Giải pháp phát triển kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong bối cảnh thực trạng hiện nay

Các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh BĐS 1. Các yếu tố kinh tế -xã hội

Tất cả mọi người trong xã hội đều có các nhu cầu về ăn, ở, mặc, học hành, làm việc, vui chơi giảI trí.v.v… Những nhu cầu này của con ngườI làm xuất hiện cầu về BĐS cho tất cả các ngành, các lĩnh vực cung ứng các sản phẩm hàng hoá và dịch vụ để đáp ứng những nhu cầu này. Ví dụ như việc Nhà nước miễn tiền sử dụng đất cho các chủ đầu tư trong các dự án xây nhà chung cư cao tầng nhằm tiết kiệm đất đai và giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, thông qua đó kiểm soát và điều tiết thị trường BĐS.

Kinh nghiệm của một số nước trong kinh doanh BĐS

Một chính sách nữa cũng góp phần đáng kể vào việc tăng nguồn cung BĐS trên thị trường, đó là Nhà nước Trung Quốc cho phép chính quyền các địa phương dùng đất công để cho thuê, đồng thời cũng thu tiền giao đất nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương, thúc đẩy kinh tế của địa phương mình phát triển, làm cơ sở cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS, qua đó có thể tăng số lượng BĐS cung ứng trên thị trường. Dù hoạt động theo phương thức nào, các Hiệp hội BĐS ở Mỹ đều phải tuân theo những nguyên tắc cơ bản: Thứ nhất là dựa vào hệ thống đăng hộ MLS (đây có thể ví như là một cơ sở dữ liệu, một phương thức giúp các hiệp hội địa phương tạo thu nhập), thứ hai, có một cơ cấu duy nhất về hoa hồng (phí đăng hộ và phí bán) và cuối cùng là có sự thoả thuận 3 chiều giữa các hiệp hội nằm trong NAR.

THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở NƯỚC TA

Thực trạng về thị trờng BĐS ở Việt Nam

Từ năm 1999 đến 2000 do hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chính ở các nớc Châu á, nhiều doanh nghiệp ở các nớc nh Thái Lan, Malayxia, Hàn Quốc, Nhật Bản chịu ảnh h… ởng nặng nề, phải thu hẹp hoạt động ở Việt Nam, dẫn đến nhiều tòa nhà cho thuê căn hộ, văn phòng có tỷ lệ diện tích trống cao, giá thuê giảm xuống chỉ còn 50% so với giai đoạn trớc khủng hoảng. Giá cho thuê (USD/m2/tháng). Tổng số và bình. Cung đất ở và nhà ở trên thị trờng BĐS trong thời gian qua tăng đáng kể về số lợng và đa dạng về cơ cấu, góp phần đáp ứng tốt hơn nhu cầu của ngời sử dụng. Tóm lại, cung trên thị trờng bất động sản trong thời gian qua đã tăng lên. Quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nớc, chỉnh trang và mở rộng đô thị, tăng cờng kết cấu hạ tầng kinh tế, kỹ thuật và xã hội đã làm thay. đổi cơ cấu sử dụng đất đai, góp phần chuyển đất đai sử dụng có hiệu quả hơn, tạo nên nguồn cung đất đai tăng cho xây dựng đô thị và các công trình nhà ở, kết cấu hạ tầng. Nguồn cung bất động sản trong những năm qua tuy có tăng lên và cơ cấu cung đã đợc quan tâm, nhng để cho cung bất động sản, đặc biệt cung về đất ở và nhà ở gặp cầu trên thị trờng thì phải chú ý đến các nhân tố tác động đến cầu và giá cả. Thực trạng và cầu BĐS ở nớc ta. Cầu và BĐS hiện nay ở nớc ta gồm hai nguồn: Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng bất động sản thực sự, có nghĩa là những ngời sau khi mua BĐS họ sẽ sử dụng ngay và cần xuất phát từ mua bất động sản để đầu cơ, họ chờ giá. BĐS cao là bán ra thu lợi nhuận. Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự. Trớc hết cầu về BĐS tăng lên do sự gia tăng về dân số. Dân số tăng làm tăng cầu về nhà ở cũng nh các loại BĐS khác phục vụ đời sống dân c nh tr- ờng học, bệnh viện, và các trung tâm dịch vụ, thơng mại. Theo Tổng cục Thống kê, tốc độ tăng dân số tự nhiên hiện nay ở nớc ta khoảng 1,4%/ năm. Nh vậy hàng năm dân số Việt Nam tăng khoảng 1,12 triệu ngời. Sự tăng dân số có học từ nông thôn vào các thành phố, đặc biệt các thành phố lớn nh Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh làm cho nhu cầu về nhà. đất là rất lớn. Cách đây không lâu dân số Hà Nội có khoảng 2 triệu ngời đến nay đã có khoảng 4 triệu ngời, Thành phố Hồ Chí Minh đã có khoảng gần 6 triệu ngời. Tại hai thành phố này tập trung nhiều trờng học, nhà máy và xí nghiệp cho nên lực lợng lao động và học sinh, sinh viên ở các địa phơng khác về làm việc và học tập tăng lên đáng kể. Ngoài ra, một số ngời có tiền và cán bộ, viên chức ở các địa phơng khác đổ xô vào hai thành phố này để mua đất ở và nhà ở. Thu nhập tăng sẽ làm tăng trực tiếp cầu về nhà ở do những ngời có thu nhập tăng cao sẽ có xu hớng nới rộng diện tích ở để nâng cao chất lợng cuộc sống. Giả định là cùng với sự gia tăng của thu nhập, nhu cầu về diện tích ở bình quân trên đầu ngời tăng thêm 1 m2, trên quy mô toàn xã hội lợng cầu về nhà ở tăng thêm hơn 80 triệu m2, quả là con số không nhỏ. Ngoài việc thu nhập tăng do GDP tăng, ở Việt Nam hiện nay còn có nguồn thu nhập khá lớn từ các khoản kiều hối là các khoản tiền do ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài gửi cho thân nhân trong nớc. Theo thống kê chính thức thì con số đó là 2 tỷ USD/ năm và một phần không nhỏ số tiền này đợc dùng để mua BĐS và do. đó cũng tạo ra một lợng cầu đáng kể trong thị trờng BĐS vào Việt Nam. Trên cơ sở thực hiện công cuộc đổi mới, tăng trởng kinh tế, về số lợng doanh nghiệp ngày càng tăng cả về số lợng và quy mô nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO có rất nhiều tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân đầu t vào Việt Nam làm cho cầu về BĐS, văn phòng làm việc, nhà xởng, nhà kho, nhà ở tăng lên mạnh mẽ. Qua khảo sát mới đây của công ty t vấn BĐS CBBE Việt Nam cho thấy. đoạn này giá thuê liên tục tăng. Trong 2 - 3 năm tới Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có thêm 15 cao ốc văn phòng cho thuê, nhng thị trờng dự báo vẫn còn rất nhiều tiềm năng. Theo CBBE nếu nh trong năm 1999 giá thuê trung bình chỉ. Đối với căn hộ cho thuê, nhu cầu cũng đang tăng rất mạnh. Cao ốc Sài Gòn View khai trơng năm 2006 với 93 căn hộ trang thiết bị nội thất đầy đủ đã đợc CBBE tiếp thị cho thuê trên 50% chỉ trong vòng 6 tháng. Tại Hà Nội năm 2006 đã xuất hiện nhiều căn hộ cho thuê đa vào sử dụng nh Skyline, Syrena, tòa nhà Bắc á Tuy nhiên tr… ớc nhu cầu rất lớn thì các tòa nhà này cũng chỉ. Cùng với sự xuất hiện của các nhãn hiệu thời trang, mỹ phẩm nớc ngoài. đang hoạt động tại Việt Nam nh: Jockey, Trivmp, Pier Cardin, Nike, Adidas các nhà kinh doanh nội địa nh… Hagatini, San dong, Ninamaxx, Klaisilk cũng khiến cho nhu cầu thuê các trung tâm bán lẻ tăng mạnh.… Theo CBBE hiện Việt Nam chỉ có trên 10 trung tâm thơng mại với diện tích khiêm tốn chủ yếu tập trung ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Những trung tâm này thờng có vị trí thuận lợi, gần trung tâm nên công suất cho thuê thờng đạt từ 94% trở lên. Cụ thể tại Thành phố Hồ Chí Minh, trung tâm th-. m2) nhng hiện nay cũng kín chỗ.

NHỮNG GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở VN

Các giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam

Thực hiện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình,cá nhân đang sử dụng BĐS nhà đất tuy không có các loại giấy tờ :Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp …;Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất ,sổ địa chính ;Giấy tờ hợp pháp về thừa kế,tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất ;Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ;Giấy tờ về thanh lý,hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật ;Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.Nhưng nhà đất đó đã được sử dụng ổn định được nhân dân xã,phường,thị trấn xác nhận không có tranh chấp,phù hợp với quy hoạch được duyệt cần được xét cấp ngay giấy chứng nhận. Bồi dưỡng đào tạo để nâng cao năng lực của cán bộ đảm bảo thực hiện tốt chức năng,nhiệm vụ trong lĩnh vực BĐS vốn rất phức tạp,cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính,tạo điều kiện thông thoáng tất cả các khâu liên quan đến hoạt động phát triển,giao dịch BĐS , để quy luật thi trường điều tiết sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS, han chế mức thấp nhất sự can thiệp hành chính của nhà nước.Cần có sự phối hợp giữa nhà nước và các cơ sở đào tạo để đào tạo lực lượng quản lý hoạt động kinh doanh BĐS có trình độ chuyên môn cao để từ đó có khả năng phân tích được nhu cầu thị trường để đề ra những chiến lược cụ thể từ đó thúc đẩy hoạt động kinh doanh ngày càng phát triển.