MỤC LỤC
Xuất phát từ sự không đồng nhất về thông tin và yếu tố cấu thành thị trường bất động sản: thụng tin về thị trường khụng rừ ràng, bất động sản chỉ được đo lường một cách tương đối, không có sản phẩm cùng loại để so sánh, chỉ có một lượng nhỏ người tham gia vào thị trường, việc xâm nhập thị trường là không dễ dàng…. Như vậy, phát triển và quản lý tốt thị trường này sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư và thực hiện có hiệu quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực to lớn để phát triển kinh tế- xã hội của đất nước.
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm được thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế- xã hội, là cơ sở quan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học, cho phép thẩm định viên tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị tài sản. Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản trên cơ sở thu thập được những chứng cớ thị trường gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu của các tài sản tương tự.
Trong quá trình thẩm định, nhiệm vụ của thẩm định viên là phải đánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đánh giá theo cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường. Như vậy, công tác định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, giúp các chủ thể có thể đưa ra các quyết định đúng đắn trong quản lý cũng như giao dịch bất động sản.
- Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí. - Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của bất động sản.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp. ● Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập.
THỰC TRẠNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ
Tiếp tục phát huy những thành tích đã đạt được đồng thời phải đẩy nhanh hơn nữa công tác định giá nói chung và công tác định giá bất động sản nói riêng, tiếp tục giữ vị trí là một trong những công ty hàng đầu về định giá được khách hàng biết tới. - Nỗ lực trong việc đào tạo một đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm, có tư cách đạo đức vững vàng và có nhiệt huyết, năng động, sáng tạo, cống hiến sức mình cho hoạt động định giá của Chi nhánh. - Phấn đấu tăng số lượng cũng như chất lượng các hợp đồng thẩm định, các cán bộ của Chi nhánh tích cực tìm kiếm mở rộng đối tượng khách hàng.
- Ban hành quy chế bắt buộc đối với các chuyên gia thẩm định giá phải có trách nhiệm thường xuyên cập nhật thông tin giá cả những mặt hàng được phân công theo dừi, những thụng tin thực hiện của khỏch hàng về giỏ cả những mặt hàng đó thẩm định để xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ thông tin thẩm định giá.
Thứ nhất, cần tiến hành thực hiện thống nhất và phân quyền trong quá trình thu thập thông tin: tức là Chi Nhánh phải xây dựng và thống nhất một tiến trình thu thập thông tin của từng phương pháp cụ thể để thẩm định viên có cái nhìn tổng quát về công việc thu thập thông tin. Thứ năm, tiến hành tổ chức họp, hội thảo rút kinh nghiệm thực tế: định kỳ Chi nhánh cần tổ chức họp, hội thảo để tổng kết được những việc đã làm được, những khó khăn cụ thể của từng thẩm định viên trong quá trình thu thập thông tin…Từ đó đưa ra các giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những khó khăn đó. Do đó nếu thẩm định viên còn những hạn chế trong công tác này thì trong những trường hợp cần thiết Chi nhánh công ty có thể thuê các chuyên gia trong các Công ty chuyên về lĩnh vực nghiên cứu thị trường để dự báo một cách xác thực hơn những thay đổi và xu hướng phát triển tương lai của thị trường.
Thứ nhất, các chuyên viên định giá cần thường xuyên cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến định giá bất động sản và các lĩnh vực chuyên khác như: đất đai, thuế, xõy dựng, quy hoạch…Trờn cơ sở hiểu rừ cỏc văn bản phỏp lý thỡ thẩm định viên mới có thể áp dụng các văn bản đó một cách hiệu quả vào thực tiễn, tạo cơ sở pháp lý cho các hoạt động định giá.
Mặt khác tiến hành đào tạo ngắn hạn, chủ yếu là các cán bộ tại các cơ quan Nhà nước, các doanh nghiệp, đã tốt nghiệp đại học kinh tế hoặc kỹ thuật để nâng cao trình độ thẩm định giá. Việc tổ chức lưu trữ một cơ sở dữ liệu về bất động sản giao dịch: lịch sử giao dịch bất động sản, mức giá giao dịch…sẽ tác động tích cực đến hoạt động định giá, thúc đẩy hoạt động định giá phát triển toàn diện, đồng thời đây sẽ là cầu nối giữa khách hàng và các tổ chức định giá. Ở đây hoạt động định giá Trung Ương có thể coi là một chuẩn mẫu trong công tác định giá, giúp các doanh nghiệp mới hoạt động trong lĩnh vực định giá thuận lợi hơn khi hành nghề.
Bắt nguồn từ chỗ tiếp cận, học hỏi kinh nghiệm của các nước đặc biệt là các nước trong Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (AVA), do đó ngành thẩm định giá Việt Nam tuy mới ra đời và phát triển song cũng đã bắt kịp được với sự phát triển của khu vực. Vì vậy để phát triển hoạt động định giá Việt Nam trước yêu cầu cấp thiết của thị trường hiện nay thì Việt Nam cần tăng cường hơn nữa hợp tác quốc tế để học tập, trao đổi kinh nghiệm. Mặt khác tranh thủ sự trợ giúp từ Chính phủ, từ các tổ chức quốc tế về thẩm định giá nói chung và thẩm định giá nói riêng nhằm góp phần tạo tiền đề vững chắc ở Việt Nam. Thành lập cơ quan kiểm tra, giám sát trong lĩnh vực thẩm định giá. Thực tế ở nước ta chưa chính thức có một cơ quan chuyên môn nào tiến hành hoạt động kiểm tra, giám sát đối với việc hành nghề định giá của các tổ chức định giá nhằm phát hiện những thiếu sót, sai phạm của doanh nghiệp thẩm định giá. Hay nhằm giải quyết những tranh chấp, mâu thuẫn giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng. Hơn nữa, hiện nay hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối của rất nhiều văn bản pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền ban hanh: Bộ Tài chính, Bộ xây dựng, Bộ. Tài nguyên và Môi trường…Do đó một cơ quan giám sát hoạt động định giá do Nhà nước thiết lập là rất cần thiết, tạo tính lành mạnh trong hoạt động định giá. Cơ quan kiểm tra, giám sát đó phải được lập ra bởi những người có kiến thức chuyên sâu, kinh nghiệm, trung thực và có tâm huyết với nghề định giá nhằm thực hiện đúng công việc của mình một cách công bằng nhất. Phụ lục 1: Danh mục tài sản. tháng 10 năm 2009 của Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên - Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam).