Thị trường bất động sản nhà đất tại Hà Nội: Thực trạng và giải pháp phát triển

Đặc điểm của thị trường nhà đất

Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công…. Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và tăng trị nên vấn đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lý quyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ như cấp nước, cấp điện, thu gom rác, giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và ngoài nhà… Các chung cư dù là chung cư cho thuê hay chung cư cộng đồng sở hữu càng cần đến công tác quản lý BĐS được chuyên nghiệp hoá, xã hội hoá và thị trường hoá.

Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Do quy mô đó, thị trường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao hơn so với bình thường và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi không bình thường, có khi còn tăng trưởng âm (đối với những nền kinh tế “bong bóng”, thuật ngữ dùng cho những quốc gia phát triển khu vực quá nóng về thị trường BĐS). Sự vận động và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động tương hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác.

Các ngành công nghiệp 14.837 41,2 19.229,3

Ngoài ra, rất nhiều công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại TP HCM có kế hoạch mở rộng kinh doanh ra Hà Nội", đại diện Chesterton nhận định.

Các ngành kinh doanh diện tích thương mại, văn

Về mặt quản lý, một mặt Nhà nước cần khẩn trương ban hành và bổ sung các văn bản pháp lý, đề ra các chính sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh từng vấn đề cụ thể của thị trường BĐS như đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng cho sản xuất… nhằm tạo dần các điều kiện cho thị trường nhà đất đi vào hoạt động và phát triển. Mặt khác, Nhà nước cũng có những chính sách nhằm điều chỉnh những khiếm khuyết của thị trường nhà đất thông qua việc tạo dựng các quỹ phát triển hạ tầng và đô thị, chính sách hỗ trợ lãi suất, phát động phong trào xây nhà tình nghĩa, trợ cấp về nhà ở, đất ở cho những người có công với cách mạng…Những chính sách này đã góp phần không nhỏ vào việc ổn định và bước đầu phát triển thị trường BĐS.

Những tồn tại yếu kém trong việc phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội 1 Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phạm quy định về nhà đất rất

Giá các loại đất do chính quyền tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định dựa trên khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành, ngoài ra giá đất còn được nhân thêm một hệ số k từ 0,5 đế 1,8 lần mức giá quy định tuy nhiên trên thực tế hệ số này có nâng lên đến 3 hoặc 4 lần thì vẫn có có sự chênh lệch đáng kể với giỏ thị trường. Khi đầu cơ nhà đất phát triển quá mức, thúc đẩy thị trường nhà đất phình ra quá nhanh, quá lớn, thu hút quá nhiều vốn từ thị trường tiền tệ thì rất dễ trở thành nguyên nhân góp phần hình thành nền “kinh tế bong bóng” mà hậu quả gần đây là cuộc khủng hoảng tài chính Châu á năm 1997. Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do chưa tách được quyền cho thuê đất thô (của Nhà nước) với quyền cho thuê hạ tầng ( của các doanh nghiệp phát triển hạ tầng hạ tầng), dẫn đến những ưu đãi về giá thuê đất, miễn giảm tiền thuê đất của Nhà nước phải thông qua doanh nghiệp phát triển hạ tầng và nhiều khi các doanh nghiệp trực tiếp sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh lại không được hưởng.

 Khiếu nại để đòi được hợp thức hoá, công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị (để không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) mà khi mua không có xác nhận chính quyền địa phương có hơn 3.000 vụ việc tồn đọng từ trước đến nay chưa được giải quyết được. Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận, tại Hà Nội nguồn thông tin để có được ngôi nhà hiện tại của người phỏng vấn tập trung chủ yếu là thông qua bạn bè, họ hàng (chiếm 70,24%), qua thông tin đại chúng 16,67%, qua các trung tâm môi giới nhà đất chỉ chiếm có 13,10% (nguồn: Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương).

Nguyên nhân của các yếu kém trên

Do vậy việc bộ luật dân sự quy định khái quát về việc đăng ký quyền sở hữu đã gây ra không ít khó khăn và bất cập trong quá trình thực thi pháp luật, giảm hiệu quả của pháp luật nhất là ảnh hưởng đến tính công khai hoá các quyền của chủ thể đối với tài sản làm cho người thứ ba khó biết được sự tồn tại, sự chuyển dịch các quyền đó nhằm đảm bảo sự an toàn trong giao dịch. - Về bán đấu giá tài sản liên quan đến BĐS: hiện nay, trên thực tế việc bán đấu giá tài sản nói chung và tài sản là BĐS cũng như quyền sử dụng đất cùng một lúc được điều chỉnh và quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Bộ luật dân sự, pháp lệnh thi hành án dân sự, Nghị định 69/CP, Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ ban hành quy chế trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Nhìn chung các quy định về bảo đảm tiền vay còn nhiều bất cập và nặng về thủ tục hành chính giấy tờ vì theo quy định tại điều 732 bộ luật dân sự và Nghị định số 17/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thế chấp nhưng nhiều tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất dùng vào mục đích sản xuất kinh doanh, cung ứng dịch vụ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó giao dịch thế chấp BĐS gặp nhiều khó khăn, hạn chế khả năng chuyển hoá BĐS thành tài sản tài chính, huy động vốn cho sản xuất kinh doanh, chưa đảm bảo tính tự chủ, tự quyết của các tổ chức tín dụng trong việc nhận tài sản bảo đảm là BĐS cũng như hạn chế quyền của chủ nọ trong việc xử lý tài sản bảo đảm là BĐS.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhất là đất ở đô thị đạt thấp có nhiều nguyên nhân: do nguồn gốc đất rất phức tạp, các quy định về giấy tờ làm căn cứ không bao quát hết được, do nhiều năm buông lỏng quản lý đất đai, một bộ phận người sử dụng dất không có đủ giấy tờ hợp pháp, do quy định thủ tục còn rườm rà, phức tạp, do trước đây quy định phải đóng tiền một lần và lớn qúa dân không chịu nổi, đa số người dân không có nhu cầu chuyển nhượng nên ít quan tâm mặt khác việc chuyển nhượng “ngầm” đất đai diễn ra phổ biến. Công tác quy họach, sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết, quy hoạch thường xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp thường xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp biết, tham gia và thực hiện chưa có chuyển biến đáng kể, tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nước và một bộ phận dân cư.