Xác định giá trị doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa: trường hợp Công ty cổ phần Dụng cụ cơ khí xuất khẩu

MỤC LỤC

Cơ sở khách quan của việc xác định giá trị doanh nghiệp Nhà nớc cổ phần hóa trong nền kinh tế thị trờng

Cơ sở khách quan của việc xác định giá trị doanh nghiệp và các yếu tố cấu thành giá trị doanh nghiệp

    Tức là phải xuất phát từ quy luật sản xuất lu thông hàng hóa (quy luật giá trị và quy luật cung cầu), quy luật cạnh tranh, quy luật lu thông tiền tệ, đặc biệt là quy luật lợi nhuận của nền kinh tế nhiều thành phần. Phải nghiên cứu sự vận động, tác dụng của các quy luật này. sở đó, mới có các căn cứ để xác định giá trị. Theo quy luật giá trị thì giá trị của hàng hóa là do lao động x hội cần thiết kết tinhã trong đó quyết định. Vì thế, ngời ta thờng khái quát rất đơn giản và khá chính xác là “theo chất định giá”. Nhng theo quy luật cung cầu hàng hóa và dịch vụ thì khi cung cầu không cân bằng, không thể "theo chất định giá". Trái lại, một hàng hóa giá trị x hội cao nhã ng không mấy ai cần thì giá cả trao đổi phải thấp mới bán đợc. Ngợc lại, một số hàng hóa khác, giá trị xã hội thấp nhng cung không đủ cầu thì giá cả lên cao, ngời ta vẫn mua. điều kiện ở đay là tiền tệ ổn định. nhng nếu tiền tệ lu thông rối loạn, phá vỡ quan hệ cung cầu thì lại khác, không một hàng hóa nào mà giá cả thể hiện đúng giá trị của nó. Thiếu sức mua trên thị trờng, tức thiếu tiền để lu thông. Thiếu tiền thì giá cả phải hạ xuống cho phù hợp và ngợc lại sức mua lớn, có nhiều tiền đợc đa vào lu thông. Khi cung giảm thì giá tăng. đú cũng thấy rừ cỏc quy luật phỏt huy tỏc dụng trong kinh tế thị trờng cú lỳc võn động phù hợp với nhau dù rất hiếm, nhng lại luôn tồn tại các mặt đối lập của chúng với nhau. Tuy vậy, các quy luật này không loại bỏ, triệt tiêu nhau mà ngợc lại chúng đều tồn tại trong điều kiện hoạt động của nền kinh tế thị trờng, nói các khác chúng là những mặt đối lập trong một nền kinh tế thị trờng thống nhất. Theo quy luật cạnh tranh, thì doanh nghiệp nào có thế lợi, có thực lực về công nghệ, về vốn, về đội ngũ lao động lành nghề, về thị trờng tiêu thụ, uy tín với khách hàng sẽ đánh bại đợc các đối thủ cạnh tranh yếu hơn và khi đem bán sẽ dễ dàng bán đợc với giá cao. Trong nền kinh tế hoạt động theo cơ chế thị trờng thì quy luật lợi nhuận luôn đợc các nhà đầu t quan tâm. Theo quy luật này thì môi trờng nào, lĩnh vực nào mang lại lợi nhuận cao thì sẽ đợc quan tâm đầu t vốn và ngợc lại môi trờng, lĩnh vực đầu t nào kém, không mang lại lợi nhuận hay lợi nhuận thấp thì sẽ không thu hút đợc các nhà đầ t, thậm chí không đợc quan tâm đến. Trình bày các vấn đề này để thấy rằng, trong nền kinh tế thị trờng thì quy luật lợi nhuận chi phối các hoạt động kinh tế và có tác dụng định hớng cho các quy luật kinh tế khác hoạt động. Việc xác lập một phơng pháp luận cho việc xác định giá trị doanh nghiệp không thể không quan tâm đến các quy luật khách quan đó và phải lấy đó làm cơ sở cho việc xác. định giá trị doanh nghiệp. Các yếu tố cấu thành giá trị doanh nghiệp. Giá trị doanh nghiệp là một tổng hợp của các yếu tố cấu thành nên nó. Các yếu tố này gồm rất nhiều thành phần nhng có thể phân loại các yếu tố cấu thành giá trị doanh nghiệp nh sau:. a) Giá trị tài sản hiện có, bao gồm tài sản cố định và tài sản lu động. - Tài sản lu động bao gồm vốn bằng tiền, vật t hàng hóa, các khoản phải thu, giá trị tài sản lu động khác (các khỏan thế chấp, ký quỹ, ký cợc ngắn hạn).. Tài sản lu động tham gia cấu thành nên giá trị doanh nghiệp cũng chỉ gồm các tài sản mà doanh nghiệp đang dùng mà không tính đến các loại tài sản lu động mà doanh nghiệp không cần dùng. b) Giá đất nơi doanh nghiệp đang sử dụng vào sản xuất kinh doanh và đất đợc giao quyền sử dụng nhng cha dùng vào sản xuất kinh doanh. Theo quy định hiện hành thì giá trị đất không đợc tính vào giá trị doanh nghiệp mà Nhà nớc chỉ tính giá cho thuê đất đối với các doanh nghiệp, tức là hàng năm các doanh nghiệp phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nớc. Giá thuê đất đợc Nhà nớc quy định căn cứ vào vị trí, diện tích đất đợc giao, bao gồm cả phần đất dùng vào sản xuất kinh doanh và phần đợc giao nhng cha sử dụng vào kinh doanh. c) Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp.

    Mục đích, yêu cầu của việc xác định giá trị doanh nghiệp

    Xác định giá trị doanh nghiệp cho dù nhằm mục đích gì chăng nữa cũng phải đảm bảo yêu cầu: giá trị doanh nghiệp xác định phải đảm bảo chính xác với giá trị thực tế của doanh nghiệp (trong đó có xem xét tới các yếu tố thị trờng và các mối quan hệ khác của doanh nghiệp), có nh vậy mới đảm bảo cả ngời bán và ngời mua cùng chấp nhận đợc. + Tổ chức kiểm kê, đánh giá giá trị tài sản thực tế: hội đồng xác định phải đảm bảo đầy đủ các thành viên theo quy định của pháp luật, thực hiện đánh giá % còn lại chính xác, theo giá thị trờng.

    Nguyên tắc xác định giá trị doanh nghiệp trong cổ phần hóa

    + Giá trị thực tế tài sản tại doanh nghiệp xác định trên cơ sở hiện trạng về phẩm chất, tính năng kỹ thuật, nhu cầu sử dụng của ngời mua tài sản và giá thị trờng tại thời. + Lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp về vị trí địa lý, uy tín mặt hàng thể hiện ở tỷ suất lợi nhuận thực hiện tính trên vốn kinh doanh bình quân 3 năm trớc khi cổ phần hóa.

    Mối quan hệ giữa giá trị xác định và giá bán doanh nghiệp

    Có nghĩa là doanh nghiệp có khả năng sinh lời cao, triển vọng tơng lai tốt, do vậy doanh nghiệp sẽ là nơi đầu t có thể đem lại hiệu quả. Từ việc phân tích mối quan hệ giữa giá trị xác định và giá bán doanh nghiệp có thể thấy ngoài yêu cầu xác định chính xác giá bán của doanh nghiệp thì một nhu cầu cấp thiết khác đối với chúng ta hiện nay là phải nhanh chóng xây dựng đợc một thị trờng chứng khoán đủ mạnh để giá bán doanh nghiệp thực sự phản ánh đợc các quy luật khách quan của kinh tế thị trờng.

    Một số phơng pháp xác định giá trị doanh nghiệp

    • Phơng pháp giá trị nội tại
      • Phơng pháp giá trị lợi nhuận

        Tuy nhiên đây là trờng hợp rất hiếm khi xảy ra, nhất là ở Việt Nam. - Giá bán cao hơn giá trị xác định. Có nghĩa là doanh nghiệp có khả năng sinh lời cao, triển vọng tơng lai tốt, do vậy doanh nghiệp sẽ là nơi đầu t có thể đem lại hiệu quả. cao, do đó, các nhà đầu t cạnh tranh nhau mua nên lại càng đẩy giá bán lên cao hơn giá. trị thực tế của nó. Từ việc phân tích mối quan hệ giữa giá trị xác định và giá bán doanh nghiệp có thể thấy ngoài yêu cầu xác định chính xác giá bán của doanh nghiệp thì một nhu cầu cấp thiết khác đối với chúng ta hiện nay là phải nhanh chóng xây dựng đợc một thị trờng chứng khoán đủ mạnh để giá bán doanh nghiệp thực sự phản ánh đợc các quy luật khách quan của kinh tế thị trờng. bên bán và bên mua. Phơng pháp giá trị nội tại. Phơng pháp giá trị nội tại là phơng pháp xác định giá trị doanh nghiệp dựa trên cở sở chính là tài sản và vốn hiện có trong thời gian hiện tại của một doanh nghiệp có điều chỉnh theo giá thị trờng. Cơ sở khoa học: tài sản là một yếu tố cấu thành giá trị doanh nghiệp. Vì vậy, giá trị doanh nghiệp là tổng giá trị ròng của các tài sản bộ phận trong doanh nghiệp. Phơng pháp tiến hành: để xác định giá trị ròng của tài sản có của doanh nghiệp, không chỉ căn cứ vào sổ sách kế toán mà phải tiến hành điều chỉnh đánh giá lại các tài sản của doanh nghiệp dựa trên sự hiểu biết sâu sắc về nguyên tắc kế toán, về tính chất, công dụng của các tài sản mà doanh nghiệp đang sử dụng, về môi trờng mà doanh nghiệp đang hoạt động. Theo phơng pháp này, giá trị doanh nghiệp gồm hai phần:. - Giỏ trị tài sản hữu hỡnh: giỏ trị này do cỏc tài sản đ và đang đó ợc theo dừi trờn sổ kế toán của doanh nghiệp tạo nên và đợc tính trực tiếp thông qua đánh giá tài sản này. - Giá trị tài sản vô hình: phần giá trị do các yếu tố không đợc hạch toán trên sổ sách kế toán của doanh nghiệp nh khả năng nghề nghiệp của ngời lao động, uy tín doanh nghiệp, các mối liên hệ với khách hàng.. đợc tính gián tiếp qua giá trị tài sản ròng của doanh nghiệp. Để xác định giá trị tài sản hữu hình có thể sử dụng các cách tính toán sau:. a) Dựa vào giá thị trờng. Giá thị trờng của từng tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp là giá bán tài sản đó trên thị trờng vào thời điểm đánh giá giá trị doanh nghiệp hay nói cách khác, giá thị trờng của tài sản thuộc sở hữu doanh nghiệp của doanh nghiệp đơn giản là giá trị hiện tại của nguồn thu nhập mà nó có thể đa lại cho chủ doanh nghiệp. Công thức tính:. V1: Là tổng giá trị tài sản hữu hình của doanh nghiệp theo giá thị trờng tại thời. điểm xác định. Gi: Giá trị thị trờng của từng loại tài sản cụ thể tại thời điểm bán. n: Số lợng thực tế tài sản của doanh nghiệp. Phơng pháp xác định giá trị tài sản hữu hình dựa vào giá thị trờng không tính đến tính chất hệ thống quan hệ bổ sung hỗ trợ lẫn nhau giữa các tài sản của doanh nghiệp. Do đó, phơng pháp này chỉ có giá trị thực tế lớn khi áp dụng đối với doanh nghiệp giải thể. b) Dựa vào giá trị ban đầu. Giá trị ban đầu tài sản của doanh nghiệp là tổng chi phí bằng tiền để mua sắm, lắp ráp, xây dựng các tài sản đó. Công thức tính:. V1: Tổng giá trị tài sản hữu hình của doanh nghiệp theo giá trị ban đầu. Gi: Giá trị ban đầu của loại tài sản i. Hi: Giá trị hao mòn của loại tài sản i. k: Hệ số lạm phát trung bình. N: Số loại tài sản. n: Thời gian sử dụng tài sản. Cách xác định giá trị tài sản cố định dựa vào giá trị ban đầu thờng chịu ảnh hởng của nhân tố tiến bộ khoa học công nghệ và lạm phát. khi khoa học công nghệ ngày càng phát triển, máy móc mới sản xuât ra khiến cho máy móc cũ chịu cả hao mòn vô hình rất lớn, dẫn đến giá trị xác định không chính xác. Ngoài ra, khi chỉ số giá cả tăng cũng ảnh hởng đến kết quả tính toán. Xác định giá trị tài sản vô hình. a) Xác định dựa trên khả năng sinh lời trong tơng lai của doanh nghiệp do phần giá. Trong trờng hợp này phải coi sự tăng lên theo tỷ lệ k > i chỉ diễn ra trong một khoảng thời gian hạn định là n năm còn từ năm (n+1) tỷ lệ tăng hàng năm là k’< i. Khi đó giá trị doanh nghiệp xác định đợc khi cho t→∞ là:. Nhận xét: giá trị doanh nghiệp đánh giá theo các cách này phản ánh đợc quan hệ giữa hiện tại và tơng lai của doanh nghiệp. Tuy nhiên để thực hiện đợc phơng pháp này thì đòi hỏi doanh nghiệp phải có cổ phiếu niêm yết trên một thị trờng chứng khoán mạnh. NhËn xÐt chung. a) Điều kiện áp dụng.

        Sự hình thành và phát triển Công ty cổ phần Dụng cụ cơ khí xuất khẩu

        Lịch sử phát triển Công ty Dụng cụ cơ khí xuất khẩu trớc khi tiến hành cổ phần hãa

        Vào đầu những năm 90, khi mà hệ thống XHCN sụp đổ, Nhà nớc bắt đầu thực hiện việc chuyển đổi sang cơ chế mới, Nhà máy bắt đầu gặp phải những khó khăn khi mất một bạn hàng lớn, thiết bị công nghệ lạc hậu, sản phẩm sản xuất có giá thành cao nhng chất lợng lại cha đáp ứng đợc nhu cầu nên khả năng cạnh tranh kém cả ở thị trờng nội. Lúc này, Nhà máy đ rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn khiã không có vốn để đầu t thiết bị mới, đội ngũ công nhân tay nghề cao còn thiếu..Không chịu bó tay, Nhà máy đ tìm con đã ờng đi riêng cho mình bằng cách tìm kiếm thị trờng ở các nớc thứ 3, nhận làm một số sản phẩm phụ do UNICEF tài trợ, tìm bạn hàng hợp tác xuất khẩu sang Đài Loan, Hàn Quốc..Bằng cách đó, Nhà máy đ dần dần vã ợt qua khó khăn, lấy lại vị thế vốn có của mình.

        Công ty cổ phần Dụng cụ cơ khí xuất khẩu

        • Mục tiêu, chức năng, quyền hạn và nghĩa vụ của Công ty cổ phần dụng cụ cơ

          - Sản xuất kinh doanh và xuất nhập khẩu các sản phẩm cơ khí, dụng cụ, phụ tùng xe đạp, xe máy, ô tô, lắp ráp xe máy, sản phẩm điện lạnh, các sản phẩm tiêu dùng, hàng gia dụng Inox, thiết bị y tế, bia và nớc giải khát, vật t thiết bị ngành cơ khí, giao thông vận tải, xây dựng. Để thực hiện đợc các mục tiêu, chức năng và nhiệm vụ của mình, Công ty đ thựcã hiện chiến lợc đa dạng hoá sản phẩm, vừa sản xuất những mặt hàng truyền thống, vừa sản xuất những mặt hàng mới để tận dụng tối đa thế mạnh của mình, thực hiện việc liên doanh, liên kết với nhiều đối tác trong và ngoài nớc nh Công ty HONDA Việt Nam (sản xuất linh kiện và lắp ráp xe máy), Thụy Sỹ (phân xởng thiết bị điện), Đài Loan (phân xởng cơ khí thực hiện gia công một số chi tiết của xe máy VMEP), CHLB Đức (sản xuất bi), thực hiện việc đẩy mạnh công tác tiêu thụ sản phẩm, mở rộng mạng lới tiêu thụ, tìm kiếm bạn hàng.

          Một số đặc điểm của Công ty cổ phần Dụng cụ cơ khí xuất khẩu

          Đặc điểm lao động và cơ cấu tổ chức bộ máy của Công ty cổ phần dụng cụ cơ

            Cách làm của Công ty là luôn tạo cho ngời lao động một môi trờng tâm sinh lý thuận lợi trong quá trình lao động; xây dựng các hình thức khuyến khích về mặt tinh thần nh xây dựng các danh hiệu thi đua, các hình thức khen thởng bằng giấy khen, huy chơng..Việc thờng xuyên cử cán bộ công nhân đi học thêm, đào tạo lại để trau dồi kiến thức, nâng cao tay nghề là một trong những nét nổi bật trong chính sách sử dụng lao động của Công ty. Nhờ việc áp dụng chính sách hợp lý, hiệu quả mà ngời lao động luôn gắn bó với Công ty, hăng say làm việc, có tinh thần trách nhiệm cao, phát huy tính sáng tạo trong công việc, góp phần làm cho Công ty ngày càng phát triển.

            Cơ cấu tổ chức sản xuất của Công ty cổ phần dụng cụ cơ khí xuất khẩu

              - Phòng Kinh doanh: có nhiệm vụ xây dựng các chiến lợc kinh doanh, đề xuất các phơng án kinh doanh có hiệu quả, thực hiện việc mua bán các loại nguyên nhiên vật liệu, vật t kĩ thuật phục vụ kịp thời cho quá trình sản xuất; đảm nhận từ việc nghiên cứu nhu cầu thị trờng, xây dựng chiến lợc sản phẩm, chiến lợc thị trờng cho đến việc tổ chức, giám sát công tác tiêu thụ sản phẩm của Công ty;. - Phòng Hành chính: có chức năng phục vụ sản xuất kinh doanh, quản lý hành chính, văn th lu trữ tài liệu hồ sơ chung, thực hiện các công việc mang tính chất hành chính; khám, chữa bệnh đơn giản cho cán bộ công nhân viên trong Công ty, làm chế độ bảo hiểm y tế theo đúng quy định của Nhà nớc.

              Sơ đồ 1: Sơ đồ tổ chức sản xuất Công ty cổ phần Dụng cụ cơ khí xuất khẩu.
              Sơ đồ 1: Sơ đồ tổ chức sản xuất Công ty cổ phần Dụng cụ cơ khí xuất khẩu.

              Một số đặc điểm kinh tế kỹ thuật của Công ty cổ phần dụng cụ cơ khí xuất khẩu trớc và trong quá trình cổ phần hóa

              • Đặc điểm năng lực sản xuất của Công ty

                Một số đặc điểm kinh tế kỹ thuật của Công ty cổ phần dụng cụ cơ khí xuất khẩu.

                Đầu t dài hạn

                Các khoản phải thu

                Hàng tồn kho

                  Nhận xét: Nh đ trình bày ở trên, các loại máy móc của Công ty chủ yếu là máy lớnã nên khá dễ dàng trong kiểm kê; hơn nữa chủ yếu là máy chuyên dụng nên việc xác định. Tuy nhiên do máy móc chuyên dùng, phần lớn trong số đó đ lạc hậu vàiã thế hệ nên xác định giá thị trờng của các loại tài sản này là rất khó khăn, thậm chí là không thể.

                  Bảng 4: Tổng nguồn vốn của Công ty.
                  Bảng 4: Tổng nguồn vốn của Công ty.

                  Vật liệu phụ 1. Than

                  • Tình hình sản xuất kinh doanh của Công ty trong một số năm gần đây
                    • Nhu cầu tất yếu phải tiến hành cổ phần hóa ở Công ty Dụng cụ cơ khí xuất khẩu
                      • Căn cứ và phơng hớng tiến hành xác định của Công ty cổ phần Dụng cụ cơ khí xuÊt khÈu
                        • Trình tự và phơng pháp xác định giá trị doanh nghiệp của Công ty cổ phần Dụng cụ cơ khí xuất khẩu

                          Nhận xét: Quy trình công nghệ sản xuất sản phẩm của Công ty rất phức tạp trong khi phơng pháp xác định giá trị doanh nghiệp mà Công ty sử dụng là phơng pháp nội tại nên cha tính đến yếu tố tổ chức nên giá trị xác đợc sẽ không thể hiện đợc hết giá trị của quy trình công nghệ sản xuất sản phẩm của Công ty. Việc nghiên cứu nhu cầu thị trờng cần phải trả lời đợc các câu hỏi: loại thị trờng nào đợc coi là có triển vọng nhất đối với sản phẩm và khả năng sản xuất của Công ty; giá cả bình quân trên thị trờng; yêu cầu chủ yếu của thị trờng đối với các sản phẩm của Công ty nh yêu cầu về chất lợng, mẫu m , đồ bao gói..; dự kiến về mạng lã ới tiêu thụ, phơng thức phân phối tiêu thụ sản phẩm.

                          Sơ đồ 2: Quy trình công nghệ sản xuất sản phẩm.
                          Sơ đồ 2: Quy trình công nghệ sản xuất sản phẩm.

                          Nợ phải trả

                          Nợ ngắn hạn 1. Vay ngắn hạn

                          • Thuận lợi và khó khăn trong xác định giá trị doanh nghiệp ở Công ty cổ phần Dụng cụ cơ khí xuất khẩu

                            Phơng pháp xác định giá trị doanh nghiệp còn đơn điệu, với duy nhất một phơng pháp là giá trị nội tại nên kết quả mang tính chính xác không cao và khó đợc sự chấp nhận của ngời mua, đồng thời không tận dụng đợc u điểm của các phơng pháp khác trong khi phơng pháp này có nhiều nhợc điểm: chịu ảnh hởng của nhiều nhân tố (lạm phát, hao mòn thực tế..), không cho thấy đợc tính hệ thống, tính đồng bộ của máy móc, thiết bị, nhà xởng; không cho thấy đợc giá trị trong tơng lai của doanh nghiệp..Nh đ trìnhã bày ở trên, giá trị Công ty cổ phần Dụng cụ cơ khí xuất khẩu khi xác định theo phơng pháp giá trị nội tại là hơn 16 đồng nhng nếu theo phơng pháp lợi nhuận thì giá trị xác định. Do thị trờng chứng khoán ở nớc ta cha phát triển nên không thể căn cứ vào đó để xác định cung cầu, xác định giá bán doanh nghiệp vì vậy phải sử dụng ngay kết quả định giá doanh nghiệp làm giá bán nên hoặc sẽ không hấp dẫn ngời mua khi giá bán quá cao hoặc sẽ gây thất thoát vốn Nhà nớc nếu bán với giá thấp hơn giá trị thực tế của doanh nghiệp, tức là cha thực sự đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của Nhà nớc và lợi ích của các cổ.

                            Một số giải pháp cho vấn đề xác định giá trị doanh nghiệp đối với các doanh nghiệp tiến hành cổ phần hóa

                            • Mét sè nhËn xÐt

                              Ngợc lại, nếu không coi giá trị lợi thế kinh doanh là giá trị vô hình thì đ bỏ sótã một bộ phận cấu thành nên giá trị doanh nghiệp nằm trong giá trị vô hình (là các chi phí làm tăng giá trị doanh nghiệp). Một số vấn đề khác. a) Các quy định về xác định giá hiện hành còn thiếu và cha đồng bộ. Nhà nớc cha đa ra một tiêu chuẩn, một quy định cụ thể về vấn đề xác định giá trị còn lại và giá thị trờng của các loại tài sản của doanh nghiệp trong khi thực hiện vấn đề này ở doanh nghiệp là rất khó khăn do máy móc thiết bị cũ, lạc hậu, không đủ phơng tiện. đánh giá chính xác; có mâu thuẫn trong phơng pháp xác định giữa hội đồng kiểm kê và hội đồng thẩm định do các tiêu thức đợc sử dụng để đánh giá là khác nhau.. b) Giá trị đất đai của doanh nghiệp. Theo quy định hiện nay, giá trị đất không đợc tính vào giá trị doanh nghiệp mà hàng năm doanh nghiệp phải nộp tiền thuê đất. Đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nớc và không đợc mua bán, nhng trên thực tế, các hoạt động chuyển nhợng quyền sử dụng đất diễn ra đ khiến hình thành giá thị trã ờng của đất đai. Nh vậy chính sự mâu thuẫn giữa quy. định và thực tế đ khiến cho vấn đề “giá trị đất trong giá trị doanh nghiệp” trở thành vấnã. đề gây tranh c i.ã. Ngoài ra, Nhà nớc cũng cha có quy định về đối với trờng hợp nhà cửa, vật kiến trúc là hàng hoá của doanh nghiệp; hay giá trị đất tính nh thế nào trong trờng hợp đất đợc giao theo chức năng kinh doanh địa ốc ?. Vì vậy, Nhà nớc cần có những điều chỉnh một số điểm trong Luật Đất đai có liên quan đến những vấn đề trên. c) Quy trình định giá. Để có phơng pháp xác định thống nhất có thể là hoàn thiện phơng pháp hiện tại hoặc sử dụng phơng pháp mới theo cách tính của một số nớc (phơng pháp lợi nhuận, ph-. ơng pháp đấu giá..), hoặc là sử dụng tổng hợp tất cả các phơng pháp. Tuy nhiên, trớc hết chúng ta cần tạo tiền đề cho việc thực hiên thành công các ph-. ơng pháp này, bằng cách xây dựng thị trờng chững khoán đủ mạnh, cho ra đời thị trờng bất động sản chính thống, xây dựng và hoàn thiện các văn bản pháp quy về đấu giá tài sản doanh nghiệp.. Một số kiến nghị khác. a) Giá thuê đất của doanh nghiệp.