MỤC LỤC
Quan điểm chỉ đạo của Đảng đối với đường lối đổi mới kinh tế trong những năm vừa qua có ảnh hưởng sâu sắc đến toàn bộ hệ thống pháp luật, trong đó có pháp luật về giao dich bao dam: “Xáy dung và hoàn thiện hệ thong pháp luật phù hợp với nên kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghia.., phù hợp với yêu cau thực hiện chiến lược kinh tế-xã hội và hội nhập kinh tế quốc tế" [29]. Một trong những nguyên nhân chính của tình trạng trên là có một bộ phận chủ thể trung gian đã lợi dụng các khe hở của pháp luật kết hợp với sự thiếu hiểu biết của người dân, sự non yếu trong nghiệp vụ và sự tha hóa về đạo đức của một bộ phận cán bộ tín dụng dé tiến hành ký kết, thực hiện các hợp đồng thế chấp có dấu hiệu lừa đảo, gây thất thoát hàng nghìn tỷ đồng cho ngân hàng. Các hợp đồng thé chấp có yếu té lừa đảo hay vi phạm các quy định của pháp luật dẫn đến bị Tòa án tuyên vô hiệu không phải là hiếm trong thời gian qua; những yêu cầu phức tạp của thủ tục bán đấu giá tài sản thế chấp, đặc biệt đối với quyền sử dụng đất thế chấp cũng là những rào cản cho việc thực thi pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp.
Giải pháp đúng đắn nhất cho bối cảnh này là phải có một cơ chế đăng ký công khai để xác lập quyền đối với bất động sản (bao gồm cả đăng ký đầu tiên: dịch chuyển quyền từ Nhà nước sang người có quyền sử dụng và đăng ky thứ cấp: dịch chuyên quyền từ chủ thé sử dụng đất này sang chủ thê sử dụng khác). Để khắc phục những điểm mâu thuẫn, chồng chéo trên của hệ thống luật thực định về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp thì công việc thiết yếu là rà soát lại tất cả các văn bản pháp luật có liên quan để tiến hành loại bỏ những quy định không phù hợp và hạn chế tối đa việc ban hành các văn bản hướng dẫn. Cỏc thủ tục hành chính như sự tham gia của Ủy ban nhân dân và các thủ tục sang tên quyền sở hữu cho người mua tài sản thế chấp..chỉ có tính chất hỗ trợ cho việc xử lý tài sản thế chấp hiệu quả mà không phải là các bước có tính chất quyết định của thủ tục xử lý tài sản thế chấp vốn mang tính chất của quan hệ dân sự thuần tuý.
Nếu những quy định của pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp không được sửa đôi ngay thì những thiệt hai mà các chủ thé phải gánh chịu trong các giao dịch, những tôn thất của nền kinh tế nói chung sẽ xảy ra thường xuyên và với quy mô lớn do sự lợi dụng sự thiếu hiếu biết của một số chủ thé, sự lỏng lẻo trong cơ chế quản lý của các cơ quan chức năng. (i) Những giải pháp liên quan dén tài sản thé chấp: Kiến nghị thứ 1 về vị trí của thế chấp trong cơ cầu của Bộ luật Dân sự; kiến nghị thứ 2 về khái niệm tài sản thế chấp và thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp; kiến nghị thứ 6 về môi quan hệ giữa bên có nghĩa vụ với bên thé chap khi bên thé chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác; kiến nghị thứ 7 về bổ sung điều kiện thế chấp đối với tài sản thé chấp là động sản và tài sản hình thành trong tương lai, về quy định những tài sản không thể dùng đẻ thể chấp; kiến nghị thứ 8 về tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyền trong quá trình sản xuất kinh doanh; kiến nghị thứ 9 về bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp là quyền đòi nợ. (ii) Những giải pháp liên quan đến xử ly tai sản thé chấp: Kiến nghị thứ 2 về thủ tục tố tụng rút gọn khi xử lý tài sản thế chấp; kiến nghị thứ 3 về sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp về việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản thế chấp; kiến nghị thứ 4 về các bước xử lý tài sản thế chấp; kiến nghị thứ 5 về xây dựng các quy tắc để xác định thứ tự ưu tiên khi thanh toán tiền xử lý tài sản thế chấp; kiến nghị thứ 6 về sửa đổi Điều 388 BLDS năm 2005; kiến nghị thứ 7 về cơ quan thừa phát lại hỗ trợ cho quá trình xử ly tài sản thế chấp; kiến nghị thứ 8 về xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp là pháp nhân phá sản; kiến nghị thứ 10 về bảo vệ quyền của bên thế chấp; kiến nghị thứ 11 về xử lý tài sản thế chấp là quyền đòi.
(Những giải pháp liên quan đến tài sản thé chấp: Kiến nghị thứ 3 về việc thấm định quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp nhằm giảm thiểu tối đa những rủi ro cho bên nhận thé chap bởi giải pháp này liên quan đến việc ban hành Luật đăng ký bất động sản, đến quan điểm lập pháp công nhận hiệu lực công tín của thủ tục đăng ký; kiến nghị thứ 4 và thứ 5 liên quan đến việc ghi nhận đăng ký thế chấp là thủ tục bắt buộc, bên thế chấp không phải giao giấy tờ sở hữu tài sản cho bên nhận thế chấp và có quyền bán tài sản thế chấp — kiến nghị này chỉ có tính khả thi nếu hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm đã hoàn thiện: đăng ký online và theo nguyên tắc thông báo; kiến nghị liên quan đến việc không coi đăng ký là thủ tục phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp mà chỉ có giá trị đối kháng với người thứ ba: đòi hỏi Luật Dat dai và các nghị định có liên quan cũng phải sửa déi đồng bộ. Trên cơ sở những yêu cầu đặt ra của quá trình hoàn thiện pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thé chấp, các kiến nghị liên quan đến tài sản thé chấp bao gồm: ghi nhận chế định vật quyền trong pháp luật dân sự, coi quyền của bên nhận thé chấp là một loại vật quyền bảo đảm; sửa đổi khái niệm tài sản trong BLDS năm 2005 theo hướng bao gồm là vật hoặc quyền để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thé khi xác định lựa chọn tài sản làm tài sản thé chấp; kiến nghị về tinh thống nhất trong các văn bản pháp luật đối với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản, về hướng giải quyết trong trường hợp giấy đăng ký sở hữu tài sản thế chấp bị ghi tên sai chủ sở hữu so với căn cứ xác lập quyền sở hữu; kiến nghị hủy bỏ quy định đăng ký là thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thé chấp; cần quy định đăng ký là thủ tục bắt buộc để xác lập quyền trên tài sản thế chấp và là một trong những căn cứ để xác định quyền ưu tiên giữa các chủ thé; kiến nghị hủy bỏ quy định nghĩa vụ phải giao giấy tờ sở hữu tài sản của bên thế chấp và cho phép bên thế chấp được quyền bán tài sản là hệ quả tiếp theo của kiến nghị về cơ chế đăng ký bắt buộc đối với thế chấp; kiến nghị giải quyết mối quan hệ pháp lý khi bên thế chấp dung tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác và sự khác nhau giữa hình thức này với biện pháp bảo lãnh; kiến nghị liên quan đến tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh, tài sản thé chấp là tài sản hình thành trong tương lai. Đặc biệt, luận án cũng đề xuất các kiến nghị liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là những loại tài sản có các yếu tố đặc thù như hàng hóa luân chuyền trong quá trình sản xuất kinh doanh, là căn hộ hình thành trong tương lai, là quyền đòi nợ và vấn đề bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp khi vào thời điểm xử ly tài sản thé chấp thì bên thé chấp bi Tòa án tuyên bố phá sản, về trường hợp bên thế chấp sử dụng tài sản thế chấp để phạm tội hay vi phạm pháp luật hành chính.