Nghiên cứu tình hình phát triển quỹ nhà cho thuê tại Hà Nội
MỤC LỤC
NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH THỊ TRƯỜNG VỀ SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN
Phân tích, đánh giá kết quả cung cầu thị trường tổng thể về sản phẩm của dự án
Đầu tiên, các dự án đó thường là đc xây dựng ở phía ngoài Hà Nội, ở các phần được mở rộng: Mỹ Đình, Văn khuê, Dịch Vọng, Mễ Trì … Thứ hai nữa : đây là các chung cư để bán, nên khách hàng cần có 1 khoản tiền rất lớn, có thể lên đến hàng tỷ đồng .Dự án tận dụng những điểm mạnh của mình: nằm khá trung tâm thành phố : ở Đường Láng, và số tiền trả trước cũng ít hơn rất nhiều. + ý kiến của Ông Richard Leed - Giám đốc chi nhánh Hà Nội Công ty bất động sản CBRE nhận xét, ở các nước phát triển, người dân càng nhiều tiền càng thích ở chung cư cao tầng ,triển vọng thị trường căn hộ cho thuê của Hà Nội vẫn rất khả quan vì số lượng người nước ngoài làm việc tại Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trong giai đoạn trung hạn và dài hạn.
Phân đoạn thị trường, xác định thị trường mục tiêu 1 Phân loại thị trường
Sản phẩm chủ yếu là căn hộ cho thuê, vì thế sản phẩm đc thể hiện chính thông qua phần tiếp thị và quảng cáo về sản phẩm.Nó phải nói lên đc những đặc điểm chính của sản phẩm, làm nổi bật những ưu thế sản phẩm có được, từ đó thu hút đc nhà đầu tư cũng như khách hàng. Dự án sẽ vẫn sử dụng những hình thức tiếp thị cổ truyền như phát tờ rơi quảng cáo,báo chí , phim quảng cáo hay trên Internet,… bởi nó vẫn mang lại những hiệu quả rừ rệt, nhưng để tăng thờm sẽ cú thờm những điểm nhấn : như hình thức khá mới nhưng thu đc nhiều hiệu quả mà gần đây 1 số dự án đã thực hiện đó là : in ấn những nội dung chính, nêu nổi bật những ưu điểm của sản phẩm trên bưu thiếp và gửi đến những khách hàng tiềm năng.
Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường về sản phẩm của dự án
Thời gian thuê nhà và phương thức thanh toán tiền thuê nhà sẽ do chủ đầu tư thỏa thuận với khách hàng ( nhằm linh hoạt cho từng đối tượng: trả tiền 1 năm/1 lần hoặc 5 năm/ 1 lần hau 10 năm / 1 lần. Nguồn vốn huy động từ khách hàng lớn nên không phải chịu lãi vay, khả năng vay ngân hàng lớn ( do thời gian thu hồi vốn nhanh),từ đó tăng khả năng đáp ứng đúng tiến độ về vốn, ít gây phát sinh thêm chi phí,….
NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN
Lựa chọn hình thức đầu tư
* Xây dựng mới hoàn chỉnh đồng bộ mạng lưới kỹ thuật hạ tầng ngoài nhà: đường – hè nội bộ, sân vườn cảnh quan, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin, hệ thống PCCC hiện đại … và đấu nối với hạ tầng kỹ thuật khu vực. * Xây dựng mới công trình Nhà ở cho thuê kết hợp không gian kinh doanh thương mại và phục vụ chung cư với tổng diện tích sàn XD khoảng 23.055m2.
Lựa chọn loại hình doanh nghiệp và phương thức kinh doanh
+ Sau khi hoàn thành dự án đầu tư xây dựng và quyết định đầu tư( dự kiến quí III 2010) chủ đầu tư sẽ thông báo rộng rãi việc cho thuê căn hộ chung cư cao tầng. + đối với khu vực để xe ô tô và xe máy sẽ do ban quản lý chung cư quản lý và khai thác, chỉ mang tính chất phục vụ và bù đắp đủ các chi phí.
Lựa chọn công nghệ kỹ thuật cho dự án
- Hệ thống thang máy bao gồm: Thang máy bộ tải trọng 1000kg(3 bộ), tốc độ 90m/phút, thang máy bộ tải trọng 1600kg, tốc độ 90m/phút(3 bộ): đây là công trình được sử dụng làm nhà chung cư đòi hỏi thang máy sử dụng trong tòa nhà phải tiện lợi và dễ sử dụng, độ bền phải cao vì trong tòa nhà thì thang máy là một trong những thiết bị đắt tiền nhất, nên độ bền, độ ổn định của thang máy sẽ góp phần rất nhiều vào chất lượng của tòa nhà. * Hệ thống truyền hình: Với qui mô lắp đặt trong tòa nhà một hệ thống truyền hình sử dụng cáp đồng trục bao gồm: hệ thống anten thu tín hiệu truyền hình Việt Nam và các chương trình trong khu vực, lắp đặt hệ thống khuếch đại tín hiệu cao tần và các thiết bị phân phối tín hiệu truyền hình cộng với hệ thống mạng cáp dẫn từ trung tâm truyền hình cáp qua khuếch đại và các bộ chia tới các ổ cắm ti vi trong các căn hộ và khu vực kinh doanh dịch vụ.
Lựa chọn cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc sản xuất ra sản phẩm
Đây là công trình được sử dụng làm nhà ở chung cư, đòi hỏi thang máy sử dugnj trong tòa nhà phải rất tiện lợi và dễ sử dụng, độ bền phải cao, nhưng giá thành đầu tư cho thang máy phải hợp lý. Đây là một trong các thiết bị đắt tiền nhất, nên độ bền, độ ổn định của thang máy sẽ góp phần rất nhiều vào chất lượng của tòa nhà, nó sẽ gắn liền với tuổi thọ của tòa nhà.
Lựa chọn địa điểm dự án
Khí hậu tại địa điểm dự kiến xây dựng thuộc khí hậu Hà Nội nói riêng và Đồng Bằng Bắc Bộ núi chung,khớ hậu cú 4 mựa rừ rệt,nhưng nhiệt độ giữa các mùa không chênh nhau nhiều, ít khi có sự biến động về khí hậu sẽ thuận tiện cho việc thi công. Khu đất để đầu tư dự án xây dựng Tổ hợp dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5- NƠ đường Láng Hạ - Thanh Xuân là một trong những dự án nằm hai bên đường Láng Hạ - Thanh Xuân nên việc đấu nối hạ tầng kỹ thuật là thuận lợi, Mặt khác, dự án nằm trên lô đất riêng biệt nên không ảnh hưởng tới tiến độ của các dự án khác.
Giải pháp xây dựng công trình dự án
Các căn hộ liên hệ với nhau và với thang giao thông bằng hệ thống thang truc đứng (2 thang máy + 1 thang bộ + 1 thang thoát hiểm). Mỗi tầng của khối tháp có 5 loại căn hộ vố cơ cấu như sau:. Loại căn hộ A1 bao gồm các căn phòng như 01 phòng khách không gian mở:. Các phòng đều có thể mở cửa sổ trực tiêp với thiên nhiên. Loại căn hộ A2 bao gồm các căn phòng như 01 phòng khách không gian mở:. Các phòng đều có thể mở cửa sổ trực tiêp với thiên nhiên. Loại căn hộ B bao gồm các căn phòng như 01 phòng khách không gian mở:. Các phòng đều có thể mở cửa sổ trực tiêp với thiên nhiên. Các phòng đều có thể mở cửa sổ trực tiêp với thiên nhiên. - Tầng mái: Là không gian kỹ thuật thang máy, bể nước mái, các ống thông hơi kỹ thuật và có 02 thang bộ đều có thể lên mái để thoát hiểm. Mặt đứng công trình có kiến trúc hài hòa, hiên đại, đặc trưng của kiến trúc nhà ở. Sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nước có hiệu quả trong kiến trúc. Móng được thiết kế theo tài liệu địa chất do kết quả khảo sát địa chất do Trung tâm nghiên cứu địa kỹ thuật – Trường đại học mỏ địa chất lập tháng 9/2005 tại lô đất 4,5-NƠ. Móng được thi công bằng phương pháp cọc khoan nhồi cho các vị trí khối cao tầng và cọc ép tĩnh cho vị trí khối thấp tầng. Cọc nhồi được thi công khoan tạo lỗ trong đất, giữ thành hố khoan bằng dung dịch BENTONIT. Số lượng loại cọc chủ yếu như sau;. Việc quyết định chiều dài cũng như sức chịu tải tính toán của cọc được xem xét sau khi có báo cáo kết quả nén thử tĩnh cọc tại hiện trường do thiết kế quy định trên bản thiết kế móng. Phương án kết cấu thân:. Căn cứ vào tính chất sử dụng, quy mô và tải trọng công trình, phương án kết cấu phõn thõn là kết cấu khung gồm cột và sàn…, lừi cứng tại vị trớ thang máy và thang bộ. Trong hệ kết cấu này, kết cấu vách cứng và cột BTCT đóng vai trò cùng chịu tải trọng ngang, hẹ cột chủ yếu chịu tải trọng đứng. - Giải pháp kết cấu chịu lực chính công trình dung hệ kết cấu BTCT toàn khối. - Hệ kết cấu cột, dầm sàn kết hợp lừi thang và vỏch cứng. Lồng thang mỏy dựng giải phỏp lừi BTCT dầy 300cm. Kết cấu tầng hầm:. Tất cả các kích thước cấu kiên sẽ được điều chỉnh lại hco hợp lý và đảm bảo kỹ thuật sau khi có tính toán cụ thể khi lập Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công. Nguồn điện cấp cho công trình được lầy từ trạm biến áp của khu vực theo đường cấp ngầm dẫn về trạm biến áp của dự án đặt ở hai đàu hồi công trình. Kí hiệu bằng hình vẽ trên sơ đồ điện, thiết bị điện và dây dẫn trên mặt bằng. Hồ sơ bản vẽ thi công. - Công trình gồm 3 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên được cấp điện bằng một nguồn điện hạ thế độc lập từ trạm biến áp của công trình đến bằng lộ cáp:. - Trong mỗi một đơn nguyên ngoài nguồn điện lưới còn có them 1 máy phát điện dự phòng. Công suất 1 máy là 300KVA cấp điện cho hệ thống đèn + ổ cắm khu siêu thị, hệ thống đèn chiếu sáng chung, quạt thông gió, cho trạm. bơm nước và thang máy hoạt động khi điện lưới có sự cố thông bộ chuyển đổi nguồn tự động ATS. c) Xác định phụ tải tính toán. d) Chọn và kiểm tra dây dẫn:. Dây dẫn được chọn theo tiêu chuẩn: Uđm ≤ [U]. Trong đó: Uđm, Ilv là điện áp định mức, dòng điện làm việc lâu dài của dây dẫn. Dây dẫn được kiểm tra theo điều kiện phát nóng và điều kiện tổn thất điện áp cho phép. e) Lắp đặt thiết bị:. - Cáp điện cấp cho các tầng được đặt trong máng cáp đi trong lố kỹ thuật điện. - Tất cả dây điện dùng trong công trình được luồn trong ống nhựa đặt chìm tường hoặc trần. - Dây dẫn cấp điện cho các bóng đèn, quạt là dây Cu/PVC/PVC [2x1,5mm2],dây dẫn cấp điện cho điều hòa cục bộ, ổ cắm là dây Cu/PVC/PVC[2x2,5mm2], dây dẫn cho các phân mạch khác được ghi trên sơ đồ nguyên lý cấp điện và mặt bằng cấp điện. Các công tắc đặt cách mặt sàn 1,4m. Các tủ điện tầng, tủ điện tổng, đặt cách bề mặt sàn hoàn thiện 1,5m. - Tất cả các tủ điện kim loại, ổ cắm đều được nối đất an toàn. Điện trở của hệ thống nối đất an toàn phải đảm bảo điều kiện RTĐAT ≤ 4Ώ. - Tuyển tập tiêu chuẩn xây dựng của Việt Nam tập VI. b) Nguyên tắc chung thiết kế:. - Công trình đảm bảo an toàn khi sử dụng - Đáp ứng yêu cầu công nghệ. - Dễ vận hành công trình. - Quản lý và bảo dưỡng dễ dàng - Phương án kinh tế phù hợp nhất. - Bảo đảm tính mỹ quan và yêu cầu bảo vệ môi trường của khu vực - Thuận tiện cho việc bố trí các mạng hạ tầng kỹ thuật giao thông, điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc. c) Giải pháp thiết kế hệ thống cấp nước. Không giống như các thiết bị khác (như bàn ghế, quạt, nội thất…) sau thời gian sử dụng một vài năm, nếu có sự hư hỏng thì có thể thay thế bằng thiết bị mới, nhưng với thang máy thì điều này không thể xẩy ra. Do đó quyết định lựa chọn thiết bị thang máy cần phải được nghiên cứu và xem xét kỹ từ đầu để tránh trường hợp khấu hao sử dụng thang máy quá nhanh trong khi tuổi thọ của tòa nhà còn rất dài. Ngoài các yếu tố về chất lượng thang, giá thành đầu tư ban đầu hợp lý thì người sử dụng cũng rất quan tâm đến chế độ hậu mãi sau khi thời hạn bảo hành kết thúc. Vì một số hãng thang máy để vào được công trình thì hạ giá bán đầu vào hoặc kéo dài them một chút thời gian bảo hành miễn phí, sau khi hết thời hạn bảo hành lại tính phí bảo trì rất cao. Hoặc một số hãng thang tuy có giá đầu vào thấp nhưng do chất lượng độ bền không cao, nên sau khi hết thời hạn bảo hành thì việc thay thế vật tư lại xẩy ra liên tục, do đó giá thành tổng đội lên rất cao và gây nhiều nhiễu cho người sử dụng. Điều này càng không thể được đối với các công trình đầu tư lâu dài. a) Phạm vi thiết kế:. Với quy mô lắp đặt trong tòa nhà một mạng điện thoại nội bộ, toàn bộ công việc bao gồm:. - Thiết kế lắp đặt mạng cáp dẫn từ hộp kỹ thuật của tầng tới các ổ cắm điện thoại trong các căn hộ và khu vực kinh doanh dịch vụ. b) Yêu cầu kỹ thuât.
Phân tích đánh giá tác động môi trường 1. Mục đích đánh giá tác động môi trường
- Không xâm hại đến các công trình lân cận, công trình dân sinh như đường xá, hệ thống hạ tầng kỹ thuật xung quanh khu đất xây dựng công trình. - Che chắn chống bụi và vật liệu có thể rơi xuống từ trên cao trong khu vực thi công cũng như các khu vực tiếp giáp với hang rào khu đất thi công.
Lịch trình thực hiện dự án
- Tuân thủ các quy định của Thành phố để đảm bảo an toàn trong suốt quá trình thi công.
NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ
Tổ chức quản lý dự án trong giai đoạn đầu tư
+ Bộ phận mua sắm máy móc thiết bị: đưa ra các phương án, kế hoạch mua sắm máy móc thiết bị cho dự án.Lựa chọn máy móc, thiết bị hiện đại, đồng bộ, chi phí hợp lý, đảm bảo tiến độ, các điều kiện thanh toán và các tiêu chuẩn khác,lựa chọn nhà cung cấp. + Bộ phận đào tạo: xây dựng kế hoạch nhân sự, kế hoạch và chương trình đào tạo về: quản lý điều hành, hành chính, nhân sự,kỹ thuật, bảo trì,bảo dưỡng nhân viên.
Tổ chức quản lý dự án trong quá trình vận hành khai thác
+ Bộ phận tài chớnh: Mở và theo dừi tài khoản cho dự ỏn.Đảm bảo huy động vốn đúng tiến độ cho dự án, lập dự án,phân bổ, giám sát việc sử dụng các chi phí. + Bộ phận thiết kế, kỹ thuật: Thiết kế các công trình hạ tầng dự án,thiết kế kỹ thuật, điện, nước, thiết kế các hạng mục xây dựng trong dự án.
NGUỒN VỐN, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN, PHƯƠNG ÁN THU HỒI VỐN, HIỆU QUẢ DỰ ÁN
Nguồn vốn, kế hoạch sử dụng vốn 1 Tiến độ khai thác dự án
- Tuy nhiên do đối tượng thuê nhà ở đây là CBCNV có hộ khẩu Hà Nội, vì vậy để đảm bảo quyền và phù hợp với chủ trương của thành phố, dự kiến giá cho thuê cho 1m2 sàn nhà căn hộ là 27000đ/m2/tháng. Kinh doanh trông giữ xe chỉ mang tính chất phục vụ đảm bảo các chi phí quản lý và các chi phí khác trích quỹ duy tu sửa bào dưỡng các hạng mục phục vụ chung cho khu chung cư.
Phương án thu hồi vốn, phân tích hiệu quả dự án đầu tư 1 Chi phí vận hành khai thác dự án
Phương pháp hạch tóan kinh tế phần nhà ở theo phương án chủ đầu tư đảm bảo thu hồi vốn được tính bằng chỉ tiêu lợi nhuân, lãi suất do trả chậm và các khoản thuế trích nộp nhà nước. + Với hạng mục văn phòng và siêu thị bán hàng: đầy là hạng mục phục vụ cho nhu cầu thiếu hụt văn phòng và nhu cầu mua bán giao dịch của các hộ dân khu chung cư,nên quan điểm tính hiệu quả kinh tế chỉ mang tính chất đảm bảo thu hồi vốn trong khoảng thời gian nhất định và các đảm bảo các mục tiêu kinh tế chung của xã hội.
Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính dự án : Nhận xét hiệu quả kinh tế dự án
GTGT và các chi phí hợp lý và các chi phí hợp lý khác trong quá trình kinh doanh. TR.ĐỒNG TR.ĐỒNG TR.ĐỒNG TR.ĐỒNG TR.ĐỒNG TR.ĐỒNG Đơn vịtính Năm2010.