Phân tích và Đánh giá Thị trường Bất động sản tại TP. Cao Lãnh

Vai trò của nhà nước

Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai trò của Nhà nước và đó là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lí của Nhà nước- một nền kinh tế được điều tiết thông qua tác động của “bàn tay vô hình-thị trường”. Cũng như đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, Nhà nước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cả các hoạt động của thị trường BĐS); chức năng thứ hai là chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia v.v.. của các doanh nghiệp BĐS của nhà nước). Những cơ sở khoa học trên đây về BĐS và thị trường BĐS trên đây là những tiền đề quan trọng cho việc đề xuất các giải pháp hữu hiệu cho thị trường BĐS nước ta hiện nay trước xu thế hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.

Phương pháp

• Các bước thực hiện 2.2.1 Sơ đồ các bước thực hiện

Tổng hợp và đưa ra nhận xét chung về thị trường BĐS,Tp.Cao Lãnh, đưa ra giải pháp để phát triển thị trường BĐS,Tp.Cao Lãnh. Bước 1: Tham khảo, nghiên cứu các bài giảng, giáo trình, tài liệu có liên quan đến BĐS, hội thảo về thị trường bất động sản, tạp chí Địa Chính, trang web liên quan đến BĐS…. Bước 4: Tìm ra nguyên nhân của những vấn đề tồn tại làm cho việc thị trường BĐS Tp.Cao Lãnh chưa phát triển.

Thị trường bất động sản ở 1 số quốc gia tiên tiến trên thế giới và ở Việt Nam

• Thị trường bất động sản ở 1 số quốc gia tiên tiến trên thế giới

Sở giao dịch chứng khoán Singapore thiết lập rất tốt chỉ số ghi lại hiệu quả hoạt động của chứng khoán BĐS; Cơ quan Tái phát triển đô thị của Singapore (URA) cập nhật thông tin hàng quý về cung - cầu - vốn và giá trị thuê của tất cả các loại BĐS bao gồm khách sạn, công nghiệp, bán lẻ, văn phòng và nhà ở; Sở giao dịch chứng khoán Singapore ứng dụng phương thức quản trị doanh nghiệp và công khai tài chính hiệu quả và đã được chuẩn hóa theo các tiêu chuẩn quốc tế. Khủng hoảng tài chính Đông Á là cuộc khủng hoảng tài chính bắt đầu từ tháng 7 năm 1997 ở Thái Lan rồi ảnh hưởng đến các thị trường chứng khoán, trung tâm tiền tệ lớn, và giá cả của những tài sản khác ở vài nước châu Á, Mặc dù được gọi là cơn khủng hoảng “ Đông Á” bởi vì nó bắt nguồn từ Đông Á, nhưng ảnh hưởng của nó lại lan truyền toàn cầu và gây nên sự khủng hoảng tài chính trên toàn cầu, với những tác động lớn lan rộng đến cả các nước như Nga, Brasil và Hoa Kỳ. Trong khi dư luận đa số dường như ngả theo hướng kinh tế Trung Quốc đang tăng trưởng bền vững, ít nhất là về trung hạn, một nhóm chuyên gia phương Tây cảnh báo rằng nền kinh tế Trung Quốc không phải như vẻ bề ngoài của nó, đồng thời dự đoán nước này có thể hướng đến một cuộc khủng hoảng tài chính trong vòng vài thập kỷ tới.

Thực trạng thị trường bất động sản tại TP.Cao Lãnh

• Thực trạng bất động sản TP.Cao Lãnh
• Một số vấn đề về bất động sản thể hiện sự yếu kém
• Nguyên nhân của những yếu kém trên .1 Những vấn đề về khung khổ pháp lý

12 Lý Thường Kiệt, Tp.Cao Lãnh; Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Xây Lắp và Vật Liệu Xây Dựng Đồng Tháp (có các bộ phận liên quan đến BĐS như: sàn giao dịch bất động sản BCM-DT, xí nghiệp Đầu tư kinh doanh nhà đất, công ty cổ phần tư vấn thiết kế xây dựng BMC) số 03, Tôn Đức Thắng, Phường 1, Tp.Cao Lãnh, Đồng Tháp; Công ty Cổ Phần Thương nghiệp Xuất nhập khẩu Tổng hợp Đồng tháp với Xí nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh nhà đất số 38 Lê Anh Xuân, Tp.Cao Lãnh, Đồng Tháp; Công ty Vinaconex Đồng Tháp số 10 Nguyễn Văn Tre, P.1, Tp.Cao Lãnh, Đồng Tháp; công ty cổ phần tư vấn thiết kế xây dựng Tồng Hợp số 46 Lê Quý Đôn, P.1, Tp.Cao Lãnh, Đồng Tháp…ngoài ra còn có các danh nghiệp ở các huyện, tỉnh khác và các tập đoàn BĐS lớn trong và ngoài nước cũng đã xuất hiện tại Cao Lãnh. Thêm vào đó, hiện tại các dự án lớn đã và đang được thực hiện: khu cơ quan Nhà Nước ở Phường 4, mở rộng lộ Hòa Đụng, Hũa Tõy, với nhiều dự ỏn như: bệnh viện Vừ Thỏi Hũa, trường tiểu học Nguyễn Viết Xuân, trường tiểu học Lê Thánh Tông , các công ty, khu dân cư, khu Sen Vàng, mở rộng khu di tích Nguyễn Sinh Sắc, mở rộng Chùa Hòa Long Tự….Các dự án trên đã sử dụng một nguồn đất nông nghiệp, đất ở rất lớn để phục vụ cho nhu cầu phát triển của các dự án. Khi có thông tin về quy hoạch nhưng chưa được chính thức công bố thì một số nhà đầu cơ biết trước đã đi thu gom đất với mức giá hiện tại hay cao hơn chút đỉnh với nhiều hình thức để khi quy hoạch công bố sẽ chuyển đổi mục sau đó bán lại với giá cao để trục lợi, hay làm cho người dân đổ xô đi mau đất tại những khu vực này làm giá đất bị biến động tăng cao đột ngột.

Việc đấu thầu các dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 nhưng đến nay hầu như chưa có dự án nào được lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này). Do nguồn gốc đất rất phức tạp, các quy định về giấy tờ làm căn cứ không bao quát hết được, do nhiều năm buông lỏng quản lý đất đai, một bộ phận người sử dụng dất không có đủ giấy tờ hợp pháp, do quy định thủ tục còn rườm rà, phức tạp, do trước đây quy định phải đóng tiền một lần và quá lớn dân không chịu nổi, đa số người dân không có nhu cầu chuyển nhượng nên ít quan tâm mặt khác việc chuyển nhượng “ngầm” đất đai diễn ra phổ biến.

Những giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động sản TP.Cao Lãnh

Tập trung ưu tiên đẩy mạnh công tác quy hoạch xây dựng, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng các khu chức năng như: quy hoạch các khu công nghiệp, khu đô thị và nhà ở, đồng thời quy định cụ thể chế độ công khai quy hoạch để nhân dân biết và thực hiện, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin về quy hoạch;. Đây chỉ là một trong số trên mười loại giá đất như giá mua bán (còn gọi là giá thị trường ), giá cho thuê, giá góp vốn bằng đất đai, giá thành của đất trong dự án đầu tư, giá thế chấp, giá để tính thuế, giá phát mãi, giá đất thừa kế v.v…Giá đền bù không chỉ đối với đất mà còn đối với tài sản cá nhân, tổ chức gắn liền với đất như nhà cửa, công trình, cây cối, mồ mả. Còn giá đền bù thì được tính bằng cách áp giá có châm chước ít nhiều theo từng loại đất trong khung giá , nhưng vì số khoảnh đất khá lớn nên việc tính giá đền bù diễn ra trong thời gian dài, giá thị trường có nhiều biến động dẫn đến giá đền bù ở lúc đầu và lúc cuối quá trình đền bù có thể rất chênh lệch nhau dễ nẩy sinh khiếu kiện.