Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận tại huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh

Ý nghĩa thực tiễn

Đề tài góp phần nâng cao hiệu và đẩy nhanh công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh. Cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính.

Cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính 1. Những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Khoản 16, điều 3, luật đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”.

Cơ sở pháp lý

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:. a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;. b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;. c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;. đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;. e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;. + Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp. - Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản 1 Điều này được thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tư này. In ấn, phát hành và quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận - Tổng cục Quản lý đất đai có trách nhiệm:. + Tổ chức việc in ấn, phát hành phôi Giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng. ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp sử dụng;. + Lập và quản lý sổ theo dừi phỏt hành phụi Giấy chứng nhận;. + Kiểm tra, hướng dẫn việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận ở các địa phương. - Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:. + Lập kế hoạch sử dụng phôi Giấy chứng nhận của địa phương gửi về Tổng cục Quản lý đất đai trước ngày 31 tháng 10 hàng năm;. + Kiểm tra, hướng dẫn việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận ở địa phương;. + Tổ chức tiêu hủy phôi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận đã in hoặc viết bị hư hỏng theo quy định của pháp luật về lưu trữ;. + Báo cáo định kỳ tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận của địa phương về Tổng cục Quản lý đất đai trước ngày 25 tháng 12 hàng năm. - Phòng Tài nguyên và Môi trường ở nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:. + Lập kế hoạch về sử dụng phôi Giấy chứng nhận của địa phương gửi về Sở Tài nguyên và Môi trường trước ngày 20 tháng 10 hàng năm;. + Kiểm tra việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận đối với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. - Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp có trách nhiệm:. + Báo cáo cơ quan tài nguyên và môi trường về nhu cầu sử dụng phôi Giấy chứng nhận trước ngày 15 tháng 10 hàng năm;. + Tiếp nhận, quản lý, lập sổ theo dừi nhận, cấp phỏt và sử dụng phụi Giấy chứng nhận đã phát hành về địa phương;. + Kiểm tra thường xuyên việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận trong đơn vị để bảo đảm sự thống nhất giữa sổ theo dừi và phụi Giấy chứng nhận thực tế đang quản lý, đã sử dụng;. + Tập hợp, quản lý các phôi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận đã in hoặc viết bị hư hỏng để tiêu hủy;. + Báo cáo tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận về Sở Tài nguyên và Môi trường định kỳ 06 tháng trước ngày 20 tháng 6, định kỳ hàng. - Nội dung và hỡnh thức Sổ theo dừi phỏt hành phụi Giấy chứng nhận; Sổ theo dừi nhận, cấp phỏt và sử dụng phụi Giấy chứng nhận; Bỏo cỏo tỡnh hỡnh tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo mẫu tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này. Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở. hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:. a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch. Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;. b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);. c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã. và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:. a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;. b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);. c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;. d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;. đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;. e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);. g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy. định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;. trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:. a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;. Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

Cơ sở thực tiễn

Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đất thấp duới 85% như: Đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Hải Dương, Bình Định, Kon Tum, thành phố Hồ Chí Minh, Kiên Giang và Ninh Thuận. Đã tập trung hoàn thành công tác kiện toàn tổ chức bộ máy; tiếp nhận và bàn giao tổ chức bộ máy, biên chế, kinh phí hoạt động, trang thiết bị làm việc, hồ sơ, tài liệu của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường từ UBND huyện; xây dựng quy chế phối hợp giữa Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND huyện trình UBND thành phố ban hành; tham mưu trình Sở Tài nguyên và Môi.

Phạm vi và đối tượng nghiên cứu 1. Đối tượng nghiên cứu

Nội dung nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu

Tuy nhiên, hệ thống thủy lợi trên địa bàn đã được đầu tư khá lâu, đến nay hầu hết các tuyến kênh rạch đều bị bồi lắng, khả năng tiêu thoát nước bị hạn chế do lục bình, cỏ mọc dày đặc trong lòng kênh, trong đó các tuyến kênh, rạch phục vụ tiêu thoát nước cho khu dân cư bị ô nhiễm nặng và ứ đọng đầy rác do người dân đổ trực tiếp ra kênh rạch, bờ rạch thấp và nhỏ, một số cống thủy lợi bị hư hỏng, mất cửa cần phải sửa chữa để đảm bảo nhiệm vụ điều tiết nước, ngăn mặn, ngăn triều, chống ngập úng; nhiều tuyến bị thu hẹp dòng chảy do người dân lấn chiếm xây dựng nhà cửa; một số tuyến đê bao chưa được đầu tư toàn tuyến gây ngập cục bộ tại một số khu vực, việc đi lại, vận chuyển nông sản của người dân cũng gặp nhiều khó khăn. Do đó, để giải quyết được vấn đề tiêu thoát nước, cải thiện tình trạng ô nhiễm; hạn chế tình trạng san lấp, lấn chiếm kênh, rạch; đảm bảo nhiệm vụ điều tiết nước, ngăn mặn, ngăn triều; tạo điều kiện thuận lợi trong việc đi lại, vận chuyển nông sản của người dân, trong thời gian tới, cần tiến hành đầu tư cải tạo, nâng cấp 58 công trình hiện không còn đảm bảo công năng trong việc tiêu thoát nước trên địa bàn 14 xã, thị trấn: Tân Kiên, Tân Túc, Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B, Lê Minh Xuân, Phạm Văn Hai, Bình Chánh, Tân Quý Tây, Bình Lợi, Hưng Long, An Phú Tây, Quy Đức, Đa Phước, Tân Nhựt.

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai 1. Tình hình quản lý đất đai

Việc thực hiện công tác khảo sát, đo đạc, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Bình Chánh đã được Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Ủy ban nhân dân Huyện triển khai từ năm 2003, đến năm 2006 đã hoàn thành và nghiệm thu chính thức áp dụng bản đồ địa chính chính quy (theo tọa độ VN2000) trên địa bàn toàn Huyện gồm 1S xã và thị trấn Tân Túc với tổng số 1.323 tờ bản đồ. Công tác thanh tra việc chấp hành chế độ quản lý, sử dụng đất luôn được UBND huyện Bình Chánh quan tâm, đồng thời thực hiện quyết định số 1675/QĐ- TTg ngày 29/8/2016 của Thủ tướng Chính phủ về việc xử lý vi phạm về quản lý, sử dụng đất đai, qua đó đã phát hiện những yếu kém, vi phạm trong công tác quản lý, sử dụng đất ở một số xã và xử lý nghiêm minh các trường hợp vi phạm.

Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bình Chánh

Bên cạnh đó tình trạng trễ hẹn, tồn đọng số GCN chưa đủ điều kiện cấp cho hộ gia đình, cá nhân vẫn còn tồn tại, lý do chủ yếu là các hồ sơ này sử dụng đất sai mục đích, tự ý chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh hay đất ở và xây dựng công trình kiên cố nhưng chưa có sự cho phép của các cơ quan chức năng khiến cho việc tiến hành xử lý các vi phạm cũng như thẩm tra hồ sơ tiến hành cấp GCN trở nên khó khăn,… Để khắc phục tình trạng này, các cấp lãnh đạo và cán bộ địa phương cần tăng cường hơn nữa việc quản lý nhà nước về đất đai, tiến hành thường xuyên công tác thanh tra, kiểm tra về vấn về sử dụng đất đai cũng như thường xuyên cập nhật, báo cáo các cấp lãnh đạo để xin ý kiến chỉ đạo về các trường hợp khó khăn, tồn đọng để tiến hành tháo gỡ vướng mắc và giải quyết dứt điểm các trường hợp tồn đọng. Các trường hợp tồn đọng ở đây chủ yếu là do lực lượng cán bộ còn mỏng trong khi nhu cầu của người dân ngày càng tăng cao, nhu cầu vay vốn, thế chấp của người dân cũng ngày càng tăng cao, các vấn đề về đất đai như tranh chấp, khiếu nại, sử dụng đất sai mục đích, giao đất trái thẩm quyền,… đây chính là những lí do khiến cho các hồ sơ đăng ký đề nghị cấp GCN tồn đọng trong và kéo dài trong nhiều năm, hồ sơ vướng mắc không có khả năng bổ sung, hồ sơ không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo văn bản pháp luật hiện hành (như không phù hợp quy hoạch, tranh chấp….) hoặc hồ sơ mất giấy tờ chứng minh đã nộp nghĩa vụ tài chính, nay đề nghị cấp lại liên quan đến nghĩa vụ tài chính của công dân và trở nên khó xử lý.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp GCN tại huyện Bình Chánh

Hiện nay, một số xã đã có những hình thức phổ biến luật đất đai đến người dân như: tuyên truyền trên hệ thống loa truyền thanh, tổ chức đào tạo cho cán bộ cơ sở, phát phiếu hướng dẫn đến từng hộ gia đình… Công tác này không phải chỉ thực hiện một vài lần mà phải được tiến hành thường xuyên liên tục với nội dung thiết thực và hình thức phù hợp với từng đối tượng. Có nhiều trường hợp vi phạm không được cấp GCN như: Đất nằm trong quy hoạch, đất nằm trong hành lang bảo vệ các cụng trỡnh, đất khụng rừ nguồn gốc, đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn do UBND xó giao trái thẩm quyền, đất sử dụng không phù hợp quy hoạch… Một số trường hợp chưa được quy định trong luật đất đai thì phải trình UBND huyện, UBND thành phố, xin ý kiến về những trường hợp này.