MỤC LỤC
Để kích thích sản xuất phát triển, khắc phục những tiêu cực trong nền kinh tế thị trờng, đảm bảo công cuộc đổi mới đi đúng hớng và phát huy bản chất tốt đẹp của xã hội, xã hội chủ nghĩa, nhà nớc phải thực hiện tốt vai trò quản lý kinh tế – xã hội, đó chẳng những là một tất yếu mà còn đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Dựa trên những đặc điểm của thị trờng BĐS ta thấy một lý do cơ bản nói lên sự cần thiết của quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS, đó là: nhà nớc là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai để có thể hình thành thị trờng BĐS nhà nớc phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo nên tiền đề cho thị trờng quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình sử dụng theo luật.
Nôi dung của quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất đai bao gồm nhiều việc, nhiều công đoạn trong môthệ thống nhất,trong đó nổi lên cácvấn đề chủ yếulà nghiên cứu, triển khai , diều tra, khảo sat, đo đạc, phân loại, thống kê, lập bản đồ địa chính để đế xuất các phơng án quy hoạch kế hoạch sử dụng đất từng vùng lãnh thổcủa đất nớc trong tng thời kỳ nhất định gắn với từng giai đoạn phat triển kinh tế- xã hội của đất nớc trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai mang tính chất “ cứng’’ vừa với đối tọng kinh doanh,vừa với thời gian kinh doanh, ít quan tam. Quy hoạch và kế hoạch trong cơ chế thị trờng phải mang tính chất “mềm”,một mặt yêu cầu hiệu quả,mặt khác phải kinh doanh theo cơ chế thị trờng.hơn nữa,do đất đai nớc ta trong cơ chế thị trờng chủ sở hữu là nhà nớc nhng chủ sử dụng lại là cảc tổ chức và cá nhân nên hình thức và phơng pháp quy hoạch,kế hoạch đất đai cần linh hoạt để vừa đảm bảo vai trò thống nhất quản lý của nhà nớc,vừa phát huy tính tự chủ kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong cơ chế thị trờng. Tiếp theo đó,nhà nớc sử dụng các chính sách để tác động đến thị trờng BĐS.trong những năm vừa qua hoạt động bớc đầu của thị trờng BĐS đã thu hút một lợng vốn không nhỏ,góp phần giải quyết việc làm và thu nhập cho ng- ời lao động.nhà nớc đã ban hành và bổ sung nhiều văn bản pháp lý và các chính sách cụ thể liên quan đến đất đai,nhà ở,tạo lập mặt bằng cho sản xuất,tạo lập quỹ phát triển hạ tầng đô thị,quỹ phát triển nhà ở,chính sách bán nhà thuộc sở hửu nhà nớc,thuế chuyển quyền sử dụng,thuế trớc bạ,..những chính sách này đã góp phần tạo dựng và định hớng cho thị trờng BĐS hoạt.
Nhà nớc có vai trò rất lớn trong quản lý đô thị nhằm không những sử dụng nhất quỹ đất hạn hẹp cuả đô thị mà còn chú trọng đúng mức đến các mặt sinh hoạt xã hội khác của đô thịnh bề mặt kiến trúc,hệ số sử dụng tầng không gian và tầng ngầm, giao thông vận tải..hoạt động quản lý đô thị của nhà nớc có ảnh hởng đến thị trờng BĐS trên nhiều mặt nh làm thay đổi giá cả đất đaỉ các khu trung tâm kinh tế,tài chính,cải tạo hệ thống hạ tầng buộc nhà nớc phải trng muađất đai cũng ảnh hởng tới giá cả và động thái của thị trờng BĐS chính sách xây dựng nhà ở có sự hỗ trợ từ ngân sách cho các hộ gia đình có thu nhập thấp cũng ảnh hởng nhất định đến sức ép cung-cầu về nhà ở,. Các quy hoạch, kế hoạch cũng ảnh hởng tới công tác quản lý thị trờng cũng ảnh hởng tới công tác quản lý thị trờng ngầm hay thị trờng phi chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát nhà nớc, xuất hiện một phần bởi không có các kế hoạch, quy hoạch, hệ thống thông tin công khai minh bạch.nếu các cán bộ quản lýkhông nắm bắt đợc tình hình thì sẽ rất khó quản lý hoặc tiến hành quản lý thiếu chính xác. Điều kiện cho sự tồn tại của một thị trờng BĐS chính quy là Nhà nớc phải trao ít nhất hai quyền BĐS then chốt cho những ngời chủ BĐS, đó là: Quyền độc quyền sử dụng và hởng lợi lâu dài từ BĐS và Quyền chuyển nhợng một số hoặc tất cả các quyền liên quan đến BĐS thông qua các giao dịch dân sự ( nh bán, cho thuê, thừa kế).
Với số lợng các văn bản đã ban hành không phải là nhỏ của chúng ta đã đa ra đợc một khung sơ bộ về việc quản lý các hoạt động mua- bán, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, trên thị tr… ờng BĐS. Các văn bản này đã thể hiện đợc vai trò quản lý Nhà nớc là điều tiết các mối quan hệ phát sinh trong quản lý và sử dụng BĐS, tạo điều kiện cho mọi ngòi dân thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Song song với các quy định pháp luật, Nhà nớc đã có những chính sách tích cực đối với thị trờng BĐS, đó là các chính sách u đãi, chính sách tài chính, kinh tế nhằm khắc phục những khiếm khuyết của cơ chế thị trờng, thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS.
Nhiều địa phơng đã và đang thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thêu đất vào mục đích nông nghiệp để khắc phục dần tình trạng manh mún trong sử dụng đất, đồng thời cũng thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn.
Tình trạng xây dựng không phép còn xảy ra nhiều có nguyên nhân bắt nguồn từ việc thiếu công khai quy hoạch, từ sự p hiền hà của thủ tục cấp phép, từ sự chậm chễ của việc cÊp GCNQSD§. Số lợng văn bản có liên quan đến nhà, đất( luật đất đai, pháp lệnh, các quy định, văn bản hớng dẫn của các cấp chính quyền ) hiện nay đã tới con số gần một nghìn nh… ng lại chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, tạo kẽ hở. Vai trò của Nhà nớc với t cách vừa là ngời tham gia thị trờng BĐS vừa là ngời đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, vừa là cơ quan giữ quyền lực của Nhà nớc trong việc thực hiện chủ quyền, tổ chức và quản lý trong lĩnh vực BĐS cũn cha đợc phõn định rừ.
Trong khi đó đại đa số những ngời tham gia thị trờng nhằm phục vụ nhu cầu thiết yếu của mình về nhà ở, xây dựng nhà xởng sản xuất- kinh doanh lại không đợc quan tâm đáp ứng, buộc họ phải mua lại hoặc thuê lại dới các hình thức ph i chính phủ.
• Luật đất đai năm 1993 tuy đảm bảo cơ sở cho việc hình thành thị trờng BĐS thông qua việc xác lập quyền mua và bán quyền sử dụng đất, nhng việc chuyển dịch quyền về đất từ ngời bán sang ngời mua thì lại cha đợc thực hiện qua kê khai đăng ký, nhất là đăng ký BĐS. Bộ luật dân sự 1996 tuy đã chú trọng nhiều hơn đến việc kê khai đăng ký các quyền chuyển dịch, nhng trong thực tế đến nay vẫn cha có một hệ thống đăng ký hỗ trợ cho bộ luật dân sự này có thể đi vào cuộc sống. • Vai trò điều tiết thị trờng của Nhà nớc cha đợc xác định trong việc quản lý giá mua, giá bán; tổ chức cho ngời mua và ngời bán gặp gỡ nhau; tổ chức việc cung cấp các thông tin về BĐS; việc đăng ký thống kê và việc thực thi các trình tự, thủ tục chính thức cho việc giao dịch dân sự về BĐS.
•Nhà nớc cha thực hiện các bớc để chính thức hoá thị trờng BĐS trong khi nhu cầu giao dịch dân sự về mua bán BĐS lại là một nhu cầu tất yếu có tính quy luật khách quan ngày một gia tăng.
Quan điểm của Đảng và Nhà nớc Việt Nam về phát triển thị trờng BĐS trong nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Quan điểm của Đảng và Nhà nớc về sở hữu và sử dụng đất đai.
Đây là việc làm khởi đầu và thờng xuyên để thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trờng BĐS dới sự quản lý của nhà nớc nhằm hạn chế và xóa bỏ thị trờng BĐS không chính thức (thị trờng mà nhà nớc không kiểm soát đợc ). Quản lý đất đai theo quy hoạch và theo đúng mục đích sử dụng là một nhiệm vụ hết sức quan trọng của mỗi quốc gia, nó có tác dụng định hớng cho giao dịch BĐS trên các địa bàn nhất định và nó cũng là điều kiện cần thiết giúp cho nhà nớc đầu t cho việc thực hiện nhiệm vụ này. Thêm vào đó nên tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trờng BĐS nhà nớc phải coi việc cung cấp thông tin cho thị trờng BĐS là trách nhiệm của mình để hớng dẫn thị trờng BĐS, do đó phải tổ chức thực hiện việc này tại cơ.
Thứ sáu: Ta biết rằng kinh doanh BĐS là một ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, đòi hỏi cần chú trọng công tác đào tạo các nghề nghiệp chuyên môn phục vụ cho hoạt động của thị trờng nh: Nghề “trung gian” (môi giới) BĐS, nghề định giá BĐS, nghề phát triển BĐS, nghề t vấn BĐS.