Thực trạng công tác lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội

Tình hình phát triển xây dựng nhà ở của Quận thêi gian qua

Trong những năm gần đây, nhà ở đã đợc cải thiện nhiều do tác động của việc xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở và các bộ luật xây dựng, sửa chữa nhà ở đợc nới lỏng, dễ dàng hơn. + Mật độ c trú (ngời/ha): Hiện tại tầng cao trung bình nhà ở còn thấp, ngoài một số khu ở mới xây dựng giai đoạn sau 19954 tập trung cao tầng còn phần lớn có tầng cao trung bình trên 1 và trên 2 tầng. Nh vậy nếu theo mật độ c trú chuẩn tối đa cho phép thì nhiều khu nhà ở có mật độ c trú rất cao điển hình tại một số ph- ờng nh: Là những phờng có mật độ c trú gấp gần hoặc hơn 2 lần so với mật độ c trú tối đa theo tiêu chuẩn đợc quy định cho một đô thị hiện đại (xem chi tiết biểu 1).

Việc này đã mang lại động lực huy động nguồn vốn tiềm năng trong dân chúng và khơi dậy trong họ tính năng động, tự lực để đầu t vào xây dựng và sửa chữa nhà ở. - Ngoài ra một bộ phận lớn dân số tạm trú trên địa bàn quận chủ yếu là ngời lao động làm thuê, học sinh sinh viên c trú làm cho diện tích ở và mật độ càng thêm chật hẹp. Qua điều tra xã hội học mói đây thì hầu hết các chuyên gia đợc hỏi trả lời rằng đại đa số ngời dân thích đợc tách hộ khi co ngời con trởng thành nhng họ vẫn muốn ở gần với nhau.

- Qua bảng4 cho thấy, diện tích ở bình quân đầu ngời của Quận Hai Bà Tr- ng so với các Quận khác nh sau: Diện tích ở bình quân đầu ngời dới 2m2 có tỷ lệ t-. Nh vậy về diện tích ở bình quân đầu ngời của Quận Hai Bà Trng khá cao do một phần địa bàn Quận tơng đối rộng với 24 phờng và dân số chiếm tổng số dân số thành phố Hà Nội. Phần lớn đất đều đợc xây cất các côgn trình dày đặc, đờng sá không mở rộng, chịu lệ thuộc các nhà ở cũ, không có vỉa hè, dân tự đầu t nhà ở và cơi nới tự do.

Trong thời gian dài theo chế độ bao cấp về nhà ở và hiện nay Nhà nớc đầu t cải tạo, sửa chữa hạn chế, chủ trơng thanh lý, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho dân diễn ra chậm chạp do đó nhà ở xuống cấp, h hỏng không quan tâm. Các cấp, các ngành cha coi trọng công tác duy tu bảo dỡng cải tạo, sửa chữa thể hiện qua tỷ trọng vốn đầu t cho sửa chữa, cải tạo nâng cấp nhà còn rất ít.

Tình hình thực hiện vốn đầu t xây dựng nhà ở của quận thời gian qua

Trong khi đó tổng số l- ợng căn hộ không an toàn của Quận Hai Bà Trng chiếm tỷ lệ nhỏ nhất trong tổng số căn hộ là 10,4%. Đây là một vấn đề cần quan tâm của UBND Quận nhằm nâng cao chất lợng nhà ở bằng cách một mặt xây dựng mới đồng thời cải tạo những căn hộ xuèng cÊp. Điều đó thể hiện quy mô đầu t vào lĩnh vực xây xây dựng mới nhà ở của Quận không ngừng tăng lên.

Tổng số vốn đầu t xây dựng nhà ở của Quận Hai Bà Trng (Đơn vị: Triệu đ)

Do nhu cầu sửa chữa các căn hộ xuống cấp và không an toàn của quận (xem biểu 5) với 147 căn hộ cần sửa chữa vốn đầu t dành cho sửa chữa cũng tăng lên tỷ lệ thuận với tống vốn đầu t với mỗi năm trung bình là hơn 1 tỷ đồng. Tuy nhiên xét về số lợng căn hộ cần sửa chữa thì khối lợng vốn trên là còn quá khiêm tốn. Để duy trì đợc tốc độ gia tăng và khối lợng vốn đầu t trong lĩnh vực xây dựng nhà một mặt Quận sử dụng quỹ tái đầu t dành cho xây dựng mặt khác nhằm.

Doanh thu, chi phí và Quỹ tái đầu t xây dựng qua các năm

Trong khi đó vốn đóng góp của dân c chiếm 1 tỷ lệ khá nhỏ trong tổng vốn. Biểu: Tính thu hồi ròng của các công ty xây dựng nhà của Quận qua các năm. Đây là nguồn vốn nhằm duy từ quá trình đầu t xây dựng mới của các năm tiếp theo cùng với quỹ tái đầu t (Biểu 8) tạo nguồn vốn cho đầu t xây dựng nhà ở và trả lãi vay Ngân hàng.

Các dự án nhìn chung đợc xây dựng đều đảm bảo chất lợng công trình theo quy hoạch chung trung bình là 3,5 tầng, phần lớn là những ngôi nhà chung c cấp II, chỉ một số ngôi nhà do dân tự xây dựng với lợng vốn hàng năm khoảng 3.580 triệu đồng góp phần làm đẹp cảnh quan đô thị trên địa bàn quận và tăng diện tích ở bình quân đầu ngời lên cao cộng với sự tăng lên của dân số.

Các công trình, dự án thực hiện qua các năm

Trong thực tế phát triển thời gian gần đây của ngành xây dựng nói chung và ngành xây dựng nhà ở nói riêng đã đóng góp về mặt số lợng và chất lợng của ngành đều xuất phát từ những Tổng công ty, công ty xây dựng trực thuộc Bộ xây dựng hoạt. + Cải thiện môi trờng, tạo lập cảnh quan và thực hiện sự góp phần cứu vãn Hồ Quỳnh - một nhân tố thiện vì khí hậu đô thị trong khu dân c đông đúc thuộc các phờng Thanh Nhàn, Quỳnh Lôi của quận Hai Bà Trng. - Một tuyến chính chạy ven hồ cùng với thảm cỏ cây xanh do công ty xây dựng và phát triển nhà Hai Bà Trng sẽ triển khai cùng nhóm nhà Hồ Quỳnh bằng bê tông cấp phối M200 dày 200 dài 270m để làm tuyến đờng giao thông cho dân c nằm trong hệ thống đờng quy hoạch ngừ xúm đó đợc xỏc định bằng cỏc chỉ giới mở đờng.

- Các đờng nhánh nối từ đờng trục ven hồ có mặt cắt 8,5m bằng bê tông cấp phối để đi ra Ngừ Quỳnh (Bạch Mai) ra đờng Bạch Mai và theo hồ nối với đờng Trần Khỏt Chõn trong tơng lai sẽ đợc hỡnh thành trong hệ thống đờng ngừ xúm dân c thành phố theo quy hoạch đợc duyệt. Để tiếp tục tăng lợng vốn đầu t cho xây dựng nhà ở và tăng số dự án, công trình sẽ đợc hoàn thiện trong thời gian tới, các tổng công ty, công ty xây dựng cần tiếp tục hoàn thiện những mặt còn khiếm khuyết và thiếu sót trong công tác lập dự. Công tác lập dự án đầu t có một tầm quan trọng đặc biệt mang tính chất quyết định tới sự thành công hay thất bại của dự án khi bớc vào giai đoạn thực hiện đầu t và vận hành dự án hay đa công trình vào sử dụng.

Do đa số các dự án ngành xây dựng nhà ở không tiến hành giai đoạn này mà đi sâu nghiên cứu giai đoạn khả thi nên trong công tác lập dự án khả thi cần phải hết sức tỷ mỉ và chi tiết nên đầu t thời gian và tiền vốn cho giai đoạn nghiên cứu khá lớn vì không có cơ sở chung hay mục tiêu chung để phát triển các mục tiêu, công việc cụ thể. Dự án đã nêu đợc khá tỉ mỷ về hiện trạng khu đất, địa hình cảnh quan, nhng cha nêu đợc phần nghiên cứu địa chất một phần rất quan trọng, trớc khi tiến hành xây dựng công trình hơn nữa phần dân số, lao động cũng không đợc đề cấp đến mà chỉ nói lợng công nhân (khoảng 100 ngời) và cách tính lơng. Dự án đã phân tích đợc bằng biểu đồ các công trình, hạng mục công trình về bố trí mặt bằng toàn bộ dự án, các công trình kiến trúc hạ tầng trong và ngoài nh đờng sá, khu vui chơi, đờng dây tải điện, cấp thoát nớc.

Đa số các dự án đầu t xây dựng nhà đã bỏ qua việc phân tích các chỉ tiêu quan trọng nh NPV, IRR, các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực của doanh nghiệp, các chỉ tiêu xác định lợi nhuận bình quân và các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn. Tất cả các quá trình tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án đều không tính tới giá trị thời gian của tiền và quá trình phân tích của các dự án đều không xem xét tới hiệu quả hoạt động của các năm từ khi dự án trả hết vốn vay cho đến khi kết thúc đời dự án. Đa số các dự án đầu t đã nêu đợc các mặt cơ bản trong phân tích kinh tế - xã hội ở các mặt nh tạo thêm tài sản mới, tạo thêm việc làm và thu nhập cho ngời lao động, đóng góp cho Ngân sách Nhà nớc và giải quyết nhu cầu nhà ở cho các.

Vậy qua quá trình phân tích dự án nhà ở Hồ Quỳnh và một số dự án xây dựng nhà khác tham khảo, chúng ta có thể thấy rằng các cán bộ lập dự án đã cố gắng thực hiện đầy đủ các nội dung nghiên cứu, tiến hành các bớc lập dự án theo.