Vấn đề Đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng tại thành phố Hà Nội

Những quy định chung

- Tổ chức, hộ gia đinh, cá nhân trong nớc có đất bị thu hồi (gọi chung là ngời bị thu hồi đất) đợc đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. - Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất cuả tổ chức, cá nhân nớc ngoài, tổ chức quốc tế, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đã đợc Nhà nớc Việt Nam cho thuê đất giải quyết theo quyết định riêng của Thủ tớng Chính phủ.

Những quy định cụ thể

Đền bù thiệt hại về đất

- Nhà ở bị thu hồi giải phóng mặt bằng thuộc sở hữu Nhà nớc (nhà. đang thuê nhà nớc hoặc tổ chức tự quản): Ngời bị thu hồi đợc tiếp tục thuê nhà thuộc sở hữu nhà nớc theo giá quy định tại quyết định 118/TTg ngày 27/11/1992 của Thủ tớng chính phủ hoặc đợc mua nhà ở mới có diện tích không thấp hơn diện tích bị thu hồi. + Nếu diện tích nhà bán lớn hơn diện tích nhà, đất ở bị thu hồi: Phần chênh lệch diện tích bán theo giá đảm bảo kinh doanh (giá quyết toán xây dựng nhà) giá đất bằng 100% theo quy định. * Trờng hợp đợc mua nhà chung c cao tầng giá : Giá bán nhà cũng theo quy định nh trờng hợp trên nhng đợc miễn toàn bộ tiền sử dụng đất. Đối với cả 2 trờng hợp trên nếu diện tích nhà đợc mua tại nơi mới nhỏ hơn diện tích nhà đất ở bị thu hồi thì phần chênh lệch này ngoài phần. đợc đền bù còn đợc hỗ trợ 10% giá đất tại nơi bị thu hồi do thành phố quy. b) Khi cha có quỹ nhà thì ngời có đất ở bị thu hồi đợc xét giao đất. đất, nếu đợc xét giao đất ở thì theo tiêu chuẩn nh sau:. - Nếu diện tích bị thu hồi toàn bộ bằng hoặc nhỏ hơn các mức diện tích quy định dới đây thì đợc giao bằng 100% diện tích bị thu hồi. 60m2 đối với khu vực nội thành. 120m2 đối với khu vực nông thôn đồng bằng. 160m2 đối với khu vực nông thông trung du. 200m2 đối với khu vực nông thôn miền núi. - Nếu diện tích bị thu hồi toàn bộ lớn hơn các mức quy định ở phần trên đây thì đợc giao đủ theo mức đó và giao bổ sung 50% phần diện tích chênh lệch, nhng tổng diện tích đất đợc giao không lớn hơn 1,5 lần đối với. đất ở đô thị và không lớn hơn 2 lần đối với đất ở nông thôn so với mức quy. đối với đất ở tại đô thị, 100m2 đối với đất ở thuộc nông thôn) nhng phần diện tích giao bổ sung phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cho Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định nhân hệ số điều chỉnh K nh sau:. c) Xử lý một số trờng hợp cụ thể khác.

Đền bù thiệt hại về tài sản trên đất

- Đối với cây hàng năm và vật nuôi trên đất có mặt nớc thì đợc đền bù bằng giá trị sản lợng thu hoạch 1 vụ tính theo mức thu hoạch bình quân của 3 vụ trớc đó với giá nông sản, thuỷ sản thực tế ở thị trờng địa phơng tại thời điểm đền bù, do Sở tài chính - Vật giá Thành phố công bố. Những trờng hợp lợi dụng việc đền bù giải phóng mặt bằng để trồng cây, giâm cây với loại cây trồng khác và số lợng vợt quá định mức kinh tế kỹ thuật thì chỉ đợc đền bù theo loại cây trồng ổn định trớc đây với định mức kinh tế kỹ thuật do cơ quan có thẩm quyền quy định.

Giá đất để tính đền bù thiệt hại ( ở Thành phố Hà Nội )

- Biểu 4: Giá đất ở, đất đã xây dựng và các loại đất nông, lâm nghiệp, đất cha sử dụng khi chuyển sang mục đích làm nhà ở, xây dựng công trình tại các đầu mối giao thông, ven các trục đờng giao thông chính chạy qua các xã vùng nông thôn (không bao gồm đất khu vực các xã ven nội thành, nội thị xã, thị trấn). Nếu cùng vị trí, cùng loại đờng phố mà khu đất đó có khả năng sinh lợi và mức độ hoàn thiện hạ tầng khác nhau thì có thể vận dụng hệ số điều chỉnh K theo hớng dẫn của liên ngành với cá mức điều chỉnh: 0,8; 0,9; 1,0; 1,2 lần mức giá chuẩn của bảng giá.

Chính sách trợ cấp

Đối với nhà cấp 1, 2, 3, biệt thự (có quyền sở hữu hợp pháp) khi Nhà nớc thu hồi đất ngoài phần đợc đền bù theo giá trị còn lại, chủ sở hữu t nhân còn đựợc trợ cấp thêm bằng 50% giá trị khấu hao đợc xác định tại phơng án đền bù. Anh hùng LLVT, bà mẹ Việt Nam anh hùng, anh hùng lao động, thơng binh, bệnh binh và ngời đợc hởng chính sách nh thơng bệnh binh bị mất sức lao động từ 81% trở lên, thân nhân của liệt sỹ đang hởng tiền tuất nuôi đỡng hàng tháng đợc hỗ trợ 5.000.000đ/chủ sử dụng đất.

Việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật để giải phóng mặt bằng

- Đối với khu vực nội thành và vùng đã qui hoạch thì chủ đầu t phải chuẩn bị trớc quỹ nhà có các loại căn hộ khép kín phù hợp với yêu cầu khác nhau của các hộ gia đình để bán hoặc cho thuê phục vụ giải phóng mặt bằng. - Đối với khu vực ngoại thành và những nơi có điều kiện đợc UBND thành phố cho phép giao đất cho các hộ thuộc diện giải phóng mặt bằng tự xây dựng thì chủ đầu t phải xây dựng hạ tầng kỹ thuật, bố trí các lô đất theo phơng án phân chia hợp lý, công bố công khai, dân chủ và có trách nhiệm phối hợp với chính quyền và các cơ quan chức năng của địa phơng quản lý mặt bằng và xây dựng công trình trên lô đất đó.

Việc tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng

Những giải pháp chủ yếu

Nguồn hỗ trợ của các chủ đầu t về đào tạo nghề, chuyển nghề phải đợc quy định thống nhất theo các loại dự án và phải đợc quản lý thông qua những đào tạo chuyển nghề để có sự điều tiết chung cho các vùng đặc biệt cần có sự hỗ trợ của thành phố. năng thu hồi và tháo dỡ đợc và phần xử phạt hành chính khi xây dựng không phép, sai phép. - Có chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển về, hớng nghiệp đối với các hộ dân bị thu hồi trên 50% diện tích đất canh tác với các mức phù hợp. Nhà nớc chỉ điều chỉnh, quản lý đối với các dự án đầu t là các công trình phục vụ lợi ích quốc phòng, an ninh công cộng và các công trình trọng điểm các dự án khác thì chỉ can thiệp hợp lý và cần thiết tuỳ theo từng loại dự án và hớng dẫn, tạo điều kiện cho các chủ đầu t thoả thuận với ngời sử dụng đất trên cơ sở quy định của Nhà nớc, không để ảnh hởng đến môi trờng đầu t chung. Bổ sung, điều chỉnh quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của Uỷ ban nhân dân thành phố về khung giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội cho phù hợp với quá trình hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội từng khu vực, từng đờng phố theo quá trình đô thị hoá hiện nay. Điều chỉnh mức giá đất có đầu t hạ tầng kỹ thuật và đất cha có đầu t hạ tầng kỹ thuật,. đất khu dân c nông thôn cho phù hợp thực tế. Để có kế hoạch dài hạn và chủ động trong khâu giải quyết việc làm cho ngời lao động thông qua các chơng trình hớng nghiệp và dạy nghề, tạo điều kiện cho sự phát triển ổn định, cần có chủ trơng nghiên cứu thành lập quỹ giải quyết việc làm để hỗ trợ cho nông dân học nghề, hớng nghiệp khi bị thu hồi đất sản xuất, các dự án phát triển công nghiệp, du lịch, dịch vụ trên địa bàn phải u tiên tuyển dụng lao động tại nơi thu hồi đất. Đối với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở. a) Trên cơ sở quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà đến 2020 đợc phê duyệt tiếp tục thực hiện quy hoạch chi tiết mạng lới hệ thống hạ tầng kỹ thuật xơng sống của thành phố, tập trung đầu t cho từng khu vực tạo sức hút cho phát triển đô thị. Tiến hành cắm mốc giới và công bố khai quy hoạch cho nhân dân biêt đồng thời phân cấp quản lý cho các cấp, các ngành quản lý quy hoạch cho phù hợp và hiệu quả. b) Công tác quy hoạch phát triển đô thị cần phải phối hợp với kế hoạch sử dụng đất đợc duyệt, tập trung nghiờn cứu, xỏc định rừ định hớng sử dụng đất, phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để làm cơ sở cho công tác quản lý đô thị, u tiên quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới, tập trung đầu t đầy đủ điều kiện hạ tầng để giãn dân. c) Xỏc định rừ cỏc khu vực tập trung trọng điểm để đầu t phỏt triển các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu du lịch, dịch vụ cần phải đảm bảo điều kiện hạ tầng cho cả khu dân c cũ giáp ranh tạo điều kiện sinh hoạt tơng đơng với khu dân c đô thị mới, thúc đẩy chuyển dịch cơ. cấu kinh tế khi bị thu hồi đất sản xuất. Hạn chế tối đa việc di dời nhiều nhà dân để thực hiện các dự án này. d) Để các dự án đầu t có tính khả thi, không bị động, khi lập dự án, chủ đầu t phải lập phơng án giải phóng mặt bằng trớc khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với dự án phải di dân, phải xác định đợc phơng án tái. định c mới đợc giao đất. Đối với việc chuẩn bị khu tái định c. a) Công tác chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định c phải đi trớc một b- ớc, đảm bảo đầy đủ các điều kiện để tạo lập khu tái định c có diện tích ở và. điều kiện hạ tầng kỹ thuật bằng hoặc hơn nơi ở cũ. Các khu tái định c phải gắn liền với khu đô thị mới, có hệ thống hạ tầng đồng bộ, tạo điều kiện hoà nhập với cuộc sống giữa các bộ phận dân c. b) Tổ chức tái định c bằng nhiều hình thức khác nhau: Giao đất, bán nhà, đền bù bằng tiền cho dân tự lo nơi ở mới, tập trung hoặc phân tán, cho phù hợp với tập quán của nhân dân từng khu vực, đồng thời phải phân loại. đối tợng di dân là nông dân và các đối tợng làm nghề khác để có đối sách phù hợp. Trớc hết, thành phố đầu t xây dựng các khu tái định c phục vụ các dự án phát triển kinh tế - xã hội bằng nguồn vốn ngân sách, với các dự án khác tạo môi trờng đầu t để các chủ dự án tự lo nơi tái định c tổ chức di dân, giải phóng mặt bằng theo quy định chung. c) Cần nâng cao chất lợng các khu tái định c về mọi mặt nh mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội…. Công tác chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định c là khâu then chốt nếu. đợc giải quyết tốt sẽ thúc đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Trớc mắt, thành phố cần bố trí nguồn vốn kích cầu ban đầu khoảng 100 tỷ đồng và khi phân bố thu chi ngân sách hàng năm sử dụng 100% tiền bán nhà theo đúng Nghị định 61/CP sử dụng lại 100% tiền sử dụng đất thu. đợc khi giao đất tái định c để bảo toàn nguồn vốn đầu t xây dựng các khu tái định c mới. Trong khi chờ bổ sung nguồn hỗ trợ từ ngân sách Nhà nớc,. đề nghị cho phép u tiên sử dụng nguồn vốn vay của quỹ phát triển nhà ở thành phố cho các doanh nghiệp đợc chỉ định, vay nguồn vốn của quỹ để thực hiện các dự án đầu t xây dựng khu tái định c đồng thời cho phép các doanh nghiệp tự huy động vốn ứng trớc để đầu t xây dựng khu tái định c, khi thành phố tiếp nhận công trình, chủ đầu t đợc tính lãi suất. đất thực hiện, trớc hết sử dụng ngay quỹ đất 30% để lại theo văn bản 676 của Ban chỉ thị Trung ơng về nhà ở và đất ở tại các dự án phát triển nhà ở. đã đợc giao đất để xây dựng nhà ở tái định c. d) Hạn chế việc giao đất thực hiện các dự án vào các khu dân c đã. Họ sợ nhất là đền bù không công bằng do đó cần phải có chính sách đề bù thống nhất và hợp lý nhất trong cùng một dự án, một khu vực, một thời gian nhất định ( trớc khi đền bù, trong khi đền bù và sau khi đền bù ) sao cho cả ngời thu hồi đất, ngời thực hiện dự án, ngời bị thu hồi đất và những ngời vô tình đợc hởng lợi từ việc thực. hiện dự án đều cảm thấy thoả đáng. Có nh vậy thì công tác này mới có thể tiến hành nhanh đợc. Phát triển thị trờng bất động sản. a) Khi thị trờng bất động sản phát triển nó sẽ góp phần thúc đẩy tiến. độ thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB nhờ việc nhanh chóng xác. định đợc hệ số k thông qua giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng xác định đợc tính hợp pháp hay không hợp pháp, thời gian mua bán, chuyển nhợng, giá nhà và đất. Trong thị trờng bất động sản các quan hệ mua bán nhà đất đợc công khai và các thông tin này luôn luôn đợc kiểm soát và cập nhật ở cơ quan quản lý nhà đất. b) Để phát triển thị trờng bất động sản chính thức Thành phố Hà nội cần tiến hành những công việc sau:. - Xây dựng cơ sở pháp lý cho việc phát triển thị trờng bất động sản bằng cách thành lập một cơ quan cấp thành phố chuyên trách về vấn đề xây dựng luật, soạn thảo các cơ chế chính sách và thống nhất quản lý về lĩnh vực này. f - Tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân tham gia đầu t xây dựng phát triển nhà ở. Thành phố cần có chính sách khuyến khích mở rộng các quan hệ giao dịch dân sự trong việc mua bán nhà đất, tạo điều kiện cho ngời mua và ngời bán nhà đất trực tiếp gặp nhau. g - Cung cấp các đồ án quy hoạch xây dựng với chất lợng tốt, có sức hấp dẫn đầu t cao đảm bảo ngay sau khi quy hoạch đợc công bố các nhà đầu t thuộc mọi thành phần kinh tế sẵn sàng bỏ vốn thực hiện. Tổ chức đầu t xây dựng trớc kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào các dự án để các chủ đầu t có thể thực hiện nhanh chóng các dự án của mình cung cấp kịp thời cho thị trờng các sản phẩm tốt nhất. h - Tăng cờng việc cung cấp thông tin về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của ngời bán cho ngời mua, thông tin về giá cả thị trờng, về đăng ký xác nhận hồ sơ quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp nhà đất, đăng ký cấp giao dịch về nhà đất thông qua biện pháp thiết lập bộ. máy đăng ký nhà đất và ứng dụng khoa học công nghệ GIS để tạo ra một hệ thống thông tin đầy đủ về nhà đất sẵn sàng đáp ứng nhu cầu của ngời dân. Tăng cờng các biện pháp tổ chức thực hiện. a) Thành lập ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng ở cấp thành phố do Phó chủ tịch Sở địa chính- Nhà đất làm trởng ban và có sự tham gia của các cấp uỷ Đảng, Mặt trận tổ quốc, các đoàn thể quần chúng, các cơ quan chuyên môn và cả cơ quan nội chính, trong đó có bộ phận chuyên trách giúp việc ban chỉ đạo. b) Tăng cờng công tác tuyên truyền, hớng dẫn, phổ biến các chính sách về đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng cho nhân dân hiểu yêu cầu ng- ời làm công gtác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng thực hiện nghiêm túc các Nghị quyết của thành uỷ, Nghị quyết của Hội đồng nhân dân thành phố và các Quyết định của Uỷ ban nhân dân thành phố. c) Ban hành "Quy chế tổ chức thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội " mà theo đó trách nhiệm của các cấp, các ngành, của chủ đầu t và các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng đợc quy định một cách cụ thể.