Thực trạng và giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính nhà ở tại đô thị Hà Nội
MỤC LỤC
Nhà ở và tài chính nhà ở
Theo các tác giả này “mô hình tài chính nhà ở truyền thống là một tổ chức đặc biệt được thành lập để tập trung các hoạt động cho vay nhà ở” (tổ chức đặc biệt này khác với các tổ chức cho vay khác chủ yếu trên phương diện nguồn vốn cho vay là từ tiền gửi, trái phiếu thế chấp hay tài trợ trực tiếp của chính phủ) còn “mô hình tài chính nhà ở hiện đại là một tổ chức thực hiện cả gói các chức năng khác nhau (bao gồm tạo lập, huy động, quản lý rủi ro, và tài trợ). Thực tế cho thấy, kênh tài chính trực tiếp cung cấp các nguồn vốn hạn chế về thời gian và kế hoạch trả nợ (những khoản vay bạn bè, người thân thường không xác định trước được thời gian phải trả nợ, trong khi tín dụng của người bán thường ngắn hạn), vì thế trong nền kinh tế hiện đại, các thị trường tài chính và trung gian tài chính không chỉ giới hạn hoạt động trong chức năng truyền thống là lưu chuyển vốn từ nơi thừa đến nơi thiếu mà còn.
Chính sách tài chính nhà ở 1. Chính sách nhà ở
Nguyên tắc cơ bản của quản lý đầu tư và xây dựng là Nhà nước thống nhất quản lý đầu tư và xây dựng đối với mọi thành phần kinh tế về mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế- xã hội; quy hoạch và kế hoạch phát triển ngành, lãnh thổ; quy hoạch và kế hoạch xây dựng đô thị; quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng; lựa chọn công nghệ, sử dụng đất đai, tài nguyên, bảo vệ môi trường sinh thái; thiết kế kỹ thuật, kiến trúc, xây lắp, bảo hiểm, bảo hành công trình và các khía cạnh khác của dự án. Những vấn đề then chốt trong chính sách tài chính nhà ở mà Nhà nước sẽ tập trung bao gồm: (i) Cải cách và giám sát khu vực tài chính; (ii) Tạo lập và duy trì lòng tin của các nhà đầu tư/người gửi tiền vào Ngân hàng; (iii) Hình thành các cơ chế khuyến khích Ngân hàng huy động các nguồn tín dụng dài hạn; (iv) Hình thành các cơ chế khuyến khích để thu hút Ngân hàng cho vay nhà ở đối với người thu nhập thấp; (v) Triển khai một quy trình đăng ký cầm cố, thế chấp đơn giản; (vi) Tăng cường khuôn khổ pháp lý để thúc đẩy việc thu hồi khoản vay nhà ở thông qua việc bán tài sản; (vii) Thành lập một tổ chức chịu trách nhiệm để quản lý và phát triển thị trường thế chấp thứ cấp.
Kinh nghiệm của một số quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới trong chính sách tài chính nhà ở
Sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước vào thị trường tài chính nhà ở đã gây nên cấu trúc thị trường độc quyền, tình trạng chia tách thị trường tài chính nhà ở khỏi phần còn lại của thị trường tài chính, các khoản vay không có giá cả và sự phân phối méo mó của các quỹ, sự tồn tại của thị trường chính thức nhỏ bé và thị trường không chính thức rộng lớn. Các chính sách của Nhà nước giúp mở rộng thị trường thế chấp sơ cấp bao gồm đáp ứng các mục tiêu cho cung cấp các căn hộ mới (cả khu vực công cộng và tư nhân), duy trì tính ổn định của các chính sách tiền tệ và tài khóa, hệ thống đăng ký đất đai tự động, triển khai trung tâm thông tin tín dụng cung cấp các dữ liệu tín dụng quá khứ của các người vay tiềm năng, cải thiện các nhân tố kinh tế để tăng cầu về nhà ở (như khuyến khích thuế và việc làm), và gia tăng tài trợ vốn về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp.
Bài học rút ra cho Việt Nam trong chính sách tài chính nhà ở: tạo điều kiện phát triển thị trường thế chấp thứ cấp
Để phân tích thực trạng tài chính nhà ở và chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội ngoài việc trích dẫn số liệu từ các báo cáo, các công trình khoa học, các số liệu công bố trên các báo và tạp chí, các trang thông tin điện tử cả các cơ quan chuyên ngành (Thành phố Hà Nội, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Tổng cục Thống kê..), Luận án còn sử dụng các dữ liệu thứ cấp từ các nguồn sau: Số liệu về công tác quản lý nhà ở, đất ở đô thị từ các báo cáo của Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất TP Hà Nội; Các số liệu về tình hình cho vay thế chấp bất động sản từ các báo cáo của Chi nhánh NHNN TP Hà Nội và NHNN Việt Nam. Các Ngân hàng khảo sát bao gồm: NH Đầu tư Phát triển (Hội sở chính, Chi nhánh Hà Nội); NH Công thương (Hội sở chính); NH Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn (Chi nhánh bắc Hà Nội, Chi nhánh Hoàng Quốc Việt); NH TMCP Á Châu (Chi nhánh Hà Nội); NH TMCP Kỹ thương Việt Nam (Hội sở chính, Chi nhánh Thăng Long); NH TMCP Quân đội (Hội sở chính); NH TMCP Quốc tế (Hội sở chính); NH TMCP Nhà Hà Nội (Hội sở chính, Sở giao dịch Hàng Trống, Chi nhánh Hàm Long) (mẫu s).
Thực trạng nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 1. Địa bàn đô thị Hà Nội
Trong những năm tới, các định hướng, mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế- xã hội của Hà Nội bao gồm: đảm bảo ổn định vững chắc về chính trị, trật tự an toàn xã hội; phát triển kinh tế- khoa học- công nghệ- văn hóa- xã hội toàn diện, bền vững; xây dựng về cơ bản nên tảng vật chất- kỹ thuật và xã hội của Thủ đô Xã hội Chủ nghĩa giàu đẹp, văn minh, thanh lịch, hiện đại, đậm đà bản sắc nghìn năm văn hiến; nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân; tích cực chuẩn bị tiền đề để phát triển kinh tế tri thức; phấn đấu trở thành một trung tâm ngày càng có uy tín ở khu vực. Theo tinh thần văn bản số 414/CP-KTN ngày 15/4/1998, Chính phủ đã cho phép hực hiện một số nội dung sau: (i) Cho phép các tổ chức kinh tế trong nước tham gia đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 5 năm kể từ ngày được giao đất; (ii) Nhà nước miễn thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư cao tầng; (iii) Chủ đầu tư chưa phải nộp tiền khi được giao thực hiện dự án cải tạo phát triển nhà ở trong nội thành để phục vụ tái định cư, trong đó các dự án không đảm bảo khả năng cân đối về tài chính được UBND TP Hà Nội xem xét hỗ trợ một phần chi phí đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội và công trình công cộng thuộc dự án; (iv) UBND TP Hà Nội được phép xét duyệt cho vay vốn để thực hiện dự án hoặc hỗ trợ vốn đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án (đối với các dự án đã được chấp nhận hỗ trợ vốn, chủ đầu tư dự án được phép ứng trước vốn để thực hiện đầu tư xây dựng); (v) UBND TP Hà Nội được thành lập Quỹ phát triển nhà ở của thành phố từ các nguồn vốn huy động hợp pháp theo quy định; và (vi) Phân cấp cho UBND TP Hà Nội được quyết định đầu tư đối với các dự án nhà ở thuộc nhóm A có tổng mức đầu tư dưới 150 tỷ đồng.
Thực trạng tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 1. Khái quát chung về tài chính nhà ở tại Việt Nam
Như vậy, có thể thấy rằng tài chính nhà ở tại Việt Nam mới đang trong giai đoạn mà nguồn vốn cho nhà ở được cung cấp bởi các trung gian tài chính và nguồn vốn tiềm năng của Việt Nam là rất lớn, tuy nhiên chúng ta mới chỉ huy động được phần nào nguồn vốn này thông qua các tổ chức tài chính, tín dụng để tài trợ cho nhu cầu nhà ở mà chưa có cơ chế huy động thông qua thị trường vốn. Ngân hàng TMCP Kỹ thương (TECHCOMBANK) có sản phẩm “Gia đình trẻ- Cùng bạn tạo dựng cuộc sống tiện nghi từ ngày hôm nay” cho các cặp vợ chồng trẻ vay tối đa lên đến 800 triệu đồng, thời gian vay dài- 15 năm và phương thức trả được tính theo kiểu giảm áp lực (1/4 thời gian đầu chỉ phải trả 15% tiền gốc, lãi suất được xác định trên lãi suất tiết kiệm thường niên 12 tháng cộng biên độ tối thiểu 0,3%/tháng.[5], [2, tr.
Thực trạng chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 1. Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chính sách tài chính
“Nhà nước có chính sách động viên các nguồn lực trong nước là chính và tranh thủ tối đa nguồn lực ngoài nước; mở rộng đầu tư tín dụng, góp phần giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy mọi tiềm năng của các thành phần kinh tế”.”nâng cao đời sống của nhân dân” [90; Điều 5], “Ngân hàng được nhận tiền gửi của tổ chức, cá nhân và các TCTD khác” và “TCTD phi Ngân hàng được nhận tiền gửi có kỳ hạn từ một năm trở lên của tổ chức, cá nhân theo quy định của NHNN” [91; Điều 11]. Nhà nước đưa ra hai phương pháp xác định giá đất, trong đó phương pháp so sánh trực tiếp được xác định thông qua tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng QSD đất trên thị trường của loại đất tương tự (loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá; và phương pháp thu nhập là xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 1 năm tại NHTM Nhà nước có mức lại suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Nhu cau, y
Mặc dù trong thời gian qua các TCTD đã đưa ra và áp dụng nhiều sản phẩm tài chính nhà ở mới tuy nhiên chúng ta vẫn chưa có những nghiên cứu, khảo sát kỹ lưỡng về các loại hình sản phẩm tiết kiệm nhà ở và các sản phẩm tài chính nhà ở khác phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế- xã hội để có định hướng chiến lược cho các TCTD phát triển, hoàn thiện và áp dụng phù hợp với từng điều kiện cụ thể trong từng điều kiện hoàn cảnh của mình. Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư; khuyến khích phát triển nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của từng loại đô thị để góp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn minh đô thị; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Những điều kiện cần thiết để phát triển tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội
• Tổ chức công tác điều tra, đánh giá và xác định cụ thể nhu cầu về nhà ở của người lao động làm việc tại các khu công nghiệp tập trung, nhu cầu nhà ở của sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp trên địa bàn để có cơ sở bố trí quy hoạch, kế hoạch xây dựng nhà ở phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Việc làm đầu tiên có ý nghĩa thúc đẩy các hoạt động của thị trường vốn là việc phát hành chứng khoán, cho phép các NHTM, các tổ chức tài chính và toàn dân mua bán chuyển nhượng các chứng khoán, tạo nên sự tin cậy trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, từng bước hình thành các thị trường thứ cấp nhằm đáp ứng nhanh nhạy với khối lượng vốn đầu tư.
Một số giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội
Trong số các dự án ODA đang thực hiện tại Việt Nam đã có nhiều dự án tài trợ cho phát triển đô thị và cải tạo chỗ ở cho người thu nhập thấp như: dự án cải tạo nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư thu nhập thấp đô thị Hải Phòng của Ngân hàng thế giới (WB), dự án phát triển đô thị Nam Định và đô thị Đồng Hới của Thụy Sỹ, Dự án tài chính nhà ở cho người thu nhập thấp của Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB). Một là, điều chỉnh cơ cấu tín dụng, tập trung phát triển tín dụng đối với những hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp (tài chính vi mô), cơ chế thế chấp bất động sản, quy trình thẩm định tín dụng trong cho vay nhà ở và dự án đầu tư bất động sản, hoàn thiện hệ thống thông tin tín dụng để cung cấp cho các TCTD về năng lực người vay và các thông tin khác liên quan và tài sản bảo đảm.