MỤC LỤC
Để có thể trở thành bên bán nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở, điều quan trọng nhất trước tiên là cá nhân đó, hộ gia đình đó, pháp nhân đó phải là người chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán và là chủ sử dụng hợp pháp đất ở có ngôi nhà đó hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền phù hợp với các quy định của pháp luật về ủy quyền tại thời điểm ủy quyền đã ủy quyền cho họ được phép bán ngôi nhà thuộc sở hữu của người ủy quyền. Đây là những giao dịch mua bán nhà ở đặc biệt, bởi vì chủ sở hữu ngôi nhà đã định đoạt số phận pháp lý của ngôi nhà trước khi nó là đối tượng của hợp đồng (trong trường hợp nhà ở là tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự), hoặc chủ sở hữu nhà hoàn toàn bị cưỡng chế phải bán nhà (trong trường hợp nhà ở phải bán để thực hiện nghĩa vụ tài sản của chủ sở hữu nhà theo quyết định buộc thi hành bản án, quyết định của Tòa án).
Thứ nhất, nó vi phạm nguyên tắc cơ bản của giao kết hợp đồng, đó là sự thỏa thuận trên cơ sở tự do ý chí, tự nguyện và bình đẳng của các bên, trong khi pháp luật về đỡ đầu lại quy định người đỡ đầu bao giờ cũng là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người được đỡ đầu trong mọi giao dịch dân sự cần có sự đỡ đầu theo quy định của pháp luật, mà đối với giao dịch mua bán nhà ở pháp luật quy định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi, người bị mất năng lực hành vi dân sự (theo các điều 22, 23, 24, 25 Bộ luật dân sự năm 1995) phải có người đại diện khi tham gia giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, trong thực tế, chúng ta thấy rằng việc bán nhà của người buộc phải có giám hộ luôn có những lý do nhất định (để thực hiện nghĩa vụ tài sản của người để lại di sản thừa kế, để phục vụ lợi ích hợp pháp của người sở hữu nhà ở, phải thực hiện do sự cưỡng chế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) khiến cho người giám hộ tự nguyện hoặc buộc phải bán ngôi nhà thuộc sở hữu của người mình giám hộ theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khi mua, bán nhà thuộc nhóm đối tượng này người mua nhà phải yêu cầu người có thẩm quyền bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ, tài liệu có liên quan đến việc xác định nguồn gốc sở hữu của ngôi nhà, tránh các trường hợp đòi lại nhà thuộc sở hữu nhà nước đã bán cho người khác, hoặc được Nhà nước giao cho người khác sử dụng đảm bảo sự ổn định trong các chính sách nhà ở của Nhà nước. Vì thực tế việc xác định chủ thể hợp pháp được phép bán nhà có nguồn gốc sở hữu nhà nước không phải là việc đơn giản khi Nhà nước ta trong những năm vừa qua chưa thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, đặc biệt là chưa giải quyết hết những tồn đọng trong các quan hệ giao nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho các cá nhân, tổ chức ở mà hiện nay họ đã chuyển nhượng cho người khác.
Việc ban hành chủ trương này nhằm mục đích vừa đảm bảo cho quyền lợi của Nhà nước và người hiện đang thuê, đang chiếm hữu hợp pháp căn nhà đó, vừa bảo đảm các giao dịch mua nhà có nguồn gốc sở hữu nhà nước được thực hiện đúng pháp luật, cũng vừa giảm bớt được sự phức tạp trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở theo hợp đồng thuê nhà của nhà nước. Khi nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất được đem bán thì trong hợp đồng phải thể hiện được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu chủ (các chủ sở hữu phải đồng ý và ký vào văn bản hợp đồng mua bán nhà ở, hoặc nếu một trong các chủ sở hữu vắng mặt, không thể ký. vào văn bản hợp đồng thì phải có giấy ủy quyền hợp pháp cho người được phép bán nhà).
Nó vừa đảm bảo tính chính sách xã hội trong các giao dịch liên quan đến việc mua bán nhà ở, vừa đảm bảo cho sự hài hòa về quyền lợi của bên cho thuê và bên đi thuê khi bên cho thuê muốn bán nhà thuộc sở hữu của mình. Một điều cần lưu ý trong trường hợp mua bán nhà đang cho thuê là mặc dù hợp đồng mua bán được xác lập hay không được xác lập thì quyền thuê nhà của bên thuê đối với ngôi nhà đang thuê trong thời gian thuê của hợp đồng thuê nhà vẫn luôn có hiệu lực như các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà, trừ trường hợp các bên mua, bán và bên thuê có thỏa thuận khác.
Nhà ở chung cư là loại hình nhà ở mà nhiều căn hộ cùng xây dựng trên một mảnh đất và được cấu trúc theo hình thức đặc biệt để tất cả các hộ sống trong tòa nhà chung cư đó đều có thể được hưởng những điều kiện thuận lợi nhất định của khu nhà chung cư đó. Để nhà chung cư trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thì ngoài những điều kiện chung về đối tượng của hợp đồng như đã phân tích ở trên, còn cần phải có những điều kiện riêng nhất định để đảm bảo quyền và lợi ích cho các đồng sở hữu khác đối với các căn hộ trong tòa nhà chung cư đó.
Qua đây, thấy được pháp luật dân sự Cộng hòa Pháp không những đã gián tiếp khẳng định, nhận và bảo vệ bằng pháp luật đối với các giao dịch mua bán nhà ở sẽ được xây dựng (được hình thành trong tương lai), mà còn đưa ra các quy phạm tạo cho các giao dịch mua bán này được thực hiện một cách tương đối hoàn chỉnh, mà pháp luật dân sự Việt Nam cũng như pháp luật một số nước khác nên học tập theo. Với quy định như Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005 này, thì đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng được mở rộng hơn rất nhiều, nó đảm bảo được tính dự liệu cao khi pháp luật điều chỉnh các giao dịch mua bán tài sản hoặc các giao dịch mua bán nhà ở.
Theo quy định tại Điều 432 và Điều 433 Bộ luật dân sự năm 1995, trong thời gian bên bán chưa giao nhà cho bên mua, các bên chưa hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật, bên mua nhà chưa làm các thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở thì bên bán nhà có nghĩa vụ bảo quản ngôi nhà đó, tức là họ phải chịu mọi rủi ro đối với ngôi nhà dù họ có lỗi hoặc không có lỗi gây thiệt hại cho ngôi nhà đó (ngôi nhà bị cháy, sập, bị thiên tai, địch họa..). Song song với việc giao nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận cho bên mua, bên bán còn có nghĩa vụ giao toàn bộ các giấy tờ liên quan đến nhà ở đó như: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; hợp đồng thuê đất hoặc quyết định cho thuê đất; giấy phép xây dựng nhà ở; hợp đồng mua bán nhà ở với người khác; hợp đồng tặng cho nhà ở; bản di chúc; bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật xác định quyền sở hữu nhà ở đó của người bán nhà; các giấy tờ địa chính khác có liên quan đến nhà ở đó; các giấy tờ thể hiện quyền hạn chế quyền sở hữu đối với ngôi nhà đó nếu có (chuyển giao hồ sơ nhà ở).
Bởi vì, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán có ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị tiền mà bên mua sẽ nhận được, thậm chí có thể ảnh hưởng đến thời cơ, cơ hội, uy tín trong hoạt động kinh doanh của người bán nhà nếu họ là người bán nhà để lấy vốn hoạt động kinh doanh, hay một ví dụ đơn giản là sự chênh lệch về tỷ giá giữa đồng tiền Việt Nam so với ngoại tệ ở các thời điểm khác nhau là khác nhau. Tuy nhiên, do nhà ở là loại tài sản đặc biệt, nó ảnh hưởng rất lớn đến những người đang sinh sống trong ngôi nhà đó, vì vậy, để đảm bảo sự ổn định về chỗ ở của mọi cá nhân, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở quy định nếu người mua nhà mà mua nhà ở đang cho thuê thì họ phải là người có nghĩa vụ đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người đi thuê như người chủ nhà cũ đã ký kết với người thuê nhà.
Để cho các giao dịch về nhà ở tiếp tục được ổn định và phát triển bình thường, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, của Nhà nước, của xã hội, Bộ luật dân sự năm 1995 được ban hành, thay thế các quy định không còn phù hợp trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991, đã quy định: "Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền" (Điều 443) [2]. Trong quá trình Phòng Công chứng nhà nước, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiếp nhận, xử lý hồ sơ hợp đồng mua bán nhà ở, các công chứng viên, các cán bộ tư pháp có trách nhiệm tư vấn cho các bên thỏa thuận lại những vấn đề chưa phù hợp với quy định của pháp luật, hoặc phải cung cấp thêm những giấy tờ cần thiết khác đảm bảo cho hợp đồng được ký kết hợp pháp như: giá trị của nhà ở đem mua bán là quá thấp so với quy định khung giá do cơ quan nhà nước ban hành và giá trị thực tế trên thị trường (hiện tượng các bên cố tình khai giá trị của ngôi nhà thấp để tránh phải nộp thuế chuyển quyền sở hữu nhà ở và thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thuế); các văn bản chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán còn thiếu; các giấy tờ chứng minh quyền được bán nhà ở cho bên mua khi bên mua không phải là các đối tượng được ưu tiên mua.
Đồng thời với việc tăng nhanh về số lượng các giao dịch mua bán nhà ở là việc tăng nhanh số lượng các tranh chấp trong các hợp đồng mua bán nhà ở, không những thế các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở còn diễn ra ngày càng phức tạp và gay gắt đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình trật tự xã hội, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước, đòi hỏi sự quan tâm của toàn xã hội, đặc biệt là công tác nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện pháp luật, tạo môi trường thuận lợi cho các giao dịch mua bán nhà ở được phát triển bình thường trong thị trường bất động sản. Ví dụ: Trong vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giữa nguyên đơn là chị Luân, chị Chuyển, anh Tú, chị Oanh có đại diện bên nguyên đơn là chị Chuyển với đại diện của bị đơn là chị Chứ đã nêu ở trên, ta thấy việc anh Tuấn, chị Tánh tự động bán toàn bộ nhà đất thuộc quyền sở hữu chung của anh Tuấn, chị Tánh, chị Luân, chị Chuyển, anh Tú, chị Oanh do được thừa kế của cha mẹ để lại là sự vi phạm điều kiện về nội dung của hợp đồng mua bán, cụ thể là nhà đất - đối tượng của hợp đồng thuộc sở hữu chung của nhiều đồng sở hữu mà khi bán không được phép của các đồng sở hữu chủ.
Do đó, để đảm bảo quyền lợi chính đáng không chỉ của các đồng sở hữu chủ và người đi thuê nhà ở trong trường hợp bán nhà thuộc sở hữu chung, mà ngụi nhà đú đang cho thuờ thỡ phỏp luật cần quy định rừ thứ tự quyền ưu tiên mua trước hết phải thuộc về các đồng sở hữu chủ, rồi mới đến quyền ưu tiên mua của người đang thuê. Theo quan điểm của chúng tôi, trong trường hợp các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu sử dụng mua nhà ở đó vào mục đích công cộng hoặc vì lợi ích quốc gia thì, Nhà nước nên áp dụng quyền trưng mua, hoặc trưng dụng có đền bù tài sản của cá nhân, hoặc tổ chức theo Điều 23 Hiến pháp 1992, Điều 5 Dự án Luật nhà ở, chứ không thể tuyên hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý.
Bởi vì, khi đó hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên ký kết là một trong những chứng cứ để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên đối với nhau và đối với Nhà nước trong trường hợp Nhà nước mua nhà mà họ đã ký kết hợp đồng. Như vậy, Dự án Luật Nhà ở cũng chưa đưa ra hết các trường hợp mua bán nhà cụ thể mà chỉ liệt kê một số trường hợp mua bán nhà cơ bản, thông dụng trong đời sống xã hội hiện nay.
Quy định quyền sở hữu nhà ở được chuyển sang cho bên mua kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu là quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà ở) mà Bộ luật dân sự năm 1995 quy định tại khoản 2 Điều 434 quy định chung cho tất cả các hợp đồng mua bán tài sản phải đăng ký quyền sở hữu "đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định buộc phải đăng ký quyền sở hữu, thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua, kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó" [2]. Cùng với việc cần thiết phải sửa đổi, bổ sung những điểm còn chồng chéo, thiếu hụt hiện nay trong các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, Nhà nước cũng cần phải có nhiều giải pháp đồng bộ từ phía các cơ quan chức năng, trong đó điều hết sức quan trọng là Nhà nước phải có các chính sách phát triển nhà ở hợp lý hơn trong tương lai để giảm bớt áp lực thiếu hụt nhà ở như hiện nay, đặc biệt là nhà ở cho các cán bộ, công chức, người có thu nhập thấp, sinh viên ở các thành phố, thị xã để từng bước bình ổn thị trường mua bán nhà đất đang rất phức tạp trong giai đoạn hiện nay,.