MỤC LỤC
Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm BĐS đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá. Số dư bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư của doanh nghiệp cuối kỳ. Tài khoản này phản ánh giá trị hao mòn bất động sản đầu tư trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động của doanh nghiệp.
Bên Có: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư tăng do trích khấu hao hoặc do chuyển số khấu hao lũy kế của bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư. Số dư bên Có: Giá trị hao mòn của bất động sản đầu tư hiện có của doanh nghiệp. Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động của các loại hàng hóa BĐS của các doanh nghiệp không chuyên kinh doanh BĐS.
- Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng giá gốc hàng hóa BĐS chờ bán. - Trị giá thực tế hàng hóa BĐS đã bán, hoặc chuyển thành BĐS đầu tư.
•Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu tư. Khấu hao bất động sản đầu tư được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ TK632. Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian sử dụng hữu ích và xác định phương pháp khấu hao của bất động sản đầu tư.
•Đối với những bất động sản đầu tư được mua vào nhưng phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị BĐS, chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp bất động sản đầu tư được phản ánh trên TK 241 “Xây dựng cơ bản dở dang”. Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá bất động sản đầu tư hoàn thành để kết chuyển vào TK 217 “Bất động sản đầu tư”. Một là: Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng;.
Bốn là: Hết thời hạn thuê tài chính trả lại BĐS đầu tư cho người cho thuê. •Bất động sản đầu tư được theo dừi chi tiết theo từng đối tượng ghi bất động sản đầu tư trong “Sổ theo dừi bất động sản đầu tư” tương tự như TSCĐ.
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả ngay và thuế GTGT đầu vào). TH1 : Nợ gốc phải trả về thuê tài chính xác định theo giá mua chưa có thuế GTGT mà bên cho thuê đã trả khi mua Bất động sản đầu tư để cho thuê. TH2: Nợ gốc phải trả về cho thuê tài chính xác định theo giá mua có thuế GTGT mà bên cho thuê đã trả khi mua bất động sản đầu tư để cho thuê.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển và không làm thay đổi nguyên giá của BĐS đầu tư trong việc xác định giá trị ghi sổ hay lập báo cáo tài chính. • Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền trước cho thuê nhiều kỳ, doanh thu của kỳ kế toán được xác định bằng tổng số tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư đã thu chia cho số kỳ thu tiền trước cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư. - Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư không được thực hiện (nếu có), ghi:. Nợ TK 3331 - Thuế GTGT của hoạt động cho thuê tài sản không được thực hiện).
Bên cho thuê vẫn ghi nhận bất động sản cho thuê hoạt động trên bảng cân đối kế toán theo cách phân loại của doanh nghiệp cho thuê. - Doanh thu cho thuê tài sản từ cho thuê hoạt động phải được ghi nhận theo phương pháp đường thẳng trong suốt thời hạn cho thuê mà. - Chi phí cho thuê hoạt động trong kỳ bao gồm khoản khấu hao tài sản cho thuê hoạt động và số chi phí trực tiếp ban đầu được ghi nhận ngay hoặc phân bổ dần cho suốt thời hạn cho thuê phù hợp với việc ghi nhận doanh thu.
- Khấu hao bất động sản cho thuê hoạt động được trích theo quy định của chuẩn mực kế toán tài sản cố định hữu hình hoặc chuẩn mực kế toán tài sản cố định vô hình phù hợp với chính sách khấu hao của doanh nghiệp. - Nếu chi phí phát sinh nhiều và cần phải tính giá thành dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư thì thực hiện theo hướng dẫn kế toán cho thuê tài sản là cho thuê hoạt động.
Do vậy, ở Việt Nam hiện nay Luật Kế toán và các chế độ kế toán đã quy định một số vấn đề mang tính chất chuẩn mực nhưng chưa đầy đủ và chưa đồng bộ, chưa thành hệ thống hoàn chỉnh và chưa phù hợp với thông lệ và chuẩn mực quốc tế về kế toán. Thứ hai: đối với các doanh nghiệp hạng đặc biệt nh các tổ chức tín dụng, ngân hàng thì việc hạch toán bất động sản đầu t không theo thông t 23 mà đợc hớng dẫn thực hiện trong các văn bản riêng đòi hỏi ngời làm công tác kế toán phải có chuyên môn và nắm bắt thông tin kịp thời. Nhưng khi gần kết thúc thời gian hoạt động của Toà nhà theo ước tính ban đầu, giá trị của toà nhà có thể còn cao hơn cả nguyên giá (giá gốc) ban đầu, do nhiều nguyên nhân như chi phí sửa chữa lớn hàng năm tu bổ toà nhà, giá đất và giỏ trị xõy lắp tăng cao,.
Tuy nhiên hiện nay Việt Nam vẫn chưa thể áp dụng Mô hình Giá hợp lý, bởi vì một thực tế là Việt Nam chưa thiết lập được một thị trường định giá theo tiêu chuẩn quốc tế được cập nhật hàng ngày tại các nước phát triển như Mỹ, Anh. Tuy nhiên, do cách thể hiện giữa VAS 05 với Thông tư số 23, đặt biệt là tiệm cận theo mức độ chi tiết dần của Thông tư số 23 như trên khiến nhiều người quan niệm, chỉ những bất động sản đang trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá hoặc đang cho thuê hoạt động mới phải tiến hành trích khấu hao, còn những bất động sản đang nắm giữ để cho thuê và những bất động sản đang nắm giữ nhưng chưa xỏc định rừ mục đớch khụng phải trớch khấu hao. Tuy nhiên, việc trích khấu hao đối với những bất động sản đang nắm giữ chờ tăng giỏ, nắm giữ đẻ cho thuờ hoặc nắm giữ nhưng chưa rừ mục đớch sẽ làm cho kết quả kinh doanh không phản ánh đúng bản chất của nó.
Do vậy, việc trích khấu hao đối với những bất động sản đang nắm giữ chở tăng giá, bất động sản nắm giữ để cho thuê và bất động sản chưa xỏc định rừ mục đớch tớnh vào giỏ vốn hàng bỏn ( TK 632 ) trong khi tài sản vẫn nắm giữ chưa tạo ra doanh thu chẳng những không tuân thủ nguyên tắc phù hợp trong kế toán mà còn làm phản ánh sai lệch bản chất của thông tin. Mặt khác, khấu hao được trích từng kỳ, nhưng doanh thu lại được ghi nhận khi ở kỳ doanh thu được thực hiện, do vậy, làm cho kết quả kinh doanh của doanh nghiệp trong các kỳ cũng bị ảnh hưởng sai lệch, kết quả ở các kỳ có trích khấu hao nhưng doanh thu chưa thực hiện bị suy giảm và kết quả ở kỳ doanh thu được thực hiện bị cường điệu cao hơn. Thứ nhất, để đảm bảo tính trung thực của thông tin, đồng thời, tuân thủ nguyên tắc phù hợp trong kế toán, việc tiến hành trích khấu hao tài sản BĐSĐT nên chăng chỉ thực hiện đối với những bất động sản đang cho thuê hoạt động, còn những BĐSĐT khác xem như việc đầu tư dài hạn, nếu có sự giảm giá, mất giá, hao mòn vô hình đối với những tài sản đó thì thực hiện trích dự phòng giảm giá BĐSĐT, tính vào chi phí trong kỳ.