Ứng dụng các phương pháp định giá bất động sản tại Công ty cổ phần bất động sản Tôgi

Hoạt động định giá tại Việt Nam

Cái mốc để đánh dấu sự hình thành của thị trường bất động sản nước ta chính là hiến pháp năm 1946 và sau này là điều 11 hiến pháp 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đối với đất đai nói riêng. Như vậy bằng các định chế pháp luật Nhà nước Việt Nam đã không thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trương bất động sản là nhà ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai vẫn đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất động sản trong thời kỳ này về cơ bản là bị chia cắt, thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai là thị trường hợp pháp thị trường đất đai không được thừa nhận hợp pháp nhưng vẫn diễn ra dưới hình thức “ngầm” các hoạt động định giá có thể nói là không có một văn bản pháp lý nào đề cập đến hoạt động này mặc dù vẫn có sự giao dịch bất động sản trên thị trường.

Tuy nhiên để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa một số quan hệ đất đai đã được quy định Điều 12 luật đất đai 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất”.

NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI

Vì vậy ngày 17/11/2004 công ty đã hoàn tất thủ tục bổ sung ngành nghề kinh doanh: “Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất” Đây là điểm khởi đầu cho hoạt động định giá tại Hà Nội. Mặt khác số lượng các bất động sản đáp ứng nhu cầu thường vẫn phục vụ cho đối tượng không có nhu cầu thực về bất động sản (đầu cơ) khiến khiến cho lượng cung về bất động sản không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế. Hiện nay, đa số các ngân hàng như Vietcombank, Techcombank, đều coi chứng thư bất động sản do công ty bất động sản Tôgi định giá là căn cứ để cho vay trong hoạt động thế chấp tài sản.

Như vậy có thể khẳng định rằng hoạt động định giá tại công ty bất động sản Tôgi là rất có uy tín và xứng đáng là là công ty hàng đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản.

Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

Hiện trang khu đất tại thời điểm định giá có khoảng một nửa diện tích đã được tôn nền nhưng chưa đạt độ cứng cần thiết trong an toàn xây dựng công trình dân dụng cao cấp, còn lại một nửa diện tớch cú mặt bằng lồi lừm khụng đều, trũng và thấp. Trên thực tế đối với những bất động sản có giá trị lớn công ty thường đưa ra mức giá sàn bằng cách cộng trung bình các giá trị thu được từ các phương pháp khác nhau hoặc là giá thấp nhất trong các phương pháp định giá được sử dụng. Người định giá cần phải ước lượng các giá trị phát triển thì cần phải tính đến các loại chi phí như chi phí xây thô công trình, chi phí hoàn thiện công trình và doanh thu như doanh thu bán hoặc cho thuê bất động sản.

Khi đó ta phải coi giá trị của bất động sản được định giá theo phương pháp này là gần đúng với thực tế nhất, hai phương pháp còn lại sẽ là cơ sở để so sánh và có sự điều chỉnh giá bất động sản theo phương pháp thặng dư theo phương pháp này.

NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CỦA CÔNG TY

Tức là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế hoặc tái tạo của công trình bất động sản so với giá thị trường của công trình bất động sản tương tự tại thời điểm định giá. Với những nhu cầu về định giá đang ngày một nhiều và đòi hỏi phải có uy tín như hiện nay thì một yêu cầu không thể thiếu của người định giá đó là các kiến thức liên quan đến lĩnh vực xây dựng, kiến trúc. Các thông tin được cung cấp trong tài liệu chỉ làm cơ sở để tham khảo và định hướng cho khách hàng và các đối tượng có liên quan trong giao dịch bất động sản để đi đến một quyết định sáng suốt hơn về trị giá giao dịch của bất động sản”.

Tuy nhiờn nếu coi giỏ trị của cỏc bất động sản được định giá là một sản phẩm của công ty sản xuất ra thì ta có thể thấy rằng, việc theo dừi sự vận động của cỏc bất động sản trong thực tế sẽ tạo thành một chu trình khép kín.

Phương hướng giải pháp hoàn thiện công tác định giá tại công ty bất động sản Tôgi

• PHƯƠNG HƯỚNG, NHIỆM VỤ TRONG THỜI GIAN TỚI CỦA CÔNG TY TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các phương pháp định giá tại công ty 1. Xây dựng một quy trình định giá chung
• Một số đề suất nhằm thúc đẩy hoạt động định giá tại nước ta 1. Xác định vai trò của định giá trong thị trường bất động sản

Ví dụ như ở bất động sản công ty đã định giá (Đường Nguyễn Hữu Cảnh thành phố Hồ Chí Minh), ta không lấy giá bất động sản cuối cùng là trung bình cộng của 3 phương pháp được sử dụng mà căn cứ vào mục đích đầu tư ta coi phương pháp thặng dư là có ý nghĩa nhất và phù hợp nhất. Chẳng hạn như khi nhà đầu tư quyết định đầu tư xây dựng các căn hộ biệt thư sang trọng thì sự kỳ vọng về giá của nó cùng phải cao, và ngược lại khi đầu tư xây dựng cho người có thu nhập trung bình thì giá của bất động sản đó cũng không phải là quả cao. Đối với những nước đang phát triển như nước ta, việc phát triển kinh tế thị trường cũng đồng nghĩa với việc hình thành đồng bộ các loại thị trường: thị truờng lao động, thị trường vốn, thị trường khoa học công nghệ….thì việc tổ chức định giá bất động sản góp phần quan trọng vào việc hình thành thị trường bất động sản.

Tại Việt Nam hiện nay cần thiết phải xem xét tổ chức hoạt động định giá trung ương với nhiệm vụ cung cấp các dịch vụ tổng thể về định giá cho các cơ quan Nhà nước ở trung ương, các cơ quan cấp tỉnh, khu vực, địa phương và tư vấn cho Chính phủ về các vấn đề liên quan đến giá trị bất động sản.