Đánh giá hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh, Nghệ An giai đoạn 2005-2012
MỤC LỤC
Một số thuật ngữ liên quan [5], [7], [9]
- Giá cả được hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thường được dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người mua và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch. + Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,… Giá thành gián tiếp còn được gọi là “giá thành mềm”.
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất [17]
Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài (trên dưới 20 năm), trong thời gian sử dụng, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của pháp luật. Để khắc phục tồn tại trên, Luật đất đai 2003 tại Điều 56 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước [11].
Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất [1], [2], [18]
- Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. - Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng.
Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ [17], [23]
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá. Phương pháp thặng dư là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của bất động sản đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng công trình, chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng công trình, mua bán, lợi tức, thuế,..Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá.
KINH NGHIỆM ĐẤU GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM
Đài Loan [15]
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc. Những đặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên.
Nhật Bản [20]
Bước 1 : qui trình được qui định thực hiện trong 32 ngày, trong đó: Chủ dự án liên hệ với Sở Qui hoạch - Kiến trúc để được giới thiệu địa điểm triển khai dự án, lập hồ sơ sử dụng đất (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ đạo, đôn đốc Viện Quy hoạch xây dựng xác định chỉ giới đường đỏ (10 ngày) và chủ dự án liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình Sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày). Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn : Chủ dự án lập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, báo cáo Sở Kế hoạch - Đầu tư trình UBND thành phố duyệt (15 ngày), trong 15 ngày chủ dự án cần lập, trình thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông - Công chính giải quyết) ; trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập xong hồ sơ để được giao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho dự án để tổ chức thực hiện.
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
Trong phạm vi của báo cáo này, chúng tôi chỉ giới hạn nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá của các Dự án có tổ chức đấu giá quyền sử đất trên địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An từ tháng 1 năm 2005 đến tháng 6 năm 2007.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Điều tra thu thập số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan tại các Ban Quản lý các dự án đấu giá quyền sử dụng đất từ tháng 1 năm 2005 đến tháng 6 năm 2007 trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. Lấy ý kiến của các chuyên gia về các lĩnh vực giá sàn, giá trúng đấu giá và công tác đấu giá đất.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Điều kiện kinh tế - xã hội [21], [22]
Hệ thống hạ tầng sản xuất nông nghiệp được ưu tiên tập trung đầu tư như vùng nuôi tôm với diện tích 100ha ở xã Hưng Hoà, 60km kênh mương thuỷ lợi nội đồng, hệ thống nhà lưới trồng rau sạch, rau an toàn,… Giá trị kinh tế trên đơn vị diện tích nuôi tôm đạt 150 đến 170 triệu/ha, nuôi cá đạt 35 đến 50 triệu/ha,…. Kinh tế đối ngoại phát triển khá nhanh, một số dự án đầu tư đã được triển khai có hiệu quả như: cải tạo mạng lưới điện 17 triệu USD, cải tạo nhà máy và nâng cấp hệ thống cấp nước 21 triệu USD, xử lý chất thải rắn 5,6 triệu USD, cải tạo nâng cấp hệ thống thoát nước giai đoạn hai 9 triệu EURO.
TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT 1. Tình hình quản lý đất đai
Dựa trên kết quả đo đạc năm 2001, bản đồ hiện trạng sử dụng đất của thành phố Vinh được lập trên nền bản đồ địa chính bằng công nghệ số cho tất cả phường, xã hệ toạ độ Nhà nước VN2000, các thông tin về diện tích, mục đích, chủ sử dụng đất năm 2006 được thành lập trên cơ sở điều tra, thu thập trực tiếp tại thực địa, sau đó đối chiếu với hồ sơ địa chính được lưu trữ như sổ mục kê, sổ theo dừi và bản chỉnh lý biến động, hồ sơ đăng ký đất đai, hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ,…[22]. Trong năm 2003 và 2004, nhiều khu quy hoạch được xây dựng như khu quy hoạch phát triển công nghiệp Bắc Vinh, khu dân cư Hưng Dũng, khu đô thị mới Nghi Phú, khu tái định cư Lê Lợi…Tuy nhiên, quản lý chưa chặt chẽ đã làm phát sinh một số trường hợp quy hoạch “treo“ như quy hoạch nhưng bỏ hoang, quy hoạch và giải phóng mặt bằng nhưng thiếu kinh phí xây dựng hoặc quy hoạch sai mục đích, sử dụng sai mục đích,…Đến nay, nhiều khu quy hoạch xây dựng có hiệu quả đã nâng cao nguồn thu cho ngân sách của thành phố.
KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ VINH Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội của tỉnh, một trung
- Giá sàn tối thiểu làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất lâu dài = chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định đối với 01 m2 đất sử dụng. Nhìn nhận từ hệ thống số liệu trong bảng 4.5 cho thấy, giá khởi điểm được đưa ra đấu giá của từng lô đất, từng địa điểm về không gian và thời gian là khác nhau.
Bến Thuỷ
Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2005 tại thành phố Vinh Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá sàn được tính như sau
Năm 2005, thành phố Vinh đã tổ chức 2 dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Bến Thuỷ và phường Trung Độ có tổng diện tích 4.371,11 ha với 28 lô (bảng 4.5) và có sự chênh lệch không nhỏ giữa giá trúng đấu giá cao nhất và giá trúng đấu giá thấp nhất của thửa đất có cùng giá sàn. Khoảng cách giữa giá trúng đấu giá và giá sàn ít có sự chênh lệch và không có nhiều người tham gia đấu giá do thị trường đất đai trong những năm gần đây bị đóng băng nên cũng ảnh hưởng tới quá trình đấu giá quyền sử dụng đất.
Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2006 tại thành phố Vinh Năm 2006, thành phố Vinh bắt đầu đưa vào đấu giá những lô đất nằm
Mặc dù có nhiều điều kiện thuận lợi về kinh tế, giao thông và nhiều điều kiện tốt về an ninh, môi trường song không thu hút được những nhà đầu tư lớn cho mục đích kinh doanh mà chỉ thu hút những nhà đầu tư vừa và nhỏ hoặc những cá nhân đấu giá cho mục đích đất ở tại thời điểm trước mắt nên khoảng cách giữa giá sàn và giá trúng đấu giá không lớn. Khu vực đưa ra đấu giá cuối cùng của khu vực biệt thự Bắc đường Nguyễn Sỹ Sách – phường Hà Huy Tập có 1 lô đất nằm tại vị trí gần trung tâm nhất, có nhiều điều kiện tốt như an ninh, giao thông, môi trường, thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán… Do đó, mức giá sàn đưa ra cao nhất so với các lô khác trong khu vực, 6.700 nghìn đồng/m2, không có nhiều người tham gia đấu giá nhưng lại chủ yếu là những nhà có vốn đầu tư lớn nên giá trúng đấu giá khá cao, 8.360 nghìn đồng/m2, gấp 1,25 lần so với giá sàn.
Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2007 tại thành phố Vinh Chỉ trong 6 tháng đầu năm, thành phố Vinh đã tổ chức thành công đấu
So với mức giá trúng đấu giá của những lô đất nằm trong vị trí 4 thì giá trúng đất giá của những lô đất này cao hơn hẳn, giá cao nhất đạt 1.650 nghìn đồng/m2 nhưng có sự chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá sàn không lớn. Để thị trường bất động sản cũng như công tác đấu giá quyền sử dụng đất sôi động và hạn chế tiêu cực, đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có những quy định cụ thể về thị trường bất động sản và cụ thể cho công tác đấu giá, hạn chế tối đa hiện tượng tiêu cực trong quá trình đấu giá.
Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất qua các năm
Tại một lô đất trên đường Lý Nhật Quang, số tiền ước tính thu được thấp nhất so với các lô đất khác của phường Bến Thuỷ với giá 387.580 nghìn đồng, số tiền thu được sau khi đấu giá của lô đất này cao hơn 185.685 nghìn đồng và gấp 1,48 lần so với số tiền ước tính thu được. Kết hợp với bảng 2 cho thấy, những lô đất có giá sàn không cao, tương đối thuận tiện về giao thông, có điều kiện tốt về hạ tầng cơ sở và môi trường sẽ thu hút được nhiều người tham gia và có sự chênh lệch giữa số tiền ước tính thu được và số tiền thu được khi đấu giá quyền sử dụng đất cao hơn so với những lô đất có giá sàn cao, có điều kiện môi trường, hạ tầng tốt hơn.
Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất Từ những dự án đấu giá điển hình của thành phố Vinh diễn ra trong 3
Thực tế cho thấy, khi điều kiện kinh tế chưa phát triển, nhu cầu của người dân về sử dụng đất không cao hoặc chính xác hơn là cầu có khả năng thanh toán không cao (nhu cầu và khả năng tài chính). Bên cạnh đó, phong tục của địa phương như: đất hợp tuổi của từng người, người phương Đông thích những lô đất có mặt tiền nhỏ nhưng mặt hậu lớn hơn những lô đất ngược lại,.
Ý NGHĨA CỦA VIỆC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Đấu giá QSDĐ là một quan hệ chuyển QSDĐ đặc biệt, điểm đặc biệt ở đây là Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách một bên đối tác, Nhà nước chỉ đưa ra giá sàn chứ không quyết định giá chuyển nhượng mà để các đối tượng tham gia đấu giá tự trả giá, ai trả giá cao nhất sẽ là người nhận được QSDĐ. Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn bản pháp lý hoàn thiện, tạo cơ chế pháp lý đồng bộ để mô hình này được áp dụng rộng rãi trên phạm vi cả nước, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất đai, huy động tối đa nguồn tài chính từ đất đai, phát huy đầy đủ vai trò của đất đai, phục vụ tiến trình phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
NHỮNG HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, công viên, vườn hoa,..Chủ trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ cho phép các địa phương được khai thác quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng có một ý nghĩa, vai trò quan trọng, tháo gỡ, khắc phục những khó khăn cho chính quyền địa phương trong việc huy động vốn xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân, đặc biệt đối với những địa phơng. Điều này tạo được sự công bằng trong tất các những người có nhu cầu về đất đai và số tiền lớn thu được từ việc đấu giá QSDĐ sẽ khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, khác với hình thức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mà chỉ trông chờ vào sự đầu tư của ngân sách Nhà nước như trước đây, khi muốn thực hiện một công trình nào đó phải đợi một thời gian khá dài mới được đầu tư một khoản kinh phí, nh- ưng lại dưới hình thức đầu tư nhỏ giọt, các công trình phải thực hiện trong thời gian dài do không có vốn.
NHỮNG TỒN TẠI CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
- Về mức tiền bảo lãnh (tiền đặt cọc) qui định thấp hơn 5% tổng giá trị lô đất theo giá sàn như hiện nay là hơi thấp, vì vẫn còn hiện tượng một số ng- ười tham gia đấu giá quyền sử dụng đất móc nối với nhau để cùng đấu giá hoặc người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc xin rút khỏi danh sách, người trúng giá thứ 2 được thừa nhận trúng giá. Để loại bỏ những hiện tượng tiêu cực trên, cần phải nâng tiền đặt cọc lên mức cần thiết khoảng 10%, đảm bảo sự ràng buộc cả 2 phía trong quá trình thực hiện đấu giá đất.
MỘT SỐ ĐỀ XUẤT VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
- Khi có kế hoạch đấu giá chính thức thì phải sớm thông báo rộng rãi, thông tin, quảng cáo cho các dự án sắp tiến hành đấu giá để người dân nắm bắt được thông tin. - Các quy trình của dự án đấu giá QSDĐ cần được xử lý nhanh, đặc biệt là khâu quy hoạch vì đây là yếu tố quan trọng và là công đoạn mở đường để triển khai dự án.