Đánh giá hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Sông Đà Sao Việt: Thực trạng và giải pháp
MỤC LỤC
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA CÔNG TY SÔNG ĐÀ SAO VIỆT
Cơ cấu tổ chức của công ty Sông Đà Sao Việt
Công ty cổ phần đầu tư Sông Đà Sao Việt được thành lập trên cở sở các cổ đông tham gia góp vốn, hoạt động trên nhiều lĩnh vực như xây dựng, BĐS, giao thông, sản xuất thép. Cơ quan quyền lực cao nhất là Đại hội đồng cổ đông, Đại hội đồng cổ đông bầu ra Hội đồng Quản trị để đại diện giám sát việc điều hành hoạt động của công ty và bầu ra Ban kiểm soát để giám sát mọi hoạt động của công ty. Tổng giám đốc là người trực tiếp điều hành mọi hoạt động của công ty, giúp việc cho Tổng giám đốc có các Phó tổn giám đốc.
Sàn kinh doanh bất động sản là một bộ phận của công ty cổ phần đầu tư Sông Đà Sao Viêt, với hơn 20 nhân viên, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và Kinh doanh dich vụ bất động sản,sàn kinh doanh bất động sản được tổ chức như sau. + Đầu tư bất động sản: đây là bộ phận có nhiệm vụ đầu tư, xây dựng bất động sản nhằm phục vụ cho mục đích kinh doanh. Đầu tư bất động sản có đầu tư xây dựng mới, tái tạo các công trinh bất động sản….
+ Kinh doanh bất động sản: đây là lĩnh vực họat động chính của sàn.Các hoạt động kinh doanh gồm mua - bán, thuê - cho thuê.Các bát động sản được đem ra kinh doanh là nhà, công trinh, đất thuôc các dự án đầu tư của công ty. Bộ phận này có nhiệm vụ lựa chọn và đưa ra các phương án kinh doanh nhằm đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư. + Thẩm định giá: bộ phận này có nhiệm vụ đưa ra giá trị thị trường của bất động sản nhằm phục vụ cho mua – bán, đầu tư bất động sản, giúp cho quá trình giao dịch diễn ra nhanh chóng.
+ Dịch vụ môi giới bất động sản: cung cấp các hoạt động khác liên quan đến bất động sản như tư vấn, môi giới bất động sản, giúp cho cung và cầu về bất động sản gặp nhau.
Quá trình định giá của công ty
Giảm giá tích lũy là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do náo tạo ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế và tái tạo công trình so với giá trị thị trường của công trình tương tự tại thời điểm định giá. Khu đô thị mới Dương Nội tiếo giáo và có hệ thống hạ tầng cơ sở kết nối với huyện Từ Liêm – Hà Nội, khu vực có tốc độ phát triển đô thị hóa nhanh nhất Hà Nội với nhiều công trình quy mô lớn như trung tâm Hội nghị Quốc Gia, trung tâm thể thao Quốc gia, các cao ốc, khách sạn, siêu thị. Khu đô thị mới Dương Nội nằm trong chuỗi các đô thị thuộc dự án đô thị phía Bắc thành phố Hà Đông với chiều dài 5,7 km; mặt cắt ngang 40m đi qua khu đô thị Phùng Khoang, Dương Nội, cắt đường Lê Trọng Tấn, nối với đường vành đai 4.
Khu chung cư cao cấp bao gồm nhiều cao ốc được thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế với chiều cao 25 – 51 tầng trên tổng diện tích 18ha.Các tầng dưới phục vụ cho hoạt động công cộng, dịch vụ và thương mại, các tầng trên. Quần thể biệt thự với diện tích các biệt thự rộng từ 200 – 1000 m2, được thiết kế và xây dựng đồng bộ, ưu tiên tối đa dến cảnh quan và môi trường sống cùng với sự đồng bộ của các công trình tiện ích trong khu vực sẽ mang đến cho khu đô thị nói riêng và thành phố Hà Đông nói chung một phong cách sống mới. Tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài là đường phố chính của đô thị, kết nối thành phố Hà Đông với thủ đô Hà Nội, nhằm hỗ trợ Quốc lộ 6, đồng thời phát triển toàn diện khu vực phía bắc thành phố Hà Đông.
Song song với đường Lê Văn Lương kéo dài là 2 trục đường chính chạy dọc hai bên quảng trường kéo dài từ Trung tâm Triển lãm quốc gia cắt đường Lê Trọng Tấn nối với đường vành đai 4 cùng với quảng trường tạo thành trục cảnh quan để liên kết các khu chức năng trong khu đô thị và đón hướng mở từ Thủ đô Hà Nội. Khái toán tổng mức đầu tư dự án đường trục phát triển phía Bắc thành phố Hà Đông khoảng 921 tỷ đồng.” Khu đô thị mới Dưong Nội nằm trong quần thể các khu đô thị như: Khu đô thị Văn Phú, Khu đô thị Văn Khê,. Tiến hành định giá bất động sản bằng cách xác định giá bán dự kiến trong tương lai của 1 biệt thự xây thô tại khu đô thị mới Văn Phú, có diện tích 150m2, với mật độ xây dựng khoảng 65%, xây 2 tấng.
Ví dụ nếu định giá 1 căn nhà đã qua sử dụng nhiều năm, việc ước tính tổng giảm giá tĩch lũy là dựa trên ý kiến chủ quan của người định giá, chưa có sự thống nhất để tính tống giảm giá tích lũy. + Việc áp dụng phương pháp này trong định giá đất tại các dự án không cho kết quả chính xác do không đưa ra được giá trị dự báo phù hợp, không đáp ứng được nguyên tắc của định giá- tính đến giá trị tương lai của bất động sản. + Việc chỉ sử dụng duy nhất một phương pháp sẽ không cho được kết quả chính xác do phương pháp này dựa trên ý kiến chủ quan của người định gía.Vì vậy nên kết hợp nhiều phương pháp định giá, các phương pháp có thể bổ sung hỗ trợ nhau.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
Kiểm tra, giám sát hoạt động định giá thường xuyên, liên tục để kịp thời điều chỉnh, giảm thiểu những sai sót trong công tác định giá. Thị trường bất động sản là thị trường không lành mạnh, thông tin trên thị trường không chính xác, do đó phải xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu để có thể cập nhật và khai thác thông tin.Có kế hoạch thu thập, phân tích, tổng hợp giá cả của bất động sản trong khu vực định giá. Phương pháp định giá so sánh dựa trên cơ sở giá đã được bán của các bất động sản có những đặc điểm tương đối giông so với bất động sản thuộc đối tượng xem xát, để ước tính giá trị thực của bất động sản đó.Phương pháp này được phổ biến rộng rãi và sử dụng phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
• Tiến hành phân tích, kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được. Nguyên tắc đièu chỉnh: lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản so sánh xuống và ngược lại. Thực hiện điều chỉnh giá đất tại đô thị Văn Khê với điều kiện các lô đất nằm trong dự án vừa san nền, diện tích khoảng 160m2-200m2 nằm trong khu đô thị, đường rộng khoảng 11-13 m.
I Tiêu chí điều chỉnh + Nếu bất động sản so sánh lợi thế hơn bất động sản mục tiêu thì trừ đi và ngược lại + Hệ số điều chỉnh theo số học. + Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng rất hạn chế + Phân tích so sánh các bất động sản lớn tạo thu nhập rất khó. + Đối với bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh Cách 2: Dùng phương pháp thu nhập, còn gọi là phương pháp vốn hóa.
Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chung phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường rất hạn chế. Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các BĐS đặc biệt như rạp chiếu phim,khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào kkhả năng sinh lời từ tài sản đó. Việc phát triển nghề định giá bất động sản là yếu tố quan trọng trong nền kinh tế thị trường và là rào chắn giá ảo tự phát, góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, Việt Nam đang thiếu hụt những chuyên gia thẩm định giá được đào tạo một cách bài bản trong khi thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, họat động định giá tại công ty còn nhiều hạn chế như thiếu nhân lực, thiếu phương pháp, quá trình định giá còn gặp nhiều khó khăn.