MỤC LỤC
Và còn do đất đai là địa bàn khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá- xã hội, an ninh quốc phòng là thành phần không thể thiếu, không thể thay thế.Trong quá trình phát triển kinh tế hiên nay vấn đề sử dụng đất đòi hỏi phải hợp lí có hiệu quả đúng mục đích tiết kiệm không làm tổn hại đến môi trường, đi đúng hướng phù hợp với sự phát triển kinh tế- xã hội của đô thị. Việc lập qui hoạch sử dụng đất có ý nghĩa không chỉ ở giai đoạn trước mắt mà cả lâu dài, là định hướng việc sử dụng đất trên địa bàn lãnh thổ, tránh tình trạng chồng chéo trong qui hoạch, xác lập sự ổn định về mặt pháp lí cho công tác quản lí nhà nước về đất đai, làm cơ sở tién hành giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đáp ứng cho nhu cầu đất đai phát triển kinh tế- xã hội của đất nước.
-Điều kiện địa lí và tài nguyên thiên nhiên: là yếu tố tác động trực tiếp đến qui hoạch sử dụng đất và qui hoạch đô thị vì nó là sức mạnh và lợi thế của vùng trong qui hoạch phải dựa vào điều kiện địa lí để phân bố các đơn vị chức năng của đô thị cho phù hợp, đồng thời sử dụng hợp lí hiệu quả nguồn tài nguyên sẵn có( khí hậu, đia hình, địa chất, thuỷ văn, ..). Hệ thống cơ sở vật chất hạ tầng: nghiên cứu nhằm đánh giá tình trạng thực tế của những chương trình, cơ sở vật chất hiện có để có thể bổ xung, cải tạo, sửa chữa hoặc xác định đền bù qui hoạch giải phóng mặt bằng. - Kinh tế và tăng trưởng kinh tế là động lực thúc đẩy quá trình đô thị hoá dựa vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội an ninh quốc phòng của đất nước trong từng thời kì để lập nên những vùng dành cho công nghiệp, thương mại dịch vụ, khu chế suất ..Bố trí một cách hợp lí nhằm sử dụng hiệu quả nhất tiềm năng kinh tế và boả vệ được trật tự xã hội, an ninh quốc gia.
- Qui hoạch phát triển đô thị trong đó có qui hoạch tổng thể phát triển đô thị nó quyết định mục tiêu, phương hướng cơ bản của việc sử dụng đất đô thị và qui hoạch chi tiết là biện pháp cấu thành hữu cơ của qui hoạch tổng thể là biểu hiện cụ thể của việc sử dụng đất đô thị. Bố cục các khu chức năng, cơ cấu sử dụng đất: các loại đất , thông qua việc xác định hìng thức phân bố, vị trí, danh giới từng khu đất hoặc lô đất theo tính chất, chức năng sử dụng đất và quyền sử dụng đất với các đất xây dựng nhà ở, công trình công cộng, khu cây xanh, đường giao thông.
- Đất dành cho các công rình công cộng: dịch vụ thương mại, giáo dục, y tế, hành chính. - Ngoài ra còn chú ý đến đất dự trữ phát triển, đất nông-lâm-nghư nghiệp, đất hoang hoá không xây dựng được. Đề suất các biện pháp sử dụng đất, bảo vệ cải tạo đất và bảo vệ môi trường sinh thái.
Đây là một nội dung quan trọng để nhằm đưa qui hoạch vào thực tiễn một cách có hiệu quả nhất, vừa bảo vệ cải tạo được đất lại vừa bảo vệ được môi trường sinh thái. Khi đã có sự thay đổi quá lớn không còn phu hợp với thực tế về tính kinh tế-xã hội-kĩ thuật thì việc điều chỉnh lại việc khoanh định các loại đất là một việc làm tất yếu cần thực hiện ngay.
Phân tích các thông tin nhận được từ đó kết hợp với mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội khu vực đô thị, phương hướng sử dụng đất trong thời hạn qui hoạch những thông tin về ưu tiên khi qui hoạch mà cơ quan nhà nước cung cấp đưa ra yêu cầu trước khi qui hoạch. Bước 2: Bằng kiến thức chuyên môn phân tích các thông số trên dựa vào các điều kiện này đề xuất các biện pháp sử dụng đất, bảo vệ cải tạo đất và bảo vệ môi trường sinh thái sao cho hợp lý nhất và hiệu quả nhất. + Một bản dự toán chính xác các phương tiện vật chất, tài chính và nhân lực sẽ cần phải huy động, bởi vì dự toán này có thể sai khác nhiều tuỳ theo từng khu vực đô thị, tự mình thực hiện các công trình này hay thuê người khác.
+ Một bản kết toán ước lượng vê tài chính giúp ta; một mặt là những điều kiện cú thể được tiến hành, và mặt khỏc thấy rừ đõu là những hệ quả tương lai đối với nguồn thu, chi của các đơn vị hành chính địa phương và của các cơ quan công cộng liên quan. + Đồ án quy hoạch chia lô: được lập cho khu đất có diện tích dưới 20 ha trên bản đồ địa chính và bản đồ địa hình có tỷ lệ 1/200 đến 1/500, nhằm quy định chế độ quản lý sử dụng đất đai và các yêu cầu cải tạo hoặc xây dựng các công trình tại từng lô đất.
Nhìn chung, các văn bản pháp luật soạn thảo và ban hành trong thời gian qua đều tập trung vào bốn mục tiêu chủ yếu: đổi mới việc lập và xét duyệt đô thị, lạp lại kỉ cương trong quản lý đất đai và sử dụng trong đô thị, tăng nguồn thu chính để tạo nguồn lực phát triển, đặc biệt là từ quĩ nhà và quĩ đất, cải cach thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp đất và cấp phép xây dựng. Việc phát triển đô thị ở nước ta đã thiếu thống nhất mà thêm vào đó nên tình trạng sử dụng đất đô thị hiện nay không theo qui hoạch đang là vấn đề nổi cộm phổ biến tại các đô thị, do thiếu qui hoạch và sử dụng không theo qui hoạch nên việc sử dụng đất hiện nay đang thể hiện nhiều bất hợp lý cả về bố trí không gian, địa điểm và lợi ích mang lại trong việc phân bố nguồn lực. Hiệu quả sử dụng đất còn thấp: tình trạng lấn chiếm đất công ở đô thị dang diễn ra phổ biến (lấn chiếm vỉa hè, đất trong hành lang an toàn, bảo vệ các công trình công cộng,.. Trong thực tế một số đơn vị còn xem nhẹ công tác qui hoạch, năng lực cán bộ qui hoạch còn thấp kém chưa được đoà tạo một cách đầy đủ để có thể đáp ứng một cách tốt nhất cho công tác qui hoạch sử dụng đất hiện nay. Công tác qui hoạch diễn ra chậm gây khó khăn cho việc giao quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai. THỰC TIỄN TRONG CÔNG TÁC QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ Ở NƯỚC TA. Thực tiễn tại các đô thị nước ta. Sau hơn 10 năm đổi mới, đô thị nước ta đã phát triển nhanh cả về số lượng và chất lượng,đảm nhận được vai trò trung tâm phát triển kinh tế-xã hội của các vùng miền và toàn quốc. dân số toàn quốc) con số này mấy năm gần đây còn tăng lên một cách nhanh chóng, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh mạnh làm qui mô đô thị ngày càng mở rộng.
Do tồn tại lịch sử phát triển đô thị để lại nhiều vấn đề cần được giải quyết như: một phần không nhỏ các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đô thị chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là trở ngại lới nhất trong việc cấp phép xây dựng, tình trạng xây dựng lộn xộn vô phép, sử dụng đất đô thị bừa bãi kiến trúc không thống nhất làm mất mĩ quan đang là vấn đề nhức nhối. Trong những năm tới cần rà soát toàn bộ các văn bản qui phạm pháp luật để bổ xung sửa đổi điều chỉnh các văn bản pháp luật hiện hành, nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước, phù hợp với thực tiễn xây dựng và phát triển đô thị nước ta, khắc phục tình trạng văn bản pháp luật chồng chéo về nội dung quản lý, giảm đến mức thấp nhất việc ban hành nhiều văn bản trong một lĩnh vực quản lý và đảm bảo đưa hệ thống thể chế về quản lý qui hoạch xây dựng đô thị vào cuộc sống. Nâng cao hiệu lực thi hành luật, cương quyết tổ chức thực hiện kiểm soát sự phát triển đô thị theo qui hoạch và pháp luật tuỳ theo điều kiện để áp dụng những biện pháp: sử lý tồn tại về nhà đất, xoá bỏ tình trạng xây dựng tự phát, cắm mốc chỉ giới đỏ, xếp hạng công trình kiến trucscos giá trị, công khai qui hoạch.
Công tác qui hoạch sử dụng đất đai muốn làm một cách nhanh chóng cần hoàn thiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng: Khi thu hồi nhà nước thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng tiền với chi phí đền bù phải thoả đáng bao gồm các chi phí về thiệt hại tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất đang sử dụng, chi phí định cư cho người có đất bị thu hồi.