Ảnh hưởng của chính sách nới lỏng tín dụng đến thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và gợi ý cho Việt Nam

Điều kiện để thực hiện chính sách nới lỏng tín dụng Điều kiện áp dụng chính sách nới lỏng tín dụng

+ Nếu như chính sách thắt chặt tín dụng được áp dụng nhằm kiềm chế lạm phát, thì ngược lại, chính sách nới lỏng tín dụng là nhằm thúc đẩy tăng trưởng một nền kinh tế đang có dấu hiệu đi xuống. + Mặt trái của chính sách thắt chặt tiền tệ là làm cho nền kinh tế khan hiếm vốn trầm trọng, nếu tiếp tục thắt chặt nữa sản xuất kinh doanh sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng, tác động không tốt đến kinh tế vĩ mô.

Chính sách lãi suất thấp

Theo dự đoán của các mô hình kinh tế chuẩn thì việc giảm lãi xuất sẽ làm lượng tín dụng tăng nhanh hơn và giá của tài sản cũng tăng lên vì lãi xuất sẽ làm giảm các nhân tố chiếu khấu ( discount factors) cho các lượng tiền trong tương lai. Khi các nhân tố khác không đổi diều này sẽ làm tăng giá trị của vật thế chấp và kích thích các công ty tài chính mở rộng số lượng và khối lượng của tín dụng và mạnh dạn hơn khi mua vào các tài sản rủi ro cao.

Chính sách cho vay dưới chuẩn

Với một mức lãi xuất thấp tỷ lệ tiết kiệm cũng sẽ thấp hơn người tiêu dùng sẽ tiêu dùng nhiều hơn, lượng cầu trong nền kinh tế tăng lên sẽ giúp phát triển nền kinh tế. Nhờ việc nới lỏng tín dụng, mức thank khoản cũng được mở rộng các ngân hàng sẵn sáng cho vay hơn do đó các nhà phát triển bất động sản cũng gặp ít khó khắn hơn trong việc huy động vốn.

Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó lên thị trường bất động sản Mỹ

Về khái niệm, thị trường cho vay dưới chuẩn là một thị trường mà ở đó, người có vốn (ngân hàng) cho vay những người có lịch sử (quá khứ) tín dụng xấu – không đủ khả năng trả lãi suất thị trường do một số nhân tố rủi ro, như mức thu nhập, quy mô thanh toán một phần, hồ sơ tín dụng và tình trạng nghề nghiệp. - Do sự tồn tại của hoạt động tài chính này, nhà đầu tư ngày một hứng thú với chứng khoán có đảm bảo bằng thế chấp (MBS – mortgage backed security), tạo ra những khoản vay có độ rui ro tín dụng cao, kết hợp lại và rủi ro sẵn sàng chuyển sang cho người khác (ở đây là các nhà đầu tư). - Khuyến khích từ chính sách của Chính phủ: Nhiều đạo luật có từ thế kỉ 20 vẫn đang điều hành nền kinh tế thế kỉ 21 của chúng ta, đơn cử như Gramm-Leach- Bliley – một đạo luật được ban hành từ 1999 có thể được kể đến như một tác nhân của cuộc khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn; hoặc đạo luật CRA.

- Những nhầm lẫn của chính sách tiền tệ: Ngân hàng Trung ương quan tâm tới các chính sách quản lý tiền tệ hơn là rủi ro đến từ các bong bóng nhà đất và công ty ảo (dot com) - thể hiện ở việc ưu tiên phản ứng trước diễn biến của các bong bóng thay vì tìm cách tránh chúng. Hậu quả là chỉ trong vòng 12 tháng từ giữa năm 2007, giá dầu mỏ và nhiều loại kim loại đã tăng lên gấp đôi, kéo theo đó là 1 cuộc khủng hoảng giá lương thức nhỏ khi một lượng lớn ngũ cốc bị các nhà sản xuất nguyên liệu thực vật đặt mua để đối phó với giá dầu tăng cao.

Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó lên thị trường bất động sản Thái Lan

- Sự sụp đổ của hàng loạt các tổ chức tài chính lớn của Mỹ tạo ra cuộc khủng hoảng kinh tế lan sang cả châu Âu và châu Á tạo nên cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu lớn nhất từ sau cuộc Đại Suy Thoái năm 1929-1930. Trước cuộc khủng hoảng 1997, các tổ chức này hoạt động rất mạnh mẽ, cung cấp một lượng vốn dồi dào cho các nhà đầu tư và phát triển thông qua chính sách nới lỏng tín dụng và cho vay với lãi xuất rất ưu đãi. Tuy góp phần gây ra sự sụp đổ và khủng hoảng của thị trường nhà đất nói riêng và thị trường tài chính Thái Lan nói chung, chính sách nới lỏng tín dụng vẫn được chính phủ Thái Lan sư dụng như một công cụ hữu hiệu để thúc đẩy phát triển kinh tế.

Trước những năm 1960, giơí xây dựng Thái Lan chỉ chú trọng đầu tư phát triển các dự án nhà ở cho tầng lớp trung và thượng lưu trong khi phần lớn dân số Thái Lan lại có thu nhập thấp và sống trong điều kiện rất tồi tàn. Nhờ các chính sách trên, hiên nay thị trường bất động sản Thái Lan đã dần dần phục hồi và phát triển mạnh mẽ cùng với sự ra đời của nhiều dự án nhà ở thỏa mãn nhu cầu của người lao động và người có thu nhập thấp.

Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó lên thị trường bất động sản Trung Quốc

Các khoản vay thế chấp mua nhà trở thành công cụ tài chính chủ yếu cho công dân Trung Hoa (Fang Hong, Jie Chen, 2009) Đây có thể coi là giai đoạn phát triển nhanh nhất của thị trường bất động sản Trung Quốc tính từ 1949. Ngoài nguyên nhân cơ bản do nền kinh tế Trung Quốc phát triển nhanh, chính sách tài chính và việc quản lý việc cho vay thế chấp cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Trung Quốc phát triển. Trung Quốc đã giảm bớt số lãi suất được quy định, điều chỉnh lãi vay ngân hàng cho các doanh nghiệp công thương cho khớp hơn với lãi của PBC, và cho phép các tổ chức tín dụng sử dụng lãi suất thả nổi trong nghiệp vụ cho vay của mình.

Bên cạnh việc nới lỏng kiểm soát lãi suất huy động và cho vay của các ngân hàng, việc cả cách tài chính của Trung Quốc cũng đem lại nhiều nguồn huy động vốn với phạm vi rộng lớn hơn cho các doanh nghiệp. Như đã đề cập ở trên, việc liên tục bơm thêm tiền vào nền kinh tế trong giai đoạn 1990-2005 của Trung Quốc đã giúp nước này có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, và góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. (nguồn PBC (Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa), UB Điều tiết Ngân hàng Trung Quốc). Tác động của việc nới lỏng quy định và khuyến khích cho vay thế chấp:. Nếu các khoản tín dụng có sẵn tăng lên, dù là do nguyên nhân nội sinh hay ngoại sinh, thì cũng có xu hướng làm tăng nhu cầu bất động sản nói chung, và làm tăng giá bất động sản. Khu vực nhà ở chiếm một tỷ trọng quan trọng trong thị trường bất động sản nói chung, và mối quan hệ giữa nới lỏng tín dụng với. được lấy loga và chia cho độ lệch chuẩn.).

Các lý do như thu nhập ổn định của người dân, hay các yếu tố vĩ mô khác (như nền kinh tế nói chung phát triển nhanh.) là những động lực quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản Trung Quốc.

Bài học từ kinh nghiệm quốc tế cho Việt Nam trong việc thực hiện chính sách nới lỏng tín dụng để đẩy mạnh sự phát triển của thị trường

Tuy nhiên thị trường cũng mất tính ổn định khi phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn nước ngoài, khi các nhà đầu tư rút vốn, nguồn cung tín dụng bị suy giảm đáng kể dẫn tới hàng loạt khó khăn cho ngân hàng và gây nên sự sụp đổ hàng loạt của thị trường tài chính và thị trường bất động sản Thái Lan. Công cụ này không chỉ giúp nhà nước quản lý bình ổn thị trường, chống đầu cơ, giảm nguy cơ bong bóng do lợi nhuận bất động sản quá cao sẽ khiến nguồn vốn đổ về ngành này quá nhiều gây mất cân bằng, góp phần tăng thu nhập cho quốc gia. Ở Mỹ, do thị trường tài chính đặc biệt phát triển và đặc điểm của chính sách khuyến khích tư hữu nhà ở nói chung nên vấn đề nhà cho người thu nhập thấp được giải quyết khá tốt trong một giai đoạn dài trước khủng hoảng.

Trong trường hợp của Trung Quốc, việc khuyến khích phát triển dịch vụ cho vay thế chấp mua nhà ở cũng như việc nới lỏng quy định vay thế chấp đã khiến cho những đối tượng này có điều kiện tiếp cận với nguồn tín dụng để có thể mua nhà. Ba giai đoạn của công cuộc này bao gồm: (1) phân phối nhà ở; (2) chuyển từ cơ chế phân phối sang cơ chế thị trường, đảm bảo người dân có thể mua nhà, và mua với chi phí hợp lý; (3) Thị trường bất động sản phát triển và ảnh hưởng tích cực đến các phần còn lại của nền kinh tế.