Rủi ro tín dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam: Thực trạng và Giải pháp phòng ngừa
MỤC LỤC
GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIEÄT NAM
Kết quả họat động kinh doanh tại Ngân hàng Đầu tư và phát trieồn Vieọt Nam
Nhận thức được đầy đủ khó khăn thách thức trong giai đoạn mới, BIDV đã tranh thủ thời cơ, khắc phục khó khăn và đạt được những thành tựu quan trọng như: tăng trưởng an toàn, hiệu quả, tạo lập tiền đề để hội nhập và phát triển theo hướng xây dựng tập đoàn tài chính đa năng và hội nhập quốc tế. Với mục tiêu tiếp tục kiểm soát tăng trưởng tín dụng gắn liền với nâng cao chất lượng tín dụng của các Chi nhánh bước đầu đã được kiểm soát chặt chẽ năm 2004 tăng 8.746 trđ tỷ lệ tăng 14,8% so với cuối năm 2003.
Tình hình dư nợ tín dụng và nợ quá hạn qua các năm của các Ngân hàng thương mại quốc doanh khác
- Hiện nay, theo cơ chế thị trường, các NHTM cho vay đa lĩnh vực ngành nghề, không còn cho vay chuyên biệt như tên gọi vốn có của nó điển hình như Ngân hàng nông nghiệp hiện nay cho vay cả khách hàng thương mại, xây dựng, sản xuất, hoặc Ngân hàng đầu tư không còn chuyên cho vay các doanh nghiệp xây lắp. - So sánh số liệu ở bảng trên ta thấy : cuối năm 2004 nợ quá hạn tại Ngân hàng Công Thương Việt Nam giảm so với năm 2003 số tuyệt đối giảm 647 tỷ đồng, điều này thể hiện Ngân hàng Công Thương đã tích cực thu hồi nợ quá hạn để lành mạnh hoá tài chính từng bước cũng cố và phát triển trong khi đó Ngân hàng nông nghiệp và BIDV nợ quá hạn có xu hướng tăng dần qua các năm, số liệu này phản ánh chất lượng tín dụng của các ngân hàng này đã chứa đựng rủi ro, do đó cần phải có giải pháp hữu hiệu để hạn chế nợ quá hạn.
NGUYÊN NHÂN PHÁT SINH RỦI RO TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
Sự thay đổi của môi trường tự nhiên
Việt Nam là nước nông nghiệp hàng năm phải hứng chịu nhiều thiên tai như hạn hán, bảo lụt… Đây là những rủi ro bất khả kháng, không đo lường được hết rủi ro, nguyên nhân này ảnh hưởng không lớn đến nợ quá hạn của BIDV, nhưng đối với một số Ngân hàng khác thì rủi ro này ảnh hưởng nhiều đến khả năng thanh toán nợ của khách hàng, (theo kết quả điều tra mức độ ảnh hưởng của nguyên nhân này là : nhiều : 13%, trung bình : 22%, ít : 68%).
Môi trường kinh tế pháp lý
Như vậy, khách hàng không kể đã vay vốn tại một Ngân hàng nào hay chưa, nếu thừa món cỏc điều kiện trờn đều được vay vốn ở bất cứ Ngõn hàng nào.Chính nhờ cơ chế tín dụng thông thoáng tạo điều kiện cho các DN tiếp cận vốn dễ dàng và ngân hàng chủ động cung ứng vốn cho DN. Thực tế việc phối hợp giữa các Ngân hàng khi thực hiện cho vay cùng một DN khi xem xét cho vay, kiểm tra sử dụng vốn vay của DN cũng như nắm bắt thông tin về tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp rất khó khăn , các Ngân hàng thường giữ bí mật không cung cấp thông tin cho nhau.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao
Trong thời gian các NHTM nhà nước ưu ái cho các DNNN, nhiều TCTD cho vay cùng một doanh nghiệp, nhưng việc cho vay và quản lý vốn của các ngân hàng khi đầu tư vốn cho cùng một DNNN thực tế khó khăn dẫn đến rủi ro cho ngân hàng. - Theo Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB), hiện nay các Ngân hàng thương mại quốc doanh của Việt Nam vẫn đang chi phối các Ngân hàng thuơng mại,thị trường trong nước chiếm hơn 70%(1)(Nguồn134.53.0.4/. bantinkinhte/btkt.htm) là nguồn cung cấp tín dụng chủ yếu cho các DN nhà nước, nhưng các DNNN đối mặt với cạnh tranh từ bên ngoài cũng như sự giảm bớt các hỗ trợ từ Chính phủ đã thực sự bộc lộ yếu kém, làm ăn không hiệu quả.
Thị trường tài chính tiền tệ chưa phát triển, thị trường chứng khóan chưa phải là kênh huy động vốn phục vụ đầu tư phát triển
Do cơ chế nhà nước dành quá nhiều đặc ân cho DNNN nên từ trước tới nay thành phần kinh tế này được vay vốn của các NHTM quốc doanh mà không cần phải thế chấp tài sản. Hiện nay các DNNN làm ăn kém hiệu quả nên số nợ tồn đọng của thành phần kinh tế này chiếm hầu hết trong tổng số nợ khó đòi của BIDV, tính đến cuối năm 2004 dư nợ của các DNNN tại BIDV chiếm tỷ lệ 65%.
Các quy định về tài sản, giao dịch đảm bảo, công chứng thiếu đồng bộ, chậm sửa đổi bổ sung, thiếu hướng dẫn, ngoài ra việc phát mại tài sản để thu
• Trong thực tế có những trường hợp xảy ra mặc dù trong quá trình thẩm định cho vay Ngân hàng nhận tài sản thế chấp, cầm cố đúng thủ tục pháp lý, nhưng khi xảy ra tranh chấp dẫn đến phải xử lý tài sản đảm bảo vẫn không thể tiến hành được như : người vay bỏ trốn không ra hầu toà, hoặc người vay thế chấp tài sản có mang yếu tố lừa đảo, Ngân hàng hoàn toàn phải chịu thiệt, chờ toà án điều tra, sau khi điều tra xong, nếu tài sản không vi phạm toà sẽ trả cho Ngân hàng để xử lý. • Ngoài ra, còn có những trường hợp khác: sau khi toà án đã tuyên án, người thắng kiện thuộc về Ngân hàng, nhưng người vay cố tình không thi hành án, không chịu giao tài sản đã thế chấp cho Ngân hàng, hoặc người vay đã tẩu tán tài sản trước khi toà án áp dụng biện pháp khẩn cấp, gây nhiều thiệt hại cho ngân hàng cả về thời gian, tiền vốn và công sức.
Do thay đổi các chủ trương chính sách của nhà nước hoặc việc sắp xếp lại DNNN chưa thực sự triệt để, DNNN làm ăn kém hiệu quả không có
Tuy nhiên so với yêu cầu đặt ra, cổ phần hoá DNNN vẫn chưa đạt kết quả như mong muốn, về quy mô vốn, các DNNN đã thực hiện CPH có tới 81% doanh nghiệp nhỏ dưới 10 tỷ, chỉ có khoảng 19% có vốn trên 10 tỷ đồng, hầu hết các doanh nghiệp thuộc tổng công ty 90, 91 trực thuộc các Bộ: thương mại, xây dựng, giao thông vận tải, công nghiệp. Để đẩy mạnh tiến trình sắp xếp lại DNNN, góp phần lành mạnh hoá tài chính của doanh nghiệp, Chính phủ đã ban hành các quy định về xử lý nợ tồn đọng cho các DNNN thực hiện chuyển đổi, cụ thể những khoản nợ tồn đọng không có khả năng thu hồi sau khi doanh nghiệp dùng quỹ dự phòng nợ phải thu khó đòi để bù đắp, nếu không đủ thì phần chênh lệch được xử lý bằng cách hạch toán chi phí hoạt động kinh doanh trong kỳ, nếu bị lỗ được nhà nước giảm vốn nhà nước tại doanh nghiệp trước khi chuyển đổi.
Năng lực quản lý, năng lực tài chính của các doanh nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp nhà nước thuộc các Tổng công ty còn yếu, khả năng sinh
Tức là có hàng loạt dự án các Doanh nghiệp biết trước là lỗ do bỏ thầu giá thấp hoặc đầu tư dàn trải mà vẫn làm do đó dẫn đến hiệu quả thấp, lãng phí … Kết quả trên cũng phản ánh tình trạng năng lực quản lý, điều hành sản xuất kinh doanh của các Doanh nghiệp nhà nước rất yếu kém (3) (nguồn thời báo kinh tế sài gòn số 81 ngày 25/04/2005). BIDV thiệt hại nhiều nhất khi cho vay các doanh nghiệp thuộc Bộ giao thông vận tải ví dụ : Cien co 5, Cien co 8, Tổng công ty Đường Thủy, Tổng công ty CT 6, Tổng công ty công trình giao thông1… các doanh nghiệp này đã thật sự khó khăn, khả năng trả nợ Ngân hàng rất thấp.
Chưa thực sự thay đổi quan điểm : họ xem vốn Ngân hàng là vốn nhà nước, nếu doanh nghiệp làm ăn không hiệu quả thì Ngân
• Theo báo cáo của Kho bạc Nhà nước, tính đến hết ngày 31-12-2003, có tới 241 dự án nhóm A, B chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán, nhưng chủ đầu tư vẫn tổ chức khởi công và đây là tình trạng phổ biến trong nhiều năm qua. Trong năm 2005 nổi cộm là “Đại công trường ở Hà Giang” gần 200 DN xây dựng cơ bản lâm vào tình trạng phá sản do thực hiện cơ chế xin cho và chỉ định thầu mà chưa căn cứ vào nguồn vốn địa phương huy động được.
Đầu tư nhiều lĩnh vực vượt quá khả năng quản lý của mình (nhất là các Tổng công ty), các doanh nghiệp tìm mọi cách để chạy vốn - xin vốn
Trong những trường hợp này đáng lẻ Ngân hàng từ chối không cho vay, nhưng Ngân hàng nghĩ rằng tỉnh sẽ có nguồn thanh toán nên đồng ý cho các doanh nghiệp vay. Tuy nhiên, nợ quá hạn tại BIDV do một số DNNN khi trúng thầu thi công các công trình lập tức tìm cách vay vốn để mua thiết bị thi công mà không tính toán đến hiệu quả của dự án khi thi công xong công trình thiết bị cất vào kho, vì không có công trình để thi công hoặc nhiều doanh nghiệp trên thực tế đã tiến hành đầu tư trên cơ sở lựa chọn những công nghệ lac hậu, thiết bị máy móc cũ kỹ không phù hợp, khiến vốn vay sử dụng không hiệu quả, khả năng trả nợ thấp, thậm chí không có khả năng trả nợ như nhiều doanh nghiệp của Tổng Công Ty chè, mía đường, xi măng, dâu tằm tơ – đang là những vấn đề bức xúc đối với các ngân hàng khi tiến hành cho vay.
Tâm lý chỉ cho vay Doanh nghiệp nhà nước, sợ doanh nghiệp ngoài quốc doanh lừa đảo ngân hàng không kiểm sóat được, chưa chủ động cơ cấu
Việc thay đổi quan điểm nhận thức trong việc cho vay đối với DN ngoài quốc doanh trong thời gian qua tại BIDV có thay đổi, nhưng tỷ lệ cho vay ngoài quốc doanh vẫn còn chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng dư nợ, so sánh với số liệu của Ngân hàng công thương Việt Nam thì BIDV cần phải tích cực tăng dần tỷ trọng cho vay ngoài quốc doanh để hạn chế rủi ro. (Nguồn báo cáo thường niên và báo cáo tổng kết năm 2004 của BIDV và NHCT VN).
Vấn đề chấp hành kỹ luật, kỹ cương điều hành trong hoạt động tín dụng tại nhiều Chi nhánh đã bộc lộ những yếu kém, tình trạng cho vay vượt
Thực tế trong thời gian qua có một số Chi nhánh cho vay vượt mức ủy quyền của Hội sở chính hoặc không tuân thủ những điều kiện ủy nhiệm của Hội sở chính dẫn đến nợ quá hạn khó đòi, điều này Hội sở chính chỉ phát hiện ra sau khi kiểm tra, hoặc hầu hết các khoản nợ quá hạn khó đòi phát sinh thường được các Chi nhánh cho gia hạn, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ nhiều lần, trước khi xét cho gia hạn, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ CBTD không kiểm tra thực sự khách hàng có khó khăn không, thường do sợ bị chuyển nợ quá hạn ảnh hưởng hoạt động ngân hàng và trách nhiệm của cá nhân do đó thường gia hạn nhằm hạn chế nợ quá hạn phát sinh, thậm chí có những Chi nhánh gia hạn hoặc điều chỉnh kỳ hạn trả nợ không có giấy đề nghị của khách hàng, chính sự dễ dãi trong việc thực hiện đối với quy định này thời gian qua đã diễn ra phổ biến, dẫn đến nhiều khoản vay mặc dù còn trong hạn nhưng thực chất đang chứa đựng nhiều rủi ro và sẽ là gánh nặng nợ không thu hồi được của các Chi nhánh. Mặt khác, gia hạn, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ đã tạo ra lợi thế cho không ít CBTD, vì cái lợi trước mắt cố tình làm sai quy định, còn khách hàng lợi dụng gia hạn nợ để kéo dài thời hạn khoản vay làm cho tình trạng nợ diễn biến xấu, thậm chí có những khoản nợ khi hết thời gian gia hạn nợ thì không có nguồn để thu.
Việc chuyển dịch cơ cấu khách hàng theo ngành, lĩnh vực, sản phẩm chưa thật sự mạnh mẽ, vẫn tập trung chú trọng phục vụ khách hàng truyền
Cho vay căn cứ vào khối lượng nghiệm thu do khách hàng cung cấp không có xác nhận của Chủ đầu tư, thậm chí cho vay thi công ngay cả đối với các hợp đồng thi công đã hết thời gian thi công nhưng không có phụ lục bổ sung hợp đồng. Công tác thẩm định hiệu quả dự án, khoản vay chưa chú trọng đúng mức, không ít trường hợp các Chi nhánh quá chú trọng đến tài sản đảm bảo, coi tài sản đảm bảo là cứu cánh duy nhất trong cho vay và thu nợ mà chưa quan tâm đến tính khả thi, hiệu quả của dự án/ phương án cho vay.
Trong lĩnh vực cho vay xây lắp, không nắm được thực chất hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng, thông tin báo cáo tài chính thể hiện có
Đối với các DNNN đặc biệt là các DN hoạt động trong lĩnh vực xây dựng báo cáo quyết toán toán thường rất chậm nguyên nhân có rất nhiều các đơn vị phụ thuộc phụ thuộc nằm rải rác các tỉnh, không thể tập hợp được số liệu kịp thời, thường quý 2 năm sau mới có báo cáo quyết toán năm trước, số liệu để đánh giá so với thời điểm xin vay khá xa, và số liệu này hầu hết chưa được kiểm toán nên độ tin cậy không cao, để có thể vay vốn ngân hàng các DN hầu hết khai báo kinh doanh có lãi, nhưng thực chất khi phân tích chi tiết các khoản công nợ , sản phẩm dở dang.
Sai sót trong việc kiểm tra và quản lý nợ vay
Ngoài ra vì cho vay theo hạn mức tín dụng, không kiểm soát được đến từng công trình, có nhiều trường hợp giải ngân để mua vật tư, chi lương công trình này nhưng doanh nghiệp sử dụng tiền vào các công trình khác, dẫn đến ngân hàng không kiểm soát được vốn vay. • Trong thực tế, mặc dù các CBTD có kiểm tra sử dụng vốn vay nhưng vẫn chỉ mang tính hình thức, chưa tuân thủ đúng theo quy định, ví dụ có những Doanh nghiệp mục đích vay vốn là chi tiền lương hay trả tiền vật tư để thi công các công trình, nhưng khi Doanh nghiệp nhận tiền vay về, nợ Ngân hàng khác đến hạn buộc Doanh nghiệp phải sử dụng tiền vay của Ngân hàng để trả nợ đến hạn cho Ngân hàng khác, sau đó dùng tiền vay của Ngân hàng mới để chi cho nhu cầu ban đầu, hiện tượng này diễn ra khi các Chi nhánh cho vay bằng tiền mặt, hoặc chuyển khoản cho các đơn vị xí nghiệp phụ thuộc nằm rải rác khắp nơi, việc đảo nợ này thường xảy ra đối với đơn vị xây lắp do những Doanh nghiệp này thường xuyên bị chiếm dụng vốn từ các Chủ đầu tư và để hoạt động sản xuất kinh doanh bình thường buộc các Doanh nghiệp phải thực hiện biện pháp trên để duy trì hoạt động kinh doanh của mình.
Chưa có biện pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng một khách hàng vay nhiều các Chi nhánh khác nhau trong cùng hệ thống, không kiểm soát
• Nhiều Chi nhánh cho vay khách hàng không có trụ sở chính ở địa phương, khụng nắm rừ thụng tin về khỏch hàng, hoặc khỏch hàng đó cú quan hệ tín dụng tại Chi nhánh khác trong cùng hệ thống, quan hệ phối hợp giữa các Chi nhánh trong việc cho vay đối với một khách hàng chưa tốt dẫn đến tình trạng không kiểm soát được tòan diện hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp là nguyên nhân chứa đựng nhiều rủi ro. Đối với các DN có nhiều đơn vị hạch toán phụ thuộc, khi trúng thầu thi công các công trình ở địa bàn huyện hoặc tỉnh nào đó để thuận tiện trong quá trình thi công các đơn vị hạch toán độc lập (các DN này thường ở Hà nội , TP HCM, Hải Phòng) thường ủy quyền cho các đơn vị thành viên đi vay vốn, khi soát xét cho các DN hạch toán phụ thuộc vay, các Chi nhánh chưa phối hợp với nhau để nắm bắt tình hình hoạt động kinh doanh cũng như tài chính của DN, dẫn đến rủi ro.
Chưa mở rộng đối tượng cho vay, chưa đa dạng hóa các sản phẩm tín dụng để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Đa dạng hoá sản
• Thời gian qua hiện tượng khách hàng không vay được tại Chi nhánh này tìm cách qua các Chi nhánh khác vay vốn diễn ra khá phổ biến trong hệ thống BIDV cụ thể tại địa bàn TPHCM Chi nhánh từ chối cho vay nhưng các Chi nhánh khác như Sở GDII, Đồng nai, Bình Dương đồng ý cho vay hậu quả nợ quá hạn tại các Chi nhánh này lớn như : Sở GDII 282 tỷ, Bình Dương 120 tỷ.
Về con người
Tóm lại : Thực tiễn hoạt động tín dụng của BIDV thời gian qua cho thấy hoạt động tín dụng luôn tiềm ẩn rủi ro, rủi ro tín dụng của toàn hệ thống chưa kiểm soát một cách hiệu quả và đang có xu hướng ngày càng gia tăng. Chính vì vậy, yêu cầu cấp bách đặt ra là rủi ro tín dụng phải được quản lý chặt chẽ và giảm bớt tỷ lệ tổn thất về tín dụng, đảm bảo hoạt động tín được an toàn hiệu quả, chúng ta cần có những giải pháp thích hợp nhằm hạn chế tối đa rủi ro phát sinh và từng bứơc nâng cao chất lượng tín dụng trong hoạt động kinh doanh.
ĐỊNH HƯỚNG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIET NAM GIAI ĐOẠN 2005-2010
Một số cơ cấu tín dụng
- Để thực hiện mục tiêu phát triển an toàn – hiệu quả – bền vững, BIDV phải thiết lập hệ thống các công cụ quản lý, tuân thủ các giới hạn, các cơ cấu theo chuẩn mực và thông lệ, cụ thể là: xây dựng và hoàn thiện các cẩm nang - sổ tay, các qui chế qui trình, chính sách cho các lĩnh vực hoạt động. Mọi hoạt động phải hướng tới khách hàng, tức là phải phục vụ tốt, chăm sóc tốt, quan tâm quản lý các khách hàng có như vậy mới tạo ra nhiều lợi nhuận cho BIDV; Tức là phải có được nhiều sản phẩm dịch vụ tiện ích đáp ứng các nhu cầu của khách hàng; phải có chính sách phân loại, đánh giá khách hàng hợp lý, tiếp thị, quảng bá sản phẩm dịch vụ rộng rãi đến khách hàng về BIDV.
BIỆN PHÁP PHềNG NGỪA RỦI RO TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
- Quan điểm xử lý nợ: Do chính sách tín dụng của BIDV trong thời gian qua chưa hợp lý, các Chi nhánh rất lúng túng trong việc áp dụng chính sách này cho khách hàng đang còn dư nợ tại các Chi nhánh, đặc biệt đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây lắp, như chúng ta đã biết các doanh nghiệp nhà nước trong thời gian qua không chỉ riêng BIDV mà tất cả các Ngân hàng thương mại quốc doanh đều được áp dụng chính sách ưu đãi, các món vay đều không có tài sản đảm bảo, hầu hết là tín chấp 100%, khi BIDV ban hành chính sách tín dụng mới, trong đó có quy định tùy theo loại khách hàng áp dụng tỷ lệ tài sản đảm bảo nhất định. - Xếp loại khách hàng: Hiện nay bảng xếp loại doanh nghiệp được áp dụng cho tất cả các loại hình doanh nghiệp, căn cứ vào báo cáo tài chính để xếp loại các DNVVN thì hầu hết xếp loại B và C, ít có trường hợp xếp loại A do chỉ tiêu xếp loại căn cứ vào lợi nhuận, doanh thu tăng trưởng hàng năm, để xếp loại phù hợp đối vơi các doanh nghiệp loại này đề nghị thay đổi một số chỉ tiêu như : tăng điểm khoản vay có tài sản đảm bảo, điều chỉnh lại điểm lợi nhuận/ vốn chủ sỡ hữu, lợi nhuận trên doanh thu, từ đó mới có chính sách khách hàng phù hợp.
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ .1 Đối với nhà nước
- Tài sản hình thành trong tương lai đối với những dự án trong thời gian qua không chỉ riêng BIDV mà còn đối với tất cả các TCTD khác rất bức xúc , gần đây thông tư liên tịch 05/2005/TTLT - BTP - BTNMT ngày 16/06/2005 mới ra đời thay thế thông tư liên tịch 03/2005/TTLT/BTP - BTNMT mặc dù có điểm mới là cho phép TCTD đăng ký giao dịch đối với tài sản hình thành vốn vay, hồ sơ gửi Phòng đăng ký giao dịch đảm bảo là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa phù hợp với thực tế, bởi vì đối với những dự án đền bù giải tỏa hầu như chưa có giấy tờ, hoặc trường hợp dự án xây dựng nhà xưởng tại các khu công nghiệp khu chế xuất giấy tờ cũng chưa có, hồ sơ duy nhất tại các TCTD là hợp. - Trong thực tế hiện nay không chỉ riêng BIDV mà tất cả các NHTM vẫn chưa thỏa đáng với cách xử lý của các Phòng công chứng, ví dụ : khi BIDV và khách hàng ký kết cầm cố thế chấp để đảm bảo cho Hợp đồng tín dụng ngắn hạn thường xuyên (hợp đồng này thường có hiệu lực trong vòng 1 năm), nhưng giả định sau 01 năm khách hàng có nhu cầu vay với số tiền nhiều hơn hợp đồng tín dụng đã ký, theo suy nghĩ của rất nhiều Ngân hàng thì chỉ cần ký thêm phụ lục hợp đồng và điều chỉnh số tiền đã ký trước đây và vẫn sử dụng tài sản đảm bảo cũ, nhưng Phòng công chứng không thực hiện và yêu cầu phải giải chấp tài sản và ký lại hợp đồng cần cố thế chấp mới, theo nguyên tắc để giải chấp tài sản thì khách hàng phải thanh toán hết nợ gốc và lãi, nhưng trường hợp như trên doanh nghiệp chưa trả hết nợ mà giải chấp tài sản không đúng theo quy định, để đảm bảo hoạt động kinh doanh của khách hàng và ngân hàng, thông thường các ngân hàng làm 02 động tác đồng thời, tức là vừa ký hợp đồng thế chấp mới vừa đánh công văn giải chấp tài sản, và đề nghị Phòng công chứng tiến hành đồng thời 02 thao tác cùng một lúc, giả sử Phòng công chứng giải chấp tài sản trước,.