MỤC LỤC
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quan hệ phát sinh trong việc thực hiện pháp luật khi công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất. Phạm vi nghiên cứu là những quan hệ phát sinh trong việc thực hiện pháp luật khi công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất từ thực tiễn trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh từ năm 2015 đến nay.
Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn 1 Ý nghĩa lý luận
Để góp phần vào việc thực hiện hoạt động công chứng tốt hơn, các văn bản hướng dẫn thi hành luật công chứng cũng lần lượt ra đời như Nghị định số 79/2007/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 18 tháng 5 năm 2007 về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký giao về Phòng Tư pháp cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã; Nghị định số 02/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 04 tháng 01 năm 2008 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng. Trước yêu cầu thực tiễn của hoạt động công chứng và để tiếp tục thể chế hoá Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02 tháng 6 năm 2005 của Bộ Chính trị về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, tạo cơ sở pháp lý cho việc đẩy mạnh xã hội hoá hoạt động công chứng, đảm bảo thực hiện tốt các nghĩa vụ thành viên của Liên minh công chứng Quốc tế, Luật công chứng mới đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XIII, kỳ họp thứ bảy thông qua ngày 20/6/2014 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015 (sau đây gọi là Luật công chứng năm 2014).
Trước hết, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật khi nó đảm bảo được các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 cụ thể [45]: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Hậu quả của việc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 [45], theo đó: không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp; Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật.
Luật cụng chứng năm 2014 quy định rừ nột hơn về trỏch nhiệm của tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên, nhân viên hoặc người phiên dịch phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động hành nghề của mình, phải bồi thường khi gây thiệt hại cho người yêu cầu công chứng, cá nhân, tổ chức, theo đó, tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và cá nhân, tổ chức khác do lỗi mà công chứng viên, nhân viên hoặc người phiên dịch là cộng tác viên của tổ chức mình gây ra trong quá trình công chứng; công chứng viên, nhân viên hoặc người phiên dịch là cộng tác viên gây thiệt hại phải hoàn trả lại một khoản tiền cho tổ chức hành nghề công chứng đã chi trả khoản tiền bồi thường cho người bị thiệt hại theo quy định của pháp luật; trường hợp không hoàn trả thì tổ chức hành nghề công chứng có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. Luật Công chứng 2014 định nghĩa: "Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng." Trải qua những thời kỳ khác nhau, định nghĩa về hoạt động công chứng có những thay đổi nhất định, tuy nhiên, có thể hiểu một cách nôm na nhất, công chứng là việc tạo lập và lưu giữ chứng cứ được thực hiển bởi công chứng viên, theo đó công chứng viên sẽ: Nhân danh nhà nước đứng ra làm chứng, ghi nhận lại sự thỏa thuận của các bên; Bảo đảm tính xác thực, tính hợp pháp của giao dịch, văn bản giấy tờ, bản dịch.
Đặc biệt, hiện có 41/43 thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai được triển khai thực hiện dịch vụ công trực tuyến ở mức độ 3, đạt tỷ lệ hơn 95%, trong đó cấp tỉnh 36/36 thủ tục, cấp huyện 5/6 thủ tục; 100% thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai được hướng dẫn, tiếp nhận, giải quyết tại Trung tâm Hành chính công tỉnh, cấp huyện, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp xã. Đảng ủy xã đã ban hành nhiều nghị quyết chuyên đề và tập trung rà soát toàn bộ các hộ vi phạm luật đất đai trên địa bàn, tổ chức lực lượng cưỡng chế thành công 61 trường hợp xây dựng trái phép trên đất vi phạm, tập trung chủ yếu ở thôn Ô Cách; kịp thời lập biên bản và ngăn chặn hàng chục lượt vi phạm đất đai, tổ chức tuyên truyền, vận động ba trường hợp vi phạm mới tự giác tháo dỡ công trình vi phạm, trả lại mặt bằng cho địa phương quản lý.
Các tổ chức hành nghề công chứng và hoạt động công chứng trên địa bàn tỉnh đã có bước phát triển vượt bậc cả về số lượng và chất lượng trung bình mỗi năm chứng nhận gần 40 nghìn hợp đồng giao dịch, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại. Qua đó giúp Sở Tư pháp có thêm cơ chế giám sát thường trực đối với hoạt động công chứng và tiếp nhận nhiều thông tin bổ ích trong công tác quản lý, đồng thời cũng trở thành kênh thông tin tư vấn, giải thích, tuyên truyền pháp luật khá hiệu quả, giảm bớt khiếu kiện đối với hoạt động công chứng.
Ngoài ra, Sở Tư pháp đã chủ động tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Quyết định thực hiện chuyển giao việc chứng thực hợp đồng, giao dịch từ Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp xã sang tổ chức hành nghề công chứng đối với địa bàn cấp huyện có tổ chức hành nghề công chứng; Quyết định ban hành quy định tiêu chí và cách thức thẩm định hồ sơ thành lập Văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh nhằm bảo đảm việc cho phép thành lập Văn phòng công chứng được phù hợp với quy hoạch, công khai và minh bạch và ban hành quy chế phối hợp trong quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh nhằm đẩy mạnh mối quan hệ phối hợp giữa các tổ chức hành nghề công chứng với cơ quan đăng ký nhà, đất, tạo tiền đề cho cơ chế liên thông trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến giao dịch về bất động sản. Trên thực tế hoạt động công chứng tại tỉnh Bắc Ninh trong các giao dịch về quyền sử dụng đất để xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thật hay giả, thông tin có chính xác hay không thì ngoài việc quan sát, công chứng viên cần tiếp cận được với thông tin từ cơ quan cấp giấy chứng nhận; để xác định nhân thân của một người, ngoài việc kiểm tra giấy tờ tùy thân, công chứng viên cần đối chiếu được thông tin đó với cơ sở dữ liệu công dân; để xác định một bộ hợp đồng mua bán nhà chung cư là thật hay giả, công chứng viên cần phải kiểm tra được thông tin từ chủ đầu tư.
Việc xác định hộ gia đình vẫn còn nhiều khó khăn vướng mắc khiến các công chứng viên vẫn còn lúng túng khi công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Ninh: Khi thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình” (có thể gọi chung là “Hộ gia đình sử dụng đất” thì một trong những vấn đề còn tranh luận khá gay gắt hiện nay là xác định thành viên của “Hộ gia đình” như thế nào. Trong quá trình thi hành các quy định pháp luật về công chứng giao dịch quyền sử dụng đất thì một số tình trạng bất cập vẫn xảy ra như: Cạnh tranh không lành mạnh giữa các văn phòng công chứng; Hiện tượng vi phạm các quy định về trình tự, thủ tục, thời gian, địa điểm công chứng vẫn còn tồn tại nhiều; Còn không ít các trường hợp văn bản công chứng không chính xác, bị cơ quan chức năng trả lại, không chấp thuận hoặc gây ra tranh chấp trong giao dịch hợp đồng quyền sử dụng đất; Quy định về lệ phí tại các văn phòng công chứng không thống nhất khiến dư luận xã hội và một số cơ quan quản lý nhà nước cho rằng làm tăng chi phí xã hội.
Tòa án nhân dân tỉnh, Tòa án nhân dân huyện, thị xã, thành phố phối hợp cung cấp quyết định kê biên tài sản đang tranh chấp, phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ, cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp và các quyết định thay đổi, bổ sung, hủy bỏ các quyết định trên đến Sở Tư pháp để cập nhật thông tin vào Phần mềm quản lý hồ sơ công chứng. Bên cạnh đó, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT cũng cần quy định theo hướng, trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, mà vợ hoặc chồng đã ủy quyền cho người còn lại đứng tên đăng ký hoặc thuộc trường hợp không có quyền sử dụng đất ở Việt Nam thì mục về “người sử dụng đất” vẫn ghi thông tin của một bên chồng hoặc vợ là người được ủy quyền hoặc đủ điều kiện sử dụng đất, nhưng phần “ghi chú” phải ghi thông tin để phân định với các trường hợp cá nhân sử dụng đất.
Cụ thể hoá các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai 2013 đã quy định rừ như thế nào là “Hộ gia đỡnh sử dụng đất” tại khoản 29 Điều 3, đú là: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.Với quy định trên thì có thể hiểu “Hộ gia đình sử dụng đất” có 02 dấu hiệu nhận biết là: Dấu hiệu 1: Thành viên gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; Dấu hiệu 2: Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (tức là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tóm lại, để Quy tắc Đạo đức nghề hành nghề công chứng được thi hành nghiêm túc và tôn trọng trong hành nghề công chứng đòi hỏi mỗi công chứng viên phải không ngừng phấn đấu, trau dồi phẩm chất, chú trọng nâng cao trình độ, thường xuyên học tập, nghiên cứu kiến thức về các lĩnh vực liên quan đến hoạt động nghiệp vụ chuyên môn; tích cực tham gia các hoạt động, trao đổi kiến thức, kinh nghiệm với đồng nghiệp trong hoạt động công chứng; Tôn trọng, bảo vệ danh dự, uy tín cho đồng nghiệp, có thái độ thân thiện, giúp đỡ nhau hoàn thành nhiệm vụ;.