Đánh giá tiềm năng đầu tư bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh thông qua Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK)
MỤC LỤC
GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH (ABBANK)
- Giới thiệu về ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK) 1. Quá trình hình thành và phát triển
Tạo sự khác biệt của ABBank trong cung ứng sản phẩm dịch vụ cho khách hàng với việc cung ứng các dịch vụ đa dạng, trọn gói, có tính cạnh tranh và hàm lượng công nghệ cao; lấy nhu cầu và sự hài lòng của khách hàng là trọng tâm của việc phát triển sản phẩm mới và quy trình phục vụ; bảo đảm chất lượng phục vụ tốt và đồng nhất tại mọi điểm giao dịch và kênh phân phối khác của ABBank với sự hỗ trợ của công nghệ, quy trình chuẩn, và sự chuyên nghiệp của nhân viên. Với định hướng phát triển trở thành một trong những ngân hàng thương mại đa năng và hiện đại hàng đầu tại Việt nam, Ngân hàng TMCP An Bình đã và đang từng bước hoàn thiện cơ cấu tổ chức, tập trung phát triển cung ứng nhiều hơn nữa các sản phẩm dịch vụ đồng bộ, đa dạng có tính cạnh tranh cao với chất lượng tốt nhất tới các khách hàng, đặc biệt là các khách hàng, cổ đông lớn và tầng lớp dân cư đại chúng, tiếp tục phục vụ các khách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ, các khách hàng thể nhân. Cùng với sự ra đời của Công ty chứng khoán An Bình và Công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán An Bình, Ngân hàng An Bình sẽ cung cấp các dịch vụ tài chính cho EVN như dịch vụ tư vấn phát hành trái phiếu, đại lý phát hành trái phiếu, bảo lãnh phát hành trái phiếu, dịch vụ chiết khấu trái phiếu EVN, dịch vụ thanh toán trước tiền lãi trái phiếu cho trái chủ….
Hiện nay EVN gặp rất nhiều khó khăn trong việc huy động vốn do hầu hết công trình của EVN đều cần mức huy động vốn quá lớn như dự án Thuỷ điện Sơn La, Lai Châu, Ô Môn… Trong khi các ngân hàng chỉ được cho vay mỗi công trình tối đa đến 15% vốn điều lệ, và tính đến nay cả 4 Ngân hàng Thương mại Quốc doanh đều đã cho vay vượt hạn mức các công trình của EVN. Ngân hàng An Bình mới chuyển đổi hình thức hoạt động từ “Ngân hàng thương mại cổ phần nông thôn” lên “Ngân hàng thương mại cổ phần đô thị” từ năm 2005 nhưng đã nhanh chóng trở thành một trong mười ngân hàng thương mại cổ phần có vốn điều lệ lớn nhất Việt Nam. Ngoài ra, tuy là một tập đoàn thuộc lứa sinh sau đẻ muộn, nhưng ABBank cũng là một trong những ngân hàng đầu tiên đưa vào triển khai, khai thác trên thị trường mô hình kết hợp: Ngân hàng, Công ty quản lý quỹ, Công ty chứng khoán, điều mà nhiều ngân hàng đi trước hiện vẫn còn đang trong giai đoạn bắt đầu.
Thông tin về tài sản thế chấp: phần này chuyên viên quan hệ khỏch hàng cần ghi rừ tài sản thế chấp đó từng được thẩm định hay chưa, lý do gửi thẩm định lại (trường hợp tài sản thế chấp đã từng được thẩm định), các chứng từ pháp lý của tài sản thế chấp gửi theo gồm những gì….
ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VỚI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT XÂY DỰNG CHUNG CƯ, TẦNG THƯƠNG MẠI
Đặc điểm tài sản
• Địa điểm: khu đất thẩm định giá vị trí mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp, đoạn từ cầu Năm Lý đến đường Nguyễn Duy Trinh. Khu vực có nhiều dự án xây dựng dân cư như dụ án Kiến Á, dự án Khang An Phú Hữu, Khu TDTT Rạch Chiếc. Bất động sản có vị trí mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp là đường nối các phường Phước Long A, Phước Long B, Phú Hữu…có mật độ lưu thông cao nên chịu ảnh hưởng của khói bụi và tiếng ồn.
• Môi trường kinh tế xã hội: Đường Đỗ Xuân Hợp đựoc trải nhựa bằng phẳng rộng khoảng 15m, hệ thống cấp thoát nước đảm bảo tốt. Hệ thống cấp thoát nước công cộng ít bị ngập nước vào mùa mưa, về kinh doanh, y tế, văn hóa và an ninh trật tự được. Cơ sở giá trị để thẩm định giá: căn cứ vào mục đích, tính chất đặc điểm của tài sản thẩm định giá, thị trường và thông tin thị trường.
Nên cơ sở giá trị thẩm định giá là cơ sở giá trị thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng.
Phương pháp thu nhập
- Thông số chung về dự án
• Quy mô căn hộ: hiện nay vẫn chưa có văn bản chính thức nào quy định về phân cấp căn hộ, nhưng người dân đã quen với việc định tính căn hộ loại B là căn hộ có diện tích trên 60m2, gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 WC,…, có tiện nghi đạt yêu cầu sử dụng (điện, cấp thoát nước, thang máy, thông tin liên lạc, phòng cháy chữa cháy, rác thải,…), các thiết bị chưa phải là cao cấp. • Theo tình hình thị trường hiện nay với mật độ dân số ở TP.HCM ngày càng đông đúc, thì loại hình chung cư ngày càng quen thuộc hơn với người dân thành phố, chung cư Cantavil có 405 căn hộ được bán, nhưng hiện nay đã bán được 350 căn hộ vì vậy tỷ lệ sàn kinh doanh hiện nay chiếm khoảng 86%, và đây là một trong số ít chung cư cao tầng đã đi vào hoạt động trên địa bàn quận 2 và quận 9. So với tài sản thẩm định thì chung cư này có vị trí thuận lợi hơn và dân cư tập trung đông đúc hơn, và tình hình cung về chung cư trong 2 năm tới rất lớn, mặt khác thị trường hiện nay dang suy thoái vẫn chưa có dấu hiện phục hồi như giai đoạn cuối năm 2007 nên ước tính tỷ lệ sàn kinh doanh khoảng 80%.
• Giá bán căn hộ luôn thay đổi khi dự án chuẩn bị thực hiện đến khi hoàn thành, khoảng chênh lệch này là bao nhiêu, tăng hay giảm thì tùy thuộc vào từng dự án và từng thời điểm, bên cạnh đó thì các khoản chi phí (chi phí duy tu, quản lý, bảo trì,…) cũng có những biến động cùng chiều với tỷ lệ tăng giá bán căn hộ.Vậy xem như tỷ lệ tăng giá bán căn hộ và tầng thương mại đủ bù đắp cho các khoản tăng chi phí => tỷ lệ tăng giá bán căn hộ và tầng thương mại qua các năm là 0%. • Theo thông tin thu thập từ thị trường đối với khu thương mại, văn phòng hiện nay đơn giá cho thuê khu vực phường Hiệp Phú gần Siêu Thị COOP MARK, đang giao động từ 17-20USD/m2/tháng, tuy nhiên khu vực này thuận tiện hơn khu vực dự án rất nhiều và nằm gần quốc lộ 1A, cách trung tâm thành phố gần hơn, thuận tiện giao thông hơn nên đề nghị đơn giá cho thuê khu thương mại văn phòng khoảng 15USD/m2/tháng. • Theo khảo sát thông tin từ thị trường, và theo số liệu mà công ty tư vấn BĐS CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), hiện nay cung về sàn thương mại cho thuê đang dư thừa nhưng cầu lại giảm, giá cho thuê có chiều hướng đi xuống tỷ lệ sàn cho thuê trung bình của các dự án đạt khoảng 75-80%.
Khu vực dự án cách xa trung tâm thành phố, nơi đây người dân hiện quen với loại hình mua bán ở những khu tập trung như chợ thuộc phường, chợ nhỏ tự phát, …mặt khác khi làm tầng thương mại chủ đầu tư phải trừ lại phần diện tích cho lối đi,.hành lang chung….
Phương pháp so sánh
-Nhận xét: do gặp khó khăn về việc tìm kiếm thông tin thị trường trong giai đoạn hiện nay nên kết quả từ phương pháp thặng dư chỉ mang tính chủ quan. • Tài sản thẩm định giá tiếp giáp mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp (đoạn từ cầu Năm Lý đến Nguyễn Duy Trinh) có diện tích khuôn viên 11.628,4m2. Tài sản thẩm định và các tài sản so sánh có diện tích gần như tương đương, trong đó tài sản thẩm định và TSSS1 có diện tích khá gần nhau, không chênh lệch nhiều, có tầng cao xây dựng (20 tầng) như nhau, tuy nhiên hệ số sử dụng đất và mật đô xây dựng của TSTĐ không bằng TSSS1.
Nhưng các chỉ tiêu về mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất thì TSS1 và TSS2 tương đương nhau, hình dáng của cả ba tài sản này đều vuông vức, khá cân đối. • So sánh về các yếu tố thì sự khác nhau của 3 tài sản này chủ yếu là yếu tố vị trí, vì 3 tài sản đều nằm ở những tuyền đường thuộc phường khác nhau. + Khi đó chi phí xây dựng tăng thêm (khi diện tích tầng căn hộ tăng thêm các block sẽ tăng mỗi block đến 25 tầng, nhưng suất đầu tư xây dựng là như nhau), và doanh thu bán các căn hộ cũng tăng, lúc đó đơn giá quyền sử dụng đất sẽ là :8.609.655đ/m2.
• Mặc dù TSTĐ và TSSS2 có hệ số sử dung đất chênh lệch khá nhiều (khoảng 1,5) nhưng diện tích lại nhỏ hơn TSTđ rất nhiều và việc tìm tài sản so sánh để điều chỉnh chênh lệch gặp nhiều khó khăn.