Đánh giá tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội giai đoạn 2003-2005

Các yếu tố ảnh hởng đến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò to lớn trong hoạt động sản xuất kinh doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu vực xung quanh về dân c, thơng mại, dich vụ..) hay giữ vai trò quan trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuân lợi về giao thông, về môi trờng và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt. - Yếu tố về điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho phát triển thơng mại, văn phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất thực tế ở đây tăng lên.

Phạm vi về đấu giá quyền sử dụng đất

+ Các dự án đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng đợc sử dụng quỹ đất tạo vốn đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt nh các dự án giao thồng, thủy lợi, điện, cấp thoát nớc khu đô thị, trờng học. + Quỹ đất do mở rộng phạm vị thu hồi đất đối với các dự án xây dựng công trình giao thông, hạ tầng giao thông.

Điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 1. Điều kiện về các thửa đất đợc tổ chức đấu giá

+ Quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, sinh hoạt dịch vụ để. - Một hộ gia đình chỉ đợc một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ đ- ợc một đơn vị tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ đợc một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ với công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ đợc một doanh nghiệp tham gia đấu giá.

Tổ chức đấu giá đất

- Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính. Tổ chức đấu giá theo nguyên tắc đấu giá trực tiếp, theo quy chế đấu giá do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành về đấu giá.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Đà Nẵng

- Đối tợng tham gia đấu giá: những ngời ở trong và ngoài thành phố có nhu cầu nhận quyền sử dụng đất và có khả năng tài chính đều có quyền đăng ký và tham gia đấu giá. Ngoài ra, thành phố còn cho phép khu vực nếu sau 10 ngày công bố đấu giá không có ngời tham gia thì giảm 10% giá đất để đấu giá, nếu bất thành thì đợc giảm 10% để đấu giá tiếp,và nếu.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Bình Định

Việc áp dụng cơ chế sử dụng đất để tạo vốn đầu t xây dựng công trình cơ sở hạ tầng đã đa lại khả năng về giao thông, cấp thoát nớc,.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội

Theo đó, thành phố quy định cụ thể phạm vi, điều kiện, giá sàn, trình tự, thủ tục lập dự án, thẩm quyền tổ chức đấu giá, quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, ngời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, tiêu chuẩn đấu giá và giá trúng, tổ chức. - Đối tợng tham gia đấu giá: khống chế đối tợng tham gia đấu giá phải có hộ khẩu thờng trú ở Hà Nội mới đợc tham gia đấu giá nhằm hạn chế sự nhập c ở một địa phơng khác đến. Nh vậy họat động đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại hơi thở mới cho lĩnh vực đầu t, xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng tại các địa phơng.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà néi

Hà Nội nằm ở Trung tâm đồng bằng Bắc bộ, thuộc khu vực chịu ảnh hởng khí hậu nhiệt đới, gió mùa. Trên phạm vi lãnh thổ, mạng lới thủy hệ khá phong phú, hệ thống sông chảy qua Hà Nội gồm: sông Hồng, sông Đuống, sông Nhuệ, sông Cầu, và nhiều sông nhỏ khác. Các khu đô thị và hệ thống cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố không ngừng đợc mở rộng và xây dựng; trong 5 năm.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố

Công tác giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ nhà tái định c đã đợc quan tâm, đẩy mạnh và thực hiện ở quy mô ngày càng lớn hơn. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Thành phố, tính đến thời điểm kiểm kê đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục tiêu quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất, tạo điều kiện để ngời sử dụng đất thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, từng bớc hình thành và phát triển thị trờng bất động sản có sự quản lý của Nhà nớc.

Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng

Đồng thời dự án nằm trong khu vực đã có sự đồng bộ cơ sở hạ tầng, đã tạo đợc sự tin tởng của ngời dân về môi trờng sống và chất lợng của công trình, do đó không cần xét về góc độ vị trí của khu đất thì yếu tố quy hoạch và quy mô của dự án sẽ tạo đợc một sức hút nhất định đối với các đối tợng tham gia đấu giá, cụ thể trong phiên đấu giá ngày 25/10/2003 tại phờng Nhân Chính đã có 6 tổ chức và 209 cá nhân tham gia đấu giá, điều đó tạo ra sự cạnh tranh trong đấu giá làm cho kết quả đấu giá cao hơn. Đối với dự án tại khu Đền Lừ II quận Hai Bà Trng, tuy vị trí của khu đất tại một quận nội thành nhng MCL giữa luợng tiền thu đợc và lợng tiền ớc thu cũng rất thấp chỉ là 1,1 lần; có thể giải thích nguyên nhân trên nh sau, tuy dự án thuộc khu vực trung tâm đô thị, lợi thế về giao thông, khoảng cách trong sinh hoạt, nhng những lợi thế đó không thật sự cần thiết đối với mục đích xây dựng nhà ở dạng nhà vờn (với mục đích xây dựng này yếu tố ngời ta thờng quan tâm nhất là không. Có thể nhận thấy sự lệch nhau giữa dự án có MCL cao nhất, thấp nhất với MCL của tổng thu và ớc thu trên toàn Thành phố là tơng đối đồng đều; năm 2003 là năm thị trờng vẫn còn sôi động nhng giá do nhà nớc đa ra đã sát với giá thị trờng, không xảy ra hiện tợng giá thị trờng cao hơn gấp nhiều lần so với giá của nhà nớc quy định nh trớc đây (điều này. đợc thể hiện qua việc ớc thu của nhà nớc và số tiền thu đợc sau khi đấu giá).

Qua tìm hiểu thực tế, dự án tại khu D3 quận Tây Hồ đợc tổ chức bán đấu giá cho các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh, xây dựng nhà ở nên giá trúng đấu giá chỉ cao hơn giá sàn 3 bớc giá, ngợc lại dự án tại xã Tân Triều tổ chức bán đấu giá trực tiếp cho ngời dân có nhu cầu nên tính cạnh tranh cao hơn, ngời trúng đấu giá đợc sử dụng đất không phải qua một công ty kinh doanh hay môi giới nào nên giá trúng cao hơn. Tuy nhiên dự đoán sự khó khăn từ kết quả, tiến độ thực hiện công tác đấu giá quyền năm 2004, ngay từ đầu năm 2005 UBND Thành phố đã lên kế hoạch cụ thể, chủ trơng thực hiện nhiều dự án tại các quận, huyện và các ngành, Mặc dù nhiều dự án không thực hiện đợc đúng tiến độ, không đủ số lợng ngời tham gia đấu giá, nhng Thành phố vẫn chỉ đạo triển khai dự án qua việc chia khu đất thành nhiều nhóm.

Đánh giá chung

Bài học rút ra đợc từ việc đấu giá là công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải đợc thực hiện trớc một bớc, phải chú trọng công tác quy hoạch đô thị hiện trạng và các khu đô thị mới khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo tính đồng bộ, tính khả thi của các dự án. Trờng hợp đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở chung c cao tầng và sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: đối tợng là các nhà đầu t thuộc các thành phần kinh tế hoạt động theo pháp luật Việt Nam, với số lợng tối thiểu là 05 đối tợng cho một khu đất, lô đất hoặc ô đất đa ra đấu giá. - Một nguyên nhân gây ra tình trạng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong 2 năm qua đặc biệt là năm 2005 không thu hút đợc nhiều khách hàng đó là diện tích của các thửa đất đợc bán để xây dựng nhà vờn quá lớn, các thửa đất ở quận Tây Hồ, Cầu Giấy, huyện Từ Liêm thờng có diện tích từ 200 đến 400m2.