Cải thiện chất lượng thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động quản lý nợ và khai thác tài sản tại Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Bắc Á
MỤC LỤC
Những vấn đề chung về tài sản bảo đảm và bÊt động sản làm tài sản bảo đảm
Khái niệm tài sản bảo đảm
- Tài sản thế chấp: là tài sản được người đi vay dùng để bảo đảm cho khoản vay của mình tại ngân hàng bằng cách trao cho ngân hàng giấy tờ sở hữu (hoặc sử dụng) các tài sản đó trong thời gian cam kết và xác nhận cho ngân hàng quyền phát mại tài sản khi khách hàng không trả được nợ. - Tài sản bảo lãnh của bên thứ ba: là việc bên bảo lãnh cam kết với ngân hàng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của mình, đối với doanh nghiệp Nhà nước là tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả thay cho khách hàng vay nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.
Điều kiện của bất động sản làm tài sản bảo đảm
- Trong thời gian bảo đảm cho bên ngân hàng, bên vay không bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp tài sản dưới bất kỳ hình thức nào hoặc chưa kê khai làm vốn của bất kỳ doanh nghiệp nào. - Nếu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói trên nằm trong diện quy hoạch của thành phố phải giải phóng mặt bằng thì toàn bộ số tiền( tài sản khác) được đền bù đều do ngân hàng quản lý để đảm bảo thu hồi nợ.
Lý luận cơ bản về định giá BĐS làm tài sản bảo đảm
Sự cần thiết khách quan phải định giá BĐS làm tài sản bảo đảm
- Đối với Nhà nước: Với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại BĐS, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi Ých kinh tế, gây tổn hại cho người khác) nếu định giá không đúng các loại BĐS mà Nhà nước sở hữu. Đồng thời, định giá đúng BĐS, đặc biệt là đất đai sẽ tạo động lực cho việc phân bổ đất đai – nh là một nguồn lực xã hội – một cách hợp lý và hiệu quả.
Khái niệm định giá và thẩm định giá BĐS
Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội.
Nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường
Nó là cơ sở lí luận cơ bản để hình thành phương pháp so sánh trực, đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định giá, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá. Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của thẩm định viên là phải ánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên được đánh giá trên cơ sở GTTT hay giá trị phi thị trường.
Các phương pháp định giá BĐS
Bước 1: tìm kiếm thông tin về những bất động sản ( BĐS) đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt như: tình trạng vật chất của BĐS, đặc điểm về mặt bằng, đặc điểm của công trình xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lí, thời gian giao dịch, các điều khoản và điều kiện giao dịch,…. Bước 2: tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, bao gồm: nguồn gốc các giao dịch thị trường, đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường.
Quy trình định giá BĐS
- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội, nh: chỉ số giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở cho người có thu nhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả năng kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường BĐS, khả năng đàm phán của Chính phủ về hạn ngạch xuất khẩu nông sản, triển vọng du lịch…. Do vậy, để giúp khách hàng sử dụng thông tin hiệu quả, có một cái nhìn toàn diện, khách quan, không cứng nhắc và máy móc chỉ dựa vào con số tính toán, yêu cầu đối với việc báo cáo là không được phép dừng lại ở con số và kết luận, mà đòi hỏi phải có sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá.
Giới thiệu về công ty mẹ - Ngân hàng TMCP Bắc Á
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI.
Giới thiệu về BacA AMC 1. Bối cảnh ra đời
Tiếp nhận, quản lý các khoản nợ xấu, nợ tồn đọng (bao gồm: nợ có tài sản bảo đảm và không có TSBĐ) và TSBĐ nợ vay (tài sản bảo; tài sản gán nợ;. tài sản Tòa án giao cho BacA Bank) liên quan đến các khoản nợ của BacABank để xử lý, thu hồi vốn nhanh nhất. Điều hành và quyết định các vấn đề liên quan đến hoạt động của Công ty theo đóng quy định của pháp luật, điều lệ công ty và quyết định của Hội đồng thành viên BacA AMC; chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh của Công ty.
Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại BacA AMC 1. Mô tả sản phẩm
- Khảo sát ứng dụng thực tiễn các phương pháp thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại BacA AMC
Ngôi nhà được xây dựng trên diện tích là bao nhiêu, tổng diện tích thực của ngôi nhà, đã được xây dựng bao lâu, cấu trúc nhà, thực trạng và mức độ hiện đại của tài sản gắn liền với ngôi nhà đó,… Trên cơ sở các thông số trên, dựa trên mức giá thị trường và theo xu hướng biến động giá cả cũng như nhu cầu thị trường về loại tài sản này trong khoảng thời gian vay vốn, BacA AMC xác định giá trị tài sản để làm căn cứ cho vay vốn. Khi xác định giá chuyển nhượng thực tế nói trên, để kết quả định giá được chính xác thì cán bộ tín dụng của Ngân hàng phải tham khảo khung giá đất do UBND thành phố Hà Nội quy định, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá và khung giá đất và khung giá các loại đất, cũng như quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội tại địa phương và hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất của người vay.
Đánh giá chất lượng công tác thẩm định giá tại BacA AMC
Kết quả hoạt động thẩm định giá của BacA AMC trong những năm gần đây
Trong những năm qua Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á vẫn đạt được mức tăng trưởng ổn định, hoạt động tín dụng chủ yếu tập trung vào khu vực kinh tế ngoài quốc doanh, trong đó các doanh nghiệp vừa và nhỏ được chó trọng, chất lượng tín dụng đạt hiệu quả cao. * Từ khi BacA AMC ra đời và đi vào hoạt động chính thức từ 08/5/2010, công ty hoạt động hạch toán độc lập, chịu trách nhiệm trong phạm vi số vốn và tài sản thuộc sở hữu của Công ty do BacA Bank cấp.
Đánh giá chất lượng dịch vụ thẩm định giá theo tiêu chí của BacA AMC
Trong giai đoạn kinh tế thị trường như ngày nay, các ngân hàng hoạt động tự do cạnh tranh, mà quyết định cho vay của ngân hàng luôn thiên về độ an toàn, như vậy sẽ tách biệt khả năng trả nợ và cho vay, tuy có những ưu điểm nhưng không thể không nhắc đến hạn chế này, đó là cách thức định giá có thể khiến ngân hàng thiếu tính cạnh tranh, bỏ lỡ những khách hàng tốt thực sự. Căn cứ vào hoạt động thực tế của nghiệp vụ thẩm định, cùng với ý kiến đóng góp và các bên liên quan đến vụ thẩm định (khách hàng, đơn vị kinh doanh của BacA Bank). BacA AMC đã đưa ra được các tiêu chí chính về chất lượng dịch vụ thẩm định giá bất động sản. - Nguyên nhân khách quan:. + Nhà nước ban hành khung giá đất và đơn giá mét vuông xây dựng, điều đó là cơ sở để ngân hàng dựa vào để thực hiện công tác định giá của mình. + Thị trường BĐS ngày càng hoàn thiện, mặt khác nhà nước cũng có đường lối chớnh sỏch về quản lý đất đai rừ ràng hơn. + Từng bước hoàn thiện chính sách về định giá tài sản đảm bảo tiền vay trong trong giai đoạn. + Nhu cầu sử dụng vốn của khách hàng là vô cùng lớn b) Nguyên nhân của nhược điểm.
Mục tiêu và định hướng của BacA AMC trong thời gian tới năm 2015
Định hướng chung
- Lành mạnh hoá tài chính, thông qua việc cản thiện chất lượng tài sản, nâng cao hiệu quả kinh doanh, giảm chi phí đầu vào tăng lợi nhuận, nâng cao hiệu quả nguồn vốn và đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn theo quy định của ngân hàng nhà nước. - Đẩy mạnh công tác marketing để giới thiệu quảng bá sản phẩm, dịch vụ cho vay thế chấp BĐS tới đông đảo các DN và dân cư thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như báo chí, truyền hỡnh,… Mở rộng mạng lưới khách hàng, ưu tiên các khách hàng cũ có uy tín.
Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại BacA AMC
- Giải pháp về nhân sự
- Xây dựng cơ sở dữ liệu
- Sửa đổi quy trình và phương pháp định giá cho phù hợp
Thứ nhất, đối với phương pháp so sánh trực tiếp: cách tính toán về cơ bản theo chuẩn nhưng thẩm định viên cần tham khảo thị trường bất động sản tại thời điểm định giá, tìm kiếm các bất động sản tương tự như bất động sản cần định giá để so sánh, thu thập các cuộc giao dịch bất động sản diễn ra gần nhất,… Từ đó, so sánh bất động sản cần định giá với các bất động sản tương tự nh vậy để rót ra được giỏ trị của bất động sản cần định giỏ. Trong giai đoạn mới, với mục tiêu quản lý chất lượng và định hướng chung mà BacA AMC đưa ra ở trên: mở rộng thêm nhiều công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc ngân hàng Bắc Á trên toàn đất nước để đáp ứng nhu cầu khách hàng và yêu cầu hội nhập; phát triển thương hiệu và xây dựng văn hoá doanh nghiệp, từng bước đưa BACA-AMC trở thành sự lựa chọn số một đối với khách hàng cần định giá tài sản đảm bảo thì việc đẩy mạnh công tác marketing để giới thiệu quảng bá sản phẩm, dịch vụ cho vay thế chấp BĐS tới đông đảo các DN và dân cư thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như báo chí, truyền hỡnh,.
Kiến nghị đối với cơ quan quản lý
Xây dựng một khung pháp lý cho hoạt động định giá
- Quản lý dữ liệu thị trường: quản lý thông tin thị trường của các tài sản so sánh. BacA AMC còng nh BacABank cần xây dựng được một chiến lược marketing hoàn hảo.
Ổn định và minh bạch thị trường bất động sản
Để tăng cung đầu vào cho thị trường bất động sản nhà đất, giải pháp trước mắt là Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ bằng cách đẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt; hỗ trợ các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án đã được phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp; rà soát quy hoạch và cho phép chuyển mục đích các diện tích đất do các tổ chức sử dụng không đúng mục đích, không hiệu quả để đưa vào phát triển thị trường bất động sản;. Tiếp tục hoàn thiện các cơ chế tài chính, tìm các nguồn vốn hỗ trợ cho các nhà đầu tư được vay với lãi suất ưu đãi và dài hạn, hoàn thiện các quỹ hỗ trợ đầu tư, cải cách các thủ tục cho vay, hỗ trợ các dự án đầu tư trong lĩnh vực phát triển thị trường bất động sản.