MỤC LỤC
-Điều kiện địa lí và tài nguyên thiên nhiên: là yếu tố tác động trực tiếp đến qui hoạch sử dụng đất và qui hoạch đô thị vì nó là sức mạnh và lợi thế của vùng trong qui hoạch phải dựa vào điều kiện địa lí để phân bố các đơn vị chức năng của đô thị cho phù hợp, đồng thời sử dụng hợp lí hiệu quả nguồn tài nguyên sẵn có( khí hậu, đia hình, địa chất, thuỷ văn, ..). Hệ thống cơ sở vật chất hạ tầng: nghiên cứu nhằm đánh giá tình trạng thực tế của những chương trình, cơ sở vật chất hiện có để có thể bổ xung, cải tạo, sửa chữa hoặc xác định đền bù qui hoạch giải phóng mặt bằng. - Kinh tế và tăng trưởng kinh tế là động lực thúc đẩy quá trình đô thị hoá dựa vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội an ninh quốc phòng của đất nước trong từng thời kì để lập nên những vùng dành cho công nghiệp, thương mại dịch vụ, khu chế suất ..Bố trí một cách hợp lí nhằm sử dụng hiệu quả nhất tiềm năng kinh tế và boả vệ được trật tự xã hội, an ninh quốc gia.
- Qui hoạch phát triển đô thị trong đó có qui hoạch tổng thể phát triển đô thị nó quyết định mục tiêu, phương hướng cơ bản của việc sử dụng đất đô thị và qui hoạch chi tiết là biện pháp cấu thành hữu cơ của qui hoạch tổng thể là biểu hiện cụ thể của việc sử dụng đất đô thị.
Xác định chức năng sử dụng đất (khu vực xây dựng, khu vực cấm xây dựng), giữ nguyên chức năng xây dựng, đất cần thay đổi chức năng sử dụng, dất phát triển mở rộng, khu đất cần phá rỡ các công trình kiến trúc đã có, đất các công trình cải tạo và bảo tồn. - Ngoài ra còn chú ý đến đất dự trữ phát triển, đất nông-lâm-nghư nghiệp, đất hoang hoá không xây dựng được. Đây là một nội dung quan trọng để nhằm đưa qui hoạch vào thực tiễn một cách có hiệu quả nhất, vừa bảo vệ cải tạo được đất lại vừa bảo vệ được môi trường sinh thái.
Khi đã có sự thay đổi quá lớn không còn phu hợp với thực tế về tính kinh tế-xã hội-kĩ thuật thì việc điều chỉnh lại việc khoanh định các loại đất là một việc làm tất yếu cần thực hiện ngay.
+ Đồ án quy hoạch chia lô: được lập cho khu đất có diện tích dưới 20 ha trên bản đồ địa chính và bản đồ địa hình có tỷ lệ 1/200 đến 1/500, nhằm quy định chế độ quản lý sử dụng đất đai và các yêu cầu cải tạo hoặc xây dựng các công trình tại từng lô đất. Cộng đồng nhân dân tham gia góp ý kiến thêm vào đồ án quy hoạch để hoàn thiện đồ án, đi sát với thực tế hơn, thông qua cộng đồng việc thực thi quy hoạch sẽ được dễ dàng hơn. Bước 7: Thực hiện quy hoạch: phương hướng mục tiêu sử dụng đất, phân bố quỹ đất cho các nhu cầu, các giải pháp để thực hiện quy hoạch ở trên đem triển khai và thực tiễn.
Bước 8: Trong quá trình thức hiện quy hoạch được duyệt, cần phải theo dừi cập nhật quỏ trỡnh diễn biến để cú quyết định điều chỉnh cho phự hợp với thực tiễn.
Điều 3,6 qui định việc xác định đất ngoại thành, ngoại thị sẽ trở thành đất đô thị để quản lý như đất đô thị, việc giao đất đô thị phải căn cứ vào qui hoạch sử dụng đất đô thị .Và điều 14 qui định việc qui hoạch sử dụng đất đô thị cho giai đoạn 5-10 năm và hàng năm. Nhìn chung, các văn bản pháp luật soạn thảo và ban hành trong thời gian qua đều tập trung vào bốn mục tiêu chủ yếu: đổi mới việc lập và xét duyệt đô thị, lạp lại kỉ cương trong quản lý đất đai và sử dụng trong đô thị, tăng nguồn thu chính để tạo nguồn lực phát triển, đặc biệt là từ quĩ nhà và quĩ đất, cải cach thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp đất và cấp phép xây dựng. Trên cơ sở hình thành các văn bản pháp qui nhà nước về qui hoạch xây dựng đô thị, việc lập, xét duyệt các đồ án qui hoạch xây dựng đô thị trong thời gian qua đã thực hiện nhanh và có chất lượng hơn nhiều những năm trước, bước đầu đáp ứng được yêu cầu cải tạo và xây dựng đô thị.
Tại các địa phương, chích quyền đô thị các cấp đã phát huy tác dụng và vai trò trong việc lập trật tự kỷ cương, thu hút các nguồn lực vào mục tiêu phát triển đô thị và thực hiện các cải cách thủ tục hành chính.
Do chỉ có một thành phần kinh tế, một quyền sở hữu và một kế hoạch chung của nhà nước mà có thể tách rời qui hoạch bố trí không gian ra khỏi các mối liên hệ về kinh tế xã hội (như cấp vốn, đầu tư, quản lí vận hành ..) để nghiên cứu độc lập, sau đó ráp nối lại mà không mấy khó khăn. Tuy nhiên trên thực tế, các đô thị không phát triển theo những mục tiêu và sự sắp sếp được vạch ra sẵn trong bản đồ qui hoạch, mà lại phát triển tuỳ theo các chính sách kinh tế- xã hội, các nguồn đầu tư, các xu hướng tác động đặc biệt là các xu hướng chuyển đổi sang cơ chế thị trường và tiến trình hội nhập quốc tế. Do áp lực đô thị hoá nhiều diện tích đất đặc biệt là đất trồng lúa ven đô thị, ven đường giao thông lớn chuyển thành đất xây dựng nhà cửa, quá trình đô thị hoá tràn lan không theo hướng dẫn không theo qui hoạch, trái pháp luật làm giảm hàng vạn ha lúa gây nguy cơ mất an toàn lương thực.
Các hiện tượng tuỳ tiện trong việc cấp đất, chọn địa điển xây dựng, cũng như xác định mốc giới quan trọng như chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và hình thức kiến trúc mà qui hoạch đã nghiên cức do công tác thẩm định các đồ án qui hoạch thường kéo dài và thiếu kế hoạch.
Hiệu quả sử dụng đất còn thấp: tình trạng lấn chiếm đất công ở đô thị dang diễn ra phổ biến (lấn chiếm vỉa hè, đất trong hành lang an toàn, bảo vệ các công trình công cộng,. Trong thực tế một số đơn vị còn xem nhẹ công tác qui hoạch, năng lực cán bộ qui hoạch còn thấp kém chưa được đoà tạo một cách đầy đủ để có thể đáp ứng một cách tốt nhất cho công tác qui hoạch sử dụng đất hiện nay. Hiện nay, mỗi đô thị nước ta có hai bản qui hoạch: qui hoạch phát triển kinh tế xã hội 10 năm hoạc 20 năm và qui hoạch chung phát triển không gian, nói đúng hơn là phát triển mặt bằng đô thị.
Trên cơ sở đó, việc sử dụng đất đai trong đô thị ngày càng đi vào nề nếp, đúng theo qui định của pháp luật, nhiều dự án cơ sở hạ tầng như các khu nhà ở, khu vui chơi giải trí, các dự án giao thông, cấp thoát nước, bưu điện truyền thông trong đô thị,.
Việc lấn chiếm các khu vực đất đai dành cho mở đường để xây dựng các khu vực đất đai dành cho mở đường để xây dựng nhà ở, khu vực sản xuất, khu vui chơi, nghỉ ngơi giải trí của dân,. Qui hoạch chuyên nghành đặc biệt là qui hoạch giao thông, cơ sở hạ tầng kĩ thuật thiếu đồng bộ và trình tự nghiên cứu thiếu thống nhất, chồng chéo lên nhau, gây ảnh hưởng không ít dến quá trình thực thi đồ án qui hoạch. Hơn thề nữa, nó không bảo đảm được các mối liên hệ giữa đô thị với đô thị, giữa đô thị với nông thôn chưa đáp ứng được tiêu chuẩn phát triển đô thị trong điều kiện CNH-HĐH.
Khung pháp luật để quản lý qui hoạch xây dựng còn thiếu, khung pháp luật chưa đồng bộ, chính quyền đô thị lúng túng trước những hiện tượng quả lý mới, việc phân cấp quản lý hành chính đô thị còn phân tán, chồng chéo chức năng nhiệm vụ giữa các cơ quan quản lí nhà nước, thiếu sự phối hợp liên nghành.
Do tồn tại lịch sử phát triển đô thị để lại nhiều vấn đề cần được giải quyết như: một phần không nhỏ các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đô thị chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là trở ngại lới nhất trong việc cấp phép xây dựng, tình trạng xây dựng lộn xộn vô phép, sử dụng đất đô thị bừa bãi kiến trúc không thống nhất làm mất mĩ quan đang là vấn đề nhức nhối. Trong những năm tới cần rà soát toàn bộ các văn bản qui phạm pháp luật để bổ xung sửa đổi điều chỉnh các văn bản pháp luật hiện hành, nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước, phù hợp với thực tiễn xây dựng và phát triển đô thị nước ta, khắc phục tình trạng văn bản pháp luật chồng chéo về nội dung quản lý, giảm đến mức thấp nhất việc ban hành nhiều văn bản trong một lĩnh vực quản lý và đảm bảo đưa hệ thống thể chế về quản lý qui hoạch xây dựng đô thị vào cuộc sống. Nâng cao hiệu lực thi hành luật, cương quyết tổ chức thực hiện kiểm soát sự phát triển đô thị theo qui hoạch và pháp luật tuỳ theo điều kiện để áp dụng những biện pháp: sử lý tồn tại về nhà đất, xoá bỏ tình trạng xây dựng tự phát, cắm mốc chỉ giới đỏ, xếp hạng công trình kiến trucscos giá trị, công khai qui hoạch.
Công tác qui hoạch sử dụng đất đai muốn làm một cách nhanh chóng cần hoàn thiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng: Khi thu hồi nhà nước thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng tiền với chi phí đền bù phải thoả đáng bao gồm các chi phí về thiệt hại tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất đang sử dụng,.