấy rất rừ sự thay đổi của giỏ cả trao đổi về cựng một loại đất đai, cùng một vị trí và điều kiện nhng chỉ khác nhau về mục đích sử dụng. c) Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về nhà đất. Chúng ta đều biết nhu cầu của con ngời, trong đó có nhu cầu về nhà ở là không ngừng tăng lên sự gia tăng của quy mô dân số, số lợng gia đình và sự đòi hỏi nâng cao chất lợng cuộc sống. Nếu nh thu nhập cũng tăng lên, lợng tiền tiết kiệm trong dân c tăng dẫn đến bộ phận dân c có d dật trong cuộc sống sẽ coi vấn. đề nhà ở là thiết yếu cần trang bị đầy đủ hơn cho nhu cầu cuộc sống của mình. Mặt khác, thu nhập tăng cho phép phần lớn các nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toỏn thỡ khi đú rừ ràng cầu về nhà đất tăng lờn. Ngời ta đó chỉ rừ. mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà đất. Khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải u tiên để thoả mãn các nhu cầu thiết yếu về các vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con ngời. Khi các nhu cầu về vật phẩm thiết yếu đã đợc bảo đảm thì phần thu nhập sẽ đợc chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở. Do vậy khi thu nhập tăng lờn, cầu về nhà ở và đất ở tăng lờn khỏ rừ nột. Đó là tình trạng mà hầu hết các nớc đang phát triển hiện nay đang phải đơng đầu với sự bùng nổ về cầu nhà ở khi đời sống và thu nhập ở các nớc này đang đợc nâng. đần và gia tăng. Cùng với sự tác động của thu nhập, thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động rất lớn đến sự thay đổi cầu về nhà ở. Có những yêu cầu chủ nhà sử dụng nhà ở nh là một phần địa điểm làm việc hoặc kinh doanh, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở đồng thời là nơi đặt các quan hệ giao lu, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở chỉ là nơi nghỉ ngơi sinh hoạt ngoài giờ làm việc. Nh vậy, sự thay đổi về cơ cấu nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi về thị hiếu nhà ở và sau đó là sự thay đổi về cầu nhà ở. d) Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị. Đô thị hoá là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Bởi đô thị hoá tập trung dân số về các vùng đô thị nên có sự phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị. Chính vì vậy quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị. Tuy nhiên quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở. Những ngời có thu nhập cao có thể tự do lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến trúc cũng nh mức độ tiện nghi của. Còn tầng lớp dân c lao động thì xuất hiện một kiểu dạng cầu nhà ở đặc biệt nh các xóm liều, các khu ổ chuột. Vì vậy, cầu về nhà đất nói riêng, thị trờng nhà. đất nói chung diễn biến sôi động nhất trong quá trình phát triển của đô thị hoá. Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là những nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở. Có những nhà ở căn hộ trong các khu nhà ở cao tầng đợc xây dựng và trang bị hiện đại hơnnhiều so với những ngôi nhà. độc lập hoặc những ngôi nhà cổ, song do mốt tiêu dùng, ngời ta vẫn muốn mua các ngôi nhà ở độc lập dù khong tiện hơn là mua các phòng ở kiểu căn hộ. f) Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng. Kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, đặc biệt là giao thông có tác động hết sức mạnh mẽ. Hệ thống giao thông phát triển thì gia tăng về cầu nhà đất. Khi quy hoạch khu dân c phải chú ý đầy đủ hệ thống kết cấu hạ tầng từ đó làm tăng giá trị nhà đất. g) Những chính sách của Chính phủ. Những chính sách của Chính phủ trung ơng hoặc chính quyền địa phơng cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu về nhà đất. Những thay đổi của Chính phủ về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở và đất ở, về các chính sách thuê nhà và bán nhà là các tác nhân mạnh và nhạy cảm đối với sự thay đổi về quy mô, kết cấu và tính chất cầu về nhà đất. Sự thừa nhận sở hữu t nhân về nhà ở là một đột phá làm tăng cầu về nhà ở không chỉ nhằm thoả mãn nhu cầu về chỗ ở mà nhiều khi là nhu cầu tích trữ, để dành và là di sản lu lại cho con cháu thế hệ. Sự thay đổi thái độ của Chính phủ đối với chính sách thuê nhà và bán nhà cũng là tác nhân nhạy cảm đến sự thay đổi về cầu thuê nhà hay cầu mua nhà đất. Những quy định thể chế của chính phủ và chính quyền địa phơng về nhà ở và đất ở cũng có thể làm triệt tiêu hoặc khơi dậy cầu về nhà ở và đất ở. ở nớc ta hiện nay, các thể chế quy định của Chính phủ và chính quyền nhiều thành phố có chiều h- ớng khuyến khích, tạo các điều kiện thông thoáng đến mức thả nổi việc đầu t mua và xây dựng nhà đất với quy mô nhỏ, do vậy chính sách đó đang làm tăng cầu về nhà đất tự do xây dựng với quy mô nhỏ, chen chúc và giảm cầu về nhà ở chung c. h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở. Do lợng tiền tệ sẵn có nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trờng. i) Sự gia tăng phát triển hợp tác quốc tế. Sau khi luật đầu t nớc ngoài đợc ban hành, nhiều luồng tiền nớc ngoài đã chảy vào các tỉnh, thành phố lớn làm cho nhu cầu đầu t về nhà, về đất đai tại các tỉnh này đã tăng lên, đặc biệt, với nguồn tiền lớn, lại tập tring chủ yếu trong giai đoạn.
Quan hệ cung cầu nhà đất Quan hệ cung cầu nhà đất
Ngoài yếu tố về giá, cung tài sản nhà đất còn chịu ảnh hởng bởi nhiều yếu tố khác nh: quỹ đất đai trong quy hoạch của Chính phủ, sự phát triển cơ sở hạ tầng, các yếu tố đầu vào của phát triển nhà, chính sách và luật pháp; còn cầu nhà đất chịu ảnh hởng của các yếu tố nh sự tăng trởng dân số và nhu cầu phát triển, sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai, sự thay đổi của thu nhập và việc làm, quá trình đô thị hoá và những chính sách của Chính phủ. Với thời hạn dài hơn và nếu không có chính sách kiểm soát giá cho thuê nhà của Chính phủ, tiền thuê nhà cao hơn sẽ khuyến khích ngời ta sửa sang những ngôi nhà hiện có và xây dựng thêm những ngôi nhà mới để cho thuê, do đó lợng cung sẽ tăng lên và giá thuê nhà sẽ giảm xuống.
Sự vận động của thị tr
Về kinh tế thị trờng nhà đất là môi trờng trao đổi lợi ích giữa những ngời có nhu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất và sở hũ nhà, và cũng là nơi mà Nhà nớc điều tiết phần lợi nhuận của địa tô đã đợc t bản hoá. Từ đó cho thấy rằng, các cuộc trao đổi cụ thể tại thị trờng nhà đất phải đợc kết thúc bằng một quyết định chứng nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền.
Sự vận động của thị trờng nhà đất theo cơ chế thị tr ờng nhà đất theo cơ chế thị trờng ờng
Cùng với thị trờng hàng hoá, thị trờng dịch vụ, thị trờng lao động, thị trờng vốn.., thị trờng nhà đất đợc hình thành và phát triển góp phần tạo lập đợc một hệ thống các thị trờng đầy đủ trong nền kinh tế quốc dân, góp phần làm cho nền kinh tế phát triển năng động, ổn định và hiệu quả. Cơ chế thị trờng kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh nhà đất, tạo điều kiện thuận lợi cho tự do hoạt động kinh doanh của họ, nhờ đó sẽ động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất đai, lao động, vốn của doanh nghiệp.
Một vài nhận xét về thị tr
Bản chất của cơ chế thị trờng là cạnh tranh “ mạnh sống, yếu chết” nên đã tạo ra sự phân cực xã hội, phân hoá giàu nghèo rất khốc liệt, làm tăng bất bình đẳng trong xã hội. Tình trạng này dẫn đến trong hoạt động kinh doanh nhà đất, một bộ phận trở nên khá giả, giàu có, còn bộ phận khác thì ng- ợc lại trở nên hoạt động kinh doanh đình đốn, bị phá sản.
Một vài nhận xét về thị trờng nhà đất n ờng nhà đất nớc ta ớc ta
Trong các năm từ 1993 đến 1995 thị trờng mua bán nhà, chuyển nhợng quyền sử dụng đất ngày một phát triển và sôi nổi, số lợng các vụ giao dịch tăng nhanh, yêu cầu cung cấp thông tin và môi giới ngày càng gia tăng, đã xuất hiện các trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm thông tin nhà đất, công ty trách nhiệm hữu hạn, nhng nhà nớc vẫn cha quản lý đợc các tổ chức này. Chậm và chồng chéo trong việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể các luật liên quan đến giao dịch nhà đất, ví dụ: theo quy định của Bộ luật Dân sự: “những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì phải đợc đăng ký”, nhng đến nay, sau 5 năm thực hiện vẫn cha có văn bản hớng dẫn về những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, cơ quan chịu trách nhiệm đăng ký, trình tự và thủ tục đăng ký.
Tình hình thị trờng nhà đất ở Hà Nội
Nhng đâu thể mọi ngời tiếp cận đầy đủ chính xác thông tin quy hoạch này bởi lẽ đã có mấy ai đủ trình độ chuyên môn về quy hoạch, địa chính và thẩm quyền giải thích cặn cẽ cho ngời dân hiểu khi mà đa phần cán bộ địa chính cấp phờng là dân nghiệp d thiếu chuyên môn. Trớc nay ngời ta dự định 1-10-2001 một loại nghị định hớng dẫn thi hành luật đất đai sẽ đợc công bố nhng đến nay mới chỉ có 2 trong thực tế tìm thấy số 6 văn bản hớng dẫn này đợc thủ tớng phê duyệt còn 4 nghị định khác vẫn cha soạn thảo xong , trong đó nghị định hớng dẫn về định khung giá nhà đất do bộ tài chính soạn thảo vẫn còn đang.
Những nhân tố ảnh h
Tâm lý ngời xem nhiều mua ít: làm nhà là một trong 3 việc lớn của đời ngời nh các cụ đã dạy : tậu trâu, cới vợ, làm nhà. Trong khi đú, rất ớt ngụi nhà khi rao bỏn núi rừ hớng nhà, nờn để mua đợc một miếng đất ng ý phải mất ít nhất 4-5 tháng.
Những nhân tố ảnh hởng đến thị tr ởng đến thị trờng nhà đất ở Hà Nội ờng nhà đất ở Hà Nội
Luật pháp và những chính sách của Chính phủ cho phát triển kinh tế xã hội, nâng cao đời sống dân sinh. Những yếu tố cơ bản trên đây luôn luôn đợc điều chỉnh đã ngày càng kích cho thị trờng nhà đất phát triển và là động lực tạo ra thị trờng mới về nhà đất nằm trong hệ thống các thị trờng của nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần.
Phân tích những nhóm nhân tố ảnh hởng đến giá nhà đất ở Hà Nội 2-1. Nhóm nhân tố tự nhiên
Về mặt hành chính Hà Nội là thành phố trực thuộc trung ơng với bảy quận nội thành (Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trng, Thanh Xuân, Cầu Giấy và Tây Hồ) với diện tích khoảng 50 km2 ( chiếm 5,5% diện tích toàn thành phố) bao gồm 110 phờng và 5 huyện ngoại thànhlà Gia Lâm, Sóc Sơn, Đông Anh, Thanh Trì. Mặc khác do nền kinh tế Hà Nội phát triền với trình độ dân trí cao, mức thu nhập bình quân hàng năm cao nên nhu cầu về đất đai và nhà có cơ cấu khác biệt so với vùng khác.Chẳng hạn một gia đình có đời sống cao thì họ lại muốn có ngôi nhà rộng rãi và đầy đủ tiện nghi, hoặc có căn nhà ở ngoại ô để về cuối tuần.
Môc lôcMôc lôc
Mua bán nhà ở, các công trình khác; chuyển nhợng quyền sử dụng đất; chuyển nhợng quyền sở hữu nhà ở cùng với chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở, bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc cùng chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời đang thuê; các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, bán nhà cùng chuyển nhợng quyền sử dụng đất; cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà n- ớc, đấu thầu quỹ đất công ích của xã. Những biện pháp hỗ trợ tài chính còn cha đủ mạnh để mở rộng cầu cho thị trờng nhà đất cũng nh cha có chính sách u đãi hoặc giảm cho đối t- ợng khi đợc doanh nghiệp chuyển nhợng đất, mua nhà hoặc cho thuê lại hoặc hỗ trợ tiền sử dụng đất đối với các đối tợng chính sách, đối tợng xã hội chỉ dừng ở phạm vi khi họ mua nhà thuộc sở hữu nhà nớc hoặc giao đất làm nhà ở, cha có biện pháp hỗ trợ ngời nghèo, ngời có thu nhập thấp mua nhà hoặc thuê nhà ở.