MỤC LỤC
Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS (tình trạng tranh chấp có vấn đề gì không). Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: công việc, sức khỏe. Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng BĐS. Tính chất phong thủy của BĐS: BĐS có hướng phù hợp với tuổi của người mua, vị trí địa lý, hướng gió hướng nắng.. - Tính hữu ích của BĐS: BĐS có tác dụng gì đối với xã hội hay ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường BĐS. - Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: loại hình BĐS có được thị trường quan tâm hay không. - Tình trạng khan hiếm của loại BĐS trên thị trường. - Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của BĐS. Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị:. Chính sách tài chính áp dụng đối với người được nhà nước giao đất, cho thuê đất và đối với người được nhận quyền sử dụng đất. Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Các chính sách thuế của nhà nước về BĐS. Tình trạng cung – cầu BĐS trong khu vực. Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực. Các điều kiện thị trường BĐS trong khu vực. Hiện trạng vùng lân cận: Đường xá, an ninh, thông tin liên lạc.. Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước. Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng. Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng. Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng. Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng. Tỷ lệ thuê và mức thuế suất. Mức độ lạm phát chung. Tình hình thi trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng. Đặc điểm khu dân cư. Trình đọ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng. Tình hình an ninh trong vùng. Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp. - Trong kinh doanh tài chính, ảnh hưởng lớn nhất đến hoạt động của ngân hàng là các rủi ro như thanh toán chậm hoặc không có khả năng thanh toán các khoản vay thế chấp. Nền kinh tế phát triển kéo theo hoạt động tín dụng cũng phát triển theo vì nhu cầu sử dụng vốn của các tổ chức và cá nhân cho hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày càng lớn. Do đó, nhu cầu sử dụng ĐG BĐS trở nên quan trọng. Hoạt động này thực hiện tốt thì có tác dụng: 1) giảm bớt được tổn nhất và rủi ro cho ngân hàng vì bất cứ lý do nào mà khách hàng không trả được nợ; 2) giúp cho khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ. B1: Điều tra đúng các BĐS được bán có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, cụ thể là về số lượng & các loại hao mòn giảm giá (không nhất thiết là phải cùng thị trường). B2: Thực hiện điều chỉnh với các so sánh cho một số yếu tố nhất định: quyền lợi, điều kiện thanh toán, điều kiện bán…. B3: Trừ giá trị địa điểm khỏi giá bán mỗi BĐS so sánh tại thời điểm bán để nhận được chi phí thay thế công trình đã được giảm giá. Ước lượng các cải thiện của BĐS so sánh tại thời điểm bán. Ước lượng chi phí thay thế công trình chính +Ước lượng chi phí thay thế các cải thiện trong mỗi so sánh = Chi phí thay thế của toàn bộ công trình trên đất đai. Chi phí thay thế công trình đã giảm giá. Giá trị công trình. Chi phí thay. thế công trình Tổng giảm giá tích luỹ công trình. B4: Trừ chi phí đã giảm giá của công trình khỏi Chi phí thay thế công trình để nhận được tổng giảm giá tích luỹ. % giảm giá tích luỹ = tổng giảm giá tích luỹ / Chi phí thay thế công trình. Nếu có sự khác nhau giữa các so sánh, người ĐG phải tính tỉ lệ giảm giá tích luỹ hàng năm. Nếu có sự khác biệt giữa tuổi thực tế & tuổi hiệu quả thì chia cho tuổi hiệu quả B6: Thực hiện hoà hợp tỉ lệ giảm giá hàng năm. Hạn chế: Trong thực tế, chúng ta ước lượng chi phí tái tạo công trình và chi phí của đất. Nếu không có phương pháp phù hợp thì những cho những kế quả khác nhau. Phương pháp tính giảm giá tích luỹ theo tuổi công trình:. Tính tổng giảm giá công trình = Tuổi hiệu quả /Tuổi kinh tế x 100% x CP thay thế công trình. B1: Xác định tuổi kinh tế của công trình tương tự công trình mục tiêu trên thị trường. Và ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu. B2: Chia tuổi hiệu quả cho tuổi kinh tế của BĐS so sánh tương tự. Tỉ số này dùng để tính tổng giảm giá công trình. B3: Trừ tổng giảm giá luỹ ra khỏi chi phí thay thế, tái tạo công trình sẽ nhận được giá trị của công trình cần ĐG. 1) Tỉ lệ % giảm giá của cả công trình được tính bằng tuổi kinh tế & hiệu quả của công trình → thực chất là việc khấu hao theo đường thẳng. 2) Sự hao mòn giảm giá của công trình không được đánh giá theo từng bộ phận cấu thành & nguyên nhân giảm giá mà được rút ra từ thông tin thị trường. Vì vậy nếu không có thông tin thị trường việc áp dụng phương pháp này sẽ bị hạn chế. 3) Không phân biệt hao mòn vật lý của các yếu tố tuổi thọ ngắn & dài.
Từ những yếu tố trên mà sàn giao dịch bất động sản Công ty CP quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam ra đời.Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-REEX) là một trong những sàn giao dịch bất động sản chuẩn đầu tiên được bộ xây dựng cấp phép hoạt động theo công văn số 1143/BXD – QLN, ngày 13/06/2008. Tên tiếng việt: Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Tên tiếng anh: Vietnam Real Estate Join stock Company. Tên viết tắt là: V-Reex. CÁC CỔ ĐÔNG CHIẾN LƯỢC CỦA V-REEX:. 3)Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam –TechcomBank;. Từ VP Reit sẽ hình thành các quỹ bất động sản theo từng loại sản phẩm đặc thù của hệ thống như quỹ đầu tư hạ tầng cơ sở, qũy đầu tư hạ tầng xã hội, quỹ đầu tư du lịch – thương mại…Việc thành lập quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong bối cảnh hiện nay được xem như là một “Con đường sáng”, và VP Reit đang được kỳ vọng là sẽ trở thành một thương hiệu mạnh quen thuộc trên thị phần quỹ và đầu tư tài chính bất động sản trong tương lai không xa.
- Phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí cộng với phương pháp vốn hoá rồi chia cho 2 áp dụng cho những BĐS có khả năng sinh lời (nhà ở, văn phòng cho thuê với quy mô nhỏ) và mục đích ĐG là mua bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp, thi hành án. Đối với mục đích ĐG đất để giải toả và bảo hiểm thì Pđ = Pnn*HSĐC thị trường Đối với đất có khả năng sinh lời mà có mục đích ĐG là mua bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp, thi hành án thì phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp giá trị còn lại cộng với phương pháp đầu tư rồi chia 2.
- Báo cáo kết quả ĐG gửi cho khách hàng (báo cáo theo mẫu và không theo mẫu, nó còn phụ thuộc vào mục đích của công việc ĐG). - Bất động sản tọa lạc tại ngừ 376 Đường Bưởi, Nối thụng với Phố Đội Nhõn và Phố Vĩnh Phúc, cùng nằm trên 1 trục đường chính.
Vì vậy, Nhà nước cần minh bạch hệ thống pháp luật và giảm bớt tính phức tạp và thiếu thống nhất trong hệ thống pháp luật ở nước ta, như việc cấp chứng chỉ thẩm định giá BĐS, trong Luật kinh bất động sản yêu cầu định giá viên về bất động sản chỉ cần có chứng chỉ qua lớp bồi dưỡng định giá bất động sản Sở xây dựng cấp chứng chỉ hoạt động, còn thẩm định giá viên về giá do Bộ Tài chính cấp thẻ (phải qua kỳ thi tuyển Quốc gia với 8 môn). Ưu thế chính của công thức quản lý mới này là: tối ưu hoá quá trình sản xuất nhờ hợp lý hoá lao động, xây dựng định mức lao động, tiêu chuẩn hoá phương pháp thao tác và điều kiện tác nghiệp, phân công chuyên môn hoá đối với lao động của nhõn viờn và đối với cỏc chức năng quản lý, Việc chuyờn mụn hoỏ vào năng lực cốt lừi là yếu tố rất quan trọng nhằm xây dựng một thương hiệu riêng cho doanh nghiệp trong tương lai.
Vì vậy cần xây dựng mạng lưới các sàn giao dịch bất động sản để Nhà nước có thể kiểm soát được thị trường và hoạt động định giá cũng giúp cho người mua mua được đúng giá và người bán bán được giá sát với giá thị trương, thời gian diễn ra giao dịch ngắn hơn. - Để điều tra, giám sát quy trình định giá tại các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực ĐG BĐS, đồng thời giải đáp những thắc mắc liên quan đến vấn đề ĐG BĐS thì cần thành lập một tổ chức hay bộ phận chuyên làm những công việc trên.