Quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD1: Thực trạng và giải pháp

Tình hình và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty trong thời gian qua

Đặc biệt, trong năm 2008, mặc dù gặp rất nhiều khó khăn do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới, nền kinh tế trong nước gặp khó khăn, tiền tệ lạm phát, thị trường bất động sản suy giảm, giá cả vật liệu xây dựng biến động khó lường, thị trường đầu tư và xây lắp ngày càng cạnh tranh quyết liệt; nhưng công ty vẫn có sự tăng trưởng mạnh so với năm 2007 và hoàn thành vượt mức chỉ tiêu kế hoạch đã đề ra. Qua các chỉ tiêu kinh tế đã đạt được, có thể khẳng định rằng công ty đã có sự tăng trưởng về mọi mặt; các chỉ tiêu kinh tế đều đạt và vượt mức kế hoạch, vốn góp của các cổ đông được bảo toàn và phát triển, đời sống cả về vật chất và tinh thần của cán bộ công nhân viên được cải thiện; quy mô, địa bàn sản xuất cũng được mở rộng.

Hoạt động đầu tư phát triển của công ty

Trong đó, có các loại máy móc thiết bị phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty như: máy trộn bêtông, máy cắt uốn thép, máy cẩu tháp, máy bào cuốn, máy vận thăng, máy xúc, máy phát điện, máy phay, máy ủi, máy cưa, máy chà nhám, máy làm mộng, máy ép, máy hút bụi, nồi hơi, thiết bị cổng trục, khuôn cống… Tất cả các máy móc thiết bị đều được cung cấp bởi các nhà cung ứng có uy tín, đảm bảo chất lượng, các máy móc thiết bị đã. Điển hình là dự án đầu tư khu biệt thự cao cấp BT05-BT06 Khu đô thị mới Việt Hưng – Quận Long Biên – Hà Nội; dự án có tổng mức đầu tư lên tới 350 tỷ VNĐ, thời gian xây dựng bắt đầu từ tháng 1/2007, hoàn thành và nghiệm thu tháng 12/2008; hiện nay đang tiến hành chào bán các căn hộ; đây là dự án đầu tư kinh doanh nhà đầu tiên công ty thực hiện và đã đạt được những kết quả và thành công bước đầu, góp phần quan trọng tăng sản lượng, hiệu quả sản xuất kinh doanh, tăng tích lũy, tăng lợi nhuận và khẳng định được năng lực đầu tư của công ty.

Giới thiệu tổng quan về hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở của công ty

Thực trạng công tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty

Thực trạng quản lý dự án xét theo nội dung

8 Chi phí tư vấn khác (đánh giá tác động môi trường, kiểm tra chứng nhận sự phù hợp chất lượng). II.4 Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết. II.6 Chi phí khác: thẩm tra tổng mức đầu tư, quan trắc biến dạng công. trình, chi phí xây dựng. III Lãi vay trong thời gian xây dựng Căn cứ theo mức vay ngân hàng IV Chi phí hạ tầng trả Tổng công ty Căn cứ theo hợp đồng ký với Tổng. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ I+II+III+IV+V+VI. Nguồn: Phòng Đầu tư và quản lý dự án – Hud1 Lập dự toán: dự toán ngân sách dự án là kế hoạch phân phối nguồn quỹ cho các hoạt động dự án nhằm đảm bảo thực hiện tốt các mục tiêu chi phí, chất lượng và tiến độ dự án, dự toán là căn cứ để công ty thực hiện quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở. Dự toán được lập cùng lúc với dự tính thời gian của dự án, do Phòng tài chính kế toán thực hiện. Mỗi dự án đều được dự toán chi tiết theo từng hạng mục và từng công việc của các hạng mục thuộc dự án. Dự toán xây dựng công trình được phê duyệt là cơ sở để thanh toán giữa chủ đầu tư với các đơn vị thi công, là cơ sở để xác định giá thành xây dựng công trình. Tổng dự toán xây dựng công trình là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng công trình, được xác định trong giai đoạn thiết kế bản vẽ thi công. Quản lý chi phí dự án: việc quản lý chi phí dự án được công ty thực hiện từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác, sử dụng. Quản lý chi phí nhằm đảm bảo chi phí thực tế thực hiện dự án đúng theo kế hoạch chi phí, đảm bảo tiến độ bỏ vốn phù hợp với tiến độ thực hiện dự án. Quản lý chi phí được thực hiện bởi Bộ phận hạch toán kế toán thuộc Ban quản lý dự ỏn, phối hợp cựng với phũng Tài chớnh kế toỏn của cụng ty để theo dừi và quản lý các chi phí thực hiện dự án. Cụ thể như sau:.  Bộ phận Hạch toán kế toán có nhiệm vụ:. - Định kỳ báo cáo về kế hoạch thực hiện tiến độ cấp vốn để Công ty có kế hoạch cấp phát, huy động vốn cho vay theo quy định nhằm sử dụng nguồn vốn có hiệu quả nhất. - Kiểm tra khối lượng, đơn giá, định mức phát sinh ngoài phần đã được duyệt để trình báo cáo bổ sung Hội đồng quản trị Công ty xem xét phê duyệt trước khi thi công. - Hàng quý, tập hợp chi phí thực hiện dự án, đối chiếu với phòng Tài chính kế toán để làm cơ sở quyết toán dự án sau này.  Phòng Tài chính kế toán có nhiệm vụ: Thực hiện chế độ lưu trữ quản lý hồ sơ, tài liệu của dự án, các văn bản quản lý của Nhà nước, của địa phương ban hành liên quan đến chi phí đầu tư xây dựng dự án: hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình; hồ sơ về quản lý chi phí dự án, về vốn đầu tư dự án, báo cáo quyết toán khi dự án hoàn thành; hồ sơ nghiệm thu, thanh toán, quyết toán theo hợp đồng đã ký…. Do dự án mang tính phức tạp, chất lượng dự án chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi nhiều nhân tố: chất lượng thiết kế, nguyên vật liệu, máy móc, địa hình, địa chất, thủy văn, khí tượng, thi công công nghệ, biện pháp thao tác, biện pháp kỹ thuật, chế độ quản lý… Để dự án đạt được các mục tiêu chất lượng đã đề ra đòi hỏi quá trình quản lý dự án phải chú trọng đến vấn đề quản lý chất lượng. Mặt khác, chất lượng là một trong ba mục tiêu cơ bản nhất trong hệ thống các mục tiêu của dự án, là lĩnh vực đầu tiên, quan trọng nhất để đánh giá dự án có thành công hay không. Chất lượng công trình xấu không chỉ làm lãng phí nguồn lực, tăng thêm chi phí sửa chữa, gia cố, cải tạo và bảo dưỡng cho khách hàng mà còn làm giảm tuổi thọ sử dụng nhà ở, gây tổn thất cho khách hàng và ảnh hưởng đến uy tín của công ty. Do đó, công ty luôn coi chất lượng cao là chiến lược cạnh tranh để thu hút khách hàng, tạo vị thế, uy tín trên thị trường; và quản lý chất lượng là một nhiệm vụ được công ty đặt lên hàng đầu. Để thực hiện quản lý chất lượng các dự án, công ty căn cứ và làm theo hướng dẫn của các văn bản pháp luật về quản lý chất lượng công trình sau:. Ngoài ra, công tác quản lý chất lượng thi công xây lắp, đầu tư xây dựng các công trình của công ty được đảm bảo tuân thủ theo hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO: 9001-2000. Hệ thống quản lý chất lượng tại Công ty gồm các bước cơ bản sau:. - Xác định nhu cầu và mong đợi của khách hàng từ đó xác định yêu cầu đối với sản phẩm. - Thiết lập chính sách chất lượng, tạo định hướng cho sự phát triển và cho các hoạt động của công ty. - Thiết lập mục tiêu chất lượng, là sự cụ thể hóa chính sách chất lượng. - Xác định các quá trình, xác định vai trò cũng như mối quan hệ của chúng trong việc đạt được các mục tiêu chất lượng. - Xác định và cung cấp nguồn lực, bao gồm nhân lực, môi trường làm việc và cơ sở hạ tầng cần thiết cho các quá trình. - Xác định và cung cấp các thông tin, tài liệu cần thiết cho việc tác nghiệp và kiểm soát các quá trình. - Định ra các chuẩn và phương pháp đo để đánh giá được tính hiệu lực của mỗi quá trình. - Thực hiện theo dừi, đo lường cỏc quỏ trỡnh. - Phân tích để xác định sự phù hợp, tính hiệu lực của hệ thống và đánh giá nhu cầu, cơ hội cải tiến. - Thực hiện các hành động cần thiết để loại bỏ nguyên nhân, ngăn chặn việc xảy ra và việc tái diễn sự không phù hợp, để đạt được kết quả dự định và cải tiến liên tục các quá trình. - Liên tục lặp lại các bước nêu trên để không ngừng cải tiến hệ thống quản lý chất lượng, đạt được mục tiêu cao nhất là thỏa mãn khách hàng. Khi sử dụng các nguồn bên ngoài trong quá trình sản xuất, thi công, Công ty đảm bảo quản lý và kiểm soát các hoạt động đó theo các quy định trong hệ thống chất lượng của công ty. Sơ đồ 4: Hệ thống quản lý chất lượng. Trong sơ đồ trên bao gồm 2 quá trình, quá trình chính tạo sản phẩm và quá trình hỗ trợ. Quá trình 8 bước là quá trình chính tạo sản phẩm, đối với dự án đầu tư và xây dựng nhà ở thì sản phẩm của nó là công trình nhà ở; quá trình này bao gồm các bước cụ thể sau:. YÊU CẦU KHÁCH. CẢI TIẾN LIÊN TỤC. QUẢN LÝ NGUỒN LỰC. TRÁCH NHIỆM LÃNH ĐẠO. ĐO LƯỜNG, PHÂN TÍCH VÀ CẢI TIẾN. THỎA MÃN KHÁCH. 1) Xem xét yêu cầu của khách hàng : dựa trên nguyên tắc “chất lượng hàng đầu, khách hàng là trên hết”, công ty luôn tìm kiếm biện pháp tiếp cận khách hàng để nắm bắt nhu cầu của khách hàng, từ đó xem xét và chuyển đổi thành các yêu cầu cụ thể đối với sản phẩm (nhà ở) của công ty, nhằm giúp công ty cải tiến, nâng cao chất lượng sản phẩm để thỏa mãn tối ưu nhu cầu của khách hàng. Phòng Kinh tế kế hoạch có nhiệm vụ là “cầu nối” với khách hàng; tổ chức tiếp xúc, xem xét các yêu cầu của khách hàng; kết quả xem xét sẽ được lưu lại làm hồ sơ, mọi thay đổi trong yêu cầu của khách hàng đều được xem xét lại và lưu lại. 2) Lập kế hoạch và thiết lập mục tiêu chất lượng : lập kế hoạch chất lượng bao gồm việc xác định tiêu chuẩn chất lượng cho dự án và xác định phương thức để đạt được các tiêu chuẩn đó. Tiêu chuẩn chất lượng được xác định dựa trên chính sách chất lượng của công ty, dựa vào phạm vi của dự án, theo yêu cầu của khách hàng và sự cạnh tranh trên thị trường, theo sự phát triển kỹ thuật và theo tiêu chuẩn và các quy định trong các lĩnh vực chuyên môn có ảnh hưởng đến chất lượng dự án. 3) Mua hàng : mua hàng và đánh giá nhà cung ứng; kiểm tra vật tư, bảo quản xuất nhập kho. Quá trình mua hàng được thiết lập để đảm bảo các sản phẩm mua vào đạt yêu cầu chất lượng và thời gian quy định. Quá trình này bao gồm 3 hoạt động chính, đó là đánh giá nhà cung ứng, mua hàng và kiểm tra xác nhận sản phẩm mua. Đánh giá nhà cung ứng do phòng Kinh tế kế hoạch thực hiện, chủ yếu dựa trên hai tiêu chí chính là giá cả và chất lượng; nhằm lựa chọn ra các nhà cung ứng có uy tín, chất lượng cao để cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho công ty. Tất cả các hàng hóa dịch vụ ảnh hưởng đến chất lượng sản phẩm đều phải mua từ các nhà cung ứng được đánh giá, lựa chọn. Công ty định kỳ đánh giá lại các nhà cung ứng đã được lựa chọn để bổ sung hoặc loại bỏ tùy theo nhu cầu và tình hình thực tế. Việc mua hàng do phòng Kinh tế kế hoạch tiếp nhận nhu cầu từ các bộ phận để lên kế hoạch mua hàng; với các hàng hóa là vật tư, công cụ dụng cụ phục vụ thi công công trình dự án thì trưởng các đơn vị trực thuộc, chủ nhiệm công trình có trách nhiệm lập kế hoạch mua hàng theo tiến độ thi công được duyệt. Đơn vị lập kế hoạch mua hàng có trách nhiệm thực hiện cụng việc giao dịch và theo dừi việc thực hiện hợp đồng với cỏc. nhà cung ứng. Thụng tin tổng hợp theo dừi nhà cung ứng được bỏo cỏo về phũng Kinh tế kế hoạch. Kiểm tra xác nhận sản phẩm mua được thực hiện đối với tất cả các hàng hóa ảnh hưởng đến chất lượng dự án khi nhập về; các thông tin cho việc kiểm tra bao gồm: hợp đồng mua hàng, yêu cầu kỹ thuật, chứng chỉ chất lượng…. Khi cần thiết, công ty có thể thực hiện việc kiểm tra xác nhận tại cơ sở của nhà cung ứng, khi đó, công ty công bố việc sắp xếp kiểm tra xác nhận dự kiến và phương pháp thông qua sản phẩm trong các thông tin mua hàng. 4) Thi công/ sản xuất : kiểm soát sản phẩm (nguyên vật liệu, máy móc thiết bị…) do khách hàng cung cấp; nhận biết và truy tìm nguồn gốc sản phẩm; giám sát thi công; công tác an toàn lao động, kiểm soát quá trình. Đối với một số loại nguyên vật liệu như (gạch, thép…) và các máy móc thiết bị được thuê để sử dụng trong thi công phải tiến hành các thí nghiệm kiểm tra vật liệu, cấu kiện, vật tư, thiết bị công nghệ trước khi xây dựng và lắp đặt vào công trình xây dựng theo tiêu chuẩn và yêu cầu thiết kế. • Kiểm soát quá trình bao gồm kiểm soát phương án thi công, công nghệ thi công, thiết kế tổ chức thi công, biện pháp kỹ thuật thi công và kiểm soát môi trường thi công… nhằm nắm bắt được tình hình thực tế để giải quyết các khó khăn trong thi công, kiểm tra tính khả thi kỹ thuật, sự hợp lý về kinh tế để đảm bảo cả về chất lượng lẫn giá thành sản phẩm. Cơ sở để kiểm soát phương án thi công, biện pháp kỹ thuật thi công bao gồm các tiêu chuẩn kiểm tra, quy phạm áp dụng cho quá trình thi công và các bản vẽ biện pháp phục vụ thi công:. - Bản vẽ định vị công tác trắc địa phục vụ thi công, - Bản vẽ tổ chức Mặt bằng thi công,. - Bản vẽ tổng tiến độ thi công và tiến độ thi công hạng mục. - Bản vẽ biện pháp thi công Móng, tầng hầm, phần thân và phần hoàn thiện. Kiểm soát môi trường bao gồm cả môi trường kỹ thuật công trình như địa chất, thủy văn, khí tượng…; môi trường quản lý công trình như hệ thống đảm bảo chất lượng, chế độ quản lý chất lượng…; môi trường lao động như môi trường làm việc, tổ hợp lao động… Đây là những nhân tố môi trường có ảnh hưởng đến chất lượng công trình, có tính phức tạp và thường xuyên biến đổi; do đó, căn cứ vào đặc điểm và hoàn cảnh cụ thể để áp dụng những biện pháp tăng cường kiểm soát, điều chỉnh kịp thời để đảm bảo chất lượng và an toàn cho dự án. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể được công ty áp dụng để quản lý chất lượng thi công xây dựng công trình xây dựng cụ thể như sau:.  Các tiêu chuẩn kiến trúc, quy hoạch:.  Các tiêu chuẩn về kết cấu:.  Các tiêu chuẩn về giao thông, san nền:.  Các tiêu chuẩn về cấp thoát nước:.  Các tiêu chuẩn về cấp điện:.  Các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy:. 5) Kiểm tra và nghiệm thu chất lượng : Trong quá trình quản lý dự án, ban giám đốc dự án tiến hành kiểm tra chất lượng công đoạn, đánh giá và nghiệm thu chất lượng dựa trên các tiêu chuẩn đánh giá kiểm nghiệm chất lượng và tiêu chuẩn nghiệm thu do Nhà nước ban hành. Đánh giá kiểm nghiệm chất lượng công trình là việc đo lường chất lượng thi công các công trình đơn vị, công trình phân bộ và công trình phân hạng để xác định chất lượng công trình. Dựa vào bản vẽ kỹ thuật và các tiêu chuẩn đã định, phối hợp với nhân viên liên quan của trạm giám định chất lượng và kỹ sư giám sát để tiến hành đánh giá chất lượng và làm thủ tục giao nhận nghiệm thu hoàn công. Việc đánh giá chất lượng và trình tự nghiệm thu chất lượng công trình được tiến hành lần lượt theo công trình đơn vị, công trình phân bộ và công trình phân hạng. Việc phân chia công trình phân hạng thường dựa vào nhóm thiết bị và chủng loại công trình, như công trình bằng gạch, công trình cốt thép và công trình bằng kính, công trình lắp ống nước, công trình dây luồn trong ống và ống lắp điện… Công trình phân bộ được chia theo hệ thống và giai đoạn, như công trình nền móng với công trình cơ sở, công trình chủ thể, mặt đất với công trình nhà tầng, công trình cửa sổ, công trình mái và công trình trang trí… Cấp độ chất lượng dự án được chia làm 2 cấp là “đạt tiêu chuẩn” và ‘vượt tiêu chuẩn”. Tất cả những hạng mục không đạt tiêu chuẩn thì không tiến hành nghiệm thu. 6) Kiểm soát sản phẩm không phù hợp : Công ty thiết lập và duy trì thủ tục dạng văn bản để kiểm soát các sản phẩm không phù hợp (các công việc, hạng mục công trình không đủ tiêu chuẩn nghiệm thu). Tất cả các sản phẩm không phù hợp đều được nhận biết bằng các biện pháp thích hợp tùy theo từng công đoạn thi công và. mức độ sai lỗi; đồng thời được xử lý tùy theo bản chất của sự không phù hợp và quy định chung của công ty. 7) Bàn giao, thanh lý hợp đồng: Cán bộ phụ trách công tác kế toán và công tác kinh doanh tiếp thị thuộc phòng Đầu tư và quản lý dự án phụ trách công tác này. Nhiệm vụ chính là kiểm tra, soạn thảo hợp đồng mua bán với khách hàng; chuẩn bị các tài liệu cần thiết phục vụ công tác bàn giao thanh quyết toán với khách hàng trong suốt thời gian mua bán, trao đổi giữa khách hàng với công ty; thực hiện các thủ tục bàn giao, chứng nhận tài sản cho khách hàng. 8) Bảo hành công trình: Tính từ ngày ký biên bản nghiệm thu công trình xây dựng để đưa vào sử dụng, công ty thực hiện chế độ bảo hành công trình.

DỰNG HUD1