MỤC LỤC
Dé hình thức cấp tín dụng có bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai thực sự áp dụng hiệu quả, thiết nghĩ Ngân hàng Nhà nước nên tô chức các buôi toa đàm dé tông kết kinh nghiệm, lay ý kiến thực tiễn của các ngân hàng để xây dựng các nội dung quy định về nguyên tắc, cơ sở và cơ chế cụ thé của việc xác định giá tri tài sản bảo đảm, đồng thời tổng kết các hành vi tiêu cực trong việc xác định giá trị tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai trong thời gian qua để có biện pháp ngăn chặn kịp thời, ngăn ngừa thiệt hại cho các tô chức tín dung. Tuy nhiên, nếu quá trình xử lý tài sản thế chấp lại không có sự tự nguyện, thiện chí của bên thé chap thì rất khó cho việc sang tên, bởi lẽ: bên cạnh hợp đồng thế chấp có ghi nhận sự thoả thuận về quyền xử lý cho bên nhận thế chấp và phương thức xử lý tài sản thế chấp; có sự chứng minh về hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên thé chấp thi co quan có thấm quyền chưa thé hoàn tat thủ tục sang tên bởi không có ý chí tự nguyện đồng ý chuyển quyền sở hữu của bên thế chấp trong biên bản xử lý tài sản, hoặc không có quyết định của cơ quan nhà nước có thấm quyên (Toà án).
Nếu tài sản thế chấp bi hư hỏng, mat mát thì bên thứ ba giữ tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường và khoản tiền bồi thường sẽ trở thành tài sản bảo đảm (quy định tại khoản 2 Điều 25 Nghị định 163/2006 ND-CP). Trong quan hệ cầm có thì không có loại chủ thé này bởi đặc điểm của cầm cố là phải có sự chuyền giao tài sản. Dé thực hiện nghĩa vụ bảo quan tài sản cầm cố, bên nhận cầm cố có thé ký hợp đồng gửi giữ tài sản đó cho người khác mà không cần phải có sự đồng ý của bên cầm cố. Và nếu tài sản cầm cô bị hư hỏng, mat mát thì người trông giữ phải chịu trách nhiệm bồi thường cho bên nhận cầm có, và bên nhận cầm cố phải chịu trách nhiệm trước bên cầm cố. Hình thức của thế chấp. Thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản. Pháp luật sẽ không công nhận hiệu lực của hợp đồng thé chấp được giao kết dưới hình thức miệng. Hop đồng thế chấp được công chứng, chứng thực, đăng ký nếu pháp luật có quy định hoặc các bên có thoả thuận. Trường hợp pháp luật có quy định thế chấp phải. được công chứng hoặc chứng thực hay phải đăng ký mà các bên không tuân thủ. thì hợp đồng đó sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Vậy đó là những trường hợp nào? Theo nguyên tắc chung, mọi giao dịch có đối tượng là tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng phải được công chứng, hoặc chứng thực. Do vậy, khi thế chấp quyền sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng, các phương tiện giao thông vận. tải cơ giới, máy bay, tàu biển..là những tài sản mà theo quy định của pháp luật hiện hành phải đăng ký quyền sở hữu thì sẽ phải lập hợp đồng bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Đối với những trường hợp phải đăng ký hợp đồng thế chấp thì Điều 12 Nghị định 163 có quy định gồm: thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sở hữu rừng, quyền sử dụng rừng sản xuất là rừng trồng:. thế chấp máy bay, tàu biến; thé chấp một tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ; và các trường hợp khác nếu pháp luật có quy định. Các cơ quan thực hiện việc đăng ký gồm có Trung tâm đăng ký quốc gia giao dịch và tài sản, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên môi trường, Cục. Chính Phủ về đăng ký giao dich bao dam). Tài sản thế chấp mà các TCTD định giá khi cho vay cũng chỉ là tài sản đã đầu t- trên đất (sản phẩm thuỷ hải sản) mà không bao gồm giá trị QSDD thuê nêu trên. Day là sự thiệt thoi và không công bằng cho ng- ời đầu t- trên đất thuê. Từ những phân tích nêu trên cho thấy, không cho phép chủ thể thuê đất hàng năm quyền thế chấp QSDD một mặt hạn chế quyền của chủ thể thuê đất, anh h- ong đến quyền và lợi ích của họ trong quá trình sử dụng đất, cũng là hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn nhà n- 6c trong đầu t-, kinh doanh, điều đó chẳng những không khuyến khích đ-ợc chủ thể thuê đất trong quá trình đầu t- mà chúng còn kìm hãm cơ hội phát triển của những doanh nghiệp mà khả năng tài chính yếu kém. Mặt khác, quy định này trở nên cứng nhắc, khuôn mẫu, không linh hoạt va xa rời thực tiễn, không đáp ứng đ- ợc những nguyện vọng của ng- di có QSDD. Trung Quốc là quốc gia láng giéng với Việt Nam, trong chính sách va PLĐĐ của hai n-ớc có khá nhiều những nét t-ơng đồng, song về vấn đề nay, Luật Quản lý bất động sản đô thị của Trung Quốc quy định thông thoáng hơn và phù hợp hơn. Cu thể: “Quyền sử dụng đất thông qua việc thuê đất có thể được. Nên chăng, đây là quy định mà các nhà làm luật Việt Nam có thể so sánh, nghiên cứu và cần bổ sung đối t- ong này trong quan hệ thế chấp. “tổ chức kinh tế” được tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ, còn các tổ chức khác không phải là tổ chức kinh tế thì không đ- ợc thực hiện quyền này. Đây cũng là một sự hạn chế vô lý của LDD 2003 vì theo quy định tại Điều 9 LDD 2003 thì tổ chức kinh tế chỉ là một chủ thể nhỏ trong một chủ thể rộng lớn, bao gồm: cơ quan nhà n- ớc, các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân. Mặt khác, cơ sở và nguồn gốc phát sinh QSDĐ của các tổ chức nêu trên cũng hết sức phong phú, đa dạng. Bên cạnh hình thức giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nh- ong QSDĐ, các tổ chức còn đ-ợc Nhà n- 6c công nhận QSDD nh- đất ma các tổ chức có đ- ợc từ một tổ chức, cá nhân khác tặng cho. Tuy nhiên, khi quy định về quyền thế chấp QSDĐ, LDD 2003 đã loại trừ quyền thé chấp QSDD của tổ chức kinh tế mà nguồn gốc QSDD họ có đ- ợc từ việc Nhà n- 6c công nhận QSDĐ. Cũng t- ơng tự, xét về phạm vi chủ thể sử dụng đất là tổ chức sử dụng đất trong n-ớc theo Điều 9 LĐĐ 2003 thì ngoài chủ thé là tổ chức kinh tế, còn có rất nhiều các tổ chức sự nghiệp khác. Các tổ chức này ngoài QSDD d- oc Nhà n- 6c giao để sử dụng vào sự nghiệp chung thì họ còn có thể có QSDD từ các tổ chức, cá nhân khác tặng cho một cách hợp pháp. Đây là tài sản riêng của tổ chức nên họ phải đ- ợc quyền định đoạt QSDĐ này cho các mục đích và nhu cầu. của mình, miễn sao sự định đoạt đó không làm thay đổi mục đích sử dụng đất mà Nhà n-ớc đã xác định. Xuất phát từ đó chúng tôi cho rằng, quyền thế chấp QSDĐ cũng phải đ- ợc pháp luật thừa nhận và tôn trọng. Việc không quy định quyền thế chấp QSDĐ cho các tổ chức không phải là tổ chức kinh tế trong tr- Ong hợp nêu trên không chỉ phản ánh sự khiên c- ống của PLĐĐ hiện hành, mà còn làm cho QSDD không đ- oc khai thác và sử dụng có hiệu quả. Sẽ thật vô lý và phi thực tế khi một tổ chức xã hội đ- ợc một tổ chức hay cá nhân khác tặng cho một diện tích đất có giá trị rất lớn trong kinh doanh th- ong mại nh-ng tổ chức này lại không thể sử dụng diện tích đất đ-ợc tặng cho đó để chuyển nh- ợng hoặc thế chấp trong khi tổ chức đang rất cần một nguồn vốn để phục vụ cho sự nghiệp chung của tổ chức mình. QSDĐ sau khi tặng cho đó cũng sẽ không thể khai thác và sử dụng có hiệu quả với mục đích ban đầu Nhà n- ớc đã xác định bởi tổ chức xã hội kia không có chức năng kinh doanh để có thể tổ chức kinh doanh trên diện tích đất đ- ợc tặng cho của mình. Nh- vậy, QSDĐ đã không đến đ- oc với những ng- ời thực sự có kha năng và nhu cầu sử dụng đất. Ba là, đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không phải là đất thuê khi thế chấp QSDĐ để vay vốn theo quy định tại khoản 7 Điều 113 LDD 2003 bị hạn chế bởi mục đích khi vay vốn, chỉ là vay vốn để “san xuất kinh doanh” là một sự hạn chế không có cơ sở và không phù hợp với nhu cầu phong phú và đa dạng của ng- ời có nhu cầu vay vốn. Trên thực tế, nhu cầu vay vốn phục vụ cho mục đích tiêu dùng của hộ gia đình, cá nhân là rất lớn; chẳng hạn: vay tiền cho con đi học, vay tiền để mua sắm các đồ dùng đảm bao đời sống, sinh hoạt và các điều kiện thiết yếu khác của gia đình, vay tiền để chỉnh trang lại nhà ở.. Đây là những nhu cầu hết sức chính đáng của ng- ời dân nhằm mục đích phục vụ cho nhu cầu sống, sinh hoạt và nâng cao chất I- ong cuộc sống của ng- 61 dân. Thiết nghĩ, nhu cầu khách quan này cần phải đ- ợc Nhà n- ớc thừa nhận và không có lý do gì để hạn chế khi mà khoản vay đã đ-ợc bảo đảm bằng chính tài sản là QSDĐ hợp. pháp của chính họ. Mặt khác, quy định này cũng không phù hợp với Điều 50 Luật Các tổ chức tín dụng khi xác định loại hình cho vay. Theo đó, TCTD thực hiện việc cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với tất cả các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện nhằm đáp ứng các nhu cầu vốn cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đời sống. Thứ hai, đối tợng tài san thế chấp là các tài sản gắn liên với đất. Theo khoản 2 Điều 716 BLDS 2005 quy định: “Trường hợp người sử dụng đất thế chấp QSDĐ) thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trông, v- ờn cây và các tài sản khác của ng- ời thế chấp gắn liên với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận ”.