Đánh giá thực trạng thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở giao dịch I BIDV
MỤC LỤC
Tình hình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD I BIDV
Đặc điểm của các DAĐT và công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS
Tuy vậy, điều đó không phải lúc nào cũng đúng, BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt và diễn biến BĐS trên thị trường nhiều khi cũng khó lường, chính việc BĐS bị đầu cơ, kích cầu ảo khiến cho giá trị BĐS tăng cao hơn nhiều so với giá trị thực tế khiến cho người tiêu dùng, người dân khó tiếp cận được với BĐS và đã nhiều lúc đẩy thị trường đến mức đóng băng. Do đó, để đảm bảo DA cho vay là DA đảm bảo an toàn, là DA khả thi thì khi thẩm định DA, việc thẩm định, đánh giá về khách hàng bao gồm tư cách pháp lý, năng lực quản lý, điều hành; năng lực tài chính cũng như kinh nghiệm của chủ đầu tư trong các DA tương tự là vô cùng quan trọng.
Thực trạng công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD .1 Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại
- Thứ tư, xuất phát từ đặc điểm BĐS là một hình thức đầu tư hấp dẫn, do đó rất nhiều nhà đầu tư, các doanh nghiệp muốn đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực này. Các DAĐT kinh doanh BĐS có đặc thù là thường gắn với hoạt động xây dựng và từ lúc DA chỉ là trong ý tưởng của nhà đầu tư đến lúc triển khai, thực hiện DA và đưa DA đi vào hoạt động, nhà đầu tư cần tiến hành rất nhiều các thủ tục (phụ lục).
BĐS 360.054 520.130 511.020
Có thể kể tên một số dự án đã thẩm định và đang cho vay tại SGD trong thời gian qua như: Các DA xây dựng văn phòng cho thuê như: “DAĐT xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê tại 545 Nguyễn Văn Cừ - Quận Long Biên – Hà Nội”, DA xây dựng văn phòng cho thuê tại 444 Hoàng Hoa Thám. Bước 1: Cán bộ tín dụng tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ DA xin vay vốn và chuyển cho trưởng phòng thẩm định: nếu hồ sơ vay vốn chưa đủ cơ sở để thẩm định thì chuyển lại để Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh, bổ sung hồ sơ; nếu đã đủ cơ sở thẩm định thì giao nhận hồ sơ cho cán bộ trực tiếp thẩm định.
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
- Hồ sơ về tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính của khách hàng và người bảo lãnh (nếu có): báo cáo tài chính 3 năm gần nhất; các tài liệu chứng minh tính khả thi của phương án, nguồn vốn; giấy uỷ quyền đứng ra vay vốn và làm các thủ tục thế chấp…. Riêng đối với các DA xin vay vốn kinh doanh BĐS, đây là một lĩnh vực đặc biệt, liên quan đến các công trình xây dựng, do đó hồ sơ về DA vốn vay cũng có những yêu cầu riêng, đặc thù với từng giai đoạn của DAĐT.
Giai đoạn lập DAĐT
- Các loại hồ sơ chứng minh năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự của khách hàng như giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; quyết định thành lập doanh nghiệp; điều lệ doanh nghiệp…. - Các văn bản liên quan tới đền bù, di dân tái định cư, giải phóng mặt bằng (như quyết định thành lập hội đồng đền bù, quyết định phê duyệt phương án tổng thể/. chi tiết đền bù giải phóng mặt bằng của cấp có thẩm quyền);.
Giai đoạn triển khai DA
- Quyết định tạm giao đất; quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;. - Các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu (hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu và kết quả trúng thầu, quyết định phê duyệt kế hoạch đấu thầu);. - Quyết định phê duyệt DA khả thi theo thẩm quyền;. công trình);.
Giai đoạn kết thúc đầu tư và đưa DA vào hoạt động
Minh hoạ thực tế công tác thẩm định DA vay vốn kinh doanh BĐS tại SGD: “DAĐT khu nhà ở và công trình công cộng tại 409 Tam Trinh”
7 Phương thức QLDA Constrexim Holdings uỷ thác đầu tư và quản lý khai thác DA cho Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà Constrexim (đơn vị thành viên). b/ Vị trí, đặc điểm và hiện trạng khu đất thực hiện DA. Căn cứ vào báo cáo thẩm định dự án, báo cáo nghiên cứu khả thi, cán bộ tín dụng đã tóm tắt những nét chính về vị trí, đặc điểm và hiện trạng dự án như sau:. Khu đất thực hiện DA có diện tích 1,76 ha trong đó phạm vi nghiên cứu DA là 1,31 ha thuộc địa phận Phường Hoàng Văn Thụ - Quận Hoàng Mai - Thành phố Hà Nội. DAĐT được xây dựng trên 13.235 m2 khu đất nhà xưởng sản xuất của Công ty Da Giầy Hà Nội nằm ngay mặt đường Tam Trinh. Ranh giới khu đất chi tiết:. - Phía Bắc giáp với đường quy hoạch song song với Ngòi Huyện. - Phía Đông giáp với DA của Công ty Xây dựng và Phát triển nhà số 07. - Phía Tây giáp với Công ty Giầy Thăng Long, Văn phòng Công ty Da Giầy HN - Phía Nam giáp với DA của Công ty Xây dựng và Phát triển nhà số 07. *) Hiện trạng hệ thống giao thông. Giao thông nối vào DA hiện nay đang sử dụng một đường duy nhất theo hướng từ đường Tam Trinh đi vào, dùng chung với Công ty Da Giầy Hà Nội. Sau khi quy hoạch Quận Hoàng Mai sẽ có đường quy hoạch mới giáp phía Bắc của DA nối từ đường Tam Trinh đi Yên Sở. Phía Tây của DA có đường nối ra đường Đền Lừ đi Yên Sở. *) Hiện trạng đất đai. Tuy nhiên, cán bộ thẩm định cũng đánh giá Constrexim Holdings là một doanh nghiệp lớn, hoạt động chính trong lĩnh vực thi công xây lắp, trong những năm gần đây việc tham gia đầu tư thành công một số DA BĐS lớn (như khu đô thị Yên hoà - Cầu Giấy, DA Bắc Hà, khu chung cư C7 Thanh Xuân, HN, khu chung cư văn phòng 12 Tôn Đản, HCM..) đã mang lại danh tiếng và uy tín của công ty trên thị trường do đó DN cũng sẽ gặp ít khó khăn trong việc quảng cáo và tiếp thị sản phẩm của DA. Nội dung 3: Đánh giá khả năng cung cấp NVL và các yếu tố đầu vào của DA. Các yếu tố đầu vào để xây dựng DA chủ yếu là các loại vật liệu xây dựng như cát, sỏi, gạch, xi măng, sắt thép, đường ống dẫn nước..Các loại vật liệu này luôn sẵn có trên thị trường, đa dạng về chủng loại, chất lượng và được phân phối từ nhiều nhà cung cấp trên thị trường, đảm bảo cho việc xây dựng công trình. Giá cả nguyên vật liệu xây dựng: xi măng, thép..trên thị trường hiện nay có nhiều biến động lên xuống thất thường chịu phụ thuộc vào sự biến động của giá cả các mặt hàng này trên thị trường thế giới và ảnh hưởng của các mặt hàng khác có liên quan, cụ thể như dầu thô, than đá..mặt khác kim ngạch nhập khẩu các mặt hàng này của Việt Nam còn khá lớn do vậy để chủ động trong quá trình thi công xây dựng, giảm thiểu các chi phí phát sinh, chủ đầu tư cần tính toán thận trọng, lựa chọn và ký kết hợp đồng cung ứng nguyên vật liệu với những nhà cung cấp có uy tín trên thị trường. Nội dung 4: Đánh giá nội dung về phương diện kỹ thuật a/ Địa điểm đầu tư. Địa điểm thực hiện DA tại 409 đường Tam Trinh - Phường Hoàng Văn Thụ - Quận Hoàng Mai - Thành phố Hà Nội. DA được xây dựng trên một khu đất rộng hơn 13.000 m2, nằm trong khu vực đường Tam Trinh. Vị trí thực hiện DA được đánh giá khá thuận lợi để hình thành khu nhà ở vì các lý do sau:. - Địa điểm thực hiện DA nằm trên địa hình tương đối bằng phẳng, trong khu. - Khu đất thực hiện DA nằm trong tổng thể khu vực có tốc độ đô thị hoá cao với nhiều tuyến đường giao thông lớn sắp được thực hiện theo quy hoạch Quận Hoàng Mai đã được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt, cụ thể:. +) Toàn bộ mặt phía Bắc DA giáp với đường quy hoạch song song với Ngòi Huyện, trên tuyến đường này sẽ có 2 lối vào hệ thống đường giao thông nội bộ của DA theo trục Bắc-Nam và nối liền với đường quy hoạch của DA Công ty Đầu tư xây dựng và Phát triển nhà số 07. +) Mặt phía Tây của DA có lối đi ra đường Tam Trinh, hiện nay đây là tuyến đường duy nhất nối trục Bắc-Nam của Quận Hoàng Mai, theo quy hoạch Quận Hoàng Mai đã được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt trong tương lai đường Tam Trinh sẽ được mở rộng với mặt cắt ngang lên tới 40m.
Đánh giá thực trạng công tác thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD I BIDV
Trong DA: “Đầu tư khu nhà và công trình công cộng tại 409 Tam Trinh” do cơ sở chính của việc thẩm định là dựa trên báo cáo thẩm định, dựa trên các hồ sơ pháp lý doanh nghiệp giao cho cán bộ ngân hàng do đó phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng nhiều nhất trong công tác thẩm định: so sánh kết quả thẩm định, kết quả phân tích đánh giá với báo cáo thẩm định với tất cả các nội dung như so sánh giá của sản phẩm với giá đất trong một số phiên đấu giá tương tự hay so sánh với các chỉ tiêu tài chính của các DA khác. Trong DA: “Đầu tư khu nhà và công trình công cộng tại 409 Tam Trinh”, các thông tin, số liệu sử dụng trong DA, cán bộ thẩm định đã thu được thông qua hồ sơ khách hàng bàn giao, qua trao đổi với khách hàng, đến trực tiếp công ty để xem xét về tình hình sản xuất, kinh doanh cũng như đến trực tiếp địa điểm 409 Tam Trinh để xem xét hiện trạng đất đai ; làm việc với cán bộ chính quyền địa phương ; và kham thảo thông tin từ một số kênh thông tin đại chúng khác.
DOANH BĐS TẠI SGD I BIDV TRONG THỜI GIAN TỚI
- Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD
- Một số kiến nghị
Trong số đó, hệ thống các văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động của thị trường BĐS bao gồm: Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật xây dựng, Luật nhà ở, các Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS… Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt là đảm bảo tính đồng bộ, tính khoa học, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các quan hệ về BĐS trong từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực thi pháp luật của chủ đầu tư, hỗ trợ cho việc thẩm định của các cán bộ được dễ dàng hơn. - Thứ ba, Chính phủ có thể thực hiện thông qua việc chỉ đạo các doanh nghiệp thực hiện nghiêm túc chế độ thống kê, kế toán, kiểm toán, đồng thời xây dựng và ban hành những quy định ràng buộc trách nhiệm của doanh nghiệp… Cần tạo điều kiện để các công ty kiểm toán hoạt động cũng như hàng năm cần đưa ra danh sách các công ty kiểm toán được chính thức công nhận để các báo cáo tài chính của các doanh nghiệp có thể được kiểm toán một cách độc lập bởi những công ty uy tín, để có những báo cáo tài chính có chất lượng cung cấp cho ngân hàng.