MỤC LỤC
Ba là, Nhà nước thu hồi đất dé giao dat, cho thuê đất dé sử dụng vào mục đích khác (không phải là mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế). Theo đó, Nhà nước ra quyết định thu hồi dat và xử ly nghĩa vụ tài chính; sau đó tô chức đấu giá QSDD dé chọn chủ đâu tư, trên cơ sở đó Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Bốn là, Đối với dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì không phải làm thủ tục thu hồi đất; sau khi được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư và người sử dụng đất thỏa thuận theo hình thức chuyến nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và làm thủ tục chuyên mục dich sử dụng đất đối với trường hợp thay đổi mục dich sử dụng đất. Khách quan thừa nhận rang, công tác thu hỏi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất, cho thuê đất là vấn đề nan giải và gặp nhiều trở ngại nhất đối với các chủ đầu tư. Nhiều dự án phải bỏ dé bởi thời gian thực hiện công việc này kéo dài quá lâu. Nguyên nhân có nhiều, song có thể nhận thấy việc thực hiện cơ chế thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất còn nhiều vấn đề nỗi cộm chỉ ra dưới. Thứ nhỏt, phỏp luật hiện hành chưa quy định rừ cơ quan nào chịu trỏch nhiệm đối với việc áp dụng từng loại trình tự, thủ tục thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, vì hiện nay các dự án đầu tư cụ thể đều phải thực hiện thủ tục về đầu tư, xõy dựng và đất đai nhưng cả 3 thủ tục này đều khụng rừ cơ quan nào chịu trách nhiệm “gác cổng” về loại dự án nào sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, dự án có thuộc trường hop đấu giá, dau thầu hay không. thực tiễn một số địa phương đã triên khai cơ chế giới thiệu địa điêm đê chu dau tư và người sử dụng đất thỏa thuận nhưng nếu chủ đầu tư không thê thỏa thuận được thì địa phương can thiệp bằng hình thức thu hồi đất và chỉ định chủ đầu tư thực hiện dự án sau khi thu hồi đất. Điều này, không chi vi phạm quyên lợi của người sử dụng đất mà còn tạo ra tình trạng không bình đăng giữa các dự án đâu tư thực hiện theo các cơ chế khác nhau. Vỡ vậy, Luật Dat dai cần cú quy định rừ nếu sau khi chớnh quyộn giới thiệu địa điểm mà chủ đầu tư và người sử dụng đất không thỏa thuận được thì không thực hiện dự án và Nhà nước không được thu hoi đất. Thứ ba, các quy định về thủ tục hành chính trong thu hỏi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn rườm rà, chưa thuận tiện cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư dự án, công trình phải làm việc với rất nhiều đối tác để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng: nhiều trường hợp phải làm việc với UBND của cả ba cấp tỉnh, huyện và xã, làm việc với ban bồi thường giải phóng mặt bằng, làm việc với những người có đất bị thu hồi; không ít trường hợp phải. chi phí đóng góp thêm cho địa phương, chi thêm ngoài phương án cho người. có đất bị thu hồi.. Quyên được Nhà nước bình ôn về giá dat trong quá trình sử dụng đất đấu tư. Hiện nay, Nhà nước đang áp dụng hai hệ thống giá đất dé điều tiết các quan hệ đất đai, đó là: Giá đất Nhà nước quy định để điều tiết các chính sách tài chính về đất đai như giao đất, cho thuê đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi dat. Giá đất còn được hình thành từ quá trình dau giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất và giá đất hình thành từ các giao dịch chuyển QSDD. Thực chất giá đất trong trường hợp này là giá thị trường. Chúng tôi cho rằng, trong giai đoạn hiện nay, để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi thì việc áp dụng hai hệ thống giá là cần thiết khách quan. Tuy nhiên, giá đất mà Nhà nước quy định và giá đất thị trường. hiện nay đã và đang bộc lộ những bat cập, từ đó cũng ảnh hưởng tới quyên lợi cua nhà đầu tư. Thứ nhất, khung giá đất do Chính phủ ban hành trên thực tế đã không phản ánh kịp sự biến động của giá đất trên thị trường, không những không plat huy được vai trò điều tiết đối với giá đất thị trường ở tam vĩ mô mà còn hen chế tính linh hoạt, chủ động của các địa phương trong việc cập nhật, điều chỉnh giá đất thị trường trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục dich sử dụng đất, thu hôi đất, xác định giá đất khi cô phan hóa doanh nghiệp;. một số địa phương không áp dụng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định khi gia đất thị trường tại địa phương biến động vượt khung; giá đất đầu véo và giá đất đầu ra không đồng nhất về mặt tiêu chí. Thứ hai, quy định giá đất điều chỉnh hàng năm là chưa phù hợp. Trên thrc tế, dự án từ khi được giới thiệu địa điểm đến khi nhà đầu tư được giao đứt chính thức phải kéo dài qua nhiều năm. Trong khi giá dat được điều chỉnh vi công bố hàng năm có xu hướng năm sau cao hơn năm trước. Người dân có tân lý chờ đợi, kéo dài thời gian để được nhận dén bù với mức giá cao hơn, m)t dự án có nhiều giá đền bù, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện kéo đài, nhà đầu tu mất cơ hội, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư. Thứ nhất, cần quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất dé sử dụng vào mục dich phát triển kinh tế trong trường hop dau tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ; đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dung đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất; các dự án lớn ở đây được hiểu là các dự án mang lại lợi ích kinh tế quốc gia, thuộc các lĩnh vực được xác định trong quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh.
(i) Người SDD (bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) SDD theo hình thức giao đất có thu tiền SDD mà tiền SDD đó trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê; cho thuê đất trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đó được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm được quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thé chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền SDD; (ii) Người SDD theo hình thức được Nhà nước giao đất không thu tiền SDD; được Nhà nước giao đất có thu tiền SDD mà tiền SDD đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền bán, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. - Khung giá đất do Chính phủ ban hành trên thực tế đã không phản ánh kịp sự biến động của giá đất trên thị trường, không những không phát huy được vai trò điều tiết đối với giá đất thị trường ở tầm vĩ mô mà còn hạn chế tính linh hoạt, chủ động của các địa phương trong việc cập nhật, điều chỉnh giá đất thị trường trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, xác định giá đất khi cô phần hóa doanh nghiệp; một số địa phương không áp dụng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định khi giá đất thị trường tại địa phương biến động vượt khung; giá đất đầu vào và giá đất đầu ra không đồng nhất về mặt tiêu chí.