Nghiên cứu về hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam: thực trạng, tác động và giải pháp

Phân loại thị trường bất động sản

+ Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng được chuyển cho bên đi thuê. Để giao đất hay cho thuê đất Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư vào đất (nhất là huy động những loại đất chưa sử dụng).

Một số đặc điểm của thị trường đất đai của Việt nam

Sau khi Luật trên có hiệu lực thi hành, Nhà nước đã cụ thể hoá các điều luật bằng việc ra các văn bản pháp quy, trong đó có việc thừa nhận đất đai có giá và việc quy định khung giá đất có một vai trò vô cùng quan trọng trong việc khơi thông các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất (gọi tắt là chuyển nhượng, mua bán đất đai)..các quan hệ này ngày càng sôi động và phổ biến; lĩnh vực đất đai trở thành một lĩnh vực kinh doanh, thị trường đất đai ngày càng hỡnh thành rừ nột. Do vậy, cần phải có chính sách nhằm hạn chế việc phát triển các khu nhà có diện tích lớn và chất lượng cao, đồng thời khuyến khích phát triển các khu nhà có diện tích nhỏ, giá thành phù hợp với những người có thu nhập thấp thông qua việc quy định về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mặt bằng xây dựng.

Quan hệ giữa thị trường BĐS với các thị trường khác

Giá cân bằng trong thị trường BĐS không chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của lượng cung và cầu mà còn phụ thuộc nhiều vào độ co giãn của chúng. Trong dài hạn, độ co giãn của cả cung và cầu đều lớn, nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cung sẽ làm thay đổi mạnh trong lượng cầu và do đó giá cả cân bằng sẽ ít thay đổi so với trong ngắn hạn.

KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, PHÂN LOẠI HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ (HĐĐC) ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA

NGUYÊN NHÂN CỦA HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI

Giá đất đai phụ thuộc rất lớn vào mục đích sử dụng đất, do vậy nếu được chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, trong khi nghĩa vụ tài chính thấp (Hiện nay đất đô thị tại các địa phương, giá tính tiền sử dụng đất đối với đất ở chỉ bằng khoảng 10 – 30% giá đất thực tế chuyển nhượng), và do vậy người sử dụng đất sẽ thu được một khoản chênh lệch khá lớn mà không phải mất nhiều chi phí đầu tư. Một số cơ quan, đơn vị mặc dù không có ý định ĐCĐĐ để sinh lời do pháp luật không cho phép mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê lại, nhưng do không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoặc chi trả ở mức thấp, trong khi biện pháp xử lý hành chính là không kiên quyết, nên họ vẫn nắm giữ đất đai với một số lượng lớn mà nếu để không rất lãng phí hoặc sử dụng vào mục đích cho thuê kiếm lời mà Nhà nước không điều tiết được.

ƯU ĐIỂM CỦA HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI

- Việc quản lý thị trường tiền tệ, tín dụng còn nhiều bất cập, trong đó đáng chú ý là một số ngân hàng và tổ chức tín dụng chưa quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền cho các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay, nên họ dùng vốn vay đầu tư để ĐCĐĐ thu lời. Các biện pháp hành chính của Nhà nước trong việc xử lý các trường hợp sử dụng đất sai mục đích (tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất), chuyển nhượng trái pháp luật, sử dụng đất lãng phí chưa thực hiện nghiêm túc, thường xuyên dẫn đến hiệu lực quản lý Nhà nước còn kém hiệu quả.

HẬU QUẢ CỦA TÌNH TRẠNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI

Những thông tin ảo này vô tình đã làm cho giá cả bị đội lên do thị trường BĐS là một dạng của thị trường không hoàn hảo và giá cả thay đổi thường xuyên do phụ thuộc rất nhiều vào các thị trường khác và các điều kiện xung quanh nhất là cơ sở hạ tầng nơi có BĐS, đất đai; phụ thuộc vào chính sách pháp luật của Nhà nước như ta đã nghiên cứu, vì thế không phải ai cũng nắm được những thông tin thay đổi và việc giới ĐCĐĐ giở trò là chuyện không thể tránh khỏi. Hoạt động ĐCĐĐ đã tách một bộ phận đất đai giao dịch phi chính thức và Nhà nước hoàn toàn không kiểm soát được do đó những giá trị gia tăng Nhà nước không thu được, những nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước không được thực hiện, trong khi ngân sách Nhà nước có nguồn thu chủ yếu là từ thuế và lệ phí.

THỰC TRẠNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM

QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU

• PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU ĐỂ KHẮC PHỤC ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI

Trong điều kiện hiện nay cần có quy định khác tiến bộ hơn bởi một lẽ, do căn cứ tính thuế là toàn bộ giá trị giao dịch tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, mà giá đất này thường thấp xa so với thực tế chuyển nhượng và thuế suất là thuế suất tỷ lệ, nên chưa có tác dụng lớn trong việc điều tiết thu nhập của người chuyển quyền sử dụng đất một cách công bằng và linh hoạt, mức lợi nhuận thực tế lớn hơn nhiều nhất là khi có sốt đất. + Nếu cơ quan hành chính sự nghiệp có phần diện tích đã sử dụng vào sản xuất kinh doanh hoặc cho các tổ chức, cá nhân khác thuê để sản xuất kinh doanh, nếu phù hợp với quy hoạch thì được chuyển sang mục đích khác và cơ quan tài chính Nhà nước thực hiện quản lý, cho thuê theo quy định hiện hành; nếu không thì cho phép tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, sau đó tiến hành thu hồi hoặc buộc cơ quan hành chính sự nghiệp phải sử dụng đúng mục đích được giao.