MỤC LỤC
Loại việc tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân Theo quy định tại khoản 2 Điều 136 Luật đất đai năm 2003 thì: trường hợp đất tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có bất cứ giấy tờ gì được quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 nêu trên và cũng không có tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác trên đất, hoặc có mà không tranh chấp thì việc tranh chấp quyền sử dụng đất đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa dân sự, mà thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện; nếu sau khi Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện, thì xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết tranh chấp mà đương sự không đồng ý có quyền khiếu nại đến Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bản hành là quyết định cuối cùng. Nếu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cấp giải quyết tranh chấp khiếu nại lần đầu thì đương sự có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và quyết định của Bộ trưởng là quyết định giải quyết cuối cùng. Các quyết định đó có hiệu lực thi hành, đương sự không có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện ra Tòa án. Do đó, nếu đương sự có đơn khởi kiện gửi Tòa dân sự hay Tòa hành chính thì Tòa án phải trả lại đơn khởi kiện cho đương sự; nếu đã thụ lý mới phát hiện việc khởi kiện của đương sự không thuộc thẩm quyền của Tòa dân sự thì Tòa án phải đình chỉ giải quyết. Phân biệt thẩm quyền của Ủy ban nhân dân, Tòa hành chính với Tòa dân sự. “… a) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai do Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết sau cùng;. b) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai do Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân;”. Như vậy, theo quy định trên thì: đối với các quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai do cơ quan có thẩm quyền ban hành mà đương sự không đồng ý thì có quyền khiếu nại. Nếu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện đã giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định đó thì người khiếu nại có quyền khởi kiện vụ án hành chính ra Tòa án nhân dân hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là quyết định giải quyết cuối cùng. Như vậy, sau khi có quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai, đương sự có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền khiếu nại, khi khiếu nại chỉ có quyền lựa chọn một trong hai phương án là:. a) Khởi kiện ra Tòa hành chính. b) Nếu sau khi Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu đó của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện đó, nhưng họ cũng không muốn khởi kiện ra Tòa hành chính thì người khiếu nại có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. *Tuy nhiên nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 hoặc đất đã có một trong các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003, nhưng các bên không tranh chấp quyền sử dụng đất mà khiếu kiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khiếu kiện hành vi ghi chép trong sổ đăng ký ruộng đất, trong sổ địa chính, việc cấp giấy chứng nhận tạm thời của cơ quan có thẩm quyền không đúng thì việc tranh chấp đó cũng không thuộc thẩm quyền của Tòa dân sự, mà thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân.
- Thời hạn khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính chỉ có ba mươi ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chinh hoặc biết được có hành vi hành chính. - Thời hạn khởi kiện tại Toà án hành chính là bốn mươi lăm ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì có quyền khởi kiện tại Toà án hành chính hoặc khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Quá thời hạn trên, nếu không có lý do chính đáng người khiếu nại mất quyền khiếu nại, hay nói cách khác khiếu nại đó sẽ không được cơ quan có thẩm quyền xem xét. Nếu quá thời hạn bốn mươi lăm ngày người khiếu nại mới khởi kiện tại Toà án thì Toà án không thụ lý, giải quyết, trừ trường hợp có lý do chính đáng.
- Một trong các giấy tờ nêu tại điểm từ a đến e trên đây mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 1/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;. - Bản án hoặc quyết định của Toàn án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;.
Trong thực tiễn xét xử, rất nhiều trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất xuất phát từ những giao dịch dân sự như cho thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế… Với những vụ án này, đặc biệt lưu ý đến các chứng cứ liên quan đến việc xác lập giao dịch (các hợp đồng, các giấy biên nhận, sổ sách, địa chỉ qua các kỳ kê khai), thời điểm xác lập giao dịch, chủ thể xác lập, các chứng cứ chứng minh việc đã thực hiện quyền và nghĩa vụ đến đâu, lỗi vi phạm của bên nào, mức độ thiệt hại…. Thực tiễn rất nhiều các vụ án khi các bên xác lập quan hệ hợp đồng, đối tượng chuyển nhượng chưa được phép chuyển nhượng (đất chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và hợp đồng chuyển nhượng không qua chứng nhận của công chứng Nhà nước và chứng nhận giao dịch khi vi phạm điều kiện này, ngoài việc thu thập chứng cứ về nguồn gốc đất, hợp đồng chuyển nhượng, Luật sư cần lưu ý xác định tại thời điểm chuyển nhượng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa; xác định thời điểm phát sinh tranh chấp trước hay sau ngày 01-7-2004.
Trường hợp xem xét các tình tiết vụ án, áp dụng các quy định của pháp luật có căn cứ nhận định giao dịch đó không hợp pháp (đặc biệt là giao dịch vô hiệu về nội dung do vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội), Luật sư cần hướng việc thu thập chứng cứ để chứng minh lối do hợp đồng vô hiệu, trên cơ sở lợi ích của khách hàng và vị trí tố tụng của thân chủ mình. Người vảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự (Luật sư hoặc người khác) là người được đương sự nhờ và được Tòa án chấp nhận để tham gia tố tụng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, trong đó bao gồm cả việc thực hiện quyền, nghĩa vụ thu thập chứng cứ và cung cấp chứng cứ cho Tòa án nhằm chứng minh các tình tiết liên quan đến vụ kiện, cũng như chứng minh các yêu cầu của thân chủ.
Biên bản được lập theo mẫu biên bản giao nhận chứng cứ số 01a ban hành kèm theo Nghị quyết số 04/2005/NQ-HĐTP ngày 17/9/2005 của Hội đồng thảm phán Tòa án nhân dân Tối cao, hướng dẫn thi hành một số quy định của Bộ Luật tố tụng dân sự về chứng minh và chứng cứ. Ngoài hình thức làm đơn, theo quy định trong Nghị quyết số 04/2005/NQ- HĐTP ngày 17-9-2005 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao, đương sự cũng có thể đề nghị Tòa án tiến hành biện pháp thu thập chứng cứ trong các bản khai, trong biên bản ghi lời khai hoặc trong biên bản đối chất.
Một số nội dung như tóm tắt diễn biến của vụ án, phân tích tính hợp pháp, đúng đắn hoặc không đúng đắn, không hợp lệ của việc tòa án thụ lí giải quyết vụ án, phân tích tính thẩm quyền của vụ án, thời hiệu khởi kiện, những thủ tục được áp dụng từ khi khởi kiện và thụ lí vụ án cho đến thời điểm tòa án thụ lí xét xử vụ án, tư cách của đương sự trong vụ án, khẳng định việc yêu cầu toàn án tiếp tục tiến hành xét xử hoặc cần thiết phải hoãn xử, tạm đình chỉ, đình chỉ nếu có căn cứ, xác định quan hệ pháp luật tranh chấp, xác định những vấn đề cần làm sáng tỏ trong vụ án để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp cần thiết được viết trước. Đối với những nội dung khác, như nhận định về các tình tiết cần làm sáng tỏ trong vụ án để bảo vệ quyền lợi của thân chủ, trình bày các chứng cứ và đánh giá các chứng cứ đó, các kết luận được rút ra sau khi nhận định và đánh giá các chứng cứ…trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Luật sư cũng chưa cần phải viết một cách quá chi tiết mà chỉ cần viết nháp theo một đề cương đã được vạch sẵn để tiện cho việc bổ sung, sửa chữa.