MỤC LỤC
Nguyên tắc tổ chức và hoạt động bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS được thành lập SGD BĐS hoặc thuê SGD BĐS của tổ chức cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS; SGD BĐS phải có tư cách pháp nhân, hoạt động của sàn phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật, SGD BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của mình; SGD phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng, trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương. Những quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động này là khung pháp lý bảo đảm cho sự ra đời và hoạt động của các sàn.
Các SGD phải được tổ chức và hoạt động theo một khuôn khổ pháp lý nhất định. Đây là những tiêu chí để nhà nước quản lý hoạt động của các sàn cũng như quản lý TT BĐS.
- Quy định về thông tin BĐS đưa vào GD; chế độ quản lý, cung cấp thông tin về BĐS, giao dịch tại sàn giao dịch BĐS.
- Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp. - Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã đăng kí; thực hiện chế độ báo cáo theo qui định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nàh nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo qui định của pháp luật.
- Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. - Bảo đảm cơ sở vật chật, kĩ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Chế tài xử phạt được quy định trong Nghị định 23/2009/NĐ- CP bao gồm các hành vi vi phạm cá quy định của pháp luật về thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. * Đánh giá chung: Các quy định của pháp luật được ban hành đã tạo cơ sở và hành lang pháp lí cho sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS, tạo ra một bộ phận kinh doanh dịch thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, minh bạch và lành mạnh hơn.
Bên cạnh đó, TT BĐS của Việt Nam vẫn còn có quy mô nhỏ lẻ, chưa hội tụ đầy đủ các thành phần, bộ phận của một TT hoàn chỉnh có tính chuyên môn hoá và có chất lượng cao;. Điều này đã gây khó khăn trực tiếp cho các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực BĐS, đặc biệt là khi Việt Nam đang trong quá trình hội nhập sau khi trở thành thành viên của WTO.
Vì vậy nên mới có chuyện tất cả sản phẩm của dự án mặc dù được niêm yết trên sàn nhưng phải có chuyện xét duyệt đơn xin mua của lãnh đạo Tổng công ty thì khách hàng mới mua được sản phẩm (đây là một thực tế đang diễn ra ở một dự án của chủ đầu tư trên trục đường 70, Từ Liêm – Hà Nội). Hiện nay, ACBR có cung cấp các dịch vụ cho TT là: Tư vấn, thực hiện thủ tục nhà đất, sang tên cấp đổi, tách thửa, bảo đảm tính an toàn nhanh chóng trong GD BĐS, xác nhận GD BĐS thực hiện qua sàn, hỗ trợ tư vấn phát triển các dự án kinh doanh, môi giới BĐS , thẩm định giá, quảng cáo, đấu giá, tư vấn tín dụng, thanh toán chuyển nhượng BĐS qua ACBR, tư vấn đầu tư tiếp thị dự án BĐS, quản lí khai thác dự án. Hiện nay Sacomreal có các hoạt động kinh doanh là: Tư vấn nhà đất phục vụ cho nhu cầu mua bán; chuyển nhượng, hoạt động liên doanh liên kết đầu tư các dự án, GD BĐS thẩm định giá, quảng cáo BĐS, đấu giá; tư vấn tín dụng; thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến BĐS; xin cấp phép đầu tư xây dựng; thanh toán liên ngân hàng khi mua bán BĐS; cho vay trả góp nhà.
Quy trỡnh hoạt động của cỏc bộ phận trờn sàn cũn chưa được xỏc định rừ ràng, tớnh chuyờn nghiệp chưa cao, chưa đồng bộ trong các bước tiến hành quá trình cung cấp các gói dịch vụ cho khách hàng.Tính chuyên nghiệp chưa cao thể hiện qua phương thức ghép lệnh bằng miệng.
- Đồng thời sự quan tâm của nhà nước đối với việc quản lí hệ thống các sàn gia dịch còn lỏng lẻo, chưa thật sự chặt chẽ và đúng mức.Từ khi có quy định về việc đưa các giao dịch lên sàn cho đến nay nhà nước vẫn chưa thành lập được một sàn giao dịch của nhà nước. Vì vậy vấn đề cần thiết đặt ra cho công tác quản lí và điều tiết của nhà nước là phải nhanh chóng hoàn thiện các quy định của pháp luật, đặc biệt là các chế tài xử phạt phải vừa cụ thể, vừa mang tính răn đe đối với những hoạt động sai phạm của các sàn giao dịch.
* Về nhận thức: Các cơ quan quản lí nhà nước phải nhận thức được vai trò của sàn giao dịch BĐS đối với TT BĐS và đối với cơ quan quản lí nhà nước trong việc quản lí và điều tiết thị trường BĐS. * Về kinh nghiệm tổ chức và quản lí: Với hiệu quả mà SGD BĐS của Singapore mang lại cho thị trường BĐS đã chứng minh rằng: mô hình tổ chức và quản lí hệ thống các sàn là rất đúng đắn và hợp lí.
Để bảo đảm tính chính xác thông tin trên thị trường do các sàn cung cấp thì các cơ quan nhà nước phải thường xuyên kiểm tra giám sát các thông tin được niêm yết trên sàn. Đồng thời nhanh chóng xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam, để hệ thống các sàn này nhanh chóng mang lại hiệu quả cho TT BĐS.
Doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước còn chưa "gặp nhau" nên việc các doanh nghiệp phản ánh những đề xuất những cơ chế chính sách với các cơ quan lí nhà nước để hoàn thiện môi trường pháp lí là không thuận tiện và khó tới nơi. Còn các doanh nghiệp sẽ phản ánh ý kiến trực tiếp tới cơ quan quản lí chuyên nghành và sẽ luôn được sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước thông qua việc ban hành các cơ chế chính sách phù hợp, các quy định pháp kịp thời tạo điều kiên cho các doanh nghiệp có môi trường pháp lí ổn định.
Đây chính là lí do giải thích tại sao sự ra đời của các SGD đã không mang lại hiệu quả cho TT BĐS phát triển ổ định và minh bạch và đặc biệt là không mang lại hiệu quả cho công tác quản lí của nhà nước. Bên cạnh đó các chế tài xử vi phải thật nghiêm khắc, đó không phải chỉ là những chế tài xử phạt hành chính mà còn có cả những biện pháp cưỡng chế của nhà nước được thực hiện theo quy định của luật hình sự.
Nếu thực hiện được việc cấp giấy xác nhận của sàn với việc công chứng làm một thì mọi hoạt động GD BĐS của người dân cũng sẽ được đưa lên sàn là một điều tất yếu. Giúp cho nhà nước nắm bắt thông tin được chính xác cụ thể về tình hình GD, về xu hướng phát triển của thị trường để từ đó đề ra các chính sách điều tiết và hoạch định đúng đắn.
Nếu các cơ quan nhà nước áp dụng chính sách giảm thuế cho các GD BĐS thực hiên trên sàn thì hiện tượng GD BĐS ngầm sẽ không còn nữa. Khi mọi GD BĐS được tự nguyện đưa lên sàn thì mọi thông tin về TT BĐS , về các GD BĐS được niêm yết sẽ chính xác và minh bạch.
Tất cả các điều này cho thấy các sàn cứ mạnh ai người ấy làm chứ chưa có sự liên kết với nhau để có được hoạt động đồng bộ. Sự liên kết hợp tác này là do sự thoả thuận của các sàn với nhau dựa trên những cơ chế mà cơ quản lí nhà nước ban hành.
Thông tin giữa các sàn về các dự án là không thống nhất và thiếu chính xác. Chính vì vậy mà yêu cầu đặt ra là các sàn phải liên kết, hợp tác với nhau.