Hoạt động Định giá và Xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng HABUBANK

Xác định vấn đề

+ Nhận biết về vị trí, kích thước của khu đất đặc trưng và kiểu cách của công trình xây dựng trên khu đất, phân vùng , mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất (từ kế hoạch tổng thể đến kế hoạch chi tiết vùng …). Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ như quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng v.v…. Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường mở, giá trị đầu tư hay giá trị phục hồi.

Xác định phương pháp thẩm định giá và các tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá. + Đạt đựơc thoả thuận với khách hàng về phía họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành.

Lên kế hoạch thẩm định giá

Vận dụng và phân tích tài liệu

Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá

Báo cáo thẩm định giá a. Nội dung cơ bản

Báo cáo thẩm định giá nên có nên có một điều khoản cấm in ấn toàn bộ hoặc một phần, hoặc bất kỳ sự tham khảo nào đối với các số liệu thẩm định nằm trong báo cáo, hoặc tên và nghề nghiệp của nhà thẩm định, nếu không có sự chấp nhận bằng văn bản của nhà thẩm định. Nếu nghi vấn có ẩn dấu các thiếu sót tồn tại mà có thể có tác động vật chất đến giá trị tài sản, nhà thẩm định nên khuyến nghị ddieeuf tra kỹ hơn nữa, hoặc là trỡ hoón việc cung cấp thẩm định cho đến khi biết rừ kết quả, hoặc cung cấp thẩm định giá có ghi chép các giả định làm theo khía cạnh đó. - Khi thiếu vắng sự hướng dẫn cụ thể, thẩm định giá không nên trở thành một nghiên cứu cấu trúc hoặc đi vào tính toán các thiếu sót trong cơ cấu của ngụi nhà, ngoại trừ khi chỳng đó trở nờn rừ rang đối với một nhà thẩm định giá có tay nghề vững vàng.

- Bỏo cỏo nờn nhận dạng cỏc chứng cớ rừ rang về tỡnh hỡnh trạng thỏi hư hỏng nghiờm trọng của gụi nhà hoặc khả năng rừ rang sẽ xảy ra đối với chúng; các kém cỏi của việc quản lý hoặc kế hoạch bảo dưỡng các căn hộ, mà đó rừ rang qua sự điều tra tài sản hoặc là cú thể nhận dạng được qua cỏc tài. - Bỏo cỏo nờn nhận dạng rừ cỏc chứng cớ hư hại nghiờm trọng của ngụi nhà hoặc tiềm năng rừ ràng sẽ xảy ra với chỳng; cỏc khỏc nhau trong quản hoặc kế hoạch chiếm hữu hoặc cho thuê của tài sản, hoặc bất kỳ vấn đề nào có ảnh hưởng vật chất tới thẩm định giá tài sản.

GIỚI THỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG HABUBANK 1. Lịch sử hình thành và quá trình phát triển

Đến năm 1992, hoạt động kinh doanh của Ngân hàng đã được mở rộng hơn, điều lệ của ngõn hàng đó xỏc định rừ “Ngõn hàng TMCP Nhà Hà Nội hoạt động đa năng kinh doanh tiền tệ, tín dụng, đầu tư và cung cấp các dịch vụ ngân hàng thương mại, đặc biệt chú trọng các lĩnh vực nhà đất, vật tư xây dựng, các chương trình phát triển nhà chỉnh trang đô thị, các dịch vụ thương mại về nhà, đất xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội và các vùng cần thiết khác”. Đến nay Ngân hàng đã thiết lập quan hệ đại lý với trên 200 ngân hàng và chi nhánh ngân hàng khác nhau trên thế giới, đồng thời mở tài khoản và ký hợp đồng hợp tác toàn diện với trên 10 ngân hàng lớn, trong đó có: : ABN AMBRO BANK (Hà Lan), BERLINER BANK (Đức) STANDARD CHARTERED BANK (Anh). Để đạt được kết quả trên, Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội đã áp dụng nhiều biện pháp để tăng nguồn huy động như: triển khai tốt các đợt huy động kỳ phiếu trả lãi trước, triển khai thực hiện huy động vốn bằng ŒR, huy động kỳ phiếu ngoại tệ trung và dài hạn với nhiều hình thức thích hợp; Trong năm 2004 đã 5 lần điều chỉnh lãi suất huy động phù hợp với diễn biến thị trường;.

Tăng cường công tác quảng cáo, khuếch trương về các sản phẩm huy động vốn của Ngân hàng; tổ chức kéo dài thời gian giao dịch hàng ngày đến 18h và làm việc ngày thứ 7 để huy động tiền gửi tiết kiệm; Triển khai thực hiện đề án nối mạng thanh toán điện tử với quỹ hỗ trợ phát triển, nâng cấp các chương trình nối mạng thanh toán; Mở phòng giao dịch Bách khoa - nơi có môi trường kinh doanh thuận lợi, sau hơn 5 tháng hoạt động đã huy động được 66, 7 tỷ đồng, cho vay được 486 tr đồng. Kết quả của việc tăng doanh số cho vay và dư nợ như trên có được là nhờ Ngân hàng có những sự đầu tư và phát triển về quy mô, cụ thể là trong ba năm (002, 2003 và 2004) Ngân hàng đã xin cấp phép mở thêm một số chi nhánh và phòng giao dịch tại các tỉnh như: Hà Nội, TPHCM, Quảng Ninh, nhờ đó mở rộng được mạng lưới kinh doanh, đa dạng hoá đối tượng khách hàng.

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG HABUBANK

• Giới thiệu tình hình cho vay bằng bất động sản thế chấp tại HBB
• Quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng HBB

Hạn chế: Do không có sự chuyên môn hoá trong công việc nên trình độ của cán bộ thẩm định giá còn hạn chế và với khối lượng công việc khá lớn nên việc thẩm định đối với các dự án lớn hiện còn khá sơ sài, khả năng am hiểu thị trường bất động sản như đặc điểm, cấu trúc của thị trường và quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản và các yếu tố có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ( Sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số, yếu tố pháp luật, chính sách kinh tế, Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất , tập quán truyền thống và thị hiếu) cũng như khả năng thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho việc thẩm định giá và thẩm định dự án chưa đủ và chưa thật chính xác. Theo khoa học định giá, có hai cơ sở trong định giá: giá trị thị trường (giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sang bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tai đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc) và giá trị phi thị trường ( giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường. việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó). Sau một thời gian hoạt động thua lỗ, doanh nghiệp không có khảt năng trả nợ, ngân hàng xử lý khoản nợ này bằng cách bán tài sản thế chấp, đương nhiên việc bán tài sản này phải được thực hiên trên thị trường, điều này hàm nghĩa rằng cơ sở giá trị của giá tài sản đảm bảo chủ yếu là dựa vào giá trị thị trường (có thể vẫn dung giá trị phi thị trường, nhưng đó là điều bất khả khỏng).

- Theo hướng thư nhất: nếu các ngân hàng tính toán được một hệ số điều chỉnh chuẩn xác thì kết quả thẩm định có độ tin tưởng cao, tuy nhiên, thường hiện nay, các ngân hàng mới chỉ mang tính áp đặt hệ số này một cách cố định ( nếu muốn có một hệ số điều chỉnh chuẩn xác đòi hỏi phải trải qua một quy trình định giá khoa học) và việc áp đặt thường theo chiều hướng làm cho giá trị của mảnh đất cần định giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường thực tế. - Theo hai hướng này đều làm giảm giá trị bất động sản, việc nay làm giảm hiệu quả kinh doanh của ngân hàng đồng thời không đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng, bởi vì ngân hàng cũng muốn cho vay được nhiều vốn để tăng hiệu quả kinh doanh đồng thời khách hàng cũng muốn được vay nhiều vốn với mỗi bất động sản thế chấp vì mỗi khách hàng họ không có nhiều bất động sản thế chấp. Nếu như việc thẩm định các khoản vay món ngắn hạn, các khoản vay thương mại không quá phức tạp, có thể được thực hiện trực tiếp bởi một cán bộ tín dụng với sự trợ giúp của các phòng /ban liên quan thì ngược lại việc định giá tài sản lớn và thẩm định dự án lại là không đơn giản chút nào, nó đòi hỏi cán bộ định giá và thẩm định phải có một vốn kiến thức rất tổng hợp về các phương pháp định giá bất động sản và thị trường, về quản trị doanh nghiệp, về khoa học kỹ thuật, về luật pháp, về xã hội.

Cách 4: Dùng phương pháp thặng dư (áp dụng với những mảnh đất có khả năng phát triển, khó so sánh cũng như khó có thể sử dụng phương pháp khác)… Nó có thể là đất trống dành cho phát triển hay đất có các kết cấu xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo,thông thường là tân trang lại hay phá bỏ và phát triển lại với những kết cấu hoàn toàn mới.