MỤC LỤC
Dưới chế độ quốc hữu hóa ruộng đất xã hội chủ nghĩa, đất đai tham gia vào thị trường bất động sản có những giới hạn nhất định, như thị trường đất đai thực sự không được pháp luật cho phép mà chỉ có thị trường quyền sử dụng đất, khu vực đất công không đi vào thị trường bất động sản, chính sách giữa các chủng loại hàng hóa bất động sản khụng rừ ràng. Bằng việc quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất thì được chuyển quyền sử dụng đất thông qua năm hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất, đã tạo ra hành lang pháp lý an toàn cho sự phát triển của thị trường bất động sản chính thức ở Việt Nam.
Thị trường bất động sản vận động trên cơ sở quy luật hạt nhân của kinh tế thị trường là quan hệ cung - cầu, đã thu hút được lượng vốn khá lớn cho đầu tư phát triển, bước đầu giải quyết được nhu cầu nhà ở cho nhân dân và hiện đại hóa các đô thị, các trung tâm kinh tế trong cả nước. Tóm lại, việc phát triển thị trường bất động sản đã góp phần khai thác tốt hơn nguồn lực đất đai, bất động sản, nâng cao năng lực cạnh tranh cho nền kinh tế, dap ứng được yêu cầu mở cửa thị trường cho đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản và trên hết nó góp phần tăng khả năng hội nhập của nền kinh tế Việt Nam với nền kinh tế các nước trong khu vực và trên trường quốc tế.
- Tổ chức bộ máy chuyên trách về quản lý và phát triển thị trường bất động sản tại các địa phương để tham mưu giúp lãnh đạo Uy ban nhân dân thực hiện nhiệm vụ quan lý nhà nước các hoạt động của thị trường bất động sản trên địa bàn. Từ những định hướng nói trên, chúng ta cần có những giai pháp hữu hiệu va kha thi, dam bao cho thị trường bat dong san ở Việt Nam thực sự dam nhiệm được vai trò rat quan trọng trong nền kinh tế quốc đân - đó là quyết định sự tăng trưởng hoặc tụt hậu của nền kinh tế nước nhà.
Chúng ta có thể hình dung vai trò của người kinh doanh dịch vụ quan trọng như thế nào thông qua gia thiết rằng, nếu các sản phẩm chung cư cao cấp được xây dựng, các biệt thự, nhà vườn đã hoàn thành sẵn sàng cung cấp ra thị trường song khâu tiếp thị quảng cáo không hề quan tâm thì các sản phẩm đó có thể không đến tay người sử dụng, hàng hoá có thể bị ứ đọng, không bán được, lợi nhuận qua đó sẽ bị anh hưởng. Chính vì vậy, nhà đầu tư làm ra các sản phẩm bất động sản ngay từ khi bắt đầu xây dựng nhà, công trình xây dựng đã phải biết cách đưa các thông tin đến với công chúng có nhu cầu, thông qua người hoạt động có tính chuyên nghiệp về kinh doanh dịch vụ bất động sản để đàm phán, tư vấn về dịch vụ pháp lý, tư vấn về tài chính, về công năng của bất động sản khi đưa vào sử dụng, quảng bá các căn hộ mẫu, cung cấp thông tin quy hoạch về khu vực để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, các tiện ích gắn liền trong không gian sống của người mua.
Tuy nhiên, không phải bất cứ công trình xây dựng nào cũng được phép đưa vào kinh doanh, mà cần phải loại trừ một số công trình sau: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình bí mật nhà nước, công trình an ninh, quốc phòng, công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng canh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh nếu đáp ứng các điều kiện về quyền của người sử dụng đất được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai.
- Có đủ hồ sơ hợp lệ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình, giấy tờ về xây dựng công trình, dự án đầu tư đã được phê duyệt (đối với nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế..). Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thi mới, dự án khu nhà ở, dự 4n ha tâng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được.
Các chứng chỉ đó chứng minh tư cách pháp lý của chủ thể kinh doanh và khả năng cung cấp các tác nghiệp kinh doanh phục vụ khách hàng. - Khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động san, nếu kinh doanh thêm dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản;.
+ Đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản (có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá học);. Hồ sơ gồm: đơn xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản có dán anh và xác nhận của chính quyền sở tại; bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động san; ban sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người xin cấp chứng chỉ; 02 ảnh mầu cỡ 3x4 cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ.
Trong đầu tư kinh doanh về bất động sản, Nhà nước Việt Nam đặc biệt khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài đầu tư tạo lập các bất động sản để cung ứng các sản phẩm có chất lượng cao ra ngoài thị trường Việt Nam như văn phòng cho thuê loại A và loại B, căn hộ chung cư cao cấp, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao. (việc cấp chứng chỉ về kinh doanh bất động sản cho người nước ngoài. sẽ do Bộ Xây dựng quy định cu thể. Đối với người nước ngoài. hiện tại đang có chứng chỉ môi giới, định giá được cơ quan. có thẩm quyển ở nước ngoài cấp và vẫn đang còn giá trị thì vẫn được sử dụng để hành nghề. Văn bằng, chứng chỉ này. Pháp luật về linh doanh bat động sản. phai được dịch ra tiếng Việt và phải công chứng, chứng thực theo quy định của luật pháp Việt Nam).
- Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sé hữu, quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bên mua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác theo hợp đồng (trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác);. Phân biệt giữa mua bán, chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và hình thức trả chậm, trả dan.
- Trưởng hợp dự án có sử dụng đất mà đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài là thời han còn lại của thời han sử dụng đất, nếu dat. - Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở của tổ chức kinh tế trong nước với thời han sử dụng ổn định lâu dai và tiền trả cho Nhà nước không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì khi bán nhà không phải nộp cho Nhà nước số tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất và thuê đất.
Các quy định về đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng. để kinh doanh. Hình thức đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để. Nghiên cứu pháp luật hiện hành về kinh doanh nhà,. công trình xây dựng cho thấy, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo các hình thức sau đây:. Thứ nhất, đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng. Điều này có nghĩa là chủ thể kinh doanh bất động. Những van dé pháp lý về kinh doanh nhà, công trình xây dung. san phải bỏ vốn ra đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng. Hành vi này được giới chuyên môn gọi là hoạt. động tạo lập, đóng gói hàng hóa bất động sản để đáp ứng nhu cầu cung về bất động sản của xã hội. Hoạt động đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng được triển khai. theo trình tự, thủ tục qua các gia! đoạn sau:. Gi) Chủ đầu tư phải có đất làm mặt bằng xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư chưa có đất phải tiến hành làm thủ tục xin giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất. đai; sau đó tiến hành việc bồi thường, giải phóng mặt bang;. Gi) Chủ đầu tư xin cấp giấy phép xây dựng công trình. Thứ năm, việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, khống phụ thuộc thời điểm giao nhà, công trình xây dựng.
Do vậy, Nhà nước cần sớm ban hành một đạo luật về đăng ký bất động sản thống nhất, trong đó quy định giao cho hệ thông Văn phòng đăng ký bất động sản trực thuộc ngành Tài nguyên và Môi trưởng có trách nhiệm thông nhất đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với các bất động sản; quy định thống nhất việc cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi quyền sở hữu bất động sản trên đất vào nội dung của giấy này;. Đồng thời, cần khẩn trương xây dựng và ban hành các quy định xác lập cơ chế bảo hiểm rủi ro trong kinh doanh bất động sản; các quy định về tư vấn, trợ giúp pháp lý cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản.
Trong thực tế sử dụng đất, “Quyền sử dụng đất” được hiểu theo nghĩa rộng thông qua việc người sử dụng đất được thực hiện nhiều quyền năng khác nhau mà Nhà nước cho phép để đảm bảo quyền và lợi ích của mình trong quá trình sử dụng đất như: quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; được quyền khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạm pháp luật đất đai;. - Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X (năm 2006) cũng tiếp tục khẳng định quan điểm nhất quán của Đảng về phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản như sau: “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất dai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở va Luật Kinh doanh bất động sản..; hoàn thiện viéc phân loại, đánh giá đất dai va cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trỏ thành hang hóa một cách thuận loi, đất dai trở thành nguồn uốn quan trọng cho phát triển”.
Tuy nhiên, để thị trường này hoạt động có hiệu qua, Việt Nam cũng cần tạo lập một môi trường pháp lý đầu tư bình dang, không có sự phân biệt với mọi chu thé đầu tư kinh doanh trong và ngoài nước, xóa bo sự bao hộ, độc quyển trong kinh doanh. - Nhà nước xây dựng và thực thi một hệ thống chính sách pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất được ap dụng thông nhất trong cả nước, áp dụng bình đẳng cho mọi tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước khi thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất;.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin day đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng và chịu trách nhiệm về thông tin do bên chuyển nhượng. - Đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bố hợp đồng khi bên chuyển nhượng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật;.
- Yêu cầu bên cho thuê cung cấp các thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được cho thuê và chịu trách nhiệm về thông tin do bên cho thuê cung cấp;. - Khai thác, sử dụng đất thuê và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất thuê theo thời hạn và các thỏa thuận trong hợp đồng;.
“full - time” cho những người bán bất động san được cấp phép; ứng viên phải hoàn thành 8 môn học, trong đó có 05 môn học bắt buộc (hành nghề bất động sản, luật pháp về bất động san, tài chính về bất động sản, định giá bất động san, kinh tế bất động san và kế toán) và 03 môn học được phép lựa chọn trong các môn học (các nguyên tắc bất động san, Luật Kinh doanh, quản lý bất động sản, Eserows (khế ước - giao kèo), quan lý văn phòng bất động sản, môi giới vay và cho vay thế chấp bất động sản, Luật bất động sản nâng cao, tài chính bất động san nâng cao, định giá bất. động sản nâng cao, tin học bất động sản và phát triển lợi ích chung). Trong đó, ứng viên cũng phải đáp ứng đủ các điều kiện để tham dự kỳ thi cũng như khoá học như: ít nhất từ 21 tuổi trở lên; tối thiểu phải tốt nghiệp cấp 3; ứng viên phải trải qua 3 bài kiểm tra (i) về Luật bất động san, trong đó bao gồm các chủ đề (Luật về hợp đồng và ký kết hợp đồng, Luật Bất động sản, Luật Đại lý, Luật các quyền về bất động sản, Luật về sở hữu, Luật Doanh nghiệp, Luật Quy hoạch và bao tồn, Luật thuế bất động san), (ii) về marketing bất.
Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, một lĩnh vực khá năng động và nhạy cảm, có tác động trực tiếp đến nền kinh tế - xã hội thì nhu cầu được cung cấp các dịch vụ về bất động sản lại càng trở nên cần thiết. Trước nhu cầu đó, người đân mong muốn được hỗ trợ và cung ứng các dịch vụ có liên quan đến các giao dịch bất động sản trên thị trường là rất lớn; bởi khi giá trị tài sản bất động sản càng lớn thì người mua càng cần có những.
Khác hoàn toàn với hoạt động cung ứng các dịch vụ công trong lĩnh vực bất động sản là dựa hoàn toàn vào nguồn vốn ngân sách nhà nước do nhân dân đóng góp nhằm đem lại cho nhân dân sự thoả mãn tối đa những dịch vụ mà Chính phủ cung cấp và người dân có yêu cầu, hoạt động của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ bất động san tổn tại trên cơ sở lấy thu bù chi, tự giải quyết vấn dé tài chính. Khi hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản lấy tiêu chí hiệu quả về thời gian và chất lượng công việc của khách hàng làm tôn chỉ, mục đích cho hoạt động và sự tồn tại của mình, lấy cải tiến phương thức phục vụ với mong muôn thoả mãn và làm hài lòng nhất các nhu cầu của khách hang là phương châm trong việc thu hút khách hàng lựa chọn sản phẩm dịch vụ của mình và là.
Và như vậy, các chủ thể hoạt động trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ công về bất động sản sẽ không còn có cơ.
+ Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản. Khi thực hiện hoạt động định giá, tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu làm cơ sở cho việc định giá; tự mình thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sẵn; yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ; có thể thuê tổ chức, cá nhân định giá khác và chịu trách nhiệm về kết quả đó; có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng nếu khách hàng vi phạm và các quyền khác theo quy định của pháp luật (Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản).
Cụ thể, khi quy định về nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản thì bên cạnh các nguyên tắc chung mà các loại hình khác đều phải đáp ứng như: hoạt động công khai, minh bạch; chịu trách nhiệm trước pháp. Để đảm trách vai trò và chức năng của sàn giao dịch bất động sản không chỉ thực hiện các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản mà còn thực hiện trực tiếp hoạt động kinh doanh bất động sản; Luật Kinh doanh bất động sản quy định đầy du, cụ thể quyền và nghĩa vụ của người quan lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Khi đủ điều kiện để hoạt động tư vấn, các doanh nghiệp, các hợp tác xã sẽ thực hiện hoạt động tư vấn ở các nội dung chú yếu như: tư vấn pháp lý về bất động sản; về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; về tài chính bất động sản; về giá bất động sản; về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; về các nội dung khác hiên quan đến bất động sản (khoản 2 Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản). Với những vấn đề như trên cho thấy tính phức tạp, đa dạng cũng như sự biến đổi liên tục của giá bất động sản, nhất là tác động đến giá cả chính xác của đất đai đòi hỏi phải tập trung tất cả các nguồn thông tin liên quan đến đất đai.