MỤC LỤC
Để có thể xây dựng, triển khai và thực hiện được phương án giải phóng mặt bằng đã được phê duyệt đòi hỏi phải thực hiện nhiều bước, nhiều công việc khác nhau từ điều tra, khảo sát, lập và phê duyệt phương án bồi thường đến tổ chức chi trả tiền bồi thường, di dân, tái định cư…. Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội của địa phương và căn cứ vào quy mô thực tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng để bồi thường, số hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải di chuyển đến nơi ở khác, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định hoặc uỷ quyền cho UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định tổ chức thực hiện lập khu tái định cư tập trung hoặc tái định cư phân tán cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
- Đối với Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng không chỉ đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội mà còn thể hiện vai trò, nhiệm vụ, quyền năng của Nhà nước trong quá trình quản lý, khai thác, sử dụng đất đai. - Bộ máy tổ chức thực hiện còn thiếu, chồng chéo về chức năng và nhiệm vụ; lực lượng cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng chủ yếu là kiêm nhiệm, chưa được đào tạo sõu về chuyờn mụn và chưa cú cơ chế hoạt động rừ ràng.
Đồng thời đảm bảo sự công bằng xã hội, tăng cường niềm tin của nhân dân vào các chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước. Công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng là một công tác phức tạp, mang tính chất kinh tế- chính trị- xã hội tổng hợp.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở là việc bố trí sắp xếp các loại đất đai, nhà ở cho các đối tượng sử dụng trong phạm vi không gian và thời gian nhất định cho phép sử dụng hợp lý và hiệu quả nhất các yếu tố đất đai, nhà ở. Các nhà lập quy hoạch, kế hoạch phải tính toán, cân nhắc làm sao cho quy hoạch, kế hoạch đó có khoa học, có tính khả thi cao nhất, có nghĩa là hạn chế tối đa, tránh việc quy hoạch, kế hoạch phải lấy nhiều đất đai thuộc những khu dân cư đông, lâu đời, những công trình lớn để giảm bớt chi phí đền bù thiệt hại GPMB.
Để tiến hành đền bù thiệt hại cho người đang sử dụng đất bị thu hồi, chính sách đền bù thiệt hại (theo NĐ22/CP ngày 22/4/1994 của chính phủ) đã quy định rừ đối tượng được đền bự thiệt hại và đối tượng khụng được đền bự. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũng giữ vai trò rất lớn trong việc xác định tính hợp pháp của mảnh đất và tài sản gắn liền với mảnh đất đó làm căn cứ để xét xem mảnh đất đó có được đền bù hay không.
Những nội dung này đặt yêu cầu cho việc định giá cho từng thửa đất nhất là việc định giá đất phục vụ cho công tác định đền bù thiệt hại khi thu hồi đất dùng cho các mục đích an ninh- quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang là vấn đề hết sức bức xúc của thực tiễn, nó đòi hỏi sự quan tâm của tất cả các ngành liên quan: Tổng cục Địa chính, Bộ tài chính, Bộ xây dựng…. Chính vì vậy việc định giá đất chính xác, hợp lý dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn là việc làm hết sức quan trọng và có ý nghĩa rất lớn trong việc góp phần đẩy nhanh tiến độ thi công các công trình và hiệu quả sử dụng đất, nó có ảnh hưởng rất lớn đến việc ổn định tình hình kinh tế xã hội chính trị của một đất nước và sự phát triển chung của mỗi quốc gia trong quá trình CNH-HĐH đất nước, ảnh hưởng đến việc thu hút vốn đầu tư của các tổ chức trong và ngoài nước.
Trong khi đó công tác quản lý đất đai cũng ngày càng được mở rộng về phạm vi và phát triển theo chiều sâu, nó thể hiện quyền lực và sự nhất quán trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai của Đảng và Chính phủ đối với từng loại đất theo từng mục đích sử dụng cụ thể, theo các thành phần kinh tế và các đơn vị hành chính. Trong giai đoạn hiện nay, công tác định giá đất còn đang rất mới mẻ, song số lượng các dự án đầu tư xây dựng ngày càng tăng và nhiệm vụ đền bù thiệt hại, GPMB có vị trí quan trọng và được đặt lên hàng đầu, trọng tâm để đảm bảo tiến độ thi công không chỉ về khối lượng công việc mà còn cả tính chất phức tạp, chi phí tốn kém và mất nhiều thời gian.
Vốn từ ngân sách Nhà nước bao gồm tiền dành riêng cho công tác đền bù thiệt hại, tiền thu tiền sử dụng (khi giao đất hoặc cho thuê đất) tiền cho thuê nhà hoặc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Như vậy để công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng được thực hiện đúng, kịp thời hạn cho các dự án đầu tư thì việc hoàn thiện chính sách lập khu tái định cư cho người trong diện bị giải toả là hết sức quan trọng, cần thiết.
Điều này có nghĩa là khâu giải phóng mặt bằng sẽ bị ách tắc, dự án không được thực hiện đúng tiến độ gây ra những hậu quả tiêu cực các nhà đầu tư sẽ không dám rót vốn vào dự án. Do đó, việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản (thị trường nhà đất) đưa các quan hệ giao dịch nhà đất (quan hệ mua bán, cho thuê, thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) công khai trên thị trường và có sự kiểm soát, điều tiết của Nhà nước sẽ có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định giá đất để tính đền bù thiệt hại, trong việc quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở và chắc chắn việc này sẽ đem lại lợi ích kinh tế to lớn cho Nhà nước cũng như nhân dân.
Thực tế chủ yếu là việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp bất hợp pháp sang mục đích sử dụng khác ở khu vực ven và trong đô thị. Các quan hệ mua bán nhà ở, mua bán quyền sử dụng đất đang diễn ra phổ biến nhưng nó diễn ra với một quá trình "ngầm" nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước.
Ngày nay, trong xu thế hội nhập và mở cửa, đất nước ta đang trên con đường đi lên CNXH bằng cách phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước theo định hướng XHCN thì vai trò của các dự án phát triển kinh tế- xã hội mà đặc biệt là các dự án phát triển (chủ yếu là dự án xây dựng cơ sở hạ tầng) đối với nền kinh tế càng trở nên quan trọng. Đối tượng phải đền bù thiệt hại là các tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhà nước giao đất, cho thuê đất (gọi chung là người sử dụng đất) để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản hiện có gắn liền với đất đó theo quy định của Nghị định 22/CP.
- Hướng dẫn chính quyền phường (xã, thị trấn) thông báo cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân biết để kê khai, thực hiện theo quy định, chỉ đạo chính quyền phường (xã, thị trấn) căn cứ GCNQSD đất được các cơ quan Nhà nước Cộng hoà XHCNVN cấp và hồ sơ, tài liệu lưu trữ quản lý tại địa phương để thẩm định, xác nhận bản kê khai của người đang sử dụng đất kê khai và lập hồ sơ báo cáo Hội đồng GPMB. - Chủ tịch UBND quận (huyện) trực tiếp quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại đối với các dự án thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách được phân cấp quản lý, các dự án do Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt, các dự án của các tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách mà diện tích đất thu hồi không phải là đất ở, các dự án được thực hiện bằng nguồn vốn đóng góp, huy động của nhân dân.
Điều kiện tự nhiên
Hoạt động kinh tế của quận phát triển nhưng chưa cao, sức cạnh tranh yếu đa số các doanh nghiệp sản xuất có quy mô nhỏ, công nghệ lạc hậu nên sản phẩm làm ra chưa đủ sức cạnh tranh trên thị trường. - Về khách quan: Do điểm xuất phát đi lên của quận thấp, từ xã, thị trấn lên phường nên có nhiều bất cập cả về cơ sở hạ tầng, điều kiện thực hiện, trình độ dân trí, khi đi vào hoạt động càng bộc lộ mâu thuẫn với yêu cầu ngày càng cao của quá trình đô thị hoá; Các chính sách ban hành ở một số lĩnh vực, nhất là trong quản lý đô thị, GPMB, đăng ký kinh doanh chưa đồng bộ, chưa phân cấp rừ ràng, chậm được hướng dẫn thực hiện, chưa phự hợp với tỡnh hỡnh thực tế, gây khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện nhiệm vụ; Những tác động không thuận lợi của cuộc khủng hoảng kinh tế trong nước và khu vực cũng gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế- xã hội của quận.
Tổng quan về tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn quận cầu giấy.
Cơ cấu các loại đất của quận
Qua biểu trên ta thấy: Năm 2001 diện tích đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng vẫn tập trung nhiều nhất ở 3 phường Dịch Vọng, Yên Hoà, Trung Hoà (hay nói cách khác 3 phường này có diện tích đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng nhiều nhất trên địa bàn quận cầu giấy). Trong khi đó tính đến thời điểm này 2 phường Nghĩa Tân và Quan Hoa không còn đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp nó đã chuyển sang đất đô thị hết nghĩa là hai phường này chủ yếu là đất đô thị.
Nguyên nhân của việc tăng, giảm trên là do cùng với quá trình đô thị hoá của Thành phố, quận cầu giấy mặc dù mới được thành lập nhưng quận cũng đã nhanh chóng hoà nhập với quá trình phát triển của Thành phố. Cho nên diện tích đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng giảm dần chuyển sang đất chuyên dùng, đất ở làm cho diện tích đất ở, đất chuyên dùng tăng lên.
Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng căn cứ Quyết định số 214/QĐ- UB của UBND thành phố Hà Nội và UBND lâm thời quận cầu giấy thành lập gồm có các thành phần ban ngành: Đại diện của UBND quận cầu giấy, đại diện cho các phòng chức năng của quận cầu giấy, đại diện UBND phường Nghĩa Đô, đại diện cho các đơn vị bị thu hồi đất là Ông Nguyễn Quốc Hùng- Phó GĐ công ty vật tư thiết bị toàn bộ, ông Dương Quảng Trung là hộ dân ở khu tập thể Viện Công nghệ đại diện cho các hộ nằm trong diện GPMB có trách nhiệm giải phóng toàn bộ 76.454 m2 mà Thủ tướng có quyết định thu hồi. Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp (kể cả đất xen kẽ trong khu vực nội thành, thị trấn, xen kẽ trong các khu dân cư nông thôn trong khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu du lịch, khu thương mại và công nghiệp) được xác định căn cứ vào hạng đất khi tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và được phân theo khu vực (trong nội thành, thị trấn, xã ven đô thị, các xã đồng bằng, xã trung du….). Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp để tính đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, lâm nghiệp được xác định tại Biểu 5. Biểu 5: giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp. a) Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản.
Số hộ còn lại cho rằng, việc đền bù của Ban dự án là chưa phù hợp, bởi thế mà bà con đã không nhận tiền hỗ trợ đền bù, do đó đã làm chậm tiến độ GPMB, gây lãng phí sức người và tiền của. Bên cạnh đó, công ty Đông Đô (Bộ quốc phòng) đã nhận tiền đền bù, còn công ty Thương mại hoá chất, đội xe con thuộc Văn phòng Bộ công nghiệp cũng chấp nhận phương án đền bù như trên, song muốn xin thêm đất để mở rộng văn phòng làm việc.
Để tránh thiệt thòi cho các hộ, thành phố đã áp dụng triệt để các phương pháp nhằm “nới rộng” nghĩa là trị giá đất sẽ bằng đơn giá theo quy định số 1797/QĐ- UB nhân với diện tích đất thực tế các hộ đang sử dụng tại thời điểm kê khai (có thể có cơi nới, lấn chiếm thêm vẫn được tính), nhưng diện tích không quá 60 m2. Đẩi với nhà cấp cấp bốn, mức hỗ trợ chỉ được 60% giá trị nhà đang thuê, song trên thực tế, phương án hỗ trợ đền bù là 100% giá trị nhà đang thuê theo đơn giá nhà mới xây.
- Tăng cường việc cung cấp thông tin về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của người bán và người mua, thông tin về giá cả thị trường, về đăng ký xác nhận hồ sơ quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp nhà đất, đăng ký cấp giao dịch về nhà đất thông qua biện pháp thiết lập bộ máy đăng ký nhà đất và ứng dụng khoa học công nghệ GIS để tạo ra một hệ thống thông tin đầy đủ về nhà đất sẵn sàng đáp ứng nhu cầu của người dân. Qua quá trình nghiên cứu tình hình thực tế của công tác đền bù giải phóng mặt bằng ở Quận cầu giấy -thành phố Hà Nội, mặc dù Quận mới được thành lập nhưng công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng ở quận đã đạt được những kết quả khả quan tạo điều kiện thuận lợi cho tiến độ thực hiện các dự án đầu tư phát triển trên địa bàn Quận góp phần đưa quận nhanh chóng hoà nhập vào quá trình đô thị hoá của thành phố.