MỤC LỤC
Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường nhằm mục đích phục vụ hoạt động chuyên môn đào tạo cử nhận và học viên ngành luật kinh tế của trường đại học ngân hàng thành phố Hồ Chí minh, Tác giả tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh hoạt động huy động vốn kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai. Qua đó nhận diện những khó khăn thuận lợi, những bất cập trong quá trình áp dụng quy định của pháp luật điều chỉnh việc huy động vốn của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản liên quan đến kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai.
Hai là: Những phát hiện mới thông qua việc phân tích chứng minh thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật điều chỉnh huy động vốn trong kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai đối với các Chủ đầu tư dự án điển hình trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2015 đến nay có triển vọng đóng góp phát triển nền tảng tri thức khoa học của lĩnh vực kinh doanh bất động sản góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai. Bốn là: Đề tài làm nguồn tài liệu tham khảo nhằm nâng cao năng lực nghiên cứu của tổ chức, cá nhân, nhất là góp phần liên kết, phát triển nhóm nghiên cứu của sinh viên, các giảng viên trong đào tạo ngành luật và cận ngành luật cũng như ở trình độ đào tạo đại học và sau đại học của trường đại học HUB.
Một là: Đề tài góp phần nâng cao giá trị kết quả nghiên cứu có giá trị khoa học và thực tiễn điều chỉnh hoạt động huy động vốn trong kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai bằng pháp luật. Hai là: Những phát hiện mới thông qua việc phân tích chứng minh thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật điều chỉnh huy động vốn trong kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai đối với các Chủ đầu tư dự án điển hình trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2015 đến nay có triển vọng đóng góp phát triển nền tảng tri thức khoa học của lĩnh vực kinh doanh bất động sản góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai. Ba là: Đề tài đóng góp tích cực cho các nhà nghiên cứu, các nhà quản lý, hoạch định chính sách cũng như các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản liên quan đến việc phát triển hoạt động huy động vốn đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại. Bốn là: Đề tài làm nguồn tài liệu tham khảo nhằm nâng cao năng lực nghiên cứu của tổ chức, cá nhân, nhất là góp phần liên kết, phát triển nhóm nghiên cứu của sinh viên, các giảng viên trong đào tạo ngành luật và cận ngành luật cũng như ở trình độ đào tạo đại học và sau đại học của trường đại học HUB. luật Việt Nam hiện hành của nước ta là một thể thống nhất từ trung ương đến địa phương, cụ thể là: i) Chủ thể động huy động vốn kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai; ii). Xác định bất động sản đủ điều kiện kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai để huy động vốn; iii) Hình thức động huy động vốn kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai; iv). Ngoài ra ở khớa cạnh cơ sở phỏp lý, Tỏc giả phõn tớch làm rừ vai trũ của phỏp luật điều chỉnh hoạt động huy động vốn trong kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai đối với sự thúc đẩy thị trường kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế thị trường của Việt Nam.
Trong nội dung chương này, Tác giả mạnh dạn đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật và những giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc áp dụng quy định của pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai. Mà cụ thể là: - Kiến nghị những giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động huy động vốn trong doanh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai; - Kiến nghị những giải pháp nâng cao sự quản lý nhà nước bảo đảm thực thi pháp luật liên quan đến hoạt động huy động vốn trong doanh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai; - Kiến nghị những giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn trong doanh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; - Kiến nghị những giải pháp nâng cao hiệu quả bảo vệ người tiêu dùng liên quan đến hoạt động huy động vốn trong kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai đối.
Không giống với các loại nhà ở khác, nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng là để kinh doanh (mua bán, cho thuê) nhằm mục đích lợi nhuận. Tìm kiếm lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu của các nhà đầu tư khi bỏ vốn ra đầu tư phát triển nhà ở thương mại, nếu không xuất phát từ mục tiêu đó nhà ở được tạo lập sẽ không được gọi là nhà ở thương mại mà sẽ được gọi với một tên khác. Trong điều kiện hiện nay, Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế phát triển nhà ở thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở và chất lượng nhà ở ngày càng cao của nhân dân. Từ những lập luận, phân tích trên đây về khái niệm, có thể nhận diện được nhà ở thương mại có những đặc điểm cơ bản sau đây:. Một là, về hình thức tạo lập. Nhà ở thương mại được hình thành chủ yếu do chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, nghĩa là do chủ thể kinh doanh nhà ở thương mại là chủ đầu tư, người có giấy phép kinh doanh nhà ở thương mại bỏ vốn đầu tư thông qua hình thức xây dựng hoặc mua lại, thuê lại, thuê mua lại nhà ở của tổ chức, cá nhân. Ví dụ như chủ đầu tư là Công ty cổ phần Novaland, Gamuda, Vingroup, Hưng Thịnh Phát. Các chủ đầu tư này phải có năng lực về tài chính và năng lực về kinh doanh đầu tư xây dựng nhà theo quy định của pháp luật đầu tư, Luật xây dựng, Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản. Hai là, về mục đích. Nhà ở thương mại là đối tượng của hoạt động kinh doanh nhằm mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu nhà ở thương mại không sử dụng vào mục đích để ở mà để kinh doanh theo các hình thức cơ bản luật định, như: bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc bán lại, cho thuê lại, cho thuê mua lại cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu để thu lợi nhuận. Đối tượng bất động sản này được điều chỉnh bởi Luật kinh doanh bất động sản với hai nhóm bất động. sản rất cơ bản trong nền kinh tế thị trường đó là: đối tượng bất động sản là nhà ở thương mại có sẵn và bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Người mua, người thuê hoặc người thuê mua nhà ở xã hội đều hướng đến một mục đích là được sở hữu tài sản là nhà gắn liền trên đất hợp pháp theo luật định. Trong đó quyền tài sản là nhà ở thương mại được thiết lập giao dịch thỏa mãn mục đích hướng đến của bên bán, cho thuê, cho thuê mua và bên mua, bên thuê, bên thuê mua theo nhu cầu sử dụng hoặc nhằm mục đích sinh lời trong thực tiễn. Ba là, giao dịch bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại được xác lập giữa chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại hoặc chủ sở hữu nhà ở thương mại với tổ chức, cá nhân có nhu cầu dựa trên cơ sở thỏa thuận về giá cả theo cơ chế thị trường. Điều này có nghĩa là việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại dựa trên các quy luật cơ bản của kinh tế thị trường bao gồm quy luật giá trị, quy luật “cung – cầu” để hình thành lên giá cả giao dịch sát giá thị trường. Trong thực tiễn cho thấy, Người mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại dường như không được hưởng bất kỳ sự ưu đãi, miễn giảm nào về giá cả khi tham gia giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại. Loại hình mua bán này rất khác biệt, không đồng nhất với việc mua bán nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp. Nghĩa là mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội không phụ thuộc vào yếu tố thỏa thuận giá cả theo thị trường như nhà ở thương mại, do vậy nhà ở thương mại mang đặc tính sát giá thị trường quyết định hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua. Bốn là, đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại là khách hàng có nhu cầu sở hữu nhà để ở hoặc để kinh doanh. Nghĩa là bất cứ tổ chức, cá nhân nào có đủ năng lực tài chính, đáp ứng các yêu cầu của chủ sở hữu nhà ở thương mại thì trở thành chủ thể giao dịch với tư cách là bên mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại.Ở đặc điểm này chúng ta thấy, điều kiện đặt lên hàng đầu phải đáp ứng đó là về giá cả của nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường xác định. Bởi vì, nhà ở thương mại là nhà ở dành cho những người có thu nhập ổn định. Vì thế, việc mua chung cư thương mại là không giới hạn đối tượng người mua, tùy theo nhu cầu và túi tiền. Hiện nay, nhà ở thương mại phổ biến là nhà ở chung cư có mật độ xây dựng cao, nhiều tiện ích như gần bệnh viện, trường học, khu trung tâm thương mại, có đầy đủ khu vui chơi hồ bơi, sân bóng dành cho các đối tượng khác nhau. Bên cạnh đó, người mua nhà ở thương mại. cũng có nhu cầu sở hữu mua, thuê và thuê mua mô hình nhà phố thương mại với khả năng gia tăng giá trị tài sản cao. Đặc biệt là ở những thành phố lớn, loại nhà ở thương mại này đã trở thành xu hướng bất động sản được nhiều người ưa chuộng. Khái niệm, đặc điểm về nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai. Trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay xuất hiện loại bất động sản là nhà ở thương mại được phép đưa vào kinh doanh với mục đích sinh lời. Trong đó có loại nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Xét ở góc độ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì pháp luật nước ta có thừa nhận đầu tiên là một dạng nhà ở nhưng chưa phải là nhà ở có sẵn, hiện hữu mà là nhà ở hình thành trong tương lai. Để làm sáng tỏ định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai, trước hết phải xác định đó là một loại tài sản được giao dịch trong xã hội, cộng đồng cư dân. ii) Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Như vậy bất động sản là tài sản hiện hữu và cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai. tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dõn sự năm 2015 nờu rừ tài sản hỡnh thành trong tương lai bao gồm: i) Tài sản chưa hình thành; ii) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”. Theo quy định này, bất động sản là tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Nhà ở cũng có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai, mặc dù Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân3. Trong Luật nhà ở năm 2005 không có khái niệm nhà ở thương mại và không có khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai nên rất khó khăn trong xác định khái niệm. Kể từ ngày Luật nhà ở năm 2014 ra đời, tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 nêu: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Để hiểu rừ hơn cũng như thống nhất chung trong cỏch hiểu về khỏi niệm này, tại Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai. trong tương lai được quy định như sau: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định đối với nhà ở có sẵn nêu trên. Từ đó trong thực tiễn áp dụng pháp luật, thị trường bất động sản dần dần chấp nhận một loại tài sản hình thành trong tương lai được giao dịch với nhiều lợi ích cho sự phân khúc thị trường bất động sản. Bởi vì, song song với loại tài sản này thì có sự xuất hiện, tồn tại của loại tài sản là nhà ở có sẵn. Nhà ở có sẵn được pháp luật định nghĩa là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng như nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy, nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy. Tại khoản 4 điều 3 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 cũng có quy định chung đồng nhất với Luật nhà ở về nhà ở và công trình xây dựng: Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Nghĩa là trong các quy định này thống nhất cụm từ “Nhà ở” và “Nhà, công trình xây dựng” hình thành trong tương lai là loại tài sản đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Nhà hay nhà ở đều được hiểu có thành tố của loại “nhà ở thương mại” đồng hành cùng với loại nhà ở công vụ hay nhà ở xã hội trong điều kiện kinh tế ở nước ta. Từ các quy định nêu trên có thể thấy, nhà ở thương mại hình thành trong tương lai chưa được định nghĩa trong các văn bản pháp luật. Luật kinh doanh bất động sản hiện hành có phân ra ba loại hình kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế thị trường của Việt Nam hiện nay đó là: Kinh doanh bất động sản có sẵn; Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Tuy nhiên, chỉ có khái niệm “Nhà có sẵn” và “nhà hình thành trong tương lai” chứ không có “nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Thực trạng áp dụng quy định pháp luật liên quan đến nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trong thực tiễn nhiều năm qua gặp không ít những khó khăn trong cách hiểu thống nhất về khái niệm này. Bởi vì được ghép cụm từ “Nhà ở thương mại” với “Nhà, công trình hình thành trong tương lai” mà chưa có một cụm từ “Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” để thống nhất chung trong cách hiểu đó là một quy phạm pháp luật định nghĩa. Phần lớn các tổ chức, cá nhân chỉ hiểu chung đó là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu. đưa vào sử dụng, trong đó bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở công vụ và nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Kể cả trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng thì chưa đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy. Từ những khái niệm ghép tại nhiều văn bản khác nhau, Tác giả có thể đưa ra khái niệm nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai như sau: Nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai là nhà ở của chủ sở hữu đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đặc điểm của Nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai. Tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở đó chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa nghiệm thu, bàn giao, có nghĩa là tại thời điểm tham gia giao dịch thì chủ sở hữu chưa được nhìn thấy ngôi nhà trong tương lai, mà chỉ có thể xác định tính tồn tại của tài sản trên cơ sở các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông quá. Do vậy, Nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai có những đặc điểm cơ bản sau đây:. Một là: Do nhà ở hình thành trong tương lai là một tài sản chưa hình thành nên bên mua chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu căn nhà. Nhưng trong pháp luật kinh doanh bất động sản vẫn cho phép bên mua được quyền dùng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc chính nhà ở hình thành trong tương lai để làm tài sản thế chấp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ đối với chủ thể khác. Hai là: Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đang trong quá trình hoàn thành thủ tục hành chính hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư đã được giao đất, cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Có hồ sơ dự án đầy đủ, chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư, văn bản chấp thuận về chủ trương đầu tư. Có thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của cơ quan có thẩm quyền. Có giấy phép xây dựng: Giấy phép xây dựng của toàn bộ dự án. Đối với nhà chung cư/tòa nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của tòa nhà. nhà ở liền kề/thấp tầng thì phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án. Ba là: Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng để bảo đảm quyền lợi ích của các bên trong quá trình kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Chủ đầu tư đối với khách hàng khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Khi ký kết Hợp đồng mua bán, Chủ đầu tư phải gửi kèm một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng. Bốn là: Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải được cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh cho phép mới được quyền mua bán. Trước khi bán, Chủ sở hữu phải làm đơn gửi cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh là Sở Xây dựng và phải có văn bản của Sở Xây dựng gửi Chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán. Đây là một quy định bắt buộc điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai. Khái niệm, đặc điểm huy động vốn trong kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai. Thứ nhất: Khái niệm huy động vốn trong kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai. Nhìn nhận theo khoa học pháp lý, lĩnh vực kinh doanh, thương mại nói chung hoặc cụ thể là đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng, huy động vốn trong kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai vẫn chưa có khái niệm để thống nhất chung trong cách hiểu. Mục đích của việc huy động vốn trong kinh doanh là để giúp cho các hoạt động tăng trưởng của doanh nghiệp có hiệu quả. Việc huy động vốn có thể theo nhiều hình thức khác nhau chẳng hạn như đầu tư vốn từ các nhà đầu tư theo các cách thức được phép kinh doanh, các khoản vay từ ngân hàng hoặc vay vốn dựa trên doanh thu. Việc huy động vốn bằng cách tăng vốn có thể giúp doanh nghiệp mở rộng, thuê nhân viên mới, phát triển sản phẩm mới hoặc đầu tư vào hoạt động tiếp thị và các hoạt động khác. Thực chất, vốn là tiền, tài sản và quyền tài sản mà nhà đầu tư hay chủ sở hữu đóng góp vào việc kinh doanh. Vốn của doanh nghiệp có thể từ 2 nguồn chính đó là i) vốn điều lệ: Loại vốn này là tổng giá trị tài sản do các thành viên, chủ sở hữu đã góp hoặc cam kết góp khi thành lập doanh nghiệp; và ii) những nguồn vốn khác: Loại vốn này có được. Ở góc độ kinh doanh thương mại, huy động vốn được hiểu là các hoạt động tiếp nhận tài sản từ các chủ sở hữu khác nhau để tạo nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp dưới các hình thức khác nhau, như: Vốn điều lệ, vay vốn, chào bán chứng khoán, vốn liên doanh, liên kết trong và ngoài nước, vốn từ việc chào bán các loại tài sản có giá trị khác.
* Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về huy động vốn kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai của Nước Úc (Thịnh vượng chung Úc):. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về huy động trong kinh doanh bất động sản của Úc đã trải qua một số giai đoạn quan trọng. Trước khi nước Úc trở thành một quốc gia độc lập, các lãnh thổ Úc đã tự quyết định các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản của mình. Tuy nhiên, sau khi nước. Úc trở thành một quốc gia độc lập vào năm 1901, các quy định pháp lý liên quan đến bất động sản được quy định trong các luật của Liên bang Úc. Thập niên 1960: Trước đây, thị trường bất động sản ở Úc được điều chỉnh bởi các quy định về quyền sở hữu đất và xây dựng. Tuy nhiên, vào thập niên 1960, chính phủ Úc đã bắt đầu đưa ra các quy định chính thức về bất động sản. Theo Luật Bất động sản Liên bang 1964, các quy định pháp lý liên quan đến bất động sản bao gồm việc đăng ký, chuyển nhượng và thế chấp được quản lý bởi các hệ thống đăng ký địa ốc tiêu chuẩn quốc tế. Thập niên 1970 là thời điểm bắt đầu xuất hiện các quỹ đầu tư bất động sản đầu tiên tại Úc. Đây là một bước tiến đáng kể trong việc huy động vốn cho các dự án BĐS là nhà ở và các công trình hình thành trong tương lai. Thập niên 1980, thị trường bất động sản Úc phát triển nhanh chóng và nhu cầu về huy động vốn cho các dự án BĐS cũng tăng lên. Căn cứ Luật kinh doanh bất động sản, Chính phủ Úc đã đưa ra các chính sách khuyến khích đầu tư vào BĐS và áp dụng các quy định mới để giám sát thị trường. Thập niên 1990: Đây là thời điểm các quỹ đầu tư bất động sản và các công ty quản lý tài sản phát triển mạnh mẽ tại Úc. Các hình thức huy động vốn đa dạng hơn, từ việc phát hành trái phiếu đến đầu tư trực tiếp vào các dự án BĐS. Thập niên 2000: Trong giai đoạn này, chính phủ Úc tiếp tục đưa ra các chính sách mới để giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững hơn. Các quỹ đầu tư và các công ty quản lý tài sản cũng đưa ra nhiều giải pháp tài chính đa dạng để huy động vốn cho các dự án BĐS. Một văn bản luật quan trọng khác liên quan đến huy động trong kinh doanh bất động sản của Úc là Luật Thanh lý và Hồi tố 2001, được sửa đổi vào năm 2010. Luật này quản lý việc thanh lý và giải thể các doanh nghiệp tại Úc, bao gồm các công ty bất động sản. Từ những quy định này đã giúp cho các công ty có cơ hội phát huy thế mạnh trong kinh doanh bằng hình thức huy động vốn để phát triển. Ngoài ra, các bang và lãnh thổ của Úc cũng có quy định pháp lý riêng về bất động sản. Ví dụ, Luật Đất đai New South Wales 1989 quản lý việc sử dụng và quản lý đất đai trong bang New South Wales, trong khi Luật Bất động sản Victoria 1958 quản lý bất động sản tại Victoria. Pháp luật về huy động vốn trong kinh doanh bất động sản là. nhà ở hình thành trong tương lai của Úc đã trải qua một quá trình phát triển đầy đủ và tích cực, đảm bảo sự minh bạch và an toàn cho các nhà đầu tư và các dự án BĐS. Tuy nhiên, việc quản lý bất động sản ở Úc cũng đang đối mặt với một số thách thức và thay đổi, như tính chất không đồng đều của thị trường và sự cạnh tranh cao giữa các nhà đầu tư. Năm 2018, Luật Bất động sản Liên bang 1964 đã được sửa đổi nhằm cải thiện tính minh bạch và giảm thiểu gian lận trong việc giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, sự gia tăng của công nghệ blockchain cũng đang ảnh hưởng đến cách quản lý bất động sản tại Úc, với nhiều dự án thử nghiệm về sử dụng blockchain trong việc đăng ký và chuyển nhượng bất động sản. * Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về huy động vốn kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai của New Zealand. Huy động vốn trong kinh doanh bất động sản ở New Zealand được quy định chặt chẽ bởi pháp luật và quy định của chính phủ. Dưới đây là một số thông tin tổng quan về huy động vốn trong kinh doanh bất động sản tại New Zealand:. Tài chính ngân hàng là nguồn cung cấp vốn chính cho các dự án bất động sản tại New Zealand. Ngân hàng cung cấp vốn thông qua các khoản vay cho các nhà phát triển bất động sản, vay mua nhà và các sản phẩm tài chính khác. Từ đó việc huy động vốn trong kinh doanh nhà ở thương mại hình thành trong tương lai với nhiều hình thức khác nhau rất thuận lợi. Về việc được phép huy động vốn trong việc bán nhà ở thương mại khi mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đó được sự giúp đỡ trực tiếp của các quỹ đầu tư và các nhà đầu tư khác để trở thành một nguồn cung cấp vốn quan trọng cho các dự án bất động sản. Các cơ quan chính phủ tại New Zealand, như bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán và Đầu tư, có trách nhiệm giám sát các hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, các cơ quan này còn có trách nhiệm đảm bảo rằng các hoạt động huy động vốn được thực hiện đúng theo quy định pháp luật và đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư. Các dự án bất động sản ở New Zealand thường được xem là các dự án đầu tư an toàn và ổn định, vì vậy thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, những rủi ro vẫn luôn tồn tại và các nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào các dự án bất động sản. Pháp luật về huy động vốn trong kinh doanh bất động sản tại New Zealand đã trải qua một quá trình phát triển đầy đủ và có tính toàn diện. Dưới đây là một số thông tin về quá trình đó:. Thập niên 1950-1960: Trong thời kỳ này, Chính phủ New Zealand đã đưa ra các chính sách quan trọng để khuyến khích xây dựng nhà ở. Các khoản tài trợ chính phủ đã được cấp cho các nhà thầu xây dựng và các chương trình cho vay vốn bất động sản cho người dân đã được thành lập. Thập niên 1980: Trong thời kỳ này, chính phủ đã tiến hành cải cách nền kinh tế, bao gồm thị trường bất động sản. Các quy định về quản lý bất động sản được thay đổi để khuyến khích đầu tư, cùng với sự giải quyết vấn đề về quyền sở hữu đất đai và cải cách lãi suất. Thập niên 1990-2000: Trong giai đoạn này, các chính sách tài chính mới đã được áp dụng để hỗ trợ việc huy động vốn cho các dự án bất động sản. Các quỹ đầu tư bất động sản đã được thành lập và phát triển mạnh mẽ, cùng với việc tăng cường các quy định về tín dụng và cho vay. Tại điều 47 Luật Đại Lý Bất Động Sản New Zealand năm 2008, có quy định: Các nhà phát triển bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trước khi mở bán phải cung cấp thông tin chi tiết về dự án, bao gồm cả chi tiết về vốn đầu tư, cho những người có ý định đầu tư. Trong những năm gần đây, chính phủ New Zealand đã tiếp tục thực hiện các chính sách và quy định mới để đảm bảo sự minh bạch và an toàn trong việc huy động vốn cho các dự án bất động sản bằng hình thức mua bán, cho thuê và cho thuê lại. Tổng thể, pháp luật về huy động vốn trong kinh doanh bất động sản tại New Zealand đã trải qua một quá trình phát triển tích cực và có tính toàn diện, đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho các nhà đầu tư và các dự án BĐS. Khái quát về sự hình thành và phát triển pháp luật điều chỉnh hoạt động huy động vốn trong kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai ở nước ta. Phải thừa nhận rằng, việc ban hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 nay gọi chung là văn bản hợp nhất luật kinh doanh bất động sản năm 2020, Quốc hội nước ta xây dựng chế định kinh doanh bất động sản có sẵn, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và kinh doanh dịch vụ bất động sản phù hợp với thực tế phát triển. kinh tế xã hội của đất nước. Trong đó chú trọng quyền của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại điều 54 để chứng minh tính thống nhất, hoàn thiện của pháp luật kinh doanh bất động sản dưới góc độ huy động vốn ở nước ta. Tức là việc xác định “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.8” là đã trải qua một thời gian dài của quá trình đúc rút kinh nghiệm từ lý luận đến thực tiễn. Với hai quan điểm khoa học cơ bản tập trung xoay quanh vấn đề quyền huy động vốn trong kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, đó là: i) giữ nguyên quyền tự do kinh doanh bất động sản là một loại hình kinh doanh, thương mại trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta. ii) đa dạng hóa các hình thức huy động vốn của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai sở hữu đất đai theo hướng thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân, sở hữu cộng đồng dân cư, sở hữu tập thể bên cạnh hình thức sở hữu nhà nước9. Tại điểm đ khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010 quy định việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ thực hiện sau khi “đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở”.
Tức là quyền lực công trong quản lý quyền sử dụng đất theo phương diện cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ hay sổ hồng) với tư cách là chủ sở hữu nhà nước về đất đai đối với người sử dụng đất. Thứ hai: Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Hồ sơ quản lí dự án hay Hồ sơ dự án trong tiếng Anh tạm dịch là: Project management files. Hồ sơ quản lí dự án là những tài liệu bao gồm tất cả các giấy tờ, tài liệu liên quan đến quá trình hoạt động của dự án. Hồ sơ dự án ở đây được hiểu là hồ sơ dự án kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. - Bản sao hợp lệ là bản sao được cấp từ sổ gốc hoặc bản sao được chứng thực từ bản chính bởi cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc từ cơ sở dữ liệu quốc gia đối với trường hợp thông tin gốc được lưu trữ trên cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, đăng ký doanh nghiệp và đầu tư. - Bộ hồ sơ gốc là bộ hồ sơ thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định tại khoản 7 Điều này gồm các giấy tờ là bản gốc, bản chính hoặc bản sao hoặc bản sao hợp lệ, trừ tài liệu tiếng nước ngoài và bản dịch tiếng Việt kèm theo. - Hồ sơ hợp lệ là hồ sơ có đủ thành phần giấy tờ theo quy định tại Luật Đầu tư, Nghị định này và nội dung các giấy tờ đó được kê khai đầy đủ theo quy định của pháp luật. - Hồ sơ thực hiện thủ tục đầu tư là hồ sơ do nhà đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập để thực hiện thủ tục cấp, điều chỉnh Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài và các thủ tục có liên qua khác để thực hiện hoạt động đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định này. Như vậy hồ sơ hợp lệ phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là những loại giấy tờ để thực hiện thủ tục cấp, điều chỉnh Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và các thủ tục có liên qua khác để thực hiện hoạt động đầu tư dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Đối với thiết kế bản vẽ thi công được hiểu là bản thiết kế thể hiện đầy đủ các thông số kỹ thuật, vật liệu sử dụng và chi tiết cấu tạo phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng, bảo đảm đủ điều kiện để triển khai thi công xây dựng công trình16. Dưới góc độ dự án kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, thiết kế bản vẽ thi công được xác định là bản thiết kế phải thể hiện đầy đủ các thông số kỹ thuật, vật liệu sử dụng và chi tiết cấu tạo phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng, bảo đảm đủ điều kiện để triển khai thi công xây dựng công trình nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Những bản vẽ thi công dự án đầu tư nhà ở thương mại hình thành trong tương lai này phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Thứ ba: Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Ở một số dự án nhà ở hình thành trong tương lai khi được thực hiện việc huy động vốn thì bắt buộc chủ đầu tư phải bảo đảm đủ giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Thứ tư: có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà ở thương mại là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai. Trường hợp này chỉ áp dụng đối với những loại nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Các trường hợp khác thì khi thực hiện kinh doanh bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai với hình thức huy động vốn thì không bắt buộc phải làm các thủ tục này. Nếu như nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thiếu một trong các điều kiện nêu trên đây thì chủ đầu tư không được bán, cho thuê mua. Luật kinh doanh bất động sản chỉ quy định điều kiện khắt khe hơn đối với việc tài sản là nhà ở chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Còn nhà ở riêng lẻ không phải chung cư, không phải tòa nhà hỗn hợp hoặc công trình xây dựng thì không cần phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó vẫn được bán để huy động vốn. Thứ năm: Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư huy động vốn phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Đây là một quy phạm pháp luật bắt buộc trong huy động vốn bằng phương thức bán, cho thuê mua nhà công trình xây dựng hình thành trong tương lai của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Quy định như trên là phù hợp với thực tiễn nhằm đưa hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nói riêng đi vào quỹ đạo có trật tự giữa cung và cầu bảo đảm một cách bền vững khi tham gia vào thị trường. Tức là muốn sản phẩm là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai của chủ đầu tư bán, cho thuê mua có hiệu quả, gia tăng giá trị trong hình thức huy động vốn thì chủ đầu tư phải thực hiện thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua bằng văn bản. Nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng quy định nêu trên đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đã vi phạm quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Và tất yếu hình thức huy động vốn bằng phương án này đã thất bại lớn đối với chủ đầu tư. Ngoài ra, khi chủ đầu tư vi phạm về việc không thông báo bằng văn bản này thì đồng nghĩa với việc có hành vi vi phạm hành chính về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai để huy động vốn. Pháp luật kinh doanh bất động sản có chế tài đối với chủ đầu tư có hành vi vi phạm về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai khi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định thì bị phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng. Tức là chủ đầu tư không thực hiện thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua bằng văn bản thì sẽ bị áp dụng theo điểm a khoản 3 điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Ngoài ra, với hành vi này còn phải áp dụng hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng đối với dự án có vi phạm quy định nói trên. Như vậy ở góc độ xác định hình thức huy động vốn trong việc bán, cho thuê mua nhà công trình xây dựng là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được xác định rất cụ thể bằng những quy phạm pháp luật cho phép, bắt buộc liên quan đến quy định cứng như chế tài xử lý vi phạm nếu chủ đầu tư kinh doanh không tuân thủ theo luật định. Thứ sáu: Đứng ở góc độ trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hỗ trợ đắc lực để hình thức huy động vốn có hiệu quả cao từ việc bán, cho thuê nhà, công trình hình thành trong tương lai là cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh. Tại khoản 2 điều 55 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản hiện hành có quy định: “Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp khụng đủ điều kiện phải nờu rừ lý do”. Đõy là thủ tục rất quan trọng để nhà đầu tư được phép bán, cho thuê mua là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai để huy động vốn. Xem xét ở góc độ quản lý nhà nước trong lĩnh vực huy động vốn của nhà đầu tư trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai thì đây là một quy định bắt buộc rất phù hợp với khoa học cũng như thực tiễn. Hình thức động huy động vốn kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai. Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành, kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án được thực hiện theo các hình thức cơ bản, sau đây: Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai17. Đứng ở góc độ huy động vốn kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai, pháp luật hiện hành trao cho chính chủ đầu tư được huy động vốn thông qua hình thức bán, cho thuê và cho thuê mua dự án kinh doanh nhà ở thương mại chưa được hoàn thiện, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Theo khoản 2 điều 54 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 có quy định: Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này. Như vậy, nghiên cứu theo phương diện huy động vốn của các chủ đầu tư trong kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai qua các hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định của Chương 3, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật kinh doanh bất động sản hiện hành. Đây là quy tắc xử sự áp dụng chung trong việc huy động vốn của chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại. là bất động sản hình thành trong tương lai qua các hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai trong nền kinh tế thị trường ở nước ta. Huy động vốn bằng hình thức mua bán nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai. Thứ nhất: Nguyên tắc huy động vốn thông qua hình thức mua bán nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai. Tại điều 19 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành đưa ra các nguyên tắc huy động vốn thông qua hình thức mua bán nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai để áp dụng chung cho các chủ đầu tư khi tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản:. Một là: Việc mua bán nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai phải gắn với quyền sử dụng đất. Đõy là nguyờn tắc quan trọng nhất thể hiện rừ tớnh đặc thù của loại tài sản của bất động sản khác biệt với các loại tài sản khác ở nước ta. Nguyên tắc này không tách khỏi điều kiện cơ bản của bất động sản là nhà ở thương mại được phép kinh doanh trong thị trường. Điều kiện của nhà ở thương mại của chủ đầu tư hình thành nên dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật xây dựng và pháp luật khác có liên quan. Mặt khác, việc mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai để huy động vốn của các chủ đầu tư được pháp luật thống nhất nguyên tắc nhà ở thương mại thuộc về dự án đầu tư và dự án này phải gắn liền với quyền sử dụng đất của chính chủ đầu tư đó sở hữu. Nếu không thuộc về chủ đầu tư sở hữu thì việc mua bán đó trái quy định phỏp luật và chủ đầu tư khụng cú quyền huy động vốn vốn. Rừ ràng nguyờn tắc này không thể xem nhẹ trong huy động vốn đối với mọi chủ thể tham gia trong đó chủ đầu tư mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai không thể là một ngoại lệ. Hai là: Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm cỏc nguyờn tắc: i) Phõn định rừ diện tớch, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu; ii) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.18 Tuy nhiên, việc mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương. Hai là: Nghĩa vụ của bên bán nhà, tại điều 21 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản có quy định khi thực hiện việc huy động vốn bằng hình thức bán nhà chủ đầu tư phải: Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà (nếu có); Bảo quản nhà đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật. Giao nhà cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng. Bảo hành nhà theo quy định và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật và các nghĩa vụ khác trong hợp đồng. Ngoài ra, tại khoản 2 điều 58 có quy định thêm về nghĩa vụ của các bên trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Trong đó, bên bán là chủ đầu tư để huy động vốn có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại công trình. Dưới góc độ khoa học pháp lý, đây là quy phạm pháp luật bắt buộc bên bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai khi thực hiện huy động vốn phải có nghĩa vụ thực hiện cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại công trình. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư huy động vốn bằng hình thức bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước hoặc họ không tiến hành thực hiện tiếp tục dự án thì sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý như thế nào với bên mua. Nếu bên huy động vốn không tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại công trình nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thỡ trỏch nhiệm như thế nào? rừ ràng kẽ hở này đó nảy sinh rất nhiều hệ lụy trong quan hệ mua bán bất động sản mà bên gánh chịu đó chính là bên mua và chưa chặt chẽ khi trao quyền huy động vốn cho chủ đầu tư theo hình thức bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Thứ ba: Quyền và nghĩa vụ của bên mua trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là nhà ở thương mại. Trong huy động vốn của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai không thể thiếu quy định về quyền và nghĩa vụ của bên mua. Ở góc độ kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế thị trường của nước ta, nếu người bán là cung thì người mua là cầu. Cung và cầu gặp nhau theo thỏa thuận, quyền của bên cung là nghĩa vụ của bờn cầu và ngược lại được quy định rừ ràng trong phỏp luật kinh doanh bất động sản hiện hành. Tại điều 23, quyền của bên mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, như sau: Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Yêu cầu bên bán giao nhà theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng và các quyền khác trong hợp đồng. Đây là những quy tắc xử sự chung nhất trong kinh doanh bất động sản ở góc độ quyền của bên mua trong hoạt động huy động vốn kinh doanh nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà pháp luật hiện hành đang điều chỉnh. Về nghĩa vụ của bên mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai19, bao gồm:. i) Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; ii) Nhận nhà kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng; iii) Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng; iv) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Đây là quy định ngành nghề kinh doanh bất động sản có điều kiện, cụ thể là phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi24. Đối với quy định phải công khai thông tin về bất động sản, khoản 1 điều 6 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản có quy định: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức: i) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; ii) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; iii) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản. Như vậy trong việc huy động vốn của chủ đầu tư bằng hình thức bán, cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì bắt buộc phải công khai thông tin về bất động sản theo một trong ba hình thức hay cả chỉ hai hình thức là i) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; ii) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;. Tuy nhiên, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều về Luật Nhà ở quy định: Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định “…bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.
Tại khoản 2 điều 80 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 có quy định: Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư, đã được giao đất, cho thuê đất, đã có văn bản cho phép chuyển nhượng dự án hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không phải làm lại thủ tục theo quy định của Luật này, (Luật kinh doanh bất động sản năm 2020). Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản bằng hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai để huy động vốn không tuân thủ theo quy định của pháp luật nên gây khó khăn cho khách hàng cũng như cơ quan nhà nước. Năm 1999, Thủ tướng Chính phủ có quyết định giao đất cho Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà TPHCM để kinh doanh nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Năm 2015 công ty này đã cổ phần hóa và doanh nghiệp này kế thừa quyền lợi và nghĩa vụ là Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh Nhà - HDTC). Thực tế cho thấy, công ty này trả lời không nhất quán, thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư và ngày 25/12/2017, Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn (công ty mẹ của Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh nhà TPHCM) đã có văn bản chấn chỉnh, đề nghị Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh nhà kế thừa quyền và nghĩa vụ đối với hợp đồng kinh tế giữa Công ty TNHH MTV Phát triển và Kinh doanh nhà với khách hàng và trực tiếp giải quyết khiếu nại khách hàng theo luật định.
Bất cập pháp lý tương đối lớn trong quy định về “bảo lãnh ngân hàng” tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2020 đang bị tách rời và thiếu tính liên thông với Điều 55 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, nên chưa đảm bảo được sự thống nhất và đồng bộ với điểm g Khoản 2 Điều 6 văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản 2020 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư công bố thông tin bất động sản, trong đó có nội dung “hợp đồng bảo lãnh” nhằm bảo vệ người mua nhà, thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Về quy trình phát hành cam kết bảo lãnh cho người mua nhà, trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phỏt hành cam kết bảo lónh cho từng bờn mua, trong đú nờu rừ ngõn hàng thương mại chỉ bảo lãnh đối với số tiền ứng trước của bên mua trả cho chủ đầu tư sau thời điểm bên mua nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng thương mại hay không?.
- Quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang quá chú trọng vào nhà ở mà thiếu chi tiết, chặt chẽ đối với nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai: văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản 2020 quy định chung về kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhưng chủ yếu là điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa quy định đầy đủ đối với các loại bất động sản hình thành trong tương lai khác, như công trình thương mại, dịch vụ, du lịch. Nhất là các văn bản kinh doanh bất động sản, văn bản tài chính tiền tệ, nhà ở, đất đai về giá và đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Trong nghị quyết của Trung ương cũng chỉ đạo Chớnh phủ tập trung nghiờn cứu làm rừ và có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với dự án xây dựng đa năng có kết hợp chức năng lưu trú như căn hộ khách sạn (condotel), căn hộ văn phòng (officetel), nhà phố thương mại (shophouse)… Bổ sung các quy định về quy hoạch, quản lý, sử dụng không gian ngầm và trên không tại các đô thị, chỉ đạo các địa phương nghiên cứu triển khai quy hoạch không gian ngầm trên địa bàn.
Chỉ đạo các địa phương lập các loại quy hoạch dự án kinh doanh nhà ở thương mại phải đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất quốc gia, khẩn trương lập các quy hoạch chi tiết theo quy định; tiến hành rà soát, đánh giá và đề ra các giải pháp khắc phục đối với các dự án bất động sản tự phát trái với quy hoạch chi tiết bị điều chỉnh không đúng quy định, lập kế hoạch đầu tư và đầu tư đồng bộ giữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với phát triển nhà ở, công trình thương mại dịch vụ và công trình khác theo quy hoạch được duyệt; không cấp phép xây dựng công trình cao tầng tại trung tâm các đô thị trái với quy hoạch được phê duyệt, gây quá tải hạ tầng kỹ thuật, xã hội khu vực dự án; rà soát dự án bất động sản đã quá thời hạn thực hiện, có biện pháp xử lý dứt điểm để bảo đảm quyền lợi của khách hàng và hiệu quả sử dụng đất của dự án kinh doanh nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Hiện nay người dân khủng hoảng với các loại hợp đồng mua nhà, có khi hợp đồng đặt cọc theo Luật Dân sự, có khi là hợp tác đầu tư theo dạng hứa mua, hứa bán theo Luật Doanh nghiệp, còn ký hợp đồng mua nhà, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai lại theo Luật Kinh doanh bất động sản..Do vậy, các cơ quan hành pháp cần hướng dẫn chặt chẽ quy định về đặt cọc, huy động vốn, cũng như công khai thông tin pháp lý của dự án, thông qua các cổng thông tin của Sở Xây dựng như khi nào được mở bán nhà, tức đã đủ pháp lý, để người mua có đủ thông tin đưa ra quyết định nhằm nâng cao hiệu quả bảo vệ người tiêu dùng liên quan đến hoạt động huy động vốn trong kinh doanh nhà ở thương mại là bất động sản hình thành trong tương lai.
Về điều kiện có giấy chứng nhận QSDĐ căn cứ tương tự như các giao dịch được quy định tại khoản 1 điều 168 LĐĐ năm 2013, thì cần sửa đổi khoản 1 Điều 168 theo hướng không chỉ cho phép NSDĐ nông nghiệp được thực hiện quyền chuyển đổi khi có quyết định giao đất cho thuê đất, mà nên mở rộng quyền của NSDĐ nông nghiệp khi có quyết định giao đất, cho thuê đất thì đều được tham gia các giao dịch khác như: chuyển nhượng đất nông nghiệp, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ miễn là mục đích làm nông nghiệp không thay đổi và NSDĐ nông nghiệp này đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước (nếu có). Để bảo vệ tối ưu nguyên tắc tự thỏa thuận trong giao kết thực hiện hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khi tham gia góp vốn vào hoạt động kinh doanh thương mại, Tác giả kiến nghị Quốc hội cần sửa đổi lại nội dung quy định tại điểm a khoản 3 điều 167 văn bản hợp nhất Luật đất đai năm 2018 liên quan đến việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Việc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do các bên tự thỏa thuận.